Projekt cennika gruntów w Ho Chi Minh City na rok 2026: Ludzie obawiają się, że nie będą mogli sobie pozwolić na opłaty za użytkowanie gruntów

Departament Rolnictwa i Środowiska miasta Ho Chi Minh przesłał niedawno dokument do odpowiednich jednostek w celu uzyskania opinii na temat projektu rezolucji Rady Ludowej miasta Ho Chi Minh regulującej pierwszy cennik gruntów obowiązujący od 1 stycznia 2026 roku w Ho Chi Minh. Komentując ten projekt, eksperci stwierdzili, że najważniejszym czynnikiem jest kompletność i obiektywność bazy danych gruntów; jednocześnie przy ustalaniu cen gruntów konieczne jest uwzględnienie współczynnika użytkowania gruntów.

Ludzie i firmy stają w obliczu trudności

Według Departamentu Rolnictwa i Środowiska Ho Chi Minh City, cennik gruntów z 2026 roku zniesie ograniczenia obecnego cennika gruntów (Decyzja 79/2024). W związku z tym cena gruntów na niektórych centralnych ulicach Ho Chi Minh City w projekcie jest niemal taka sama jak w starym cenniku gruntów i stanowi zaledwie 60% rzeczywistej ceny transferowej.

Jednakże, zgodnie z projektem rezolucji w sprawie usunięcia trudności i przeszkód we wdrażaniu ustawy o gruntach z 2024 r., rozpatrywanym przez Zgromadzenie Narodowe, ceny gruntów ustala się poprzez pomnożenie cennika przez współczynnik korekcyjny (współczynnik K) stosowany we wszystkich przypadkach. W tym przypadku współczynnik K wzrasta od 1,5 do 2 razy w porównaniu z cennikiem gruntów nierolniczych ; w przypadku gruntów rolnych wzrasta od 1,5 do 10 razy.

W związku z tym nowy projekt cennika gruntów wywołał u ludzi i przedsiębiorców obawy, że nie będą w stanie regulować zobowiązań finansowych w przypadku zmiany przeznaczenia gruntów, czynszów dzierżawnych itp.

Obszar mieszkalny w gminie Binh Hung w Ho Chi Minh City

Pan NK (gmina Phu Hoa Dong, Ho Chi Minh City) powiedział, że czeka na wydanie przez Ho Chi Minh City nowego cennika gruntów, mając nadzieję, że opłata za użytkowanie gruntów zostanie obniżona po zmianie przeznaczenia gruntów. Pan K. powiedział, że pod koniec października 2024 roku, kiedy dowiedział się, że Ho Chi Minh City wyda cennik gruntów zgodnie z decyzją nr 79, złożył wniosek o przekształcenie prawie 960 metrów kwadratowych gruntów rolnych w grunty mieszkaniowe.

Jednak po dwóch miesiącach oczekiwania otrzymał wezwanie do zapłaty opłat za użytkowanie gruntów, zgodnie z cennikiem gruntów zgodnie z decyzją nr 79, na kwotę ponad 4,3 miliarda VND. „Ponieważ nie możemy zapłacić więcej niż 4,3 miliarda VND, moja rodzina musiała zrezygnować z pomysłu zmiany przeznaczenia gruntów na mieszkaniowe i poczekać na nowy cennik gruntów. Jednak przy tym nowym projekcie cennika gruntów opłaty za użytkowanie gruntów mogą się podwoić. Jak możemy sobie pozwolić na tak wysoką kwotę?” – powiedział pan K.

Z perspektywy biznesowej, pan Tran Van Chau, prezes zarządu Cho Lon Real Estate Joint Stock Company, przeanalizował, że projekt cen gruntów, który ma zostać opublikowany w 2026 roku, z wyjątkiem obszaru centralnego, jest w większości dość wysoki. Dla firm, jeśli ceny gruntów wzrosną zbyt wysoko, ograniczy to wiele aspektów, a w szczególności spowoduje wycofanie się inwestorów z rynku.

Aby zatem móc zmierzać w kierunku przejrzystych i uczciwych cen rynkowych, konieczne jest stworzenie bazy danych gruntów oraz nadzór ze strony niezależnych jednostek, otwarcie zbierających opinie od ludzi, przedsiębiorstw i wyspecjalizowanych agencji.

Presja ze strony cen gruntów i współczynnika K

W rozmowie z reporterem gazety SGGP, pan Dao Quang Duong, pełniący obowiązki kierownika wydziału ekonomii gruntów w Departamencie Rolnictwa i Środowiska miasta Ho Chi Minh, przyznał, że jeśli ceny gruntów będą ustalane zgodnie z projektem rezolucji, we wszystkich przypadkach, począwszy od ustaleń dotyczących przesiedlenia, przez zmianę przeznaczenia gruntów z rolniczych na mieszkalne dla gospodarstw domowych i osób prywatnych, po dzierżawę gruntów z coroczną opłatą za czynsz... opłaty za użytkowanie gruntów będą 1,5–2 razy wyższe według współczynnika K.

