Przedsiębiorstwa porzucają projekty tylko ze względu na przepisy dotyczące gruntów mieszkaniowych

Porzuć projekt, ponieważ nie można go rozwiązać

Dane Ministerstwa Budownictwa pokazują, że w drugim kwartale 2023 roku w całym kraju wydano pozwolenia na budowę zaledwie 15 nowych projektów budownictwa komercyjnego. W regionie północnym było ich 7, w regionie centralnym – 3, a w regionie południowym – 5.

Mimo że rząd przez rok nieprzerwanie usuwał trudności, rynek nieruchomości nadal nie rozwiązał problemu podaży, ponieważ 70% problemów projektów wynika z kwestii prawnych.

Oczekuje się, że projekt zmienionej ustawy o gruntach nada rynkowi nieruchomości impet prawny, jednak przedsiębiorcy obawiają się, że niektóre regulacje staną się wąskimi gardłami na drodze do odbudowy rynku.

Należy zauważyć, że punkt b, klauzula 1 i klauzula 6, artykuł 128 stanowią o wykorzystaniu gruntów w celu realizacji projektów rozwoju społeczno -gospodarczego poprzez umowy o otrzymaniu praw do użytkowania gruntów lub posiadaniu praw do użytkowania gruntów.

W związku z tym w przypadku wykorzystania gruntu pod realizację projektu budownictwa mieszkaniowego o charakterze komercyjnym zawiera się umowę o oddanie w użytkowanie: gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową albo gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową i gruntu niebędącego użytkiem rolnym, z wyłączeniem gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową, za który uiszczono opłaty za użytkowanie gruntu albo zapłacono jednorazowo czynsz dzierżawny za cały okres najmu.

Jako firma, która musiała porzucić projekt z powodu przepisów dotyczących gruntów mieszkaniowych, dzieląc się z PV VietNamNet, pan Nguyen Quoc Hiep, przewodniczący zarządu Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) powiedział, że jego firma powinna była zrealizować projekt na powierzchni 4 hektarów w Ha Dong (Hanoi) oraz projekt w Dystrykcie 12 (HCMC)... Jednak musiał zrezygnować, ponieważ starał się o to od kilku lat bez powodzenia i nikt nie rozwiązał problemu tylko ze względu na przepisy dotyczące gruntów mieszkaniowych.

Przedsiębiorstwa porzucają projekty tylko ze względu na przepisy dotyczące gruntów pod zabudowę mieszkaniową. (Zdjęcie: Hoang Ha)

Zdaniem pana Hiepa, od 2021 r. Dekret 30 (zmieniający i uzupełniający szereg artykułów Dekretu 99/2015 szczegółowo opisujących i regulujących wdrażanie szeregu artykułów Prawa mieszkaniowego) stanowi, że przekształcanie innych gruntów na grunty mieszkaniowe musi obejmować co najmniej niewielką ilość gruntów mieszkaniowych, co jest bardzo trudne do wdrożenia.

„To jest powód, dla którego setki projektów utknęły w martwym punkcie i nie mogą zostać przekształcone. Nawet w przypadku osób korzystających z terenu, plan istnieje, ale nie mogą go przekształcić, ponieważ nie ma na nim ani jednego metra kwadratowego ziemi.

Projekt znowelizowanej ustawy o gruntach powinien był rozważyć, które z nich są uzasadnione do zachowania, a których zmiana jest nieuzasadniona. Jednak artykuł 128 jest powtórzony, co moim zdaniem jest bardzo trudne dla firm realizujących projekty mieszkaniowe; komisja redakcyjna powinna była to uwzględnić” – powiedział pan Hiep.

Tymczasem pan Vu Cuong Quyet, dyrektor generalny Dat Xanh Mien Bac, powiedział, że przepisy te nakładają ograniczenia na agencje państwowe.

Pan Quyet podał przykład: dzielnica chce zaplanować projekt, ale ten projekt nie jest zlokalizowany na terenie mieszkalnym. Czy dzielnice mogą zaplanować wystawienie go na aukcji?

„Obawiam się, że same agencje rządowe również napotkają trudności z powodu nakładających się przepisów. Jeśli chodzi o firmy, planując tereny bez terenów mieszkalnych, większość z nich to tereny usług komercyjnych, tereny pod sadzenie drzew… położone w pobliżu terenów mieszkalnych, położone na obszarach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. W takim przypadku, jeśli nie będzie terenów mieszkalnych, firmy nie będą mogły planować, mimo że plan obejmuje tereny mieszkalne, ale ich charakter nie został przekształcony w tereny mieszkalne. To spowoduje wiele trudności i komplikacji dla firm realizujących projekty nieruchomościowe” – powiedział pan Quyet.

Ponadto, jak powiedział ten przywódca, nawet w Hanoi, które obecnie rozwija się szeroko do pasa 3, pasa 4... ale właśnie w pasie 3 jest dużo ziemi rolnej; jeśli zostaną wprowadzone regulacje takie jak w projekcie, ziemia zostanie zmarnowana, ponieważ obszar ten jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, można na nim budować wysokie i niskie budynki, a jeśli nie będzie ani jednego metra istniejącej ziemi mieszkalnej, to ostatecznie dojdzie do impasu.

Pan Vu Kim Giang, przewodniczący rady dyrektorów SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), zapytał: Jeśli przepisy zawarte w projekcie zostaną przyjęte, będzie to miało wiele konsekwencji, ponieważ pochodzenie gruntów z przeszłości jest w dużej mierze powiązane. Jeśli w całym projekcie znajdą się takie rodzaje gruntów, jak grunty rolne, grunty produkcyjne itp., jak zostaną one potraktowane?

„Obawiam się, że jeśli ten projekt rozporządzenia zostanie przyjęty, będziemy musieli ponownie dostosować plany zagospodarowania przestrzennego i plany zagospodarowania przestrzennego każdej miejscowości, ponieważ w przeszłości wiele miejscowości niemal całkowicie zaktualizowało planowanie przestrzenne na swoim obszarze” – powiedział pan Giang.

Wpływ na podaż mieszkań i ceny mieszkań w miastach

W rozmowie z reporterem VietNamNet prawnik Nguyen Thanh Ha, prezes SBLaw Company, ocenił, że powyższa regulacja spowoduje „blokadę” i więcej trudności na rynku nieruchomości, w sytuacji gdy setki starych projektów będą musiały rozwiązać kwestie prawne; a nowe projekty będą również trudne do wdrożenia, co doprowadzi do jeszcze większego zmniejszenia podaży mieszkań.

Prawnik przeanalizował, że trudność leży w przepisach, zgodnie z którymi na terenie objętym wnioskiem o zmianę przeznaczenia gruntu, aby zrealizować projekt, muszą znajdować się grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Większość nowych projektów deweloperskich jest obecnie realizowana na początkowym funduszu gruntów rolnych, gruntach nierolniczych, gruntach produkcyjnych i innych rodzajach gruntów.

Trudności regulacyjne występują tylko w przypadku gruntów nierolniczych, które nie są gruntami mieszkalnymi i od których uiszczono opłaty za użytkowanie gruntu lub czynsz dzierżawny jednorazowo za cały okres dzierżawy. W rzeczywistości jednak większość obecnych projektów jest realizowana w formie rocznych opłat dzierżawnych od gruntów przez przedsiębiorstwa. W związku z tym, przy projektach z roczną opłatą dzierżawną, realizacja projektów deweloperskich jest niemożliwa.

Ponadto rozporządzenie utrudnia negocjacje dotyczące przeniesienia projektów w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych, ponieważ dotyczy ono wyłącznie gruntów niebędących gruntami rolnymi, a nie gruntów mieszkalnych, za które uiszczono opłaty za użytkowanie gruntu lub zapłacono jednorazowo czynsz za cały okres dzierżawy.

W rzeczywistości obecne przepisy zachęcają inwestorów do negocjacji przeniesienia praw do użytkowania gruntów w celu realizacji projektów budownictwa miejskiego i komercyjnego. Jednak wymóg posiadania gruntów nierolniczych, za które zapłacono pełną opłatę dzierżawną, sprawi, że w przypadku wielu projektów przekształcenie tych gruntów będzie niemożliwe.

„Jeśli zgodnie z punktem b ust. 1 i ust. 6 artykułu 128 projektu ustawy o gruntach przedsiębiorstwa nie będą mogły realizować komercyjnych projektów mieszkaniowych. Wpłynie to na podaż mieszkań i ceny mieszkań w miastach.

To rozporządzenie jest również sprzeczne z obowiązującymi wytycznymi dotyczącymi usuwania przeszkód prawnych dla projektu, ponieważ jest węższe niż obecne przepisy zawarte w ustawie nr 03/2022/QH15 zmieniającej 9 ustaw, w tym zmieniającej klauzulę 1, artykuł 23 ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r. w sprawie rodzajów gruntów wykorzystywanych pod zabudowę komercyjną. W związku z tym rozporządzenie stanowi, że przedsiębiorstwa są zatwierdzane do realizacji polityki inwestycyjnej; jednocześnie inwestorzy w projekty budownictwa komercyjnego są zatwierdzani, jeśli posiadają prawa do użytkowania gruntów lub otrzymują prawa do użytkowania gruntów mieszkalnych lub gruntów mieszkalnych i innych gruntów niebędących gruntami mieszkalnymi, które spełniają warunki uzyskania pozwolenia na zmianę przeznaczenia gruntów w celu realizacji projektów inwestycyjnych” – powiedział pan Ha.

Projekt ustawy o gruntach: Wiele opinii wciąż wyraża obawy dotyczące odzyskiwania gruntów na potrzeby rozwoju społeczno-gospodarczego . Wielu deputowanych do Zgromadzenia Narodowego nadal wyraża zaniepokojenie i obawy dotyczące przepisów dotyczących odzyskiwania gruntów na potrzeby rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym zawartych w projekcie ustawy o gruntach (zmienionej).

Źródło: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html