„Nagłe zahamowanie” kredytów hipotecznych nie może spowodować spadku cen mieszkań

W przeszłości kredyty hipoteczne były wielokrotnie zaostrzane, a następnie luzowane, co powodowało wahania na rynku. Zdaniem ekspertów, kontrolowanie cen nieruchomości musi odbywać się za pomocą rozwiązań rynkowych, a nagłe wstrzymanie kredytów hipotecznych może doprowadzić do załamania rynku.

Ministerstwo Budownictwa oczekuje komentarzy do rządowego projektu rezolucji w sprawie mechanizmu kontroli i ograniczania cen nieruchomości. Projekt proponuje wprowadzenie limitu kredytów na zakup drugiego lub większego domu (maksymalny kredyt w wysokości 50% wartości umowy kupna drugiego domu i nie więcej niż 30% w przypadku trzeciego domu).

W rozmowie z gazetą Investment Electronic Newspaper – Baodautu.vn , ekspert ds. ekonomii stwierdził, że zaostrzenie warunków kredytowania nieruchomości po raz drugi i trzeci spowoduje gwałtowne zahamowanie rynku nieruchomości, co może doprowadzić do gwałtownego spadku płynności i zamrożenia rynku. W przeszłości zaostrzenie warunków kredytowania prowadziło również do kryzysu na rynku nieruchomości.

„Ponad dekadę temu, w latach 2011-2013, rynek nieruchomości również popadł w kryzys, częściowo z powodu zaostrzenia przez banki zasad udzielania kredytów hipotecznych w okresie pęknięcia bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości w latach 2009-2010. W tym okresie kredytowanie nieruchomości zostało zaklasyfikowane przez Bank Państwowy jako „sektor nieprodukcyjny” i zobowiązane do ograniczenia udzielania kredytów. W rezultacie ceny nieruchomości spadły, ale płynność była również bardzo słaba, rynek niemal zamarł. Drugie i trzecie zaostrzenie zasad udzielania kredytów hipotecznych, gdyby zostało wprowadzone w obecnym okresie, niekoniecznie doprowadziłoby do spadku cen mieszkań z powodu ograniczonej podaży, ale doprowadziłoby do kryzysu płynności na rynku, zanim w pełni się odbuduje” – powiedział ekspert.

Dr Le Xuan Nghia, ekspert ekonomiczny.

Dr Le Xuan Nghia, członek Rady Doradczej ds. Polityki przy Premierze , również stwierdził, że ten środek nie powinien zostać zastosowany. Od początku roku Partia i rząd wydały szereg rezolucji, zmieniając nastawienie z zarządzania administracyjnego na proaktywne tworzenie, służące ludziom i przedsiębiorstwom. Odnosząc się do kredytów, Premier zwrócił się również do Banku Państwowego o przeprowadzenie pilotażowego programu eliminacji limitu kredytowego w 2026 roku. W tym kontekście stosowanie limitu kredytowego na drugą lub więcej nieruchomości jest niezgodne z rynkiem.

Co więcej, zdaniem tego eksperta, zgodnie z obowiązującymi przepisami, banki komercyjne mają prawo samodzielnie decydować o limitach kredytowych dla klientów, a Bank Państwowy ani żadna agencja zarządzająca nie mogą ingerować w swobodę działalności przedsiębiorstw. Bank Państwowy może jedynie zapewnić narzędzia techniczne, które zapewnią bankom bezpieczne i sprawne funkcjonowanie (na przykład regulacje dotyczące wskaźników bezpieczeństwa kapitałowego, limitów kredytowych, klasyfikacji zadłużenia itp.).

W ciągu ostatnich kilku dekad Bank Państwowy wprowadził wiele rozwiązań mających na celu kontrolę ryzyka kredytowego związanego z nieruchomościami, na przykład zwiększając/zmniejszając współczynnik ryzyka nieruchomości (czasami nawet o 250%), zmniejszając udział kapitału krótkoterminowego wykorzystywanego na pożyczki średnio- i długoterminowe z 60% do 30%. W rzeczywistości wiele narzędzi kontroli kredytów hipotecznych jest nieskutecznych, a kapitał bankowy nadal mocno napływa do tego obszaru.

Jednak według dr. Le Xuan Nghia, prawie żaden kraj nie zapobiega spekulacjom na rynku nieruchomości poprzez zaostrzenie polityki kredytowej, a przede wszystkim poprzez politykę podatkową. Opodatkowanie nieruchomości z drugiej ręki może być stosowane tylko wtedy, gdy istnieje kompletna baza danych nieruchomości. W obecnej sytuacji w Wietnamie jest to niemożliwe.

„Banki nie są organami władzy, więc nie mogą wiedzieć, ile nieruchomości posiadają kredytobiorcy. Nawet opodatkowanie drugiej nieruchomości nie jest łatwe. Chiny kiedyś wprowadziły podatek od drugiej nieruchomości, ale nie udało się, ponieważ nie mogły kontrolować informacji i obniżyć cen nieruchomości” – powiedział dr Le Xuan Nghia.

Zdaniem tego eksperta proces zbierania danych o nieruchomościach i klasyfikowania ich jako nieruchomości pierwszej, drugiej lub trzeciej klasy wymaga ogromnych zasobów ludzkich, technologii i czasu i nie może zostać wykonany natychmiast.

Co więcej, skala kredytów hipotecznych w naszym kraju (około 4 milionów miliardów VND, co stanowi 24% całkowitego zadłużenia całego systemu) nie jest zbyt duża. W wielu krajach rozwiniętych wskaźnik ten sięga nawet 40%. Oczywiście w innych krajach kredyty hipoteczne są przeznaczone głównie dla osób fizycznych, które chcą pożyczyć pieniądze na zakup domu, a inwestorzy często lokują kapitał na rynkach obligacji i akcji.

Co najważniejsze, zdaniem tego eksperta, nawet jeśli kredyty hipoteczne zostaną zaostrzone lub domy drugie zostaną opodatkowane, ceny nieruchomości nie mogą spaść, jeśli podaż będzie nadal tak mała, jak ma to miejsce obecnie.

Dlatego też eksperci zalecają, aby zamiast ograniczać kredyty na drugie i trzecie domy, skupić się na najbardziej praktycznym i fundamentalnym rozwiązaniu problemu, jakim jest zwiększenie podaży nieruchomości, zwłaszcza mieszkań socjalnych i mieszkań komunalnych dla osób o niskich dochodach.

Aby zwiększyć podaż mieszkań socjalnych i mieszkań o niskim czynszu, najważniejsze jest usunięcie przeszkód prawnych i wprowadzenie polityki wspierającej nabywców mieszkań. Obecnie Bank Państwowy dysponuje pakietem kredytów na mieszkania socjalne o wartości 145 000 miliardów VND, ale wypłaty są nadal bardzo niskie. Oprócz rygorystycznych warunków i tematów udzielania kredytów, niewielka liczba projektów i wysokie stopy procentowe (wynikające z braku wsparcia budżetowego) to jedne z przyczyn tej sytuacji.

Source: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html