Co mówi Bank Państwowy na temat „niepożyczania pieniędzy na zakup przyszłych domów”?

Ostatnio wiele firm działających na rynku nieruchomości wyraziło obawy dotyczące przepisów dotyczących kredytów hipotecznych.

Konkretnie rzecz biorąc, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, powiedział, że on i firmy z branży nieruchomości są bardzo zaniepokojone postanowieniami punktu a, klauzuli 11, artykułu 2 Okólnika 41/2016/TT-NHNN (zmienionego i uzupełnionego Okólnikiem 22/2023/TT-NHNN).

Przedsiębiorstwa zajmujące się nieruchomościami mają właśnie za sobą rok pełen wahań i trudności.

Zgodnie z tymi przepisami, w przypadku kredytów zabezpieczonych nieruchomościami, udzielanych osobom fizycznym na zakup domów, w tym domów komercyjnych, banki mogą pożyczać osobom fizycznym wyłącznie kredyty na zakup domów gotowych do przekazania, tj. domów dostępnych do zamieszkania.

Zatem Okólnik 22/2023/TT-NHNN nie zezwala bankom na udzielanie kredytów osobom fizycznym na zakup niedokończonych nieruchomości komercyjnych przeznaczonych do przekazania (tj. nieruchomości komercyjnych, które powstaną w przyszłości) zabezpieczonych (hipotecznie) na samym budynku. W związku z tym osoby fizyczne, które chcą zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości komercyjnych, które powstaną w przyszłości, będą musiały wdrożyć inne zabezpieczenia lub zabezpieczyć je innymi aktywami.

W związku z tą treścią 31 stycznia Bank Państwowy odpowiedział.

Zgodnie z Konstytucją Banku Państwowego, Okólnik 41/2016/TT-NHNN (zmieniony i uzupełniony Okólnikiem 22/2023/TT-NHNN) regulujący współczynnik bezpieczeństwa kapitałowego banków komercyjnych (BC) i oddziałów banków zagranicznych nie jest dokumentem regulującym działalność kredytową instytucji kredytowych.

Artykuł 2 ust. 10 Okólnika 41/2016/TT-NHNN stanowi: „Pożyczka zabezpieczona nieruchomością to pożyczka udzielona osobie fizycznej lub prawnej w celu zakupu nieruchomości, realizacji projektu związanego z nieruchomością, zabezpieczona nieruchomością lub projektem związanym z nieruchomością, który powstał z pożyczki, zgodnie z przepisami prawa dotyczącymi transakcji zabezpieczonych”.

Bank Stanowy oświadcza, że ​​Okólnik 22/2023/TT-NHNN nie zmienia ani nie uzupełnia niniejszej treści. Organizacje i osoby fizyczne, które chcą kupić dom i zabezpieczyć (hipoteką) ten przyszły dom, będą stosować współczynnik ryzyka w wysokości 30–120% w zależności od współczynnika gwarancji (LTV) obliczanego na podstawie stosunku salda kredytu do wartości zabezpieczenia; w przypadku braku informacji o współczynniku LTV, współczynnik ryzyka wynosi 150%.

Aby uzyskać kredyt na zakup mieszkania socjalnego, nie trzeba spełniać warunku, że dom został ukończony i przekazany do użytkowania.

Według Banku Państwowego, artykuł 2, klauzula 11 Okólnika 41/2016/TT-NHNN stanowi: „Kredyt hipoteczny jest kredytem zabezpieczonym nieruchomością, udzielanym osobom fizycznym w celu zakupu domu. spełniają w pełni następujące warunki: źródłem środków na spłatę zadłużenia nie jest źródło środków na wynajem domu utworzone z kredytu; dom został wykończony zgodnie z umową kupna-sprzedaży domu.

Obszar budownictwa socjalnego w Dzielnicy 12 (HCMC)

Banki i oddziały banków zagranicznych mają pełne prawa do zajmowania się nieruchomościami obciążonymi hipoteką, gdy klienci nie są w stanie spłacić długów, zgodnie z przepisami prawa o transakcjach zabezpieczonych.

Dom, który powstał w wyniku tego kredytu hipotecznego, musi zostać wyceniony niezależnie (przez osobę trzecią lub przez dział niezależny od działu kredytowego banku lub oddziału banku zagranicznego) z zachowaniem zasady ostrożności (cena nie może być wyższa od ceny rynkowej w momencie udzielania kredytu) zgodnie z regulaminem banku lub oddziału banku zagranicznego.

Tymczasem artykuł 1, klauzula 1 Okólnika 22/2023/TT-NHNN stanowi: „1. Zmienić i uzupełnić artykuł 2, klauzulę 11 w następujący sposób: „11. Kredyt hipoteczny to kredyt zabezpieczony nieruchomością udzielany osobom fizycznym na zakup domu, w tym kredyt zabezpieczony nieruchomością udzielany osobom fizycznym na zakup domu, który spełnia następujące warunki: źródło środków na spłatę długu nie jest źródłem środków na wynajem domu uzyskanego z kredytu; dom został ukończony do przekazania zgodnie z umową kupna-sprzedaży domu.

Banki i oddziały banków zagranicznych mają pełne prawa do zajmowania się nieruchomościami obciążonymi hipoteką, gdy klienci nie są w stanie spłacić długów, zgodnie z postanowieniami ustawy o transakcjach zabezpieczonych i ustawy o budownictwie mieszkaniowym.

Dom, który powstał w wyniku tego kredytu hipotecznego, musi zostać wyceniony niezależnie (przez osobę trzecią lub przez dział niezależny od działu kredytowego banku lub oddziału banku zagranicznego) z zachowaniem zasady ostrożności (wartość nie może być wyższa od ceny rynkowej w momencie przyznawania kredytu) zgodnie z regulaminem banku lub oddziału banku zagranicznego...”.

W przypadku kredytów na zakup mieszkań socjalnych, zakup domów w ramach rządowych programów i projektów wsparcia, nie jest konieczne spełnienie warunku, że dom został wykończony i gotowy do przekazania, a także ma niższy współczynnik ryzyka niż inne kredyty hipoteczne na mieszkanie, wynoszący zaledwie 20-50%, aby wdrożyć politykę rządową zachęcającą do budownictwa socjalnego.

Warunek ukończenia domu w ramach umowy kupna domu dotyczy wyłącznie kredytów hipotecznych (które obciążone są niższym ryzykiem niż inne kredyty zabezpieczone nieruchomością).

Bank państwowy

W przypadku kredytów hipotecznych będą one obejmować: kredyty hipoteczne na zakup domów spełniających określone warunki, w tym warunek ukończenia budowy w celu przekazania, oraz kredyty na zakup mieszkań socjalnych, zakup domów w ramach rządowych programów i projektów wsparcia.

Współczynnik ryzyka stosowany do kredytów hipotecznych będzie się wahał w zależności od rodzaju kredytu i będzie wynosił od 20 do 100%, w zależności od wskaźnika LTV i wskaźnika dochodów (DSC). W przypadku kredytów na zakup mieszkań socjalnych, kupno domów w ramach rządowych programów i projektów wsparcia, nie jest wymagane spełnienie warunków oddania domu do użytkowania, a współczynnik ryzyka w przypadku kredytów hipotecznych jest niższy niż w przypadku innych kredytów hipotecznych i wynosi zaledwie 20-50%, co pozwala na realizację rządowej polityki wspierania budownictwa socjalnego.

Według Banku Państwowego stan ukończonego domu w ramach umowy kupna-sprzedaży dotyczy wyłącznie kredytów hipotecznych (które obciążone są niższym współczynnikiem ryzyka niż inne należności zabezpieczone nieruchomościami).

W przypadku gdy organizacja lub osoba fizyczna ma potrzebę zbudowania lub zakupu przyszłego mieszkania i zaciąga kredyt hipoteczny na to mieszkanie, wówczas będzie to przypadek pożyczki zabezpieczonej nieruchomością, zgodnie z postanowieniami artykułu 2, klauzuli 10 Okólnika 41/2016/TT-NHNN, a odpowiedni współczynnik ryzyka zostanie zastosowany zgodnie z postanowieniami artykułu 9, klauzuli 10 Okólnika 41/2016/TT-NHNN.

„Niniejsze rozporządzenie nie ogranicza zatem praw organizacji i osób fizycznych do nabywania mieszkań w przyszłości i nie jest sprzeczne z obowiązującymi przepisami (prawem cywilnym, prawem mieszkaniowym, prawem obrotu nieruchomościami, prawem inwestycyjnym z 2020 r., ustawą o instytucjach kredytowych z 2024 r.)” – oświadczył Bank Państwowy.

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm