Mieszkalnictwo socjalne zmaga się z paradoksalną sytuacją niedoboru i „dostępności”.

Trudność po trudności

Dane badawcze Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) pokazują, że od 2018 roku podaż mieszkań drastycznie spada. Liczba nowo zatwierdzonych projektów mieszkaniowych jest coraz bardziej ograniczona. Tymczasem szacuje się, że około 1200 projektów o wartości około 30 miliardów dolarów boryka się z trudnościami w realizacji. Od końca 2022 roku zakończono jedynie około 500 projektów.

Od 2018 roku podaż mieszkań wyraźnie spadła. (Zdjęcie: baochinhphu)

Ograniczona podaż mieszkań, poważny brak mieszkań w przystępnej cenie, wysokie koszty na każdym etapie realizacji projektu... sprawiają, że ceny nieruchomości, zwłaszcza mieszkań w dużych miastach, stale rosną i nic nie wskazuje na to, by miały się zatrzymać. Mieszkania socjalne to dla większości ludzi niemal jedyna szansa na spełnienie marzenia o osiedleniu się.

W ostatnim czasie państwo podjęło wiele wysiłków, aby wprowadzić polityki mające na celu zachęcenie przedsiębiorstw do udziału w rozwoju budownictwa socjalnego, zwiększając podaż mieszkań socjalnych. Jednak polityki te wciąż mają wiele niedociągnięć, brak synchronizacji i tworzą liczne wąskie gardła, które utrudniają inwestorom dostęp do mieszkań socjalnych.

Podczas wydarzenia, na którym ogłoszono raport VARS za III kwartał 2023 roku, pan Nguyen Hoang Nam, członek grupy roboczej ds. badań rynku VARS, dyrektor generalny G-Home, powiedział, że mechanizm prawny związany z budownictwem socjalnym jest bardzo skomplikowany. Ubieganie się o pozwolenie na budowę jest również długotrwałe, nawet bardziej czasochłonne niż w przypadku komercyjnego projektu mieszkaniowego. Aby „wydać” pozwolenie na budowę, deweloperzy budownictwa socjalnego muszą poświęcić co najmniej 2 lata na dokończenie procedur.

W związku z tym, chociaż obecne przepisy przewidują zachęty dla projektów budownictwa socjalnego do zwolnienia z opłat za użytkowanie gruntów, przed ich rozpoczęciem projekty te muszą jeszcze „przejść” przez proces wyceny gruntów – który wciąż wiąże się z wieloma problemami i kontrowersjami związanymi z metodami wyceny. Jednocześnie inwestorzy nie mogą odliczać podatku, ale nadal muszą uiścić M3 (wartość wpłaty do budżetu państwa w gotówce zaproponowanej przez inwestora w dokumentach przetargowych, oprócz zobowiązań inwestora wobec budżetu państwa zgodnie z obowiązującym prawem). Ponadto inwestorzy nadal muszą uiścić zaliczkę na poczet oczyszczenia terenu. Kwota ta zostanie następnie odliczona od innych projektów lub odliczona od ceny gruntu.

Nie wspominając już o tym, że po dwóch latach procedur inwestycyjnych, budowa i przekazanie mieszkań klientom w ramach projektu budownictwa socjalnego zajmuje około dwóch kolejnych lat. Po tym czasie inwestor musi zarezerwować minimum 20% powierzchni mieszkań socjalnych na wynajem w projektach budownictwa socjalnego i może je sprzedać dopiero po pięciu latach użytkowania.

Proces ten trwa do 9 lat, po czym projekt jest audytowany. Dopiero po jego zakończeniu przedsiębiorstwo otrzymuje stały zysk w wysokości 10%. Tymczasem przez cały proces realizacji projektu samo przedsiębiorstwo nie ma pewności, które wydatki zostaną uznane za uzasadnione i zasadne, które opłaty nie zostaną rozliczone lub odrzucone. Dlatego przedsiębiorstwa budownictwa socjalnego są zawsze w stanie „szczęścia, pecha”, niczym w „hazardzie”.

Trudności na tym się nie kończą, dostęp do kapitału stanowi również poważną przeszkodę dla inwestorów. Według badań, w większości projektów nieruchomościowych, w które inwestowano i które budowano w Wietnamie, kapitał właściciela stanowi około 20%, 30% pochodzi od klientów, a nawet 50% musi polegać na instytucjach kredytowych. Zdarzały się jednak przypadki, w których inwestorzy mieli trudności z uzyskaniem kredytów z powodu braku zabezpieczenia, po prostu dlatego, że „grunty pod budowę mieszkań socjalnych są wyceniane na 0 VND” z powodu zachęty w postaci zwolnienia z opłat za użytkowanie gruntów. Obecnie zachęty te nie są widoczne, a jedynie niewidoczne trudności dla przedsiębiorstw.

Istnieje zbyt wiele trudności, przeszkód i niedociągnięć, co sprawia, że ​​projekt wybudowania 1 miliona mieszkań socjalnych i osiągnięcia wyznaczonego celu wydaje się bardzo trudny do zrealizowania.

Ludzie, którzy chcą kupić, nie mogą kupić.

Trudności w procesie wdrażania sprawiły, że podaż na rynku jest coraz mniejsza, ale na rynku nadal występuje zjawisko niedoboru i niesprzedanych mieszkań socjalnych. Chociaż popyt na mieszkania socjalne jest bardzo duży i rośnie wraz z tempem urbanizacji i pogłębiającą się przepaścią między tempem wzrostu cen nieruchomości a dochodami.

Mieszkania socjalne to szansa dla większości ludzi na znalezienie miejsca do życia, ale obecnie wiąże się z wieloma trudnościami. (Zdjęcie: baochinhphu)

Przy wskaźniku urbanizacji, który osiągnie 41,5% w 2022 roku i wzrośnie do około 50% w 2030 roku, Wietnam musi co roku dodawać około 70 milionów metrów kwadratowych mieszkań miejskich. Według Ministerstwa Budownictwa , zapotrzebowanie na mieszkania socjalne dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w tych miejscowościach w latach 2021-2030 wyniesie około 2 400 000 jednostek.

Zatem nawet jeśli projekt budowy miliona mieszkań socjalnych zostanie w pełni zrealizowany, podaż nie będzie wystarczająca, aby zaspokoić popyt. Tymczasem obecne dane pokazują, że jest to wciąż daleko od celu projektu, mimo że wszystkie szczeble, od centralnego po lokalne, dokładają wszelkich starań, aby go wdrożyć.

Według danych z badań VARS, w obszarach, gdzie prowadzone są prace budowlane w zakresie mieszkań socjalnych, wiele projektów odnotowało duże zainteresowanie i napłynęło wiele wniosków, a niemal cała oferta została wyprzedana zaraz po wprowadzeniu ich na rynek. Z kolei w niektórych miejscowościach, gdzie znajdują się strefy przetwórstwa eksportowego i parki przemysłowe, w których pracują setki tysięcy pracowników imigrantów, sytuacja była „powolna”, mimo że projekty były wielokrotnie wystawiane na sprzedaż.

W sierpniu ubiegłego roku w raporcie przesłanym do Ministerstwa Budownictwa Ludowy Komitet prowincji Bac Ninh stwierdził, że chociaż prowincja Bac Ninh zainwestowała w budowę dziesiątek tysięcy domów robotniczych, wygląda na to, że robotnicy pracujący w prowincji nie są zainteresowani kupnem domów robotniczych.

W związku z tym wśród 7 ukończonych i częściowo ukończonych projektów mieszkań pracowniczych w Bac Ninh, w których na rynek trafiło około 4000 gotowych mieszkań, liczba pracowników pracujących w parkach przemysłowych rejestrujących się w celu zakupu domów jest bardzo mała.

W raporcie podano, że niedawno właściciele projektów wystawili na sprzedaż 1681 mieszkań pracowniczych, ale bardzo niewiele z nich zostało sprzedanych. Obecnie w siedmiu projektach pozostało jeszcze 1324 lokali.

Jak wyjaśnił pan Nguyen Hoang Nam, główną przyczyną jest to, że ci, którzy muszą kupować, nie mogą tego zrobić, podczas gdy polityka ta jest skierowana do tych, którzy nie muszą kupować.

„Przepisy dotyczące mieszkań socjalnych są bardzo surowe dla nabywców. Wiele prowincji sprzedaje mieszkania tylko pracownikom. Wiele prowincji sprzedaje mieszkania tylko pracownikom w parkach przemysłowych. Niektóre prowincje sprzedają mieszkania tylko pracownikom w parkach przemysłowych, ale tylko w jednym dystrykcie. Tymczasem więź między pracownikami a lokalizacją nie zawsze jest silna” – powiedział pan Nam.

Dlatego, aby zapewnić bezpieczeństwo społeczne i uniknąć zjawiska braku i niesprzedanych mieszkań socjalnych, konieczne jest kontynuowanie badań i upowszechnianie mechanizmów oraz polityk zachęcających przedsiębiorstwa prywatne do udziału w inwestowaniu w rozwój budownictwa socjalnego. Jednocześnie należy poszerzyć grono beneficjentów polityki mieszkaniowej, zwłaszcza w zakresie budownictwa socjalnego. Beneficjenci polityki wsparcia budownictwa socjalnego (wynajem, wynajem z opcją zakupu, zakup) muszą zostać dostosowani do prostych, łatwo rozpoznawalnych kryteriów, minimalizując wymagania dotyczące dokumentów i procedur administracyjnych, takich jak status mieszkaniowy, poziom dochodów itp.

Ponadto konieczna jest zmiana sposobu myślenia o rozwoju budownictwa socjalnego. Projekty budownictwa socjalnego muszą poprawiać jakość, zapewniając mieszkańcom odpowiednie warunki do długotrwałego życia. Aby poprawić jakość, a jednocześnie zapewnić rozsądne ceny, inwestorzy powinni osiągać zyski, a projekty budownictwa socjalnego powinny być rozwijane w odpowiedniej skali.

Przepisy dotyczące beneficjentów polityki mieszkań socjalnych również muszą zostać zmienione, aby były bardziej odpowiednie. Mieszkania socjalne nie są przeznaczone na sprzedaż dla bogatych, ale powinny być również skierowane do osób o dochodach podlegających opodatkowaniu, posiadających oszczędności, ale niemogących uzyskać dostępu do mieszkań komercyjnych o wysokich cenach. Jeśli bowiem osoby mają bardzo niskie dochody, żyją w ubogich, bliskich ubóstwu gospodarstwach domowych, poniżej progu, na którym muszą płacić podatek dochodowy od osób fizycznych, oznacza to, że nie mają wystarczających środków na pokrycie kosztów utrzymania i nie mają oszczędności. W związku z tym nie mogą kupić mieszkań socjalnych.

N.Giang

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html