Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska zwraca się o opinie dotyczące projektu rozporządzenia w sprawie cen gruntów, które określa procedury i treść ustalania cen gruntów za pomocą czterech metod: porównawczej, dochodową, nadwyżkową i współczynnika korygującego ceny gruntów, w związku z wdrożeniem znowelizowanej ustawy o gruntach z 2024 r., która wejdzie w życie z dniem 1 stycznia 2025 r.
W związku z tym, biorąc pod uwagę cel użytkowania gruntu podlegający wycenie, cechy działki lub obszaru podlegającego wycenie, zebrane informacje oraz warunki stosowania metod wyceny gruntów określonych w artykule 158 ust. 6 ustawy o ziemi, organizacja konsultingowa ds. wyceny gruntów zatrudniona do przeprowadzenia wyceny gruntów jest odpowiedzialna za analizę i wybór odpowiedniej metody wyceny gruntów oraz zaproponowanie jej w Raporcie wyjaśniającym dotyczącym sporządzenia planu cen gruntów jako podstawy do przedłożenia przez agencję ds. zasobów naturalnych i środowiska Radzie ds. wyceny gruntów na tym samym szczeblu w celu podjęcia decyzji.
Informacje o cenach gruntów, cenach dzierżawy gruntów i cenach dzierżawy lokali, służące do zastosowania metody porównawczej, metody nadwyżkowej oraz do skonstruowania współczynników korygujących ceny gruntów, pochodzą z krajowej bazy danych gruntów i krajowej bazy danych cen w okresie nieprzekraczającym 24 miesięcy przed datą wyceny gruntu.
Informacje można również zbierać z następujących źródeł: Cena aukcyjna praw do użytkowania gruntów w przypadkach, gdy zwycięski oferent wypełnił swoje zobowiązania finansowe zgodnie z decyzją zatwierdzającą wyniki aukcji w jednostce organizującej aukcję praw do użytkowania gruntów; Cena gruntu odnotowana w umowie przeniesienia praw do użytkowania gruntów poświadczonej notarialnie i certyfikowanej w Biurze Rejestru Gruntów; Cena gruntu służąca do pobierania zobowiązań finansowych w przypadkach przeniesienia praw do użytkowania gruntów pobrana od organów podatkowych; Cena dzierżawy gruntu, cena dzierżawy lokalu odnotowana w umowach dzierżawy gruntów, cenach dzierżawy lokalu lub pobrana od organów podatkowych; Pomyślne ceny przeniesienia gruntu, dzierżawy gruntu i dzierżawy lokalu na rynku pobrane z giełd nieruchomości z potwierdzeniem i pieczęcią giełdy nieruchomości; Cena rynkowa przeniesienia gruntu pobrana w drodze bezpośrednich wywiadów ze zbywcą lub nabywcą.
Informacje o kosztach i dochodach z użytkowania gruntów nierolniczych na potrzeby zastosowania metody dochodowej zebrano z następujących źródeł:
Koszty uzyskania dochodu z użytkowania gruntów, o którym mowa w pkt b niniejszego ustępu, ustala się na podstawie norm i cen jednostkowych wydawanych przez właściwe organy państwowe; w przypadku braku norm i cen jednostkowych wydawanych przez właściwe organy państwowe, ustala się je na podstawie informacji i danych o średnich rzeczywistych kosztach powszechnie spotykanych na rynku dla co najmniej 3 działek gruntu położonych najbliżej działki lub obszaru podlegającego wycenie, pod warunkiem że nie są one ograniczone granicami administracyjnymi jednostek administracyjnych szczebla gminnego, powiatowego lub wojewódzkiego.
Przychody z działalności produkcyjnej i gospodarczej ujęte w sprawozdaniach finansowych lub ceny dzierżawy gruntów, ceny dzierżawy lokali zebrane zgodnie z „Ceny dzierżawy gruntów, ceny dzierżawy lokali ujęte w umowach dzierżawy gruntów lub pobrane od organów podatkowych; Ceny przeniesienia własności gruntów, ceny dzierżawy gruntów, ceny dzierżawy lokali skutecznie uzyskane na rynku zebrane w drodze wymiany nieruchomości z potwierdzeniem i pieczęcią wymiany nieruchomości” za okres 3 kolejnych lat bezpośrednio poprzedzających koniec ostatniego kwartału, z danymi sprzed daty wyceny.
Jeżeli dochód z wycenianej działki jest niekompletny w danym roku i nie odzwierciedla dokładnie faktycznego dochodu z użytkowania gruntu, należy zebrać informacje o cenach dzierżawy gruntu i cenach wynajmu lokali dla co najmniej trzech działek, w celu umożliwienia porównania.
Informacje o kosztach i dochodach z użytkowania gruntów rolnych na potrzeby stosowania metody dochodowej zbierane są z urzędów statystycznych, urzędów podatkowych oraz agencji rozwoju rolnictwa i obszarów wiejskich; w przypadku braku danych statystycznych lub braku danych z urzędów podatkowych lub agencji rozwoju rolnictwa i obszarów wiejskich, zbierane są informacje o rzeczywistych kosztach rynkowych co najmniej 3 działek gruntu położonych najbliżej działki lub obszaru podlegającego wycenie, zgodnie z postanowieniami sekcji „Najbliższe działce lub obszarowi podlegającemu wycenie i nieograniczające się do granic administracyjnych gminy, powiatu lub jednostek administracyjnych na poziomie województwa”, w szczególności w następujący sposób:
Grunty wykorzystywane pod uprawy jednoroczne, akwakulturę, produkcję soli i inne grunty rolne muszą być objęte badaniem geodezyjnym przez okres trzech kolejnych lat, aż do końca ostatniego kwartału, dla którego dostępne są dane przed datą wyceny; grunty wykorzystywane pod uprawy wieloletnie muszą być objęte badaniem geodezyjnym przez co najmniej trzy kolejne zbiory przed datą wyceny; a grunty wykorzystywane pod lasy produkcyjne i uprawy przemysłowe, zgodnie z przepisami szczególnymi, muszą być objęte badaniem geodezyjnym przez jeden cykl eksploatacji przed datą wyceny.
Stosując metody porównawcze, metoda nadwyżkowa powinna priorytetowo traktować wybór porównywalnych działek gruntowych w następującej kolejności: podobieństwo lokalizacji, warunków infrastrukturalnych, powierzchni, wielkości, kształtu, współczynnika użytkowania gruntu, gęstości zabudowy, wysokości budynków i innych czynników wpływających na ceny gruntów w porównaniu z działką gruntową podlegającą wycenie; moment przeniesienia lub licytacji praw do użytkowania gruntu najbliższy momentowi wyceny; najmniejsza odległość do działki gruntowej lub obszaru podlegającego wycenie i nieograniczona granicami administracyjnymi jednostek administracyjnych na poziomie gminy, powiatu lub prowincji.
Organizacje zajmujące się doradztwem w zakresie wyceny gruntów muszą podczas zbierania informacji w celu zastosowania metod wyceny gruntów zachować uczciwość, obiektywizm i odpowiedzialność prawną za dokładność informacji uzyskanych w ramach pomiarów.
Jednostka organizująca przetarg na użytkowanie gruntów, urząd ewidencji gruntów, urząd skarbowy, urząd statystyczny oraz agencja rolnictwa i rozwoju wsi są odpowiedzialne za dostarczenie informacji niezbędnych do przeprowadzenia procesu wyceny gruntów, w formie pisemnej lub elektronicznej, w terminie nie dłuższym niż 5 dni roboczych od daty pisemnego wniosku od podmiotu świadczącego usługi doradztwa w zakresie wyceny gruntów. Podmiot świadczący usługi doradztwa w zakresie wyceny gruntów jest odpowiedzialny za przechowywanie, zarządzanie i wykorzystywanie zebranych informacji i danych zgodnie z przepisami prawa.
Niedawno opublikowany projekt wniosku stanowi, że Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska jest odpowiedzialny za opublikowanie projektu cennika gruntów na stronie internetowej Prowincjonalnego Komitetu Ludowego i Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska na okres 30 dni w celu uzyskania opinii odpowiednich agencji, organizacji i osób prywatnych. Prowincjonalny Komitet Ludowy następnie przedłoży cennik gruntów Prowincjonalnej Radzie Ludowej do zatwierdzenia.
Prowincjonalna Rada Ludowa poleca prowincjonalnemu Komitetowi Ludowemu sfinalizowanie listy cen gruntów w celu jej wydania; publiczne ogłoszenie listy cen gruntów 1 stycznia każdego roku i uaktualnienie jej w Krajowej Bazie Danych Ziemi.
Na podstawie wymagań samorządu lokalnego dotyczących zarządzania cenami gruntów, Prowincjonalny Komitet Ludowy przedkłada Prowincjonalnej Radzie Ludowej do zatwierdzenia przed podjęciem decyzji o dostosowaniu, zmianie lub uzupełnieniu cennika gruntów na dany rok w następujących przypadkach: gdy powstają nowe drogi i ulice, które nie są uwzględnione w bieżącym cenniku gruntów; gdy projekty zagospodarowania gruntów zostały ukończone i oddane do użytku, ale w cenniku gruntów nie uwzględniono cen gruntów; oraz w przypadkach, gdy stosuje się cennik gruntów określony w punkcie 3, artykule 111 i punkcie 1, artykule 160 Prawa gruntowego, ale w cenniku gruntów nie uwzględniono cen gruntów.
Obejmuje to korektę, modyfikację i uzupełnienie cen jednego rodzaju gruntu, kilku rodzajów gruntu lub wszystkich rodzajów gruntu w tabeli cen gruntów. Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska proponuje, aby tabela cen gruntów mogła być korygowana lub uzupełniana w jednej lokalizacji gruntu, kilku lokalizacjach gruntu lub wszystkich lokalizacjach gruntu; w jednej strefie wartości, kilku strefach wartości lub wszystkich strefach wartości.
Tue Minh
Źródło
Komentarz (0)