Mimo oszczędności klienci wciąż wahają się przed zaciąganiem pożyczek w bankach na zakup domów w Hanoi i Ho Chi Minh.

Wysokie ceny nieruchomości, „czerwone oczy” poszukujące domów w dużych miastach za mniej niż 2 miliardy VND

Od dwóch lat planował zakup mieszkania, ale do tej pory rodzina pana Quang Anha ( Ha Nam ) nie odważyła się wydać pieniędzy. W 2022 roku jego rodzina zaoszczędziła około 1 miliarda VND, planując zakup mieszkania za około 2,5 miliarda VND. Pozostałą kwotę zamierza pożyczyć z banku. Jednak w tamtym czasie stopy procentowe w bankach były wysokie, wahając się od 10% do 12% rocznie. Dlatego tymczasowo odłożył plan zakupu domu i poczekał na spadek stóp procentowych.

Do tej pory oprocentowanie kredytów hipotecznych w bankach spadło do 6-8% rocznie w okresie preferencyjnym, ale pan Quang Anh nadal nie odważa się kupić domu, ponieważ ceny wzrosły zbyt mocno.

„Śledzę aktualną cenę mieszkania z dwiema sypialniami w Hanoi , które wynosi około 4 miliardów VND. Oszczędności mojej rodziny wynoszą obecnie około 1,2 miliarda VND, co wystarcza jedynie na 30% depozytu. Pozostałe 70% będę musiał pożyczyć. Całkowity dochód mojej rodziny w wysokości około 35 milionów VND miesięcznie wystarczy jedynie na spłatę comiesięcznych odsetek od kredytu bankowego, nie pozostawiając pieniędzy na koszty utrzymania” – powiedział.

Według pana Quang Anha, plan kupna domu jest wciąż wstrzymany z powodu wysokich cen nieruchomości. Planuje udać się na przedmieścia, aby znaleźć dom w niższej cenie i złagodzić presję finansową.

Podobnie pan Hung, pracownik firmy medialnej (dzielnica Thanh Xuan w Hanoi) powiedział, że od początku tego roku jego rodzina zamierza kupić dom, mając w ręku 2 miliardy VND oszczędności, a pozostałą kwotę zamierza pożyczyć z banku.

Po okresie badań cen pan Hung zdał sobie sprawę, że cena domu wzrosła zbyt mocno. Gdyby go kupił, musiałby wydać 4 miliardy VND, z czego 2 miliardy VND musiałby pożyczyć z banku. Preferencyjne oprocentowanie w pierwszym roku wynosi około 7-8% rocznie. „W związku z tym moja rodzina będzie musiała płacić miesięcznie około 30 milionów VND kapitału i odsetek. Po okresie preferencyjnego oprocentowania miesięczna rata rodziny znacznie wzrośnie” – powiedział.

„Dochód mojej rodziny wynosi prawie 40 milionów VND miesięcznie. Jeśli będziemy musieli pożyczyć z banku połowę wartości domu, będziemy pod ogromną presją, żeby spłacać dług co miesiąc. Dlatego moja rodzina tymczasowo odkłada na późniejszy czas plan kupna domu i czeka, aż cena się ustabilizuje” – dodał.

Pani Ngoc (dzielnica 1, Ho Chi Minh City) powiedziała, że ​​jej budżet na zakup domu wynosi około 4 miliardów VND, z czego około 2 miliardy to oszczędności, a kolejne 2 miliardy to pożyczka z banku. Chce kupić dwupokojowe mieszkanie w okolicy dzielnicy 7. Wraz z mężem szukali mieszkań spełniających kryteria, ale wahają się, ponieważ uważają, że cena jest nadal wysoka w porównaniu z rzeczywistą wartością mieszkania.

Zastanawiała się: „Może ceny domów rosną teraz. Mój mąż i ja poczekamy, aż rynek się zmieni i oferta będzie bardziej zróżnicowana, aby mieć więcej możliwości wyboru”. Według niej na rynku jest zbyt mało nowych projektów dostępnych na sprzedaż.

Ceny nieruchomości stale rosną w ostatnim czasie, szczególnie w segmencie apartamentów, jak wynika z badań przeprowadzonych przez wiele jednostek. Według danych Savills Vietnam, cena mieszkań w Hanoi w trzecim kwartale osiągnęła 69 mln VND/m², co oznacza wzrost o 6% kwartał do kwartału i 28% rok do roku. Cena sprzedaży starych mieszkań wzrosła do 51 mln VND/m², co oznacza wzrost o 10% kwartał do kwartału i 41% rok do roku.

Warto zauważyć, że apartamenty w cenach powyżej 4 miliardów VND stanowiły 70% całkowitej liczby sprzedanych mieszkań, co oznacza znaczny wzrost w porównaniu z zaledwie 2% w 2020 r. Tymczasem segment apartamentów w cenach poniżej 2 miliardów VND praktycznie zniknął z rynku, stanowiąc zaledwie 1% całkowitej podaży.

Według danych CBRE Vietnam, w trzecim kwartale ceny sprzedaży mieszkań w Hanoi nadal rosły, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Na rynku pierwotnym średnia cena sprzedaży mieszkań w Hanoi osiągnęła 64 mln m² (bez VAT i opłat eksploatacyjnych), o 3% mniej niż w Ho Chi Minh City.

Na rynku wtórnym średnia cena sprzedaży nadal rosła w porównaniu z poprzednim kwartałem, osiągając 46 milionów dolarów za m² (bez VAT i opłat za utrzymanie), co stanowi wzrost o 5,5% w ujęciu kwartalnym i prawie 26% w ujęciu rok do roku. Wzrost cen sprzedaży na rynku wtórnym nie wykazuje oznak zahamowania i obecnie jest on niższy o zaledwie około 2 miliony dolarów za m² od ceny mieszkań na rynku wtórnym w Ho Chi Minh City.

Raport Ministerstwa Budownictwa stwierdza, że ​​wzrost cen mieszkań dotyczy nie tylko nowo rozpoczętych inwestycji, ale także wielu starych mieszkań użytkowanych od lat. W związku z tym nabywcy mieszkań oczekują na spadek cen.

Oprocentowanie kredytów spadło, ale wiele osób nadal nie chce zaciągać kredytów bankowych na zakup domu i ziemi, ponieważ uważają, że oprocentowanie jest wciąż wysokie w porównaniu z ich możliwościami spłaty zadłużenia (zdjęcie: Manh Quan).

Niskie stopy procentowe nadal sprawiają, że ludzie boją się pożyczać pieniądze

Kredyty hipoteczne, od początku tego roku, są jedną z polityk promowanych przez banki w celu zwiększenia akcji kredytowej w kontekście ogólnych trudności. Wiele banków wprowadziło jednocześnie nowe pakiety kredytowe dla osób fizycznych, umożliwiające zaciąganie pożyczek na zakup nieruchomości na średni i długi okres, z oprocentowaniem wynoszącym 5-6% rocznie, co stanowi równowartość lub jedynie 1-2% rocznie wyższą niż w przypadku 12-miesięcznych lokat oszczędnościowych.

Ta stopa procentowa obowiązuje w ciągu pierwszych 6–36 miesięcy kredytu długoterminowego i wielu przedstawicieli banków uważa ją za „bezprecedensowo niską”.

Według sondażu przeprowadzonego przez reporterów Dan Tri , w grupie czterech największych banków (4 banki z kapitałem państwowym) Agribank stosuje stałą stopę procentową w wysokości 6% rocznie przez pierwsze 6 miesięcy, stałą stopę 6,5% rocznie przez pierwsze 12 miesięcy (minimalny okres kredytowania 3 lata), stałą stopę 7% rocznie przez pierwsze 24 miesiące (minimalny okres kredytowania 5 lat) w przypadku kredytów średnioterminowych i długoterminowych na zakup domu, potrzeby mieszkaniowe i działalność w branży nieruchomości.

