Powód, dla którego tak niewiele firm może negocjować 100% powierzchni gruntów

Usuwanie przeszkód i problemów

Zgodnie z programem prac V sesji, 21 czerwca Zgromadzenie Narodowe poświęciło cały dzień na dyskusję nad projektem ustawy o gruntach (znowelizowanej).

Rozmawiając z Nguoi Dua Tin na marginesie Zgromadzenia Narodowego, delegat Zgromadzenia Narodowego Quan Minh Cuong – przewodniczący delegacji Zgromadzenia Narodowego prowincji Dong Nai – przedstawił swoją opinię na temat kwestii wykorzystania gruntów w celu realizacji projektów rozwoju społeczno-gospodarczego .

Jeśli chodzi o regulacje dotyczące użytkowania gruntów w celu realizacji projektów rozwoju społeczno-ekonomicznego za pośrednictwem umów o otrzymaniu praw do użytkowania gruntów lub posiadaniu praw do użytkowania gruntów, pan Cuong powiedział, że obecnie, aby wdrożyć podział gruntów i dzierżawę gruntów na potrzeby projektów wykorzystujących grunty, zgodnie z treścią projektu, priorytet przyznaje się w następującej kolejności: dzierżawa gruntów poprzez aukcję praw do użytkowania gruntów, przetargi mające na celu wyłonienie inwestorów dla projektów wykorzystujących grunty; a użytkowanie gruntów za pośrednictwem umowy jest ostatecznym wyborem.

Delegat Zgromadzenia Narodowego Quan Minh Cuong - Przewodniczący Delegacji Zgromadzenia Narodowego prowincji Dong Nai .

W rzeczywistości umowa o prawach do użytkowania gruntów w celu realizacji projektów rozwoju społeczno-gospodarczego przyczyniła się do szybkiej realizacji projektu, zwiększenia efektywności użytkowania gruntów i uniknięcia skarg związanych z oczyszczeniem terenu, odszkodowaniami, wsparciem, przesiedleniami, na podstawie dobrowolnej umowy, a zatem cieszy się ona konsensusem społeczeństwa... Jednocześnie państwo ma również dochody budżetowe z tytułu pobierania opłat za zmianę przeznaczenia gruntów.

Jednakże zgodnie z postanowieniami punktu b, ust. 1, art. 27: „W przypadku wykorzystania gruntów w celu realizacji projektu budownictwa mieszkaniowego o charakterze komercyjnym dopuszcza się porozumienie w sprawie otrzymania prawa do użytkowania gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową albo gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i gruntów innych niż zabudowa mieszkaniowa”.

W związku z tym, jeżeli w granicach projektu nie ma „przynajmniej 1 m2” działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, nie można dojść do porozumienia, co będzie miało wiele różnych konsekwencji.

„Dlatego uważam, że powinny istnieć osobne przepisy dla przypadków, gdy grunt nie jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, o ile jest zgodny z warunkami planowania, spełnia warunki zmiany przeznaczenia gruntu i inne warunki realizacji projektu, wówczas przepisy te umożliwiają realizację umowy. W ten sposób trudności i niedociągnięcia zostaną rozwiązane” – powiedział pan Cuong.

Ponadto pan Cuong zaproponował również zbadanie i umożliwienie wdrożenia porozumień dotyczących gruntów rolnych w celu realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego.

Ogranicz skargi dotyczące rekompensat i wartości wsparcia

Jednocześnie zaleca się zbadanie możliwości zastosowania „neutralnej” metody karczowania gruntów pod realizację projektów rozwoju społeczno-gospodarczego.

Według pana Cuonga dobrowolne porozumienie w sprawie praw użytkowania gruntów między przedsiębiorstwami a użytkownikami gruntów pomoże przyspieszyć realizację projektu, zwiększyć efektywność użytkowania gruntów i uniknąć skarg, co ma oczywiste zalety.

W rzeczywistości jednak bardzo niewiele przedsiębiorstw może negocjować 100% powierzchni gruntu, ponieważ często zdarzają się przypadki, gdy mniejszość użytkowników gruntów nie współpracuje z inwestorem projektu, zwłaszcza w przypadkach, gdy użytkownicy gruntów wiedzą, że położenie działki nie może być oddzielone od granicy projektu, i będą żądać bezpodstawnie wysokich cen, wielokrotnie wyższych od ceny rynkowej.

W tym czasie inwestorzy muszą albo zaakceptować bezpodstawnie wysokie ceny, aby móc zrealizować projekt, co prowadzi do takich konsekwencji, jak wzrost cen gruntów, trudności w otrzymaniu odszkodowań, wsparciu dla przesiedleńców lub negocjowaniu praw do użytkowania gruntów w przypadku innych projektów w tym rejonie.

W przypadku gdy inwestor nie zaakceptuje zbyt wysokiej ceny, spowoduje to utrudnienia w realizacji projektu i zmarnowanie zasobów gruntowych na większości obszaru, dla którego uzgodniono prawa do użytkowania gruntów.

Dlatego większość inwestorów chce, aby państwo odzyskało grunty pod realizację projektów, ale rekultywacja gruntów często wywołuje skargi, zwłaszcza dotyczące wartości odszkodowania.

Dlatego uważam, że konieczne jest zbadanie i wdrożenie „neutralnej” metody, która będzie promować zalety i ograniczać wady obu opisanych powyżej metod, poprzez zachęcanie do zawierania porozumień w sprawie praw do użytkowania gruntów w celu wdrażania projektów rozwoju społeczno-gospodarczego.

„W przypadku, gdy inwestor zgodzi się na 80% terenu i będzie miał trudności z negocjacjami, ponieważ pozostała mniejszość użytkowników gruntów będzie żądać wygórowanych cen, państwo wesprze odzyskanie pozostałych 20% terenu” – analizuje pan Cuong.

Wykup gruntów często jest przyczyną skarg, zwłaszcza dotyczących wysokości odszkodowania.

Przewodniczący delegacji Dong Nai powiedział, że projekt określa również metodę ustalania cen gruntów zgodnie z zasadami rynkowymi oraz kalkulację konkretnych cen gruntów w przypadkach, gdy państwo dokonuje rekultywacji gruntów, co umożliwia odwoływanie się do cen jednostkowych, na które inwestorzy zgodzili się w odniesieniu do innych obszarów, w przypadkach rekultywacji gruntów. Ponadto projekt ogranicza skargi dotyczące odszkodowań i wartości wsparcia, zapewniając prawa osób, których grunty są rekultywowane.

W ten sposób rozwiąże to problemy projektów rozwoju społeczno-ekonomicznego realizowanych na podstawie umów o prawach użytkowania gruntów, w których mniejszość użytkowników gruntów żąda zbyt wysokiej wartości umowy, co powoduje zatory w realizacji projektów.

Odnosząc się do metod wyceny gruntów, pan Cuong powiedział, że projekt przewiduje tylko cztery metody wyceny gruntów i usuwa metodę nadwyżkową. Jednak w praktyce metoda nadwyżkowa jest powszechnie stosowana do ustalania cen gruntów w przypadku dużych obszarów, w projektach inwestycyjnych o charakterze budowlanym o zróżnicowanym przeznaczeniu, takich jak budownictwo mieszkaniowe, handel, usługi, biura, hotele itp.

„Pytanie więc brzmi, czy pozostałe metody wyceny gruntów mogą pełnić rolę metody nadwyżkowej?” – zastanawiał się.

Stwierdził, że w zależności od rodzaju nieruchomości stosowane będą różne metody wyceny. Na przykład, w przypadku dużych działek o zróżnicowanym przeznaczeniu, zastosowanie metody porównawczej jest bardzo trudne i niewykonalne, ponieważ brakuje informacji o porównywalnych nieruchomościach o podobnej skali, przeznaczeniu i kryteriach planowania.

W przypadku metody dochodowej stosuje się ją do projektów, które zostały oddane do użytku, są eksploatowane i generują roczne przepływy pieniężne. W przypadku stosowania metody współczynnika korekty ceny gruntu problemem jest jakość danych o cenach gruntów gromadzonych corocznie (w celu sporządzenia rocznego cennika) oraz konieczność ilościowego określenia czynników wpływających na planowanie i strukturę użytkowania gruntu na wycenianej działce.

„Zamiast rezygnować z metody nadwyżki ze względu na czynniki hipotetyczne, konieczne jest opracowanie standardu i bardziej szczegółowych przepisów dotyczących parametrów stosowanych w obliczeniach, aby zsynchronizować i ujednolicić proces ustalania cen gruntów, co pozwoli na wykorzystanie zalet stosowania tej metody w niektórych przypadkach, w których konieczne jest ustalenie konkretnych cen gruntów” – zasugerował pan Cuong .

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html