Mamy nadzieję, że uda się usunąć bariery prawne i rozwiązać problemy kredytowe

Nguoi Dua Tin (NDT): Przede wszystkim chciałabym podziękować za udzielenie odpowiedzi na wywiad z Nguoi Dua Tin z okazji 21 czerwca. Szanowny Panie, obecnie rząd , ministerstwa, sektory i samorządy aktywnie zachęcają firmy do udziału w budowie mieszkań socjalnych. Jako firma z wieloletnim doświadczeniem w budowie mieszkań socjalnych , jak ocenia Pan obecne zapotrzebowanie na mieszkania socjalne?

Pan Nguyen Viet Hung, Kierownik Działu Administracji Zasobami Ludzkimi BIC Vietnam: Według oceny Ministerstwa Budownictwa , wyniki rozwoju budownictwa socjalnego w ostatnim czasie nie spełniły wymogów określonych w Narodowej Strategii Rozwoju Mieszkalnictwa do roku 2020, z wizją do roku 2030.

Według prognoz Ministerstwa Budownictwa, do 2030 roku w całym kraju będzie potrzebnych 2,4 miliona mieszkań socjalnych, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe pracowników parków przemysłowych i osób o niskich dochodach.

Ministerstwo Budownictwa zaproponowało również projekt inwestycji w budowę co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych (w latach 2021–2030). Liczba 1 miliona mieszkań socjalnych, po oddaniu do użytku, zaspokoi część rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych mieszkańców.

Jednak z perspektywy biznesowej uważamy, że obecny problem polega na tym, że popyt na mieszkania socjalne jest bardzo duży, a podaż stanowi bardzo małą część rynku.

Poza tym wielu inwestorów nie jest zainteresowanych rozwijaniem projektów budownictwa socjalnego dla ludzi, ponieważ zyski są kontrolowane na poziomie nie większym niż 10% i trudno jest uzyskać preferencyjne kredyty bankowe.

Jednocześnie preferencyjne zasady dostępu do zakupu mieszkania dla osób o niskich dochodach są nieliczne i trudno dostępne. Procedury prawne wciąż się nakładają, co wydłuża czas od rozpoczęcia procedury do jej faktycznego wdrożenia.

Inwestor: Wiadomo, że BIC Vietnam realizuje projekty budownictwa socjalnego. Czy mógłby Pan powiedzieć, jakie korzyści i wady napotkała firma realizując powyższe projekty?

Pan Nguyen Viet Hung: Jako inwestor rozwijający projekty budownictwa socjalnego, nasza firma otrzymała w trakcie procesu realizacji projektu także duże wsparcie od agencji państwowych w tym segmencie.

Po pierwsze, biorąc pod uwagę ograniczone źródła kredytów hipotecznych, kapitał na projekty budownictwa socjalnego nadal korzysta z preferencyjnego dostępu do pożyczek udzielanych przez rząd i banki.

Po drugie, fundusze gruntowe są udostępniane przez władze prowincjonalne i miejskie pod względem czasu i procedur wdrażania, są zwolnione z opłat za użytkowanie gruntów, a te fundusze gruntowe są często planowane, organizowane i oczyszczane z wyprzedzeniem.

Po trzecie, projekty rozwoju budownictwa socjalnego korzystają z pewnego rodzaju wsparcia i zachęt dotyczących gruntów, podatków i innych zachęt inwestycyjnych, które są bardzo jasne i szczegółowe.

Pan Nguyen Viet Hung – Kierownik Działu Administracji Zasobów Ludzkich w BIC Vietnam rozmawiał z Nguoi Dua Tin.

Jednak, oprócz korzyści, budowa mieszkań socjalnych wciąż napotyka pewne trudności. Obecnie nasza firma finalizuje procedury, aby wkrótce rozpocząć realizację projektów, które zapewnią rynkowi wysokiej jakości mieszkania, odpowiadające potrzebom mieszkańców stolicy.

Jednak proces uzyskiwania pozwoleń w Hanoi jest obecnie obciążony wieloma nakładającymi się procedurami i zajmuje dużo czasu. Są projekty, w przypadku których zakończyliśmy oczyszczanie terenu od 2020 roku, ale wciąż czekamy na decyzję Miejskiego Komitetu Ludowego o przydzieleniu gruntów. Dodatkowo, wydawanie pozwoleń na budowę również się przedłuża, co powoduje opóźnienia w realizacji projektu przez firmę.

Dodatkowo, kolejnym problemem, który nas trapi, są stopy procentowe. Pomimo zachęt, banki wciąż borykają się z wieloma problemami związanymi z procedurami kredytowymi, a kryteria kredytowe dla przedsiębiorstw ubiegających się o kapitał są obecnie niejasne.

Inwestor: W rzeczywistości, oprócz potencjału przedsiębiorstwa, bardzo ważną rolę odgrywają również rozwiązania na lądzie, mechanizmy i polityka. Jako przedsiębiorstwo, które zrealizowało i zrealizowało wiele projektów budownictwa socjalnego, jak ocenia Pan mechanizmy i politykę państwa wobec przedsiębiorstw budownictwa socjalnego w ostatnim czasie?

Pan Nguyen Viet Hung: Wierzymy, że rozwój budownictwa socjalnego to właściwa polityka i strategia, charakteryzująca się przełomowymi punktami widzenia, ideami, podejściami i rozwiązaniami wdrożeniowymi. Dzięki determinacji i aktywnemu udziałowi rządu, ministerstw, oddziałów i samorządów, skuteczne mechanizmy i strategie przyniosły w ostatnim czasie wiele ważnych rezultatów.

Jednak obecna polityka i mechanizmy dotyczące budownictwa socjalnego wciąż mają ograniczenia, utrudniając rozwój tego sektora. Do zidentyfikowanych wyzwań należą m.in. problemy z dostępem do gruntów, wysokie ceny mieszkań, skomplikowane i nakładające się na siebie procesy inwestycyjne i alokacji gruntów, z wieloma niewygodnymi i niejasnymi procedurami.

Ponadto uważamy, że niedobór podaży mieszkań socjalnych wynika z mechanizmu umożliwiającego zmianę przeznaczenia. Wiele projektów posiada licencje na budownictwo socjalne, ale po pewnym czasie są przekształcane w lokale komercyjne, a inwestorzy godzą się na płacenie za zmianę przeznaczenia. To jeszcze bardziej ogranicza i tak już ograniczoną podaż.

Nie wspominając już o tym, że wielu inwestorów ma ograniczone zasoby inwestycyjne i możliwości mobilizacji kapitału na rynku mieszkań socjalnych, co utrudnia im dostęp do kredytów preferencyjnych. Ograniczenia lub regulacje dotyczące oprocentowania i współczynników ryzyka kredytów hipotecznych, a także specyfika tego segmentu, sprawiają, że źródła kapitału banków dla tego programu często nie charakteryzują się długoterminową stabilnością.

Projekt budownictwa socjalnego wysokiej jakości Red River nosi nazwę komercyjną Rice City, a inwestuje w niego BIC Vietnam.

Inwestor: Jak wspomniano o rządowym celu budowy 1 miliona mieszkań socjalnych do 2030 roku, aby osiągnąć ten cel, oprócz uruchomionego pakietu kredytowego o wartości 120 000 miliardów VND, rząd prosi również ministerstwa, oddziały i samorządy o przejrzenie dokumentów i usunięcie pozostałych problemów, aby ułatwić inwestorom ich znalezienie. Z perspektywy przedsiębiorstw, jakie rozwiązania są Pana zdaniem potrzebne?

Pan Nguyen Viet Hung: Po pierwsze, uważamy, że inwestorzy, którzy posiadają grunty lub kupują grunty pod budownictwo socjalne, powinni ubiegać się o mechanizm wyznaczonego wykonawcy, a nie o mechanizm przetargowy. Pozostałe kryteria są zatwierdzane przez agencje państwowe.

Po drugie, w odniesieniu do kwestii planowania. Obecnie wiele projektów planistycznych, w tym szczegółowe planowanie 1/500 dla budownictwa socjalnego, wymaga dostosowania w odniesieniu do celów demograficznych, infrastruktury społecznej itp.

Prowadzi to do konieczności dostosowania planu zagospodarowania przestrzennego i planu szczegółowego, co będzie bardzo czasochłonne. Dlatego przedsiębiorstwo proponuje współpracę z lokalnymi władzami w zakresie dostosowania planu szczegółowego 1/500 w projektach budownictwa socjalnego, aby przyspieszyć postęp prac.

Po trzecie, obecny proces zatwierdzania projektów budownictwa socjalnego jest długotrwały. Dlatego zalecamy skrócenie etapów, które można realizować równolegle, takich jak przygotowanie dokumentów przetargowych, wybór inwestorów itp., do 90–120 dni, aby gminy mogły zgłaszać projekty budownictwa socjalnego, a przedsiębiorstwa mogły uczestniczyć w składaniu dokumentów.

Po czwarte, jeśli chodzi o planowane fundusze gruntowe, wiele projektów budownictwa socjalnego jest rozproszonych, nieskoncentrowanych, niewielkich i charakteryzuje się niedogodnym i niewłaściwym dostępem oraz mediami.

Mamy nadzieję, że agencje zarządzające wdrożą jasne planowanie i udostępnią przejrzysty planowany obszar, aby pomóc przedsiębiorstwom w realizacji inwestycji zgodnie z ogólną strategią.

Wreszcie, mamy nadzieję na zwiększenie dostępu do kredytów preferencyjnych, wspieranych przez banki. Jednocześnie będziemy mieli dostęp do funduszy na „czyste” grunty i zwiększymy planowanie przestrzenne dla projektów budownictwa socjalnego.

Inwestor: Dziękuję za rozmowę!

Rozmawiając z inwestorami, profesor Dang Hung Vo – były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska – stwierdził, że aby odblokować podaż mieszkań socjalnych, potrzebne są trzy czynniki: kapitał, fundusze gruntowe i polityka.

Tymczasem najsłabszym punktem wietnamskiego systemu zarządzania są procedury administracyjne. Chociaż jest to segment przeznaczony specjalnie dla osób o niskich dochodach, dostęp do mieszkań socjalnych na zakup, wynajem z opcją zakupu i wynajem zawsze wiąże się dla pracowników z licznymi trudnościami wynikającymi z procedur. Przedsiębiorstwa napotykają również trudności prawne przy wdrażaniu projektów w tym segmencie.

„Obecnie pakiet kredytowy o wartości 120 000 miliardów VND z najwyższą preferencyjną stopą oprocentowania 2% rocznie nie jest specjalnie dostępny dla osób o niskich dochodach. Dziesięć lat temu pakiet kredytowy o wartości 30 000 miliardów VND miał preferencyjną stopę oprocentowania 5,5%, więc pracownicy i osoby o niskich dochodach mogli z niego łatwo korzystać i chcieli z niego korzystać” – powiedział ekspert .

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/bic-viet-nam-mong-duoc-go-nut-that-phap-ly-giai-bai-toan-tin-dung-a613351.html