Wyzwania rynku nieruchomości magazynowych w obliczu fali recesji w branży logistycznej

[reklama_1]

Patrząc na długoterminowy potencjał

Według raportu Savills Vietnam, popyt na powierzchnie logistyczne na świecie odnotował trend spadkowy, częściowo ze względu na spadek liczby zamówień i wolumenu transakcji na świecie. Konsumenci ograniczają wydatki, a popyt jest kierowany głównie na produkty i usługi pierwszej potrzeby. Prowadzi to również do spadku wolumenu towarów przemysłowych i tranzytowych, co z kolei powoduje wzrost wskaźnika pustostanów w magazynach, szczególnie na rynkach z przewagą portów, takich jak Los Angeles i Szanghaj.

Tymczasem na większości rynków globalnych nastąpiło spowolnienie popytu na usługi logistyczne po boomie ostatnich kilku lat. Różnice w popycie są postrzegane jako istotny czynnik determinujący perspektywy wzrostu czynszów w nadchodzącym czasie.

Raport Savillsa dotyczący globalnych inwestycji logistycznych w pierwszej połowie 2023 roku pokazuje również, że wiele rynków odnotowało w ostatnim czasie nową podaż powierzchni logistycznej. Na przykład w Stanach Zjednoczonych w pierwszej połowie 2023 roku ukończono i wprowadzono na rynek około 20 milionów metrów kwadratowych. Przewiduje się, że rynek w Madrycie osiągnie ponad milion metrów kwadratowych powierzchni magazynowej w 2023 roku, co stanowi około 9% obecnej podaży. Nowa podaż ma wpłynąć na wzrost wskaźnika pustostanów.

Jednak po głębszej analizie tych czynników widać, że wskaźnik pustostanów nie jest jeszcze na poziomie alarmującym, ponieważ wskaźniki nie spadły jeszcze do poziomów historycznych. Raport Savills pokazuje również, że inwestorzy nadal mają bardziej optymistyczne oczekiwania wobec rynku logistycznego w regionie Azji i Pacyfiku .

wyzwania magazynów nieruchomości poprzedni artykuł fala spadku w branży logistycznej rysunek 1 — Inwestorzy pozostają optymistycznie nastawieni do rynku Azji i Pacyfiku .

W szczególności, podczas gdy łączna wartość inwestycji w segmencie logistycznym w drugim kwartale 2023 roku na całym rynku europejskim spadła o 50% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, w regionie Azji i Pacyfiku łączna wartość inwestycji odnotowała jedynie niewielki spadek o około 14%. Inwestorzy nadal utrzymują duże zainteresowanie Azją, rynkami, które posiadają fundamentalne czynniki wspierające długoterminowy wzrost i korzystają z rosnącego popytu na nieruchomości logistyczne i magazynowe.

Przykładowo, na rynku japońskim logistyka nadal stanowi segment przyciągający inwestorów, zwłaszcza zagranicznych, którzy chcą wejść na rynek japoński. Podobnie, rynek indyjski jest dość aktywny, a wskaźnik absorpcji nowej podaży logistycznej w drugim kwartale 2023 roku osiągnął 40-50% dzięki polityce wspierającej działalność produkcyjną, takiej jak Production Linked Incentive Scheme (PLI). To sprawiło, że inwestorzy zachowali optymizm i poszukiwali możliