Co Bank Państwowy Wietnamu mówi o zakazie udzielania kredytów na zakup domów w budowie?

Ostatnio wiele firm działających na rynku nieruchomości wyraziło obawy dotyczące przepisów dotyczących warunków kredytów hipotecznych.

W szczególności pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, stwierdził, że on i inne firmy z branży nieruchomości są bardzo zaniepokojone regulacją zawartą w punkcie a, klauzuli 11, artykułu 2 Okólnika 41/2016/TT-NHNN (zmienionego i uzupełnionego Okólnikiem 22/2023/TT-NHNN).

Przedsiębiorstwa z branży nieruchomości mają za sobą burzliwy i pełen wyzwań rok.

Zgodnie z tymi przepisami w przypadku kredytów zabezpieczonych nieruchomościami udzielanych osobom fizycznym na zakup domów, w tym mieszkań komercyjnych, banki mogą pożyczać osobom fizycznym wyłącznie kredyty na zakup domów gotowych do zamieszkania, tj. mieszkań gotowych do zamieszkania.

W związku z tym Okólnik 22/2023/TT-NHNN nie zezwala bankom na udzielanie kredytów osobom fizycznym na zakup niedokończonych mieszkań komercyjnych (tj. mieszkań komercyjnych w budowie) zabezpieczonych (hipotecznie) samym budynkiem. W związku z tym osoby fizyczne chcące uzyskać kredyt na zakup mieszkań komercyjnych w budowie muszą wdrożyć inne środki bezpieczeństwa lub zapewnić zabezpieczenie w postaci innych aktywów.

W tej sprawie Bank Państwowy Wietnamu odpowiedział 31 stycznia.

Zgodnie z opinią Banku Państwowego Wietnamu, Okólnik 41/2016/TT-NHNN (zmieniony i uzupełniony Okólnikiem 22/2023/TT-NHNN) regulujący współczynnik adekwatności kapitałowej banków komercyjnych i oddziałów banków zagranicznych nie jest dokumentem regulującym działalność kredytową instytucji kredytowych.

Artykuł 2 ust. 10 Okólnika 41/2016/TT-NHNN stanowi: „Pożyczki zabezpieczone nieruchomościami to pożyczki udzielane osobom fizycznym i prawnym w celu nabycia nieruchomości lub realizacji projektów związanych z nieruchomościami, zabezpieczone nieruchomością lub projektem związanym z nieruchomościami powstałym z pożyczki, zgodnie z przepisami ustawy o transakcjach zabezpieczonych”.

Bank Państwowy Wietnamu oświadcza, że ​​Okólnik 22/2023/TT-NHNN nie zmienia ani nie uzupełnia niniejszej treści. Organizacje i osoby fizyczne, które chcą kupić dom i zabezpieczyć (hipoteką) ten nowo wybudowany dom, zastosują wagę ryzyka w wysokości 30–120% w zależności od wskaźnika wartości nieruchomości (LTV), obliczanego jako stosunek salda kredytu do wartości zabezpieczenia; w przypadku braku informacji o wskaźniku LTV, waga ryzyka wyniesie 150%.

Zaciągnięcie kredytu na zakup mieszkania socjalnego nie wymaga spełnienia warunku, że dom został ukończony i przekazany użytkownikowi.

Według Banku Państwowego Wietnamu, artykuł 2, klauzula 11 Okólnika 41/2016/TT-NHNN stanowi: „Kredyt hipoteczny to kredyt zabezpieczony nieruchomością udzielany osobie fizycznej w celu zakupu domu”. Muszą zostać spełnione następujące warunki: źródłem spłaty kredytu nie może być dochód z wynajmu generowany z pożyczki; dom musi zostać ukończony zgodnie z umową kupna-sprzedaży domu.

Kompleks mieszkań socjalnych w Dzielnicy 12 (Ho Chi Minh City)

Zgodnie z ustawą o transakcjach zabezpieczonych banki i oddziały banków zagranicznych mają pełne prawo do zajęcia nieruchomości obciążonych hipoteką w przypadku, gdy klienci nie spłacają swoich zobowiązań.

Nieruchomość nabyta w ramach kredytu hipotecznego musi zostać wyceniona niezależnie (przez osobę trzecią lub przez dział niezależny od działu kredytowego banku lub oddziału banku zagranicznego) według wyceny ostrożnościowej (cena nie może przekraczać ceny rynkowej w momencie przyznawania kredytu) określonej przez bank lub oddział banku zagranicznego.

Tymczasem artykuł 1, klauzula 1 Okólnika 22/2023/TT-NHNN stanowi: „1. Zmienić i uzupełnić artykuł 2, klauzulę 11 w następujący sposób: „11. Kredyty hipoteczne to kredyty zabezpieczone nieruchomościami udzielane osobom fizycznym na zakup domów, w tym kredyty zabezpieczone nieruchomościami udzielane osobom fizycznym na zakup domów, które spełniają następujące warunki: źródłem spłaty nie są dochody z wynajmu generowane z kredytu; dom został ukończony i jest gotowy do przekazania zgodnie z umową kupna domu.

Zgodnie z przepisami dotyczącymi transakcji zabezpieczonych i prawem mieszkaniowym banki i oddziały banków zagranicznych mają pełne uprawnienia prawne do zajmowania nieruchomości obciążonych hipoteką w przypadku, gdy klienci nie spłacają swoich długów.

Nieruchomość nabyta w ramach kredytu hipotecznego musi zostać wyceniona niezależnie (przez osobę trzecią lub przez dział niezależny od działu kredytowego banku lub oddziału banku zagranicznego) z zachowaniem zasady ostrożności (wartość nie może przekraczać ceny rynkowej w momencie przyznawania kredytu) zgodnie z ustaleniami banku lub oddziału banku zagranicznego...

W przypadku kredytów na zakup mieszkań socjalnych lub mieszkań objętych rządowymi programami i projektami wsparcia nie ma wymogu spełnienia warunku, że dom jest wykończony i gotowy do przekazania, a współczynnik ryzyka jest niższy niż w przypadku innych kredytów hipotecznych na mieszkania i wynosi zaledwie 20–50%. Pozwala to na realizację rządowej polityki wspierania budownictwa socjalnego.

Warunek, że dom zostanie ukończony zgodnie z umową sprzedaży domu, dotyczy wyłącznie kredytów hipotecznych (które obciążone są niższym ryzykiem w porównaniu do innych wierzytelności zabezpieczonych nieruchomościami).

Bank Państwowy Wietnamu

Kredyty hipoteczne będą obejmować: kredyty hipoteczne na zakup kwalifikującego się mieszkania, łącznie ze stanem ukończenia i przekazania; oraz kredyty na zakup mieszkań socjalnych lub mieszkań w ramach rządowych programów i projektów wsparcia.

Waga ryzyka stosowana do kredytów hipotecznych różni się w zależności od rodzaju kredytu i waha się od 20% do 100%, w zależności od wskaźnika wartości nieruchomości (LTV) oraz rozkładu wagi ryzyka (DSC). W przypadku kredytów na zakup mieszkań socjalnych lub mieszkań w ramach rządowych programów i projektów wsparcia, które nie wymagają ukończenia domu i oddania go do użytkowania, waga ryzyka jest niższa niż w przypadku innych kredytów hipotecznych i waha się od 20% do 50%, zgodnie z polityką rządu promującą budownictwo socjalne.

Według Banku Państwowego Wietnamu warunek, że dom musi zostać ukończony zgodnie z umową kupna-sprzedaży, dotyczy wyłącznie kredytów hipotecznych zabezpieczonych nieruchomością (które obciążone są niższym ryzykiem w porównaniu do innych należności zabezpieczonych nieruchomością).

W przypadku gdy organizacje lub osoby fizyczne muszą wybudować lub kupić mieszkanie w trakcie budowy i zaciągnąć na nie kredyt hipoteczny, będzie to podlegać kategorii pożyczek zabezpieczonych nieruchomością zgodnie z postanowieniami artykułu 2, klauzuli 10 Okólnika 41/2016/TT-NHNN, a odpowiedni współczynnik ryzyka zostanie zastosowany zgodnie z postanowieniami artykułu 9, klauzuli 10 Okólnika 41/2016/TT-NHNN.

„W związku z tym niniejsze rozporządzenie nie ogranicza praw organizacji i osób fizycznych do zakupu mieszkań w budowie i nie jest sprzeczne z obowiązującymi przepisami (prawo cywilne, prawo mieszkaniowe, prawo dotyczące obrotu nieruchomościami, prawo inwestycyjne z 2020 r., ustawa o instytucjach kredytowych z 2024 r.)” – oświadczył Bank Państwowy Wietnamu.

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm