Stopy procentowe utrzymują się na wysokim poziomie, co zmusza inwestorów do „uwalniania dóbr” i sprzedaży mieszkań.

[reklama_1]

Ze względu na utrzymujące się na wysokim poziomie stopy procentowe inwestorzy zmuszeni są do sprzedaży swoich nieruchomości i likwidacji mieszkań.

Według raportu Savills Vietnam, w pierwszym kwartale 2023 roku podaż mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City nadal gwałtownie spadała. W samym Ho Chi Minh City całkowita podaż mieszkań w tym kwartale przekroczyła 1600 lokali, co stanowi spadek o 25% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Tymczasem w Hanoi całkowita podaż mieszkań w tym kwartale przekroczyła 2000 lokali, co stanowi spadek o 27% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Wysokie stopy procentowe zmuszają inwestorów do sprzedaży mieszkań (rysunek 1). — Rynek wtórny mieszkań przeżywa rozkwit, ze względu na znacznie niższe ceny w porównaniu z nowymi mieszkaniami. (Zdjęcie: VV)

Zwłaszcza na rynku Hanoi spadek podaży nowych mieszkań doprowadził do dalszego wzrostu cen w tym segmencie. W latach 2018–2022 ceny nowo oddanych do użytku mieszkań rosły średnio o 13% rocznie. W ciągu czterech lat średni wzrost cen wyniósł 52%.

W przeciwieństwie do rynku pierwotnego, który zmaga się z niedoborem podaży i rosnącymi cenami, rynek wtórny (rynek kupna i sprzedaży) oferuje mieszkania, które miały co najmniej jednego poprzedniego właściciela, w atrakcyjnych cenach, nawet o 48% niższych niż nowe mieszkania w tym samym projekcie. To napędza ożywienie rynku wtórnego.

Pani Nguyen Hong Dung, starsza menedżerka ds. usług mieszkaniowych i biznesowych w Savills Ho Chi Minh City, stwierdziła: „Podaż nieruchomości na rynku wtórnym również wykazuje niewielką tendencję wzrostową, ponieważ grupa indywidualnych inwestorów ma trudności ze zrównoważeniem przepływów pieniężnych w obliczu rosnących stóp procentowych”.

„Indywidualni inwestorzy kupujący mieszkania i korzystający z dźwigni finansowej znajdują się pod presją, ponieważ stopy procentowe banków gwałtownie rosną, co zmusza ich do rozważenia sprzedaży części swoich portfeli inwestycyjnych. Doprowadziło to ostatnio do nieznacznego wzrostu podaży mieszkań z rynku wtórnego w dużych miastach” – powiedziała pani Dung.

Czy ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosną?

Troy Griffiths, zastępca dyrektora zarządzającego Savills Vietnam, ocenił, że obecna sytuacja na rynku mieszkań jest wyjątkowa, ponieważ praktycznie nie ma na nim pierwotnej podaży, co oznacza, że nie ma nowej podaży mieszkań dla nabywców, którzy mają rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe.

„To zmusza ich do poszukiwania podaży na rynku wtórnym. Od początku roku rynek wtórny mieszkań nabiera tempa zarówno w Ho Chi Minh City, jak i w Hanoi” – podkreślił ekspert Savills.

Według ekspertów Savills, w Ho Chi Minh City obserwuje się obecnie wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym, sięgający ponad 5%, zwłaszcza w dzielnicach takich jak Tan Binh i Dzielnica 11. Jedynie w pozostałych dziewięciu dzielnicach ceny mieszkań na rynku wtórnym wykazują tendencję spadkową.

Wysokie stopy procentowe zmuszają inwestorów do sprzedaży mieszkań (rysunek 2). — Według ekspertów Savills, w Ho Chi Minh City obserwuje się obecnie gwałtowny wzrost cen na rynku wtórnym. (Zdjęcie: MP)

Troy Griffiths zwrócił również uwagę na istotny aspekt rynku wtórnego: pewność prawną produktów. Większość projektów uzyskała już certyfikaty prawa do użytkowania gruntów. Natomiast na rynku pierwotnym obserwujemy sporo projektów, które napotykają na przeszkody związane z tym problemem.

Eksperci Savills uważają jednak, że rynek wtórny jest również w dużym stopniu zależny od przyszłych zmian stóp procentowych.

„Przy stopach procentowych kredytów bankowych sięgających 14-15% jest to dość wysoki poziom, zmuszający nabywców domów do ostrożnego rozważenia. Jeśli jednak stopy procentowe powrócą do poziomu sprzed pandemii COVID-19, czyli około 10-12%, rynek ten stanie się atrakcyjniejszy, a płynność wzrośnie” – powiedział analityk.

Pan Troy przewiduje, że rynek wtórny będzie bardzo interesujący w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Po tym okresie sytuacja ograniczonej podaży ulegnie zmianie dzięki uruchomieniu większej liczby nowych projektów. Wtedy ceny na rynku wtórnym mogą powrócić do bardziej stabilnego poziomu.

Według Savills Research, do końca roku w Ho Chi Minh City ma powstać dodatkowo 9000 nowych mieszkań, przy czym 71% stanowić będą apartamenty klasy B, 23% klasy C, a 6% klasy A.

Do 2026 roku w sprzedaży znajdzie się 137 540 lokali ze 186 projektów. Chociaż niektóre projekty nie zostały jeszcze ocenione, deweloperzy wykazują zainteresowanie przystępnymi cenowo produktami, aby sprostać popytowi.

W Hanoi w 2023 roku zostanie oddanych do użytku 9400 mieszkań, a 7000 nowych lokali ma zostać oddanych do użytku, przy czym 83% podaży stanowić będą apartamenty klasy B. Od 2024 roku na rynku ma powstać około 86 500 nowych mieszkań z 98 projektów, z czego większość, stanowiąc 60% udziału w rynku, będą stanowiły apartamenty klasy B.

Źródło