Według pana Duonga, w przypadku gdy Zgromadzenie Narodowe uchwali projekt rezolucji, w której cena gruntu będzie równa tabeli cen gruntów pomnożonej przez współczynnik K, zaleca się, aby gminy podały współczynnik K najpóźniej do 31 grudnia 2026 r. Dzięki temu prowincje i miasta będą miały czas na przygotowanie się do budowy o współczynniku K.

W pozostałych przypadkach, takich jak przydział gruntów, zmiana przeznaczenia gruntów, dzierżawa gruntów z jednorazową opłatą za cały okres dzierżawy oraz obliczanie odszkodowania w przypadku przejęcia gruntów przez państwo, Rząd określi przypadki szczególne; w przypadku projektów o potencjale rozwojowym zostaną zastosowane metody ustalania konkretnych cen gruntów.

Dzięki temu proces ustalania cen gruntów ulega skróceniu, a płatności opłat za użytkowanie gruntów są spójne z kosztami ponoszonymi przez przedsiębiorstwa w związku z realizacją projektów, co zapobiega wzrostowi cen nieruchomości.

Zgadzając się w tej kwestii, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, zaproponował, aby współczynnik K obowiązujący w 2026 roku został ustalony na poziomie 1, co oznacza brak wzrostu lub spadku. Pozwoli to lokalnym władzom uniknąć nieporozumień podczas wdrażania rezolucji Zgromadzenia Narodowego. Po 2027 roku współczynnik K może zostać skorygowany w górę lub w dół w zależności od sytuacji rynkowej.

Tymczasem dr Pham Viet Thuan, dyrektor Instytutu Zasobów Naturalnych i Ekonomiki Środowiska w Ho Chi Minh City, powiedział, że miasto musi otrzymać wytyczne dotyczące opracowania cennika gruntów w oparciu o cennik obowiązujący przed wejściem w życie ustawy o gruntach z 2024 r., pomnożony przez współczynnik K z zakresem korekt od 0,2 do 3-krotności przy dostosowywaniu współczynnika K w celu zastosowania go do nowego cennika gruntów mieszkaniowych w 2026 r.

* Pan DAO QUANG DUONG , pełniący obowiązki kierownika departamentu ekonomii gruntów, Departament Rolnictwa i Środowiska miasta Ho Chi Minh

Zapłacę opłatę za użytkowanie gruntu zgodnie z warunkami przy zmianie przeznaczenia

W przypadku stosowania cennika gruntów zgodnie z Decyzją nr 79, jest on zasadniczo odpowiedni do praktyki, zwłaszcza w przypadku gruntów przeznaczonych pod produkcję, działalność gospodarczą, handel i usługi. Istnieją jednak również opinie osób z poprzednich obszarów, takich jak Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be, Can Gio, wskazujące na to, że opłata za użytkowanie gruntu przy przekształcaniu gruntów rolnych w mieszkalne jest dość wysoka w porównaniu z poprzednią sytuacją.

Aby rozwiązać ten problem, Departament Rolnictwa i Środowiska (wcześniej) zalecił Komitetowi Ludowemu Ho Chi Minh City złożenie sprawozdania Premierowi w celu wydania przepisów regulujących wdrażanie artykułu 157 klauzuli 2 Ustawy o gruntach z 2024 r., dotyczących zwolnień i obniżek opłat za użytkowanie gruntów w innych przypadkach. Obecnie rekomendacje te zostały przekazane przez rząd Zgromadzeniu Narodowemu w celu przyjęcia rezolucji mającej na celu usunięcie trudności i przeszkód we wdrażaniu Ustawy o gruntach z 2024 r.

Jeżeli uchwała zostanie przyjęta w zaproponowanym brzmieniu, gospodarstwa domowe i osoby, które zmienią przeznaczenie gruntów z rolniczych na mieszkalne, będą płacić rozsądną opłatę za użytkowanie gruntów, dostosowaną do warunków ekonomicznych i dochodów ludzi.

W obszarze Binh Duong (dawniej) dokonano korekt, ale tylko 34 projekty przesiedleńcze zostały skorygowane, reszta pozostała bez zmian. Wycena tych 34 obszarów przesiedleńczych była zbliżona do cen rynkowych. W obszarze Vung Tau (dawniej) dokonano również korekt, mnożąc cennik gruntów z 2019 roku przez współczynnik korekty cen gruntów z 2023 roku. W związku z tym ceny gruntów w tym obszarze również wzrosły, ale nieznacznie.

THANH HIEN

Źródło: https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html