Jeśli prawo nie zostanie zmienione, projekty na rynku nieruchomości utkną w martwym punkcie w ciągu najbliższych 10 lat.

Według Stowarzyszenia Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA), jeśli punkt b, klauzula 1, punkt a, klauzula 4 i klauzula 6 artykułu 128 projektu ustawy o gruntach (zmienionej) nie zostaną zmienione, konsekwencją może być to, że zarządzanie gruntami, ich eksploatacja i użytkowanie w ciągu najbliższych 10 lat zostaną „zablokowane”, a nie osiągnięte zostanie najwyższe możliwe wykorzystanie i efektywność zaproponowane w rezolucji 18.

Z dniem 31 października projekt ustawy o gruntach (zmienionej) stanowi w punkcie b, ust. 1 i ust. 6, art. 128: W przypadku wykorzystania gruntów do realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego o charakterze komercyjnym dopuszczalne jest zawarcie umowy o nabycie prawa do użytkowania gruntów mieszkaniowych. W przypadku realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego o charakterze komercyjnym konieczne jest posiadanie prawa do użytkowania gruntów mieszkaniowych lub gruntów mieszkaniowych i innych gruntów. Według HoREA, przepisy te nie w pełni zinstytucjonalizowały politykę Rezolucji 18, która ma na celu kontynuację wdrażania mechanizmu samoporozumienia między osobami a przedsiębiorstwami w zakresie przenoszenia praw do użytkowania gruntów w celu realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego o charakterze miejskim i komercyjnym.

Punkt b, ust. 1 i ust. 6, art. 128 projektu ustawy o gruntach zezwalają jedynie na umowy o nabycie prawa do użytkowania gruntów mieszkalnych lub muszą posiadać prawo do użytkowania gruntów mieszkalnych lub gruntów mieszkalnych i innych gruntów, zatem treść jest „węższa” niż obecne regulacje zawarte w art. 73, ust. b, ust. 1, art. 169, ust. 2, art. 191 oraz ust. 1 i 2, art. 193 ustawy o gruntach z 2013 r. Ustawa o gruntach z 2013 r. zezwala podmiotom gospodarczym na otrzymywanie przeniesienia prawa do użytkowania gruntów dla rodzajów gruntów zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku otrzymania przeniesienia prawa do użytkowania gruntów rolnych wymagana jest pisemna zgoda właściwego organu państwowego na realizację projektów inwestycyjnych, w tym projektów budownictwa mieszkaniowego. Punkt b, ust. 1, art. 128 jest również „węższy” niż art. 4 ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów 9 ustaw z 2022 r., który przewiduje 2 przypadki posiadania prawa do użytkowania gruntów mieszkalnych lub posiadania prawa do użytkowania gruntów mieszkalnych i innych gruntów, które nie są gruntami mieszkalnymi, w celu realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego o charakterze komercyjnym.

Punkt b, klauzula 1 jest również niezgodny z klauzulą ​​6, artykułem 128 projektu ustawy o nieruchomościach. Klauzula 6 przewiduje bowiem 2 przypadki, w których inwestorzy muszą mieć prawo do użytkowania gruntów mieszkalnych lub gruntów mieszkalnych i innych gruntów w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych. Natomiast punkt b, klauzula 1, artykuł 128 przewiduje tylko jeden przypadek, w którym inwestorzy mogą uzgodnić otrzymanie prawa do użytkowania gruntów mieszkalnych, ale nie zezwala inwestorom na uzgodnienie otrzymania prawa do użytkowania gruntów mieszkalnych i innych gruntów w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych.

Zatem punkt b ust. 1 jest „sprzeczny” z art. 128 ust. 6 projektu ustawy o gruntach. Jeśli treść punktu b ust. 1 zostanie przyjęta, w ciągu najbliższych 10 lat inwestorzy nie będą mogli negocjować prawa do użytkowania gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i innych gruntów pod realizację komercyjnych projektów mieszkaniowych. W związku z tym nie będzie przypadku, w którym którykolwiek inwestor spełni warunek posiadania prawa do użytkowania gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i innych gruntów, o którym mowa w art. 128 ust. 6 projektu ustawy o gruntach.

Oczekuje się, że jeśli projekt ustawy o gruntach (znowelizowanej) zostanie przyjęty, spowoduje to jeszcze większe trudności dla przedsiębiorstw.

Co więcej, treść punktu b, klauzuli 1, artykułu 128 stanowi, że inwestorzy mogą negocjować jedynie otrzymanie prawa do użytkowania gruntów mieszkalnych, co w konsekwencji nie stworzy warunków do rozwoju komercyjnych projektów mieszkaniowych, dużych obszarów miejskich (dziesiątki, setki, tysiące hektarów) w celu budowania synchronicznej infrastruktury miejskiej z pełnym wyposażeniem i usługami, rozwijania zielonych, inteligentnych obszarów miejskich, reagowania na zmiany klimatyczne zgodnie z orientacją Rezolucji nr 06 Biura Politycznego , typowo Phu My Hung nowy modelowy obszar miejski (faza 1) o powierzchni ponad 400 hektarów.

Ze względu na przepisy, zgodnie z którymi inwestorzy mogą negocjować jedynie prawo do użytkowania gruntów mieszkalnych, realizacja komercyjnych projektów mieszkaniowych, projektów mieszanych oraz dużych projektów handlowo-usługowych jest niemożliwa. W rzeczywistości działki mieszkalne przylegające do domów mają niewielką powierzchnię. Największa działka mieszkaniowa nie przekracza kilku tysięcy metrów kwadratowych. Zazwyczaj w Ho Chi Minh City na największej działce mieszkalnej w dzielnicy podmiejskiej, o powierzchni zaledwie 5000 ^metrów kwadratowych, stawiana jest willa. W dzielnicach śródmiejskich powierzchnia działek mieszkalnych jest jeszcze mniejsza. Zazwyczaj zabytkowa willa nr 110-112 Vo Van Tan (dzielnica 3) z fasadami od strony trzech ulic ma powierzchnię kampusu wynoszącą prawie 2800 ^{metrów kwadratowych} .

Przepisy artykułu 128 ust. 6 projektu ustawy o gruntach wskazują na „faworyzowanie” inwestorów komercyjnych projektów mieszkaniowych, którzy mają już prawo do użytkowania gruntów mieszkaniowych i innych gruntów. Dotyczy to zwłaszcza przedsiębiorstw, które posiadają już duże powierzchnie gruntów mieszkaniowych i innych gruntów. Jeśli te przedsiębiorstwa dysponują setkami hektarów, będą miały szansę „zdominować” rynek nieruchomości w ciągu najbliższych 5-10 lat. Zgodnie z praktyką, ustawa o gruntach jest nowelizowana tylko raz na 10 lat, ponieważ wydano ustawy o gruntach z 1993, 2003 i 2013 roku, a w 2023 roku rozważana jest nowelizacja ustawy o gruntach.

Punkt b, ust. 1, art. 128 projektu ustawy o gruntach, jeżeli zostanie przyjęty, w ciągu najbliższych 10 lat inwestorzy nie będą już mogli otrzymywać przeniesień praw do użytkowania gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i innych gruntów lub gruntów innych niż zabudowa mieszkaniowa w celu realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego, w związku z czym nie będzie już przedsiębiorstw, które mogłyby spełnić warunek posiadania praw do użytkowania gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i innych gruntów, zgodnie z ust. 6, art. 128 projektu ustawy o gruntach.

„W praktyce komercyjne projekty mieszkaniowe, w których 100% gruntów jest przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, stanowią jedynie około 1% całkowitej liczby komercyjnych projektów mieszkaniowych. Liczba projektów obejmujących zarówno grunty mieszkaniowe, jak i inne grunty stanowi większość, około 95% całkowitej liczby komercyjnych projektów mieszkaniowych. Liczba projektów obejmujących grunty inne niż mieszkaniowe, w tym przypadki obejmujące wyłącznie grunty rolne lub wyłącznie grunty nierolnicze, które nie są gruntami mieszkaniowymi, stanowi około 5% całkowitej liczby komercyjnych projektów mieszkaniowych i zazwyczaj są to projekty duże lub bardzo duże” – powiedział pan Le Hoang Chau, przewodniczący HoREA, i zaproponował wprowadzenie przepisów umożliwiających inwestorom negocjowanie prawa do użytkowania gruntów innych niż mieszkaniowe, w tym gruntów rolnych lub gruntów nierolniczych, które nie są gruntami mieszkaniowymi, podobnie jak w przypadku przepisów Ustawy o gruntach z 2013 r., aby stworzyć warunki i zachęcić do rozwoju komercyjnych projektów mieszkaniowych i dużych obszarów miejskich, które mogą mieć do dziesiątek, setek, a nawet tysięcy hektarów, aby zapewnić pełną funkcjonalność obszarów, media i usługi miejskie.

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm