Ludzie byli „oszołomieni”, gdy dowiedzieli się, że Ho Chi Minh City planuje podnieść ceny gruntów 5–50-krotnie od 1 sierpnia.

"To dla mnie za trudne"

Czytając wiadomości o planach Ho Chi Minh City, aby od 1 sierpnia wprowadzić nowy cennik gruntów, pan Nguyen Thanh Vinh (mieszkaniec dzielnicy Go Vap w Ho Chi Minh City) był zaskoczony, gdy dowiedział się, że ceny gruntów wzrosną od 5 do 50 razy w porównaniu z obecnym cennikiem, w zależności od obszaru.

W 2023 roku pan Vinh kupił działkę rolną i zakończył procedury zmiany jej przeznaczenia na mieszkaniowe. Ze względu na swoją sytuację finansową, musiał spłacić 300 milionów VND z tytułu opłat za użytkowanie gruntu, planując zaoszczędzić i stopniowo spłacić dług w sierpniu tego roku.

Był jednak zszokowany, gdy dowiedział się, że po wprowadzeniu nowej ceny gruntów dług może sięgnąć miliardów dongów. Ponieważ stary dług nie został jeszcze spłacony, pan Vinh obawiał się, że nie będzie w stanie go spłacić, gdy dług tak bardzo wzrośnie.

Zgodnie z tabelą dostosowania cen gruntów z 1 sierpnia Ho Chi Minh City planuje podnieść ceny gruntów 5-50-krotnie, do poziomu zbliżonego do cen rynkowych (zdjęcie: Nam Anh).

„Sądząc po nowym cenniku gruntów, wygląda na to, że kupuję ziemię po raz drugi. Moje dzieci wkrótce rozpoczną nowy rok szkolny, muszę zarządzać wszystkimi możliwymi pieniędzmi. To dla mnie zbyt trudne” – powiedział pan Vinh.

Powiedział, że zawsze popiera politykę państwa dla dobra ogółu. Jednak czas obowiązywania nowego cennika gruntów od 1 sierpnia jest zbyt pilny. Ma nadzieję, że nastąpi to na czas, aby ludzie mogli zrozumieć prawdziwą naturę i mieć czas, aby wszystko ogarnąć.

Podobnie jak pan Vinh, pani Nguyen Phuong (mieszkanka dzielnicy Tan Phu) również ubolewała: „Przeczytałam gazetę i nie mogłam uwierzyć własnym oczom. Nie wiem, czy to jakaś pomyłka, ale miasto wdrożyło politykę tak szybkiego wzrostu cen gruntów. Nadal mam prawie 200 metrów kwadratowych ziemi rolnej, która nie została przekształcona w tereny mieszkalne. Mam nadzieję, że miasto utrzyma obecne ceny gruntów do końca 2025 roku, aby moja rodzina mogła sobie poradzić”.

Według pani Phuong, powodem, dla którego nie zmieniła przeznaczenia 200 m² ziemi na działkę budowlaną, mimo że kupiła ją 5 lat temu, są trudności finansowe . Kupując ziemię, musiała również zaciągnąć pożyczkę w wysokości prawie 2 miliardów VND i do tej pory nie spłaciła długu.

Niektórzy twierdzili, że czas adaptacji był zbyt krótki, co utrudniało im radzenie sobie ze zmianą i zrozumienie jej prawdziwej natury (Ilustracja: Nam Anh).

„Prowadzenie biznesu przez moją rodzinę było naprawdę trudne po pandemii COVID-19, więc jeśli ceny gruntów znów wzrosną, moja rodzina nie wie, kiedy będziemy mieli wystarczająco dużo pieniędzy, aby przenieść się na grunty mieszkaniowe. Zawsze przestrzegam wszystkich przepisów stanowych, ale mam nadzieję, że miasto weźmie pod uwagę życzenia mieszkańców i odłoży podwyżkę cen gruntów od 1 sierpnia” – wyraziła nadzieję pani Phuong.

Pan Nguyen Duy Thanh, ekspert ds. nieruchomości, powiedział, że zmiana cennika gruntów będzie miała duży wpływ na inwestorów, ponieważ wyższe będą zobowiązania podatkowe i koszty transakcji nieruchomości za pośrednictwem banków.

„W przypadku projektów związanych z gruntami i budową mieszkań, które borykają się z problemami prawnymi i nie mogą wystawić mieszkańcom certyfikatów, inwestorzy nie będą mogli przewidzieć tego w swoich planach biznesowych, ponieważ wkrótce będą musieli płacić bardzo wysokie podatki. Wpłynie to na marżę zysku z projektu, który zrealizowali 5 czy 10 lat temu” – powiedział pan Thanh.

Obawia się również, że w niedalekiej przyszłości, ze względu na przejrzystość transakcji na rynku nieruchomości, nowe stawki podatkowe, potrzeby inwestycyjne i standardy wzrostu zysków, może dojść do sytuacji, która doprowadzi do wzrostu cen gruntów.

„Ludzie mogą być zszokowani, ponieważ nie przewidują swoich osobistych zobowiązań. Ci, którzy naprawdę potrzebują mieszkania, będą musieli ponieść wysoki dodatkowy koszt podatku gruntowego. Przewiduje się, że w przyszłości czynniki popytu społecznego i wzrost podatku gruntowego spowodują wyższy poziom cen mieszkań niż obecnie” – powiedział pan Thanh.

Rano 31 lipca Stowarzyszenie Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA) poinformowało, że wysłało dokument, w którym zwraca się do Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City z prośbą o rozważenie niepublikowania cennika gruntów obowiązującego od 1 sierpnia. Zamiast tego Komitet powinien skupić się na stworzeniu pierwszego cennika gruntów obowiązującego od 1 stycznia 2026 r. zgodnie z przepisami Ustawy o ziemi z 2024 r.

Zdaniem lidera, projekt cennika gruntów HoREA będzie miał ogromny wpływ na wiele osób i gospodarstw domowych, które zamierzają wydawać certyfikaty praw do użytkowania gruntów, prawa własności domów i aktywa przywiązane do gruntów (różowe księgi), ponieważ muszą płacić opłaty za użytkowanie gruntów zgodnie z wyższymi niż dotychczas opłatami za użytkowanie gruntów.

Następnie cena projektu cennika gruntów wpłynie na koszty nakładów w wielu sektorach gospodarki, przede wszystkim wzrośnie koszt odszkodowania za oczyszczenie terenu.

Należy poprawnie zrozumieć nową listę cen gruntów

Według pana Thanha, mimo że nadal występują pewne problemy, dostosowanie cen gruntów przyczyni się do „uzupełnienia” braków w sektorze nieruchomości, udoskonalenia ram prawnych i stworzenia bardziej przejrzystego, uczciwego i szczegółowego rynku.

Ludzie będą mogli zawierać transakcje po cenach zbliżonych do rynkowych. Ponadto osoby, których dotyczą decyzje o karczowaniu gruntów w celu rozwoju gospodarczego i społecznego, otrzymają rekompensaty w cenach zbliżonych do rynkowych.

Ponadto zmiany te przyspieszą postęp prac związanych z oczyszczaniem terenu, ograniczą liczbę długotrwałych skarg, zapewnią bezpieczeństwo i pozytywnie wpłyną na gospodarkę, infrastrukturę drogową i sytuację społeczną.

Zdaniem ekspertów ekonomicznych dostosowanie nowego cennika gruntów do cen rynkowych jest uzasadnione (ilustracja: Nam Anh).

„Wcześniej stanowy system podatku od nieruchomości był bardzo niski, co powodowało znaczną utratę dochodów z budżetu socjalnego. Tymczasem inwestorzy na rynku nieruchomości skorzystali na tej stracie. Zmiana pomoże stanowi zwiększyć budżet, inwestować w infrastrukturę, zadbać o politykę mieszkalnictwa socjalnego itd.” – powiedział pan Thanh.

Według wielu ekspertów ekonomicznych, dostosowanie cen gruntów państwowych do cen rynkowych jest rozsądne i jest od dawna postulowane. Wymaga to jednak planu działania, aby uniknąć sytuacji, w której ludzie będą narażeni na „pułapkę”.

Ekonomista Dinh The Hien stwierdził, że w wielu przypadkach ludzie zmieniają przeznaczenie gruntów z rolnych na mieszkalne i muszą płacić miliardy dongów podatków zgodnie z nową ceną gruntów. Patrząc na to z mikroperspektywy, ekonomista wyraził również ubolewanie z powodu tych przypadków.

„Ludzie muszą poprawnie zrozumieć nowy cennik gruntów. Poprzednia cena gruntu była zbyt nieaktualna, znacznie odbiegała od wartości rynkowej, dlatego ta korekta była konieczna. W rzeczywistości skorygowana cena gruntu stanowi zaledwie 70% wartości rynkowej. Ta korekta pomaga również wyeliminować problem dwóch cen, które istniały wcześniej” – powiedział pan Hien.

Jednak patrząc z szerszej perspektywy, gdy ludzie decydują się na posiadanie gruntów objętych czerwoną księgą gruntów mieszkalnych, co powoduje wzrost wartości gruntów, konieczne staje się płacenie podatku według wartości rynkowej.

„Ważne jest, aby skorygowana cena przez państwo była zgodna z ceną rynkową, aby ludzie i inwestorzy nie musieli płacić wyższych cen. Ludzie nie muszą się też martwić brakiem gruntów pod zabudowę, ponieważ oprócz projektów o zawrotnych cenach, na rynku jest wciąż wiele mieszkań, domów szeregowych itp., a ceny są stabilne” – powiedział pan Hien.

Oceń wpływ na życie ludzi przed wydaniem cennika gruntów

Artykuł 23 Dekretu 71/2024/ND-CP stanowi, że opracowanie projektu cennika gruntów oraz projektu raportu wyjaśniającego dotyczącego opracowania cennika gruntów według obszaru i lokalizacji musi uwzględniać ocenę adekwatności lub nieadekwatności cen gruntów w porównaniu z wynikami badań, ankiet i gromadzenia informacji o cenach gruntów. Należy również ocenić wpływ projektu cennika gruntów na sytuację społeczno-gospodarczą, środowisko inwestycyjne, wdrażanie polityki finansowej dotyczącej gruntów i dochodów oraz życie gospodarstw domowych, osób fizycznych i organizacji korzystających z gruntów.

Przemawiając na konferencji prasowej, informując o korekcie cen gruntów zgodnie z klauzulą ​​1 artykułu 257 ustawy o gruntach z 2024 r., pan Nguyen Toan Thang, dyrektor Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska w Ho Chi Minh City, powiedział, że pilnie opracujemy nowy cennik gruntów w zaledwie 9 dni, bez czekania do 1 stycznia 2026 r., ponieważ od 1 sierpnia przestanie obowiązywać współczynnik K, co oznacza konieczność korekty cennika gruntów. Jeśli nowy cennik gruntów nie zostanie wprowadzony, projekty publiczne zostaną wstrzymane od 1 sierpnia z powodu braku cennika przesiedleń.

„Niniejszy cennik gruntów będzie obowiązywał do 31 grudnia 2025 r. Od 1 stycznia 2026 r. będą wprowadzane korekty zgodnie z przepisami prawa. Być może do końca 2024 r. dokonamy przeglądu i ponownej oceny wpływu cennika gruntów” – poinformował Dyrektor Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska w Ho Chi Minh.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm