Powód, dla którego mieszkania stają się coraz droższe: Inwestorzy w mieszkania socjalne rzadko osiągają zysk rzędu 10%

Do 2025 roku ceny mieszkań w przystępnej cenie będą rosły szybciej niż cen mieszkań luksusowych; Hanoi planuje wystawić na sprzedaż blisko 14 000 domów, z których większość jest droga; Hanoi zwróciło się do policji z prośbą o zajęcie się przypadkami „łapówek” przy zakupie mieszkań socjalnych.

Powód, dla którego mieszkania stają się coraz droższe: Inwestorzy w mieszkania socjalne rzadko osiągają zysk rzędu 10%

Do 2025 roku ceny mieszkań w przystępnej cenie będą rosły szybciej niż cen mieszkań luksusowych; Hanoi planuje wystawić na sprzedaż blisko 14 000 domów, z których większość jest droga; Hanoi zwróciło się do policji z prośbą o zajęcie się przypadkami „łapówek” przy zakupie mieszkań socjalnych.

Oto najważniejsze wydarzenia tygodnia na rynku nieruchomości.

Każdy metr kwadratowy mieszkania niesie za sobą dziesiątki rodzajów kosztów.

Reporterzy gazety Investment Electronic Newspaper – Baodautu.vn przeprowadzili badanie rynku i skontaktowali się z wieloma firmami. Wszystkie stwierdziły, że podwyżka cen nie została „narzucona” przez inwestora, ale oparta na kosztach inwestycji. W przypadku projektów mieszkaniowych, aby zrekompensować cenę za metr kwadratowy sprzedanego klientom, będzie to co najmniej 10 rodzajów kosztów.

Rosnące koszty gruntów i budowy, a także długi czas oczekiwania na pozwolenia, przyczyniły się do gwałtownego wzrostu cen mieszkań.

Pierwszą kwestią są pieniądze na zakup ziemi. Aby móc zrealizować projekt deweloperski, inwestor musi posiadać fundusz gruntowy, a ceny gruntów są obecnie dość wysokie. Na przykład w Binh Duong , regionie graniczącym z Ho Chi Minh City, fundusz gruntowy o powierzchni ponad 5000 m², który można przeznaczyć na projekt deweloperski, będzie kosztował od 200 do 300 miliardów VND. Przedsiębiorstwo przeznacza na zakup tej ziemi jedynie 30% własnego kapitału, a resztę pożycza z banku, a oprocentowanie wynosi zazwyczaj 10% rocznie.

Po drugie, jeśli istnieje fundusz gruntowy, ale teren nie został oczyszczony, konieczne będzie wypłacenie odszkodowania za oczyszczenie terenu, którego koszt wynosi zwykle 30% nakładów inwestycyjnych.

Po trzecie, po uzyskaniu kapitału gruntowego, przedsiębiorstwo przeprowadzi procedury prawne dla projektu. Koszty procedur prawnych dla projektu wynoszą od 10% do 15% całkowitego kapitału inwestycyjnego projektu.

Czwartym podatkiem jest podatek od użytkowania gruntów. Opłata ta jest naliczana zgodnie z cennikiem gruntów wydanym przez prowincję lub miasto na podstawie aktualnego cennika gruntów.

Piątym elementem są koszty budowy. Obecnie ceny cementu, cegieł, stali, wyposażenia sanitarnego i wnętrz rosną. W przypadku projektów z wyższej półki wyniosą one 20–30 milionów VND/m², a w przypadku projektów średniej klasy – 15–20 milionów VND/m². Zazwyczaj inwestor zaciąga pożyczkę na pokrycie kosztów budowy w banku, aby dokonać początkowej inwestycji. Jeśli projekt ma 20 pięter, ponad 700 produktów i jedną piwnicę, koszt budowy wyniesie około 1000 miliardów VND, typowe oprocentowanie kredytu wynosi 10%, a czas budowy 28 miesięcy. Oznacza to, że odsetki od kredytu budowlanego wyniosą prawie 300 miliardów VND, a odsetki te zostaną wliczone w cenę domu w momencie sprzedaży.

Szóstym elementem są koszty marketingu i sprzedaży. Stanowią one około 10% kapitału inwestycyjnego projektu i są również doliczane do ceny sprzedaży dla klientów.

Siódmym jest koszt prowizji dla pośredników. W obecnym segmencie mieszkań prowizja dla pośredników wynosi 6-7% od sprzedanego produktu. Koszt ten jest również doliczany do ceny sprzedaży domu.

Ósmym kosztem jest koszt sprzedaży, czyli rabaty, takie jak dawanie klientom złota, samochodów itp. Koszt ten stanowi około 1% wartości produktu.

Dziewiątym jest podatek dochodowy od osób prawnych, który wynosi 20%.

Dziesiąta to koszt zysku przedsiębiorstwa w każdym projekcie. Zysk będzie obliczany przez przedsiębiorstwo na poziomie najniższym, wynoszącym około 20%.

Na koniec należy doliczyć koszty zarządzania projektami i wynagrodzenia pracowników korporacyjnych.

Nie wspominając już o tym, że jeśli procedury prawne związane z projektem będą powolne i potrwają 4–5 lat, roczna stopa procentowa, jaką przedsiębiorstwo musi zapłacić za pożyczkę, zostanie bezpośrednio odliczona od ceny domu.

W 2025 roku ceny mieszkań w przystępnej cenie będą wyższe niż cen mieszkań luksusowych

Niedawno Vietnam Report Joint Stock Company (Vietnam Report) opublikował ranking 10 prestiżowych firm z branży nieruchomości w 2025 roku. Szczególnie wyróżniają się komentarze dotyczące cen nieruchomości w najbliższym czasie. Z badania wynika, że ​​większość firm uważa, że ​​ceny będą nadal rosły w 2025 roku.

Wahania cen nieruchomości według segmentów.

Konkretnie rzecz biorąc, ceny nieruchomości mieszkalnych, apartamentów luksusowych, biur na wynajem, nieruchomości przemysłowych i gruntów wzrosną nieznacznie, bo o mniej niż 10%.

Tymczasem segment mieszkaniowy, czyli mieszkania w niskich i średnich cenach, odnotuje większy wzrost, rzędu 20-30%. Szczególnie w przypadku nieruchomości wypoczynkowych, przedsiębiorcy spodziewają się niewielkich wahań cen. Jest to również segment o najwolniejszym tempie odbudowy po trudnym okresie.

Warto zauważyć, że Vietnam Report oszacował, iż rynek nieruchomości doświadcza licznych wahań ze względu na informacje o lokalnych fuzjach. Obecnie wielu inwestorów poszukuje funduszy na grunty na obszarach, które mają stać się ośrodkami administracyjnymi. Spowodowało to gwałtowny wzrost cen gruntów, w niektórych miejscach nawet o 20%, mimo braku oficjalnego komunikatu.

W Hanoi planuje się sprzedaż blisko 14 000 domów, z których większość jest droga.

Departament Budownictwa w Hanoi właśnie zaktualizował listę przyszłych projektów mieszkaniowych kwalifikujących się do sprzedaży w tym regionie. W związku z tym zatwierdzono 11 nowych projektów mieszkaniowych, co zwiększyło podaż rynkową o 13 995 lokali.

W dzielnicy Ha Dong otwarto nowy projekt apartamentowy na sprzedaż. Zdjęcie: Thanh Vu

Wśród nich nadal dominują apartamenty z 8798 lokalami w 5 projektach. Segment niskiej zabudowy obejmuje 6 projektów, oferujących 5197 lokali.

Większość projektów mieszkaniowych zlokalizowana jest w dwóch obszarach miejskich: Ocean Park i Smart City. Inwestor Masterise Homes ma największą liczbę mieszkań na sprzedaż – 2461. Są to wieżowce z budynków Z34, U38 i U38A na działce B6-CT01 (Ocean Park 1).

Ponadto w najbliższej przyszłości w Ocean Parku zostanie otwarty kolejny projekt, obejmujący ponad 2000 mieszkań – kompleks apartamentów U26A, T26M, Z30 na działce B4-CT01, w który zainwestował CapitaLand.

W segmencie budownictwa niskopodłogowego dwa największe projekty zlokalizowane są w zachodniej części Hanoi. Projekt New Life Urban Area – Sunshine Grand Capital uzyskał zgodę na sprzedaż około 2300 lokali. Projekt obejmuje tereny gmin Tan Lap i Tan Hoi (dystrykt Dan Phuong) oraz Duc Thuong i Duc Giang (dystrykt Hoai Duc).

Również w dzielnicy Dan Phuong, obszar miejski Green City firmy Vingroup otrzymał zgodę na sprzedaż 2279 lokali. Projekt obejmuje 133,4 hektara i jest zlokalizowany w czterech gminach: Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha i Lien Trung (dzielnica Dan Phuong). Projekt rozpoczął się 10 marca.

Do 2025 roku podaż mieszkań w Hanoi przestanie być ograniczona. Pojawił się jednak kolejny poważny problem: brak równowagi między podażą a popytem, ​​w którym segment luksusowy niemal dominuje na rynku. Tymczasem segment mieszkań przystępnych cenowo zmaga się z poważnym niedoborem.

Zyski inwestorów w budownictwo socjalne rzadko sięgają 10%

Przedstawiciel firmy BIC Vietnam Company, dzieląc się z dziennikarzami gazety Investment Electronic Newspaper – Baodautu.vn , poinformował, że ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku przewiduje maksymalny zysk dla inwestorów w budownictwo socjalne na poziomie 10%. Jednak w większości projektów przedsiębiorstwom trudno jest osiągnąć powyższą stawkę.

Obecnie inwestorzy mogą liczyć na maksymalny zysk w wysokości 10% przy budowie mieszkań socjalnych. Zdjęcie: Thanh Vu

W rzeczywistości zysk, jaki generuje ta jednostka, wynosi zaledwie około 7%. Ten zysk wystarcza jedynie na utrzymanie maszyn. Firma nadal jednak rozwija tanie mieszkania, aby wykazać się odpowiedzialnością społeczną, budować reputację i w ten sposób sprzedawać inne produkty komercyjne.

Wcześniej, odpowiadając na pytanie gazety Investment Electronic Newspaper , pan Tran Duc Vinh, prezes zarządu grupy Tran Anh, poinformował, że w prowincji Long An mieszkania socjalne o powierzchni 40 m² z antresolą sprzedawane są za około 15 milionów VND/m². Jednak koszty budowy sięgają 10 milionów VND/m², nie wspominając o kapitale kredytowym i cenie gruntu...

„Z każdego metra kwadratowego zysk, według naszych obliczeń, wynosi zaledwie 1 milion VND, czyli około 5%” – zwierzył się pan Tran Duc Vinh.

W podobnej sytuacji pan Le Huu Nghia, dyrektor Le Thanh Real Estate Company, stwierdził, że maksymalny zysk na poziomie 10% jest zbyt niski. Tymczasem całkowity czas realizacji projektu, od uzyskania licencji, przez inwestycję, po budowę, wynosi około 7 lat.

„Szacuje się, że każdego roku inwestorzy uzyskują jedynie około 1,3–1,5% zysku, co nie wystarcza na reinwestycje” – skomentował pan Le Huu Nghia.

W obliczu powyższej sytuacji Ministerstwo Budownictwa poszukuje opinii na temat projektu rezolucji w sprawie pilotażu szeregu konkretnych mechanizmów i polityk rozwoju budownictwa socjalnego, którą rząd ma rozpatrzyć i przedłożyć Zgromadzeniu Narodowemu do zatwierdzenia. Projekt przewiduje wiele preferencyjnych i bardziej otwartych mechanizmów dla inwestorów w projekty budownictwa socjalnego.

Warto zauważyć, że Ministerstwo Budownictwa zaproponowało zwiększenie marży zysku dla inwestorów w budownictwo socjalne z 10% do maksymalnie 13% całkowitego kosztu budowy. Inwestorzy będą obliczać tę marżę zysku na podstawie cennika sprzedaży, wynajmu i wynajmu mieszkań socjalnych.

Nowy poziom zysku będzie miał zastosowanie do wszystkich projektów budownictwa socjalnego i mieszkań dla sił zbrojnych, budowanych na gruntach publicznych oraz do 20% funduszu gruntowego komercyjnych projektów mieszkaniowych. Ponadto polityka ta ma również zastosowanie do ukończonych projektów budownictwa socjalnego, ale państwowa agencja zarządzająca nie zatwierdziła jeszcze cen sprzedaży, wynajmu i ratalnego zakupu.

Hanoi prosi policję o zajęcie się sprawą „łapówek” w zamian za zakup mieszkań socjalnych

Niedawno Departament Budownictwa w Hanoi zwrócił się do policji miejskiej o wzmocnienie nadzoru policji na szczeblu gminnym (w przypadku projektów budownictwa socjalnego) w zakresie kontroli i ścigania pośredników, którzy wykorzystują prawo do przyjmowania deklaracji i składania dokumentów zakupu/najmu/wynajmu z opcją zakupu z naruszeniem prawa. Wszelkie wykryte oszustwa związane z deklarowaniem i potwierdzaniem dokumentów dotyczących budownictwa socjalnego, w tym w trakcie kontroli pokontrolnej, będą rozpatrywane zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Departament Budownictwa zwrócił się również do Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska o polecenie Urzędowi Rejestracji Nieruchomości ułatwienia mieszkańcom składania deklaracji potwierdzających warunki mieszkaniowe. Jednocześnie Komitet Ludowy na szczeblu gminy musi wspierać mieszkańców w potwierdzaniu warunków mieszkaniowych, dochodów i preferencyjnych kredytów.

Tuż przed budynkiem socjalnym N01 Ha Dinh (dzielnica Thanh Tri) firma zajmująca się nieruchomościami bezczelnie otworzyła punkt przetwarzania dokumentów. Zdjęcie: Thanh Vu

Należy pamiętać, że wnioski można składać wyłącznie bezpośrednio do inwestora, a nie za pośrednictwem pośredników lub pośredników na giełdzie nieruchomości. Przed sprzedażą/wynajmem/wynajęciem mieszkania socjalnego w celu jego zakupu, inwestor jest zobowiązany do zgłoszenia tego faktu do Departamentu w celu publicznego opublikowania informacji na elektronicznej stronie informacyjnej tej jednostki, dotyczącej terminu przyjmowania wniosków i ceny sprzedaży.

Wcześniej, według dochodzenia reportera gazety Investment Electronic Newspaper - Baodautu.vn , niektóre parkiety giełdowe i brokerzy stale reklamowali nowe kwoty zakupu mieszkań socjalnych, różniące się od 200 milionów VND do 1 miliarda VND w stosunku do pierwotnej ceny.

W mediach społecznościowych wielu samozwańczych ekspertów od nieruchomości sprzedaje również „pewne” mieszkania socjalne. Osoby te otwarcie deklarują, że mają relacje z firmami, co daje im taką przewagę.

Nawet usługi konsultingowe w zakresie sporządzania dokumentów, zazwyczaj oferowane bezpłatnie przez inwestora, są wykorzystywane przez organizacje i osoby prywatne, które pobierają opłaty w wysokości 5-10 milionów VND za komplet. Niektóre jednostki wywieszają nawet transparenty z informacją o przyjmowaniu dokumentów tuż przed bramą osiedla socjalnego.

Ministerstwo Budownictwa prosi o wyjaśnienia w sprawie osób stojących na deszczu i domagających się przekazania mieszkań socjalnych

Wiceminister budownictwa Nguyen Van Sinh właśnie wysłał dokument do Komitetu Ludowego Hanoi, w którym domaga się sprawdzenia informacji dotyczących osób stojących na deszczu i proszących inwestorów o przekazanie mieszkań socjalnych.

W momencie uruchomienia, ceny mieszkań socjalnych w dzielnicy Dai Mo były niemal takie same jak w przypadku mieszkań komercyjnych w tym regionie. Zdjęcie: Dung Minh

Wcześniej, 25 lutego, dziesiątki klientów, którzy kupili mieszkania w budynku HH4 w ramach projektu miejskiej przestrzeni funkcjonalnej Dai Mo (dzielnica Dai Mo, dystrykt Nam Tu Liem, Hanoi), zebrało się pod budynkiem FLC Landmark Tower przy ulicy Le Duc Tho. Wiele osób wywiesiło transparenty w deszczu, prosząc inwestora, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, spółkę zależną FLC Group, o jak najszybsze przekazanie mieszkań.

Klienci poinformowali, że podpisali umowę kupna mieszkania w 2020 roku, z przewidywanym terminem przekazania w drugim kwartale 2022 roku. Inwestor nie wywiązał się jednak ze swojego zobowiązania i trzykrotnie opóźniał termin przekazania. Niektórzy klienci zapłacili nawet pełną wartość mieszkania, wliczając w to 2% opłaty za utrzymanie, zgodnie z umową, ale nadal nie otrzymali domu.

Zgodnie z klauzulą ​​15 artykułu 75 Dekretu Rządowego nr 100/2024 szczegółowo opisującego szereg artykułów Prawa mieszkaniowego dotyczących rozwoju i zarządzania mieszkaniami socjalnymi, Ministerstwo Budownictwa zwraca się do Ludowego Komitetu Hanoi z prośbą o zlecenie właściwym agencjom przeprowadzenia inspekcji i wyjaśnienia powyższej refleksji oraz przekazania wyników Ministerstwu do 30 marca 2025 r.

W najnowszym zawiadomieniu wysłanym do klientów 25 lutego inwestor planuje zakończyć podłączenie do sieci przed 15 marca; od 15 marca do 15 kwietnia przeprowadzi test techniczny instalacji i kontrolę przeciwpożarową; a także zaprosi właściwe organy do przeprowadzenia kontroli przed 25 kwietnia. Wielu mieszkańców wyraziło jednak wątpliwości co do autentyczności tego zawiadomienia, ponieważ podpis przedstawiciela nie zawiera konkretnego tytułu.

Budynek socjalny HH4 ma 29 pięter, w tym 173 mieszkania socjalne na sprzedaż, 57 mieszkań na wynajem i 58 lokali użytkowych. Powierzchnia mieszkań waha się od 48 do 70 m².

Wnioski o zakup domu można składać od kwietnia 2021 r. Inwestor zadeklarował, że przekazanie domu nastąpi w drugim kwartale 2022 r. Cena sprzedaży, zatwierdzona przez Departament Budownictwa w Hanoi, wynosi ponad 16,8 mln VND (w tym 5% VAT, bez 2% opłaty za utrzymanie).

Quang Ngai likwiduje projekt mieszkalnictwa socjalnego o wartości 450 miliardów VND

HUD – Phu My Social Housing Project to działka budowlana pod zabudowę wielopiętrowym budynkiem mieszkalnym w ramach projektu Phu My Urban Area w mieście Quang Ngai. Projekt jest finansowany przez Housing and Urban Development Corporation (HUD).

Projekt zakłada budowę dwóch nowych, 9-piętrowych wieżowców, z około 384 apartamentami o łącznej powierzchni 15 567 m² i łącznej powierzchni użytkowej 36 700 m², zaspokajając potrzeby około 1000 osób. Całkowity kapitał inwestycyjny wynosi około 450 miliardów VND, a okres realizacji projektu to lata 2025–2028.

Obraz perspektywiczny HUD - Phu My Social Housing Project.

Według przedstawiciela inwestora, do tej pory na ogólną powierzchnię blisko 16 tys. m2 gruntów (objętych wnioskiem o budowę osiedla socjalnego) nie zakończono jeszcze prac nad rekompensatą za oczyszczenie terenu o ok. 2955 m2.

Na pozostałym obszarze (bez problemów) inwestor realizuje niezbędną infrastrukturę techniczną, której ukończenie planowane jest na rok 2025.

W związku z postępem wdrażania, HUD Corporation zatrudniło firmę konsultingową do przygotowania raportu studium wykonalności, projektu podstawowego i kompletnych dokumentów, a także organizuje przegląd techniczny.

Zakłada się, że w 2025 roku zakończone zostanie zatwierdzanie projektu inwestycyjnego i wykonanie projektu budowlanego; w latach 2026-2027 zakończona zostanie realizacja inwestycyjna I etapu projektu o skali 192 mieszkań w bloku B; do 2028 roku zakończony zostanie II etap, o skali 192 mieszkań w bloku A.

W marcu zakończono 4 projekty planistyczne dotyczące starych budynków mieszkalnych w dzielnicy Dong Da

20 marca Biuro Komitetu Ludowego Hanoi wydało zawiadomienie nr 139/TB-VP w sprawie wniosku wiceprzewodniczącego Komitetu Ludowego Hanoi Duong Duc Tuan z sesji roboczej dotyczącej 4 szczegółowych projektów planistycznych renowacji i przebudowy starych budynków mieszkalnych w dzielnicach Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam i Dong Da w Hanoi.

W związku z tym, po wysłuchaniu sprawozdania Lidera Ludowego Komitetu Dzielnicy Dong Da, jednostki konsultacyjnej ds. planowania oraz opinii delegatów uczestniczących w spotkaniu, Wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Hanoi Duong Duc Tuan jednomyślnie stwierdził i nakazał, co następuje:

Jeśli chodzi o postęp prac, Ludowy Komitet Dzielnicy Dong Da ściśle współpracuje z departamentami i oddziałami miasta Hanoi, aby jednocześnie wdrażać procedury zbierania opinii od społeczności, raportowania do Rady ds. Oceny Planowania Urbanistycznego i Budowlanego Miasta Hanoi oraz odpowiednich agencji, ukończenia powyższych 4 szczegółowych projektów planistycznych w marcu 2025 r., przedłożenia ich Departamentowi Planowania i Architektury do wyceny w kwietniu 2025 r. oraz przedłożenia ich Ludowemu Komitetowi Miasta Hanoi do rozpatrzenia i zatwierdzenia w maju 2025 r.

W odniesieniu do metody obliczania niezbędnego funduszu na mieszkania na potrzeby przeorganizowania projektów planistycznych: Powierzchnia mieszkań w projektach planistycznych jest ustalana zgodnie z zasadą zgodności z Programem Rozwoju Mieszkalnictwa, Uchwała nr 34/2024/QD-UBND z dnia 27 maja 2024 r. Ludowego Komitetu Hanoi.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html