Minimalne oprocentowanie kredytu hipotecznego w BIDV wynosi 5% rocznie, stałe przez pierwsze 6 miesięcy (okres 36 miesięcy) lub 5,5% rocznie przez pierwsze 12 miesięcy (okres 60 miesięcy), i dotyczy klientów w Hanoi i Ho Chi Minh. Dla klientów spoza tych dwóch miast minimalne oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 6% rocznie, stałe przez 24 miesiące lub 7% rocznie przez pierwsze 36 miesięcy.

VietinBank oferuje kredyty na budowę i remont domu z następującymi stopami procentowymi: 6,2% rocznie ze stałą stopą przez pierwsze 18 miesięcy; 6,7% rocznie ze stałą stopą przez 24 miesiące; 8,2% rocznie ze stałą stopą przez 36 miesięcy. Do okresu obowiązywania stałej stopy procentowej doliczana jest marża uzależniona od czasu trwania kredytu.

W Vietcombank oprocentowanie wynosi 5,5% rocznie przez pierwsze 6 miesięcy dla kredytów na okres krótszy niż 24 miesiące; 5,7% rocznie przez pierwsze 12 miesięcy dla kredytów na okres powyżej 24 miesięcy; 6,5% rocznie (stałe) przez pierwsze 2 lata; 8,5% rocznie (stałe) przez pierwsze 3 lata. Po okresie preferencyjnym oprocentowanie będzie równe 12-miesięcznej stopie mobilizacyjnej Vietcombank powiększonej o 3,5% rocznie.

Niektóre banki prywatne oferują również preferencyjne oprocentowanie kredytów hipotecznych. W VPBank oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi: 4,6% rocznie (stałe) przez 3 miesiące; 5,9% rocznie (stałe) przez 6 miesięcy; 7,2% rocznie (stałe) przez 12 miesięcy; 9,8% rocznie (stałe) przez 18 miesięcy; 10,3% rocznie (stałe) przez 24 miesiące. Dotyczy kredytów na okres co najmniej 48 miesięcy. Marża odsetkowa po preferencyjnym traktowaniu wynosi 3,5% rocznie.

W Eximbanku stałe oprocentowanie wynosi 3,5% rocznie przez pierwsze 2 miesiące; 7,5% rocznie przez kolejne 22 miesiące. Oprocentowanie kredytu po okresie preferencyjnym jest obliczane na podstawie stopy bazowej powiększonej o marżę w wysokości 3% rocznie. Obecnie zmienne oprocentowanie tego banku wynosi około 10-11% rocznie.

Według poprzedniego raportu firmy VCBS Securities Company, w samym pierwszym półroczu tego roku kredyty dla przedsiębiorstw z branży nieruchomości wzrosły o ponad 10%, podczas gdy wartość kredytów hipotecznych dla konsumentów wzrosła jedynie o ponad 1%.

Wyjaśniając powolny wzrost kredytów hipotecznych dla konsumentów, jednostka ta stwierdziła, że ​​popyt na nieruchomości nie poprawił się z powodu ograniczonej podaży mieszkań. Jednocześnie gwałtowny wzrost cen nieruchomości w ostatnim czasie wywołał również obawy wśród inwestorów i nabywców.

Ekspert: Trzeba zdecydowanie promować rozwój budownictwa socjalnego

Ekonomista Dinh The Hien stwierdził, że w przeszłości rynek nieruchomości był obarczony niewielkim ryzykiem, ponieważ rynek był jeszcze w powijakach, a ceny były niskie. Jednak obecnie wszystkie segmenty rynku, od domów szeregowych i apartamentów po grunty podmiejskie, odnotowały znaczny wzrost. W związku z tym ryzyko inwestowania w nieruchomości jest wyższe.

Pan Hien powiedział, że jeśli kupujący obserwuje dom od dłuższego czasu i zna jego dokładną cenę, a teraz właściciel sprzedaje go taniej niż przeciętnie, może go kupić. Jednak przy budżecie na poziomie 2 miliardów VND, jeśli chce kupić dom, musi pożyczyć od banku co najmniej 1-2 miliardy VND.

