Wiele trudności na rynku nieruchomości wciąż czeka na prawne „rozwiązanie”.

Zdjęcie ilustracyjne: Tuan Anh/VNA

Warsztaty zostały zorganizowane przez Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości (VNREA) we współpracy z Ministerstwem Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz Ministerstwem Budownictwa . Odbyły się one po południu 15 października w Hanoi.

Dr Nguyen Van Dinh – wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości (VNREA) skomentował, że wszystkie trzy ustawy dotyczące rynku nieruchomości (prawo gruntowe, prawo mieszkaniowe, prawo dotyczące obrotu nieruchomościami) tym razem zawierają bardzo szczegółowe i jasne regulacje, zwłaszcza w zakresie decentralizacji i delegowania uprawnień. Jednak, słuchając opinii wielu przedsiębiorców, VNREA nadal oczekuje, że przepisy te szybko wejdą w życie. Wiele problemów firm z branży nieruchomości czeka obecnie na rozwiązanie i rozwiązanie.

„Od 1 sierpnia do dziś minęły nieco ponad dwa miesiące od wejścia w życie przepisów. To krótki czas na szybkie wdrożenie nowych przepisów, zwłaszcza że przepisy są w większości bardzo skomplikowane. Jednak pomimo złożoności i licznych wyzwań, przepisy nadal muszą być promowane i stosowane” – zasugerował pan Dinh.

Według pana Dinha, obecnie, podczas zbliżania się do miejscowości, VNREA zdaje sobie sprawę, że wiele miejsc wciąż nie ma pewności co do egzekwowania prawa, przez co tempo realizacji prac jest bardzo niskie. Na przykład, w przypadku projektów odszkodowawczych i oczyszczania terenu, firmy twierdzą, że muszą zapłacić 100% odszkodowania, zanim teren zostanie oczyszczony. Jest to jednak bardzo trudne i utrudnia realizację wielu projektów.

Istnieją również inne kwestie, takie jak aukcje, przetargi, opłaty za użytkowanie gruntów itp. Dlatego VNREA ma nadzieję, że w najbliższym czasie nowe przepisy ustawy zostaną rozpowszechnione i będą zawierały szczegółowe instrukcje dotyczące szybkiego wdrożenia. Wymaga to uwagi i współpracy odpowiednich ministerstw.

Jednym z zagadnień, którymi interesuje się wiele firm i na które należy odpowiedzieć, jest to, że zgodnie z przepisami Ustawy o obrocie nieruchomościami, przeniesienie części projektu musi uzyskać zgodę organu decydującego o polityce inwestycyjnej, aby umożliwić przeniesienie. Jeżeli przeniesienie części projektu prowadzi do zmiany (zmniejszenia) skali pierwotnego projektu zbywcy o ponad 10% lub z 30 hektarów lub więcej, wówczas konieczne będzie dostosowanie decyzji w sprawie polityki inwestycyjnej zgodnie z postanowieniami artykułu 41 ust. 3 Ustawy o gruntach prywatnych.

Przedsiębiorstwo podniosło jednak pytanie, czy po tym, jak organ podejmujący decyzje w sprawie polityki inwestycyjnej zezwoli na przeniesienie części projektu zgodnie z przepisami ustawy Prawo o nieruchomościach, zbywca musi przeprowadzić procedury mające na celu dostosowanie polityki inwestycyjnej do przepisów ustawy inwestycyjnej?

W odniesieniu do tej treści pan Vuong Duy Dung – zastępca dyrektora Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości (Ministerstwo Budownictwa) potwierdził, że w przypadku przeniesienia części lub całości projektu nieruchomości istnieją dwa rodzaje projektów, które należy dostosować.

Przede wszystkim, rodzaj projektu zatwierdzonego do polityki inwestycyjnej i wybranego do inwestycji zgodnie z ustawą o inwestycjach musi przejść procedury inwestycyjne. Warunki nadal są zgodne z art. 40 ustawy o obrocie nieruchomościami. Oznacza to, że wszystkie przypadki przeniesienia projektów nieruchomościowych muszą być zgodne z art. 40, niezależnie od tego, czy stosuje się je zgodnie z ustawą o obrocie nieruchomościami, czy ustawą o inwestycjach, czy też przeniesienie projektów nieruchomości stanowiących aktywa instytucji kredytowych również musi być zgodne z art. 40.

Następnie, w przypadku przeniesienia części lub całości projektu zgodnie z Ustawą o obrocie nieruchomościami, nabywca dziedziczy wszystkie regulacje poprzedniego inwestora. Jeśli projekt nie uległ zmianie w porównaniu z poprzednim, nie ma potrzeby ponownego przeprowadzania procedur inwestycyjnych. W innych przypadkach, gdy konieczne jest wprowadzenie korekt inwestycyjnych zgodnie z przepisami prawa, należy postępować zgodnie z Ustawą o Inwestycjach, a następnie podjąć dalsze kroki prawne.

„Tę kwestię rozpatrują dwa systemy z dwiema różnymi agencjami, ale należy podkreślić, że w przypadku przeniesienia zgodnie z Ustawą o obrocie nieruchomościami, inwestor odziedziczy wszystkie dokumenty prawne (z artykułu 39 Ustawy o obrocie nieruchomościami) i nie będzie musiał powtarzać procedur inwestycyjnych, jeśli nie nastąpi zmiana w polityce inwestycyjnej” – analizował pan Dung.

W związku z tym, w przypadku projektów z branży nieruchomości, które podlegają przepisom Ustawy o Inwestycjach, przeniesienie tego typu projektu będzie musiało podlegać przepisom Ustawy o Nieruchomościach. W przypadku projektów, które podlegają procedurze zatwierdzania zgodnie z Ustawą o Inwestycjach, przeniesienie projektu i zmiana polityki inwestycyjnej będą podlegać przepisom Ustawy o Inwestycjach.

Pan Phan Duc Hieu – stały członek Komisji Ekonomicznej Zgromadzenia Narodowego – powiedział, że wdrożenie czterech ustaw, w tym ustawy o gruntach, ustawy mieszkaniowej, ustawy o nieruchomościach i ustawy inwestycyjnej, jest bardzo ważne. Potrzebny jest zespół do wdrożenia tych czterech ustaw, ponieważ bez jasnych wytycznych dotyczących wdrożenia, przepisy te napotkają wiele trudności w praktyce. Samo siedzenie, dzielenie się problemami i zgłaszanie ich nie przyniesie rezultatów, ponieważ każdy problem leży w gestii innej agencji. Dlatego konieczna jest ścisła koordynacja działań między odpowiednimi stronami, aby wspólnie rozwiązywać trudności dla przedsiębiorstw i osób prywatnych.

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584