Propozycja zmiany i uzupełnienia przepisów dotyczących projektów wkraczania na tereny morskie

Propozycja zmiany i uzupełnienia rozporządzenia w sprawie ustalania, oceny i zatwierdzania projektów inwestycyjnych w zakresie wkraczania na tereny morskie

Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), regulacje dotyczące rekultywacji gruntów przynoszą wiele korzyści i są zatem bardzo potrzebne. Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska musi wkrótce zakończyć prace nad dekretem, który przyczyni się do rozwiązania obecnych impasów w projektach rekultywacji gruntów.

Przewodniczący HoREA oczekuje, że rząd wyda ten dekret, który szczegółowo określi wdrożenie artykułu 190 ustawy o gruntach z 2024 r., która wejdzie w życie 1 kwietnia.

Komentując projekt dekretu w sprawie działań polegających na naruszaniu terytoriów morskich, przesłanego Premierowi i Ministerstwu Zasobów Naturalnych i Środowiska, przewodniczący HoREA wyraził nadzieję, że rząd wyda ten dekret, aby szczegółowo określić wdrożenie artykułu 190 ustawy o gruntach z 2024 r., która wejdzie w życie 1 kwietnia.

HoREA zasadniczo zgadza się z projektem dekretu w sprawie działań naruszających morze (projekt dekretu) i przedstawia komentarze dotyczące niektórych pozostałych obaw zawartych w projekcie dekretu.

Konkretnie rzecz biorąc, pan Chau zaproponował zmianę i uzupełnienie artykułu 3, punktu 2 projektu dekretu, z trzech powodów.

Po pierwsze, w przypadku projektu inwestycyjnego rekultywacji gruntów, elementy rekultywacji gruntów w ramach projektu inwestycyjnego mogą obejmować nadmorskie tereny aluwialne, nadmorskie lasy ochronne lub nadmorskie tereny akwakultury. Zmiana przeznaczenia gruntów na cele tego typu musi być przeprowadzona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce gruntami i odpowiednimi przepisami.

Po drugie, projekt inwestycyjny dotyczący ingerencji w morze. Pozycja dotycząca ingerencji w morze w projekcie inwestycyjnym, zgodnie z planowaniem, ma na celu nie tylko utworzenie funduszu gruntowego, ale może również „utworzenie funduszu gruntowego ze specjalistyczną powierzchnią morską” w celu realizacji projektów inwestycyjnych wzdłuż trasy, takich jak: nabrzeże od lądu stałego do obszarów głębokowodnych lub projekty energetyki wiatrowej na wybrzeżu, projekty energetyki wiatrowej na morzu lub rurociągi naftowe i gazowe lub kable energetyczne, kable optyczne.

Po trzecie, projekt inwestycyjny dotyczący ingerencji w morze, elementy ingerencji w morze w projekcie inwestycyjnym na określonym obszarze morskim, aluwialnym obszarze przybrzeżnym, nadmorskim lesie ochronnym lub nadmorskim terenie akwakultury muszą być wdrażane zgodnie z planem i muszą być zgodne z postanowieniami odpowiednich przepisów.

Ponadto Przewodniczący HoREA zaproponował również zmianę i uzupełnienie art. 5 projektu dekretu w sprawie ustalania, wyceny i zatwierdzania projektów inwestycyjnych dotyczących ingerencji w morze lub elementów inwestycji dotyczących ingerencji w morze.

Jest to zgodne nie tylko z przepisami prawa budowlanego, ale także z prawami pokrewnymi, takimi jak prawo inwestycyjne, prawo mieszkaniowe, prawo obrotu nieruchomościami, prawo morskie, prawo leśne itp.

Uzasadnieniem podanym przez HoREA jest to, że projekt rekultywacji morza jest publicznym projektem inwestycyjnym, „mającym na celu utworzenie funduszy gruntowych, funduszy gruntowych ze specjalistyczną powierzchnią morską na cele rozwoju społeczno-gospodarczego”. Po „zatwierdzeniu zakończenia rekultywacji morza” przeprowadzony zostanie przetarg w celu wyłonienia inwestorów, którzy zrealizują projekty składowe lub elementy budowlane w ramach projektu rekultywacji morza.

Projekt rekultywacji morza to projekt inwestycyjny „z wykorzystaniem kapitału zagranicznego pochodzącego z inwestycji publicznych oraz projektów z wykorzystaniem innego kapitału” (kapitału prywatnego). Zgodnie z przepisami Ustawy o PPP z 2020 r. i Ustawy o inwestycjach z 2020 r., „inwestor strategiczny” lub „inwestor wybrany zgodnie z przepisami Ustawy o PPP z 2020 r. i Ustawy o przetargach z 2023 r.” będzie zarówno prowadził działania rekultywacyjne, jak i realizował projekty składowe lub elementy budowlane w ramach projektu rekultywacji morza.

W tym przypadku inwestorzy muszą stosować się nie tylko do „przepisów prawa budowlanego”, ale także do „odpowiednich przepisów”, takich jak prawo inwestycyjne, prawo mieszkaniowe, prawo obrotu nieruchomościami, prawo morskie, prawo leśne, prawo rolne, prawo rybołówstwa i prawo ochrony środowiska.

Jak ustalić opłaty za użytkowanie gruntów i opłaty za dzierżawę gruntów w przypadku „projektów naruszania terytoriów morskich”?

HoREA zaproponowała zmianę i uzupełnienie artykułu 6 „projektu dekretu” w sprawie „przydziału gruntów, dzierżawy gruntów i przydziału obszarów morskich w celu wkraczania na tereny morskie” w celu „skopiowania” treści klauzul 3 i 5, artykułu 68 dekretu 43/2014/ND-CP oraz klauzuli 21, artykułu 1 dekretu 148/2020/ND-CP, zamiast „odwoływania się” do klauzul 3 i 5, artykułu 68 dekretu 43/2014/ND-CP oraz klauzuli 21, artykułu 1 dekretu 148/2020/ND-CP.

Według analizy HoREA dekrety 43/2014/ND-CP i 148/2020/ND-CP wygasną z dniem wejścia w życie ustawy o gruntach z 2024 r., a dekret szczegółowo określający wdrożenie szeregu artykułów ustawy o gruntach wejdzie w życie 1 stycznia 2025 r. lub Zgromadzenie Narodowe może uznać ich wejście w życie od 1 lipca 2024 r.

Urzędnicy państwowi, urzędnicy służby cywilnej i pracownicy sektora publicznego muszą opierać się wyłącznie na tym rozporządzeniu, bez konieczności wyszukiwania poprzednich powiązanych rozporządzeń.

Do punktu c, ust. 2, artykułu 6 „projektu dekretu” proponuje się dodać przypadek „braku przetargu na wybór inwestorów do realizacji projektów z wykorzystaniem gruntów” lub przypadek przydziału gruntów lub dzierżawy gruntów dla „inwestorów strategicznych, inwestorów projektów PPP”, ponieważ artykuł 124 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że „w przypadkach przydziału gruntów lub dzierżawy gruntów bez licytacji praw do użytkowania gruntów nie ma przetargu na wybór inwestorów do realizacji projektów z wykorzystaniem gruntów”, a ustawa o PPP z 2020 r. przewiduje wybór inwestorów w drodze przetargu na projekty PPP.

W kwestii ustalania opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych w przypadku projektów związanych z wkraczaniem na tereny morskie, Stowarzyszenie zgadza się z regulacją, że ustalanie konkretnych cen gruntów na potrzeby obliczania opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych odbywa się zgodnie z postanowieniami ustawy o ziemi, w art. 8 ust. 1 projektu dekretu.

HoREA zgadza się z tym przepisem: „W przypadku zastosowania metody nadwyżkowej do ustalenia konkretnych cen gruntów, szacunek całkowitych kosztów zagospodarowania musi obejmować zatwierdzone przez właściwe organy państwowe koszty rekultywacji gruntów”.

HoREA zwróciła się również do Premiera i Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska z prośbą o dokładne rozpatrzenie propozycji eksperta dotyczącej uwzględnienia kosztów odsetek przy szacowaniu całkowitych kosztów rozwoju w przypadku stosowania metody nadwyżki.

Ponieważ koszty odsetek stanowią bardzo wysoki koszt rzeczywisty, wszyscy inwestorzy muszą zaciągać pożyczki w formie kredytów średnio- i długoterminowych. W niektórych przypadkach inwestorzy muszą zaciągać pożyczki po wysokich stopach procentowych, co powoduje, że koszty pożyczek stanowią ponad 20% całkowitej wartości inwestycji w projekt.

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/horea-kien-nghi-sua-doi-bo-sung-quy-dinh-doi-voi-du-an-lan-bien-a658127.html