W kontekście ogólnej sytuacji gospodarczej i braku realnej poprawy na rynku nieruchomości, kredyt na zakup mieszkania należy również starannie oszacować pod kątem zdolności kredytowej. Zaburzenie przepływu środków pieniężnych wpłynie na proces spłaty zadłużenia i narazi na ryzyko nabywcę.

Jeśli chodzi o nieruchomości, które nie są jeszcze w pełni poznane, kupujący powinni wstrzymać się z planami i poświęcić czas na obserwację i naukę. „Myślę, że ceny nieruchomości będą rosły maksymalnie o około 5% rocznie od teraz do 2028 roku. Jeśli kupujący nadal chcą kupić nieruchomość wcześnie, muszą się postarać, aby ją znaleźć. Kupujący muszą ustalić kryteria, takie jak mieszkania lub domy w zaułkach, oraz poziom finansowy, który zapewni spłatę kredytu przez cały okres kredytowania” – powiedział.

Nawet jeśli nie uda się znaleźć kupca od razu, zdaniem pana Hiena, kupujący nie powinni się spieszyć, ale zachować spokój. Nie należy słuchać spekulacji pośredników, bo cena będzie nadal gwałtownie rosnąć.

Eksperci radzą również, aby inwestorzy zaciągający pożyczkę kapitałową obliczali swoją efektywność finansową, biorąc pod uwagę takie czynniki, jak odsetki od pożyczki, okresowe źródła spłaty kapitału i odsetek, okres kredytowania, okres spłaty, opcje kredytu hipotecznego itp.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w wielu bankach spadło (zdjęcie: Manh Quan).

Pan Pham Duc Toan, ekspert ds. nieruchomości, powiedział, że pomimo niskich stóp procentowych, wiele osób wciąż waha się przed zakupem domu, ponieważ ceny wzrosły zbyt mocno. Ponadto wiele firm nadal boryka się z trudnościami. Pracownicy planujący zakup domu obawiają się również spadku dochodów w każdej chwili, co mogłoby wpłynąć na spłatę zadłużenia.

Oprocentowanie bankowe jest niskie, ale proces zakupu domu trwa około 10-20 lat. Dlatego niektórzy obawiają się, że w przyszłości stopy procentowe wzrosną i mogą napotkać trudności finansowe na kolejnym etapie.

Według niego, obecnie mieszkania w Hanoi koncentrują się głównie w segmencie cenowym 60-70 milionów VND/m². Zatem dwupokojowe mieszkanie o powierzchni około 70 m² będzie kosztować od ponad 4 do 5 miliardów VND, nie wliczając kosztów aranżacji wnętrz.

Aby kupić dom, gospodarstwo domowe musi mieć zaoszczędzone co najmniej 30% wkładu własnego, co odpowiada około 1,5 miliarda VND. Pozostała kwota, stanowiąca 70% wartości domu, czyli 2,5-3 miliardy VND, będzie musiała zostać zaciągnięta w banku. Chociaż oprocentowanie jest obecnie niskie, pożyczając tak dużą kwotę, nabywca będzie musiał płacić około 35-40 milionów VND miesięcznie.

„Przy obecnych cenach nieruchomości, myślę, że gospodarstwo domowe musi mieć wysokie dochody, co najmniej 60 milionów VND miesięcznie, aby móc kupić dom na raty. Jeśli gospodarstwo domowe ma niższe dochody, zakup domu będzie bardzo trudny, a nawet niemożliwy” – powiedział pan Toan.

Według tej osoby, aby rozwiązać problem mieszkaniowy, rząd musi zdecydowanie promować rozwój budownictwa socjalnego. W ten sposób ludzie będą mieli łatwiejszy dostęp do mieszkań. Szczególnie w dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, powinny istnieć specjalne mechanizmy promujące projekty budownictwa socjalnego.

Source: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm