Kupno i wynajem nieruchomości to obecnie popularna forma inwestycji w nieruchomości w Wietnamie. Inwestorzy często czerpią korzyści z tego rodzaju działalności ze względu na stabilny potencjał zysku i możliwość długoterminowego gromadzenia aktywów.
Inwestowanie w nieruchomości na wynajem wiąże się jednak z pewnym ryzykiem. Nawet będąc właścicielem nieruchomości, znalezienie najemców lub generowanie stabilnego dochodu z wynajmu nie zawsze jest łatwe. Ponadto koszty zarządzania, utrzymania i napraw również mogą wpływać na rentowność inwestora.
Czy istnieje zatem sposób na ustalenie, czy nieruchomość jest warta inwestycji pod kątem dochodu z wynajmu? BiggerPockets – największa platforma społecznościowa poświęcona inwestycjom w nieruchomości w USA – ujawnia regułę 2%, która pomaga inwestorom szybko oceniać potencjalne okazje na rynku nieruchomości.
Zastosuj regułę 2%.
Zasada 2% to proste, ale skuteczne narzędzie służące do wstępnej oceny potencjału rentowności nieruchomości na wynajem. Zgodnie z tą zasadą, miesięczny dochód z wynajmu nieruchomości powinien być równy lub wyższy niż 2% ceny zakupu nieruchomości, aby można było uznać ją za rentowną inwestycję.
Najpierw musisz określić kwotę potrzebną do zakupu nieruchomości, uwzględniając koszty, takie jak podatki, opłaty i usługi pośrednictwa. Następnie musisz obliczyć przewidywany dochód z wynajmu.
Dane te możesz zbierać samodzielnie lub za pośrednictwem profesjonalnych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Jeśli miesięczny dochód z wynajmu jest równy lub wyższy niż 2% ceny zakupu, nieruchomość ta ma potencjał, aby stać się dobrą inwestycją.
Jeśli miesięczny dochód z wynajmu jest niższy niż 2% ceny zakupu, inwestycja może nie przynieść oczekiwanego zwrotu. Jeśli nadal chcesz zainwestować w tę nieruchomość, będziesz musiał skorygować cenę wynajmu lub obniżyć koszty operacyjne, aby osiągnąć pożądaną stopę zwrotu.
Załóżmy na przykład, że kupujesz mieszkanie za 2 miliardy VND. Zgodnie z regułą 2%, minimalny miesięczny dochód z wynajmu gwarantujący dobry zwrot wynosi 40 milionów VND.
Kompleks nieruchomości w Hanoi (zdjęcie: Tran Khang).
Jeśli dochód z wynajmu osiągnie 50 milionów VND miesięcznie, oznacza to potencjalnie opłacalną inwestycję. Natomiast jeśli dochód z wynajmu wynosi zaledwie 30 milionów VND miesięcznie, należy rozważyć korektę ceny wynajmu lub ograniczenie wydatków, aby osiągnąć pożądany zwrot z inwestycji.
Jednak reguła 2% stanowi jedynie przybliżony szacunek i nie gwarantuje absolutnej dokładności potencjalnej rentowności danej nieruchomości. Na rzeczywisty zwrot z inwestycji w nieruchomości wpływa wiele innych czynników. Na przykład miesięczny dochód z wynajmu zależy od rodzaju nieruchomości, lokalizacji, powierzchni i udogodnień oraz warunków rynkowych.
Kilka alternatywnych narzędzi
Reguła 2% to proste i popularne narzędzie wykorzystywane przez wielu inwestorów do szybkiego określenia rentowności nieruchomości na wynajem. Jest to jednak tylko ogólna zasada i przed podjęciem decyzji o inwestycji należy przeprowadzić bardziej szczegółową analizę. Można skorzystać z kilku innych metod, aby uzyskać bardziej zróżnicowaną perspektywę przed inwestycją.
Po pierwsze, istnieje mnożnik czynszu brutto (GRM). Ten wskaźnik oblicza stosunek ceny zakupu nieruchomości do całkowitego rocznego czynszu. Na przykład, jeśli nieruchomość kosztuje 3 miliardy VND, a całkowity roczny czynsz wynosi 300 milionów VND, GRM wyniesie 10. Zasadniczo niższy GRM wskazuje na bardziej atrakcyjną okazję inwestycyjną. Wadą tego narzędzia jest jednak to, że nie uwzględnia ono kosztów operacyjnych.
Po drugie, istnieje dochód operacyjny netto (NOI). Wskaźnik ten oblicza roczną stopę zwrotu z nieruchomości po odliczeniu kosztów operacyjnych, przed opodatkowaniem i spłatą rat kredytu hipotecznego. NOI zapewnia jaśniejszy obraz rentowności nieruchomości. Jeśli NOI jest dodatni, nieruchomość generuje wystarczający dochód z wynajmu, aby pokryć koszty operacyjne.
Po trzecie, istnieje analiza przepływów pieniężnych. Analiza przepływów pieniężnych nie koncentruje się wyłącznie na dochodach z wynajmu; uwzględnia ona wszystkie przychodzące i wychodzące przepływy pieniężne, w tym koszty operacyjne, odsetki, podatki itp. Dodatni przepływ środków pieniężnych jest kluczowy dla utrzymania płynności i zapewnienia trwałej rentowności.
Czwartym wskaźnikiem jest stopa kapitalizacji (Cap Rate). Wskaźnik ten oblicza roczną stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomość. Stopę kapitalizacji oblicza się poprzez podzielenie marży odsetkowej netto (NOI) przez cenę zakupu nieruchomości. Wyższa stopa kapitalizacji wskazuje na lepszą okazję inwestycyjną, ale zazwyczaj wiąże się z wyższym ryzykiem.
Piąty to analiza wartości przyszłej. Zamiast skupiać się wyłącznie na bieżących zyskach, rozważ przyszłą wartość nieruchomości. Jednak ta metoda często wymaga doświadczenia i wiedzy z zakresu nieruchomości.
Łącząc te alternatywy, inwestorzy mogą zbudować kompleksową strategię inwestycyjną, która pozwoli im podejmować bardziej świadome i przemyślane decyzje inwestycyjne.
Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm
Komentarz (0)