HoREA proponuje pobieranie kaucji za domy i działki na papierze w wysokości nie większej niż 5%

[reklama_1]

Niedawno HoREA wysłała dokument do Stałego Komitetu Zgromadzenia Narodowego, Komitetu Ekonomicznego Zgromadzenia Narodowego i Ministerstwa Budownictwa, w którym zaproponowała, aby przed podpisaniem umów sprzedaży i kupna nieruchomości, mieszkań i przyszłych działek budowlanych wpłacać depozyty w celu ochrony klientów i zapobiegania oszustwom.

Według HoREA, na przestrzeni lat odnotowano wiele przypadków „spekulantów, pośredników w obrocie nieruchomościami, nieuczciwych przedsiębiorców” dopuszczających się oszustw poprzez przyjmowanie „zaliczek” obiecujących kupno i sprzedaż domów, działek i przyszłych prac budowlanych, które nie spełniały warunków zawierania umów. Typowym przypadkiem była firma Alibaba, która tworzyła „widmo” projektu, nielegalnie dzieliła i sprzedawała działki, przyjmowała „zaliczki” bardzo duże w porównaniu z wartością zdeponowanych aktywów, a następnie dopuszczała się oszustw, wyrządzając szkody klientom, a także będąc przyczyną niestabilności na rynku nieruchomości.

Podmioty „spekulantów, pośredników w obrocie nieruchomościami, pośredników w obrocie nieruchomościami, nieuczciwych przedsiębiorców” wykorzystały ustawę o obrocie nieruchomościami z 2014 r., która nie przewiduje „zadatku” przed momentem, w którym dom, fundamenty domu, prace budowlane wykonywane w przyszłości będą mogły być wprowadzone do obrotu, podpisywać umowy, a także wykorzystały przepisy zawarte w artykule 3 ust. 2 i artykule 328 ust. 1 Kodeksu cywilnego z 2015 r., które pozwalają „osobom fizycznym i prawnym na ustanawianie, wykonywanie i rozwiązywanie swoich praw i obowiązków cywilnych na podstawie swobody, dobrowolnego zobowiązania i umowy”, w związku z czym „odbiorca zadatku” otrzymał „zadatek” o dużej wartości, sięgającej 90–95% wartości zdeponowanej nieruchomości, a następnie oszukał i przywłaszczył „zadatek”, powodując szkodę „deponentowi” w jednym przypadku.

Po pierwsze, w przypadku gdy „zaliczka” jest niska, a cena nieruchomości rośnie, odbiorca zaliczki jest skłonny „anulować transakcję” i zwrócić „zaliczkę” (podwojoną) deponentowi.

Po drugie, w przypadkach, gdy „depozyt” jest duży lub bardzo duży, odbiorca depozytu może dopuścić się oszustwa i przywłaszczyć sobie „depozyt” klienta.

Po trzecie, w przypadku gdy odbiorca depozytu zwleka przez długi czas, nie dopełnia procedur prawnych niezbędnych do wdrożenia projektu lub celowo przywłaszcza sobie kapitał klientów i inwestorów.

Stowarzyszenie ustaliło, że w przypadku projektów mieszkaniowych i prac budowlanych, których celem jest zapewnienie w przyszłości zakwaterowania, inwestorzy muszą otrzymywać „zaliczki”, aby zbadać rynek i gusta klientów; jednocześnie klienci również muszą wpłacić „zaliczkę”, aby „sfinalizować” cenę sprzedaży i skorzystać z dobrych zachęt i zniżek dla klientów, którzy wpłacą zaliczkę.

Jednakże art. 24 projektu ustawy o obrocie nieruchomościami (zmieniony) w punkcie d ust. 4 przewiduje tylko jeden przypadek „zadatku”, którym jest inwestor: „d) Otrzymywanie zadatków od klientów tylko wtedy, gdy dom lub obiekt budowlany spełnił wszystkie warunki do oddania do użytku i przeprowadził transakcje zgodnie z przepisami niniejszej ustawy”. Jest to przepis dotyczący „zadatku” w celu „zabezpieczenia wykonania umowy” po spełnieniu przez dom, fundament domu lub obiekt budowlany, który ma powstać w przyszłości, wszystkich warunków do oddania do użytku i zawarcia umowy. Przepis dotyczący „zadatku” w celu „zabezpieczenia wykonania umowy” jest jednak poprawny, ale nie ma potrzeby ponownego regulowania go w ustawie o obrocie nieruchomościami, ponieważ został on określony w art. 328 ust. 1 Kodeksu cywilnego z 2015 r.

Co więcej, jeśli umowa została podpisana, inwestor może pobrać „pierwszą wpłatę” nieprzekraczającą 30% wartości umowy zgodnie z postanowieniami ust. 1 art. 37 ustawy Prawo o obrocie nieruchomościami z 2014 r. oraz ust. 1 art. 26 projektu ustawy Prawo o obrocie nieruchomościami (zmienionego), więc „zadatek” w celu „gwarancji wykonania umowy” w tym momencie prawie nigdy nie jest „ryzykowny” dla klienta i może zostać w całości skorygowany zgodnie z postanowieniami Kodeksu cywilnego z 2015 r.

Zdaniem HoREA, projekt ustawy o obrocie nieruchomościami (znowelizowany) powinien określać warunki otrzymania „zadatków na zabezpieczenie zawarcia umowy” odpowiednie dla każdego podmiotu.

W szczególności inwestorzy projektów nieruchomości, budownictwa mieszkaniowego i przyszłych prac budowlanych mogą otrzymać „zaliczki” dopiero po „zatwierdzeniu polityki inwestycyjnej przez właściwy organ państwowy w tym samym czasie co inwestor” (określone w art. 29 ust. 4 ustawy o inwestycjach z 2020 r.), a następnie „inwestor” staje się „inwestorem” zgodnie z postanowieniami art. 7 ust. 2 ustawy Prawo budowlane z 2014 r., zmienionego i uzupełnionego w art. 1 ust. 4 ustawy Prawo budowlane (zmienione) z 2020 r., „inwestorem jest inwestor zatwierdzony przez właściwy organ państwowy” i proponuje się postanowienie, że wartość „zaliczki” nie może przekraczać 5% wartości wpłaconej nieruchomości, która jest budownictwem mieszkaniowym i przyszłymi pracami budowlanymi.

Dla sprzedawcy gruntu (podzielonego na działki, obwałowania) „wadium” przyjmowane jest dopiero po uzyskaniu od właściwego organu państwowego zezwolenia na „podział działki” zgodnie z przepisami ustawy o ziemi, a proponowana wysokość „wadium” nie przekracza 5% wartości gruntu.

Stowarzyszenie uważa, że artykuł 24 ust. 7 projektu ustawy o obrocie nieruchomościami (zmieniony) (projekt 3) zawiera bardzo trafne przepisy regulujące kwestie kaucji wpłacanej przed podpisaniem umowy najmu i stanowi, że „kwota kaucji nie może przekraczać 5% wartości sprzedawanego lub wynajmowanego domu lub obiektu budowlanego; sprzedający lub wynajmujący musi wyraźnie określić w umowie kaucji cenę sprzedaży lub cenę najmu z opcją wykupu domu lub obiektu budowlanego”. Należy jednak ubolewać, że ten bardzo trafny przepis został usunięty z projektu ustawy o obrocie nieruchomościami (zmieniony) po raz czwarty, piąty, szósty i obecny.

„W związku z tym konieczne jest dodanie do projektu ustawy o obrocie nieruchomościami (zmienionej) regulacji dotyczącej „zadatku” przed momentem, w którym dom, fundamenty domu oraz powstające w przyszłości obiekty budowlane będą mogły być przedmiotem obrotu i zawierania umów” – zaproponowała HoREA.

Komentarz (0)