Bez względu na scenariusz, rynek nieruchomości ma się lepiej.

[reklama_1]

Według profesora nadzwyczajnego dr. Trana Kim Chunga, byłego zastępcy dyrektora Centralnego Instytutu Zarządzania Ekonomicznego , istnieją trzy scenariusze dla rynku nieruchomości w 2024 roku. „Ale bez względu na to, który scenariusz się sprawdzi, rynek będzie w lepszej kondycji niż dwa lata temu” – przewiduje pan Chung.

Docent, dr Tran Kim Chung, były zastępca dyrektora Centralnego Instytutu Zarządzania Ekonomicznego

Rozwój kolejnego roku zawsze opiera się na fundamentach roku poprzedniego. Panie, dla rynku nieruchomości rok 2023 jest przez wielu uważany za bardzo zły?

Jeśli dokonamy ogólnej oceny, możemy stwierdzić, że w 2023 roku rynek nieruchomości będzie wyglądał dość ponuro, ale analizując każdy segment rynku osobno, nie jest tak różowo.

W kontekście ogólnie słabego rynku, sektor nieruchomości przemysłowych radzi sobie całkiem dobrze. To zasługa silnego wzrostu liczby zagranicznych inwestycji bezpośrednich w 2023 roku.

Według Generalnego Urzędu Statystycznego (GUS), nowo zarejestrowany kapitał, skorygowany zarejestrowany kapitał oraz wkłady kapitałowe i wartość zakupu akcji zagranicznych inwestorów w Wietnamie w 2023 roku wyniosły prawie 36,6 mld USD, co stanowi wzrost o ponad 32% w porównaniu z rokiem poprzednim. Segment apartamentów komercyjnych średniej i niższej klasy również radzi sobie dobrze, zarówno pod względem cen sprzedaży, jak i transakcji. Segment luksusowych willi i nieruchomości w najlepszych lokalizacjach ma dużą wartość, mimo niewielkiej liczby transakcji, ceny praktycznie nie spadły. Segment nieruchomości turystycznych i wypoczynkowych zaczyna wykazywać oznaki ożywienia.

Czy Twoim zdaniem rozwój rynku nieruchomości w roku 2023 będzie akceptowalny?

Wietnamski rynek nieruchomości ukształtował się w 1993 roku – w momencie wydania pierwszej ustawy o gruntach. Monitorując rynek nieruchomości przez 30 lat, odkryłem, że co 10 lat rynek powtarzał cykl: trudności – odbudowa – stabilność – wzrost. Szczególnie trudne czasy często przypadają na okres, gdy Zgromadzenie Narodowe rozważało uchwalenie nowej ustawy o gruntach (1993, 2003, 2013). W zależności od warunków, każdy etap trwa około 2-3 lat.

Ten trudny okres dla rynku rozpoczął się w drugim kwartale 2022 roku i wkrótce się zakończy, ponieważ na początku 2024 roku Zgromadzenie Narodowe uchwaliło ustawę o gruntach (znowelizowaną). W 2023 roku rynek znajduje się w trudnym okresie „cyklu 10-letniego”, ale nie spada, nie pogarsza się, a wręcz jest dość stabilny, co jest pozytywnym aspektem prawa cyklicznego.

W przeciwieństwie do poprzednich nowelizacji ustawy o gruntach, tym razem Zgromadzenie Narodowe znowelizowało zarówno ustawę o budownictwie mieszkaniowym, jak i ustawę o obrocie nieruchomościami, co wzmocni powrót rynku nieruchomości. Wszystkie trzy ustawy wejdą jednak w życie na początku 2025 roku, więc w 2024 roku rynek nieruchomości nadal będzie miał trzy scenariusze.

Panie, jakie konkretnie są te trzy scenariusze?

W pierwszym scenariuszu, jeśli wszystkie czynniki się nie zmienią, rynek będzie kontynuował trend wzrostowy, lecz powoli.

Drugi scenariusz zakłada, że rynek silnie rośnie, gdy pojawiają się wstrząsy.

Trzeci scenariusz, którego nikt nie chce, ale który wciąż może się wydarzyć, to spadek na rynku nieruchomości w przypadku kryzysu światowej gospodarki, spadku handlu międzynarodowego, spadku inwestycji zagranicznych, braku poprawy krajowej produkcji i działalności gospodarczej oraz spadku przepływów pieniężnych z inwestycji na rynku, zwłaszcza kredytów bankowych i obligacji korporacyjnych. Niezależnie jednak od scenariusza, rynek nadal jest w lepszej sytuacji niż 2 lata temu.

Spośród tych trzech scenariuszy skłaniam się ku drugiemu, choć system prawny regulujący funkcjonowanie rynku nieruchomości w tym roku nie uległ zmianie ze względu na uchwalone przez Zgromadzenie Narodowe ustawy: Prawo gruntowe, Prawo obrotu nieruchomościami oraz Prawo mieszkaniowe, które wejdą w życie dopiero w 2025 r.

Dlaczego jesteś takim optymistą?

Uznając szczególne znaczenie rynku nieruchomości dla ożywienia gospodarczego i rozwoju, od początku 2023 r. Rząd i Premier wydali szereg dokumentów dyrektywnych i zarządczych mających na celu synchroniczne wdrażanie polityk, zadań i rozwiązań mających na celu usunięcie trudności na rynku, zwłaszcza trudności i problemów prawnych i kapitałowych.

W niedawnym komunikacie 1376/CD-TTg (z dnia 17 grudnia 2023 r.) Premier zaapelował, aby dalsze, radykalne, terminowe i skuteczne wdrażanie rozwiązań promujących bezpieczny, zdrowy i zrównoważony rozwój rynku nieruchomości było obowiązkiem ministerstw, oddziałów i samorządów. Ministerstwa, oddziały i samorządy muszą uznać to za jedno z pilnych i ważnych zadań, na których rozwiązaniu należy się skupić, kierując się zasadą, że problem leży w gestii danego szczebla, który musi go rozwiązać, bez unikania, forsowania, obawy przed błędami i odpowiedzialności.

Grupa robocza premiera, której zadaniem jest przegląd, stymulacja i kierowanie usuwaniem trudności i przeszkód w realizacji projektów z zakresu nieruchomości, pod przewodnictwem samego ministra budownictwa, musi wykazywać się większą determinacją, siłą, kompleksowością i terminowością, kierować i usuwać trudności i przeszkody w procedurach prawnych, przyspieszać postęp projektów z zakresu nieruchomości, zwłaszcza projektów mieszkaniowych, dużych obszarów miejskich i parków przemysłowych, które mogą mieć negatywne skutki; przyspieszać decentralizację, autoryzację i redukcję zbędnych procedur administracyjnych; zdecydowanie zajmować się sprawami, które powodują trudności, niedogodności i okrężne procedury powodujące opóźnienia dla ludzi i przedsiębiorstw.

Ale proszę pana, rynek działa w oparciu o zasadę popytu i podaży, czy sama determinacja polityczna nie wystarczy?

Opublikowano najważniejszy dokument prawny bezpośrednio związany z rynkiem nieruchomości. Rząd pilnie kończy prace nad dekretem, a determinacja rządu i premiera przywróciła zaufanie przedsiębiorstw, inwestorów i mieszkańców, co stanowi ważną podstawę do wiary w rychłe ożywienie rynku.

Rynek nieruchomości znajduje się w recesji od początku drugiego kwartału 2022 roku. Zgodnie z „zasadą 10 lat”, okres recesji na rynku wynosi około 1,5-2 lat. Do drugiego kwartału 2024 roku będzie to dokładnie 2 lata, po czym rynek ustabilizuje się i będzie się rozwijał.

Rynek działa zgodnie z prawem popytu i podaży. W kontekście podaży, rząd zdecydował o przeznaczeniu 120 000 miliardów VND na inwestycje w budowę co najmniej miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2030, jednak obecnie z tego pakietu kredytowego wypłacane są bardzo niewielkie kwoty. Aby zwiększyć podaż towarów dla najważniejszego segmentu rynku nieruchomości, premier polecił ministerstwom i resortom opracowanie realnych rozwiązań, które pozwolą na radykalne i skuteczne wdrożenie programu kredytowego o wartości 120 000 miliardów VND, przeznaczonego na preferencyjne pożyczki na rozwój mieszkań socjalnych, mieszkań pracowniczych oraz remonty i przebudowę mieszkań.

Aby pobudzić popyt, Premier zwrócił się do sektora bankowego z prośbą o opracowanie praktycznych i skutecznych rozwiązań mających na celu promowanie udzielania kredytów przedsiębiorstwom BBS; wzmocnienie kierownictwa, zachęt i wskazówek dla banków komercyjnych, aby przedsiębiorstwa, projekty nieruchomości i nabywcy domów mogli łatwiej uzyskać dostęp do źródeł kredytów, co pozwoli na szybkie rozwiązanie trudności związanych z kapitałem i przepływami pieniężnymi.

Premier właśnie zorganizował konferencję z liderami przedsiębiorstw z branży nieruchomości i produkcji, takimi jak Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat..., aby kontynuować usuwanie trudności i przeszkód. Można to uznać za „Konferencję Dien Hong” dla rynku nieruchomości. Wiele trudności i przeszkód związanych z mechanizmami, prawem, źródłami kapitału oraz podażą i popytem na rynku zostanie usuniętych tak szybko, jak to możliwe po tej konferencji.

Źródło