Jak obniżyć ceny mieszkań, aby odpowiadały rzeczywistym potrzebom mieszkaniowym?

Ceny mieszkań w ciągu ostatnich kilku lat systematycznie rosły.

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), rozwijająca się gospodarka i gwałtowna urbanizacja doprowadziły do ​​wzrostu popytu na mieszkania, podczas gdy zasoby gruntów stopniowo się kurczą. Podaż mieszkań stale spada z powodu powolnej realizacji projektów, spowodowanej polityką dotyczącą źródeł kapitału oraz decyzjami agencji i departamentów kontrolujących rynek nieruchomości.

Wartość gruntów miejskich wzrasta w miarę modernizacji infrastruktury i usług publicznych, co w ciągu ostatnich kilku lat spowodowało, że ceny mieszkań nieustannie wyznaczały nowe standardy.

W związku ze wzrostem wartości gruntów miejskich związanym z modernizacją infrastruktury i usług publicznych, ceny mieszkań od kilku lat nieustannie wyznaczają nowe standardy.

Według danych badań VARS, wskaźnik cen mieszkań w Hanoi w 2023 r. wzrósł o około 38 punktów procentowych w porównaniu do 2019 r., podczas gdy w Ho Chi Minh City wzrósł on o 16 punktów procentowych.

Dokładniej rzecz ujmując, wskaźnik cen mieszkań jest jednym ze wskaźników uwzględnionych w Projekcie Wskaźnika Cen Nieruchomości (Real Estate Price Index Project), który VARS bada w celu odzwierciedlenia wahań cen nieruchomości pod wpływem zmian rynkowych w różnych okresach.

Ceny mieszkań w Hanoi stale rosną, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Tymczasem ceny mieszkań w Ho Chi Minh City również zaczęły wchodzić w nowy cykl wzrostowy, z wyhamowanym trendem spadkowym w przypadku projektów luksusowych na rynku wtórnym.

Statystyki z Batdongsan.com.vn pokazują, że zainteresowanie mieszkaniami na sprzedaż w całym kraju wzrosło o 66% w styczniu 2024 roku w porównaniu z analogicznym okresem 2023 roku, a liczba ofert nieruchomości również wzrosła o 46%. W szczególności liczba wyszukiwań mieszkań w Hanoi w styczniu 2024 roku wzrosła o 71% w porównaniu z tym samym okresem. Podobnie w Ho Chi Minh City popyt na mieszkania wzrósł o 59%. Tendencja ta była podobna w większości innych prowincji i miast.

Według statystyk Batdongsan.com.vn, zainteresowanie mieszkaniami na sprzedaż w całym kraju wzrosło o 66% w styczniu 2024 r. w porównaniu z analogicznym okresem 2023 r., a liczba ofert nieruchomości wzrosła o 46%.

Pomimo silnego wzrostu popytu ze strony nabywców, podaż mieszkań nie nadążała za tym wzrostem. W 2023 roku podaż mieszkań spadła zarówno na rynkach Hanoi, jak i Ho Chi Minh.

W Hanoi podaż nowych mieszkań w 2023 roku szacowana jest na 10 500 jednostek, co stanowi spadek o około 31% w porównaniu z rokiem poprzednim. W Ho Chi Minh City podaż nowych mieszkań szacowana jest na prawie 7500 jednostek, co stanowi spadek o ponad 50% w porównaniu z analogicznym okresem w 2022 roku.

Podaż mieszkań spadła ostatnio z powodu niedoboru nowo zatwierdzonych projektów nieruchomościowych, a trwające projekty borykają się z problemami prawnymi i finansowymi. Pomimo wysiłków rządu i ministerstw mających na celu rozwiązanie tych trudności, osiągnięto pewne godne uwagi rezultaty, w tym znaczny wzrost liczby projektów rozpoczętych lub wznowionych w 2023 roku. Jednak presja na przepływy pieniężne pozostaje wysoka dla firm z branży nieruchomości.

Usuwanie przeszkód, które utrudniają deweloperom realizację projektów budownictwa socjalnego obniżanie cen mieszkań.

W związku z tym sytuacja w zakresie mobilizacji kapitału poprzez emisję obligacji korporacyjnych stopniowo poprawiała się od połowy 2023 r. dzięki wysiłkom państwowych agencji zarządzających.

Nowe przepisy, których celem jest złagodzenie trudności, z jakimi borykają się deweloperzy i nabywcy mieszkań socjalnych, po oficjalnym wejściu w życie spowodują obniżenie cen mieszkań do poziomu przystępnego dla osób z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi.

Jednak presja związana z zapadalnością obligacji nadal stanowi wyzwanie dla przedsiębiorstw w 2024 r., zwłaszcza dla firm z branży nieruchomości. Według najnowszych danych Vietnam Bond Market Association (VBMA) wartość zapadających obligacji korporacyjnych z branży nieruchomości wynosi prawie 115,7 bln VND, co stanowi 41,4% całkowitej wartości zapadających w tym roku obligacji korporacyjnych.

Działalność emisyjna obligacji w pierwszych miesiącach 2024 roku również zaczęła napotykać przeszkody ze względu na trudniejsze warunki emisji i obrotu obligacjami, takie jak przepisy dotyczące profesjonalnych inwestorów papierów wartościowych oraz obowiązkowe przepisy dotyczące ratingów kredytowych, po przywróceniu Dekretu 65/2022/ND-CP od początku 2024 roku, po okresie przedłużenia i odroczenia na mocy Dekretu 08/2023/ND-CP. Są to jednak trudności jedynie krótkoterminowe; w dłuższej perspektywie wdrożenie Dekretu 65 pomoże rynkowi obligacji korporacyjnych rozwijać się w bardziej zrównoważony sposób.

Jeśli chodzi o finansowanie kredytowe, dzięki rozwiązaniom oferowanym przez sektor bankowy, rząd i odpowiednie agencje w zakresie usuwania trudności w realizacji projektów, stale rośnie liczba zaciągniętych kredytów na działalność związaną z nieruchomościami.

Jednak kredyty konsumpcyjne i kredyty hipoteczne w pierwszych miesiącach 2024 roku kontynuowały trend spadkowy z 2023 roku, pomimo niskich stóp procentowych. Wynika to z faktu, że inflacja i wahania stóp procentowych pozostają nieprzewidywalne. Zaciąganie pożyczek na zakup domu i spłacanie miesięcznych rat przekraczających 10 milionów VND stało się obciążeniem dla wielu rodzin, które nie mają pewności co do swojego przyszłego zatrudnienia i dochodów.

Jednak po Nowym Roku Księżycowym wartość kredytów hipotecznych nieznacznie wzrosła w niektórych bankach komercyjnych o zróżnicowanych portfelach nieruchomości, gdyż ludzie zaczęli na nowo inwestować.

Po długotrwałym okresie spadku, oczekuje się, że podaż mieszkań w obu specjalnych obszarach miejskich ponownie wzrośnie dzięki ożywieniu rynku i staraniom państwowych agencji zarządzających, mających na celu usunięcie przeszkód prawnych dla projektów. Dotyczy to w szczególności mieszkań socjalnych i mieszkań pracowniczych. Jednak podaż ta wymaga czasu na dopełnienie procedur prawnych przed oficjalnym wprowadzeniem na rynek i pochodzi głównie z obszarów oddalonych od centrum miasta.

W związku z tym VARS prognozuje, że w krótkim okresie ceny mieszkań w centrach dużych miast utrzymają trend wzrostowy, zwłaszcza w segmencie mieszkań przystępnych cenowo i średniej klasy. Jednocześnie ceny odsprzedaży mieszkań z wyższej i wyższej półki mogą nieznacznie spaść.

VARS przewiduje, że wraz z pojawieniem się szeregu pozytywnych czynników na obecnym rynku, do połowy 2025 r., kiedy to zostaną uchwalone nowe prawa dotyczące sektora nieruchomości wraz z nowymi regulacjami mającymi na celu usunięcie trudności dla inwestorów i nabywców mieszkań socjalnych i mieszkań dla pracowników, wejdą one oficjalnie w życie.

Podaż mieszkań socjalnych wzrośnie, a ceny mieszkań spadną do poziomu bardziej odpowiedniego dla osób z realnymi potrzebami mieszkaniowymi.

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/lam-sao-de-giam-mat-bang-gia-can-ho-phu-hop-voi-nhu-cau-o-thuc-a652179.html