Zaostrzyć politykę inwestowania w nieruchomości „surfingowe”?

nieruchomości - Zdjęcie 1.

Wielu ekspertów uważa, że wraz z wprowadzeniem nowej polityki podatkowej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, opracowanej przez Ministerstwo Finansów w celu uzyskania komentarzy, spekulacje na rynku nieruchomości stracą szansę na przetrwanie - Zdjęcie: Q.DINH

Zdaniem ekspertów, nałożenie 20% podatku na rzeczywiste zyski z przeniesienia własności nieruchomości lub zastosowanie progresywnej stawki podatkowej uzależnionej od czasu posiadania nieruchomości, jeśli nie można ustalić ceny zakupu i kosztów, pomoże ograniczyć inwestycje polegające na „surfowaniu” po rynku nieruchomości.

W projekcie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT – zamiennik), który jest przedmiotem konsultacji, Ministerstwo Finansów proponuje opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych zbycia nieruchomości przez osoby fizyczne poprzez pomnożenie dochodu podlegającego opodatkowaniu przez stawkę podatkową w wysokości 20% dla każdego zbycia. Dochód podlegający opodatkowaniu ustala się na podstawie ceny sprzedaży pomniejszonej o cenę zakupu oraz uzasadnione wydatki związane z uzyskaniem dochodu z tytułu zbycia nieruchomości.

Jaka jest „akceptowalna” stawka podatku od przeniesienia własności nieruchomości?

W przypadku braku ustalenia ceny zakupu i związanych z nią kosztów, podatek dochodowy od osób fizycznych oblicza się poprzez pomnożenie ceny sprzedaży przez stawkę podatku. Stawka podatku w tym przypadku będzie obliczana proporcjonalnie do okresu posiadania, z maksymalną stawką 10% ceny sprzedaży.

Stawka podatku wynosi 10% od ceny sprzedaży nieruchomości z okresem posiadania krótszym niż 2 lata. Stawka podatku wynosi 6% od ceny sprzedaży nieruchomości z okresem posiadania 2-5 lat.

Stawka podatku wynosi 4% ceny sprzedaży nieruchomości posiadanej przez 5-10 lat. W przypadku nieruchomości posiadanych przez 10 lat lub dłużej oraz nieruchomości odziedziczonych, stawka podatku wynosi 2% ceny sprzedaży. W przypadku nieruchomości odziedziczonych okres posiadania nie jest wliczany, ale przeniesienie własności będzie podlegało stawce podatku w wysokości 2% ceny sprzedaży.

Okres posiadania nieruchomości liczony jest od momentu uzyskania przez osobę fizyczną prawa własności i użytkowania nieruchomości (od dnia wejścia w życie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) do momentu przeniesienia własności. W przypadku nieruchomości pochodzących z dziedziczenia, stawka podatku od przeniesienia własności pozostaje taka sama jak dotychczas i wynosi 2% ceny sprzedaży, niezależnie od okresu posiadania.

W rozmowie z Tuoi Tre , pan Tran Khanh Quang, dyrektor Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, powiedział, że stawka podatku dochodowego od osób fizycznych wynosząca 20% od zysków z przeniesienia własności nieruchomości jest akceptowalną stawką podatkową.

Według pana Quanga płacenie podatku od zysków po odliczeniu wydatków nie będzie miało dużego wpływu na działalność inwestycyjną i pomoże zwiększyć transparentność rynku.

„Jeśli zastosuje się tę stawkę podatku, kupujący i sprzedający będą musieli poprawnie i w pełni obliczyć rzeczywiste poniesione koszty, takie jak cena zakupu, koszty odsetek od kredytu, koszty pośrednictwa czy koszty remontu i naprawy… które należy uwzględnić w kosztach wyłączonych przed obliczeniem podatku” – powiedział pan Quang, ale uważa, że stawka podatku wynosząca 2–10% od ceny sprzedaży w zależności od okresu posiadania musi doprecyzować obowiązujące zasady.

Konieczność doprecyzowania przepisów dotyczących ustalania kosztów nakładów

Projekt przewiduje również, że w przypadkach, gdy nie można ustalić ceny nabycia i kosztów, kalkulacja podatku będzie oparta na okresie posiadania. Okres posiadania definiuje się natomiast jako okres, do którego odnosi się ustawa, w którym dana osoba ma prawo do posiadania i użytkowania nieruchomości od dnia wejścia w życie ustawy (np. od 1 stycznia 2026 r.) do momentu przeniesienia własności, tj. nie działa wstecz, nie jest liczony przed dniem wejścia w życie ustawy zastępczej.

„Jeśli czas zostanie zastosowany w powyższy sposób, będzie wiele kwestii do wyjaśnienia, ponieważ transakcje zasadniczo wyraźnie pokazują koszty, cenę zakupu… Cena sprzedaży jest jasna, więc organ sporządzający musi bardziej szczegółowo określić przypadki, aby ustalić, czy stawka podatku jest stosowana zgodnie z czasem utrzymania” – powiedział pan Quang.

Tymczasem pan Dinh Minh Tuan, dyrektor południowego regionu Batdongsan, powiedział, że propozycja podniesienia podatków w zależności od okresu posiadania, przy czym najwyższa stawka wynosiłaby do 10%, czyli byłaby pięciokrotnie wyższa od obecnej, i będzie miała wiele skutków.

Niedawno przeprowadzone przez tę firmę badanie wykazało, że 59% uczestników ankiety odpowiedziało, że kupili nieruchomości głównie w celach inwestycyjnych, a nie w celach mieszkaniowych, a znaczna część właścicieli nieruchomości zamierza je sprzedać w ciągu najbliższego roku.

To pokazuje, że Wietnamczycy naprawdę lubią inwestować w nieruchomości, ale okres ich posiadania jest krótki, mają tendencję do „sprzedawania, kiedy cena jest odpowiednia”, elastycznie przesuwając przepływ kapitału w stronę innych, bardziej dochodowych aktywów w danym momencie.

Dlatego też propozycja opodatkowania w zależności od czasu posiadania aktywów zwiększy kontrolę nad podmiotami krótkoterminowymi, uderzając bezpośrednio w inwestorów krótkoterminowych i „surferów”, którzy odpowiadają za znaczną część popytu rynkowego.

„To posunięcie wyraźnie pokazuje cel, jakim jest «nagradzanie tych, którzy trzymają, i karanie tych, którzy szybko sprzedają», ale jednocześnie budzi wiele obaw dotyczących terminowości i efektów ubocznych w kontekście rynku, który jeszcze się nie odbudował” – poruszył tę kwestię pan Tuan.

Wielu drobnych inwestorów zostanie wyeliminowanych z rynku.

Zdaniem ekspertów ds. nieruchomości, stawki podatkowe ustalane na podstawie czasu posiadania nieruchomości, w pierwszej kolejności dotyczą gruntów i apartamentów luksusowych, gdyż inwestorzy, którzy często „surfują” po rynku w ciągu 6–18 miesięcy w celu maksymalizacji zysków, stosują stawkę podatkową wynoszącą 10%.

„Przy takiej stawce podatku marża zysku inwestorów krótkoterminowych ulegnie znacznemu zmniejszeniu, co obniży atrakcyjność inwestycji, a wielu drobnych inwestorów zostanie wyeliminowanych z gry” – powiedział ekspert.

NGOC HIEN

Źródło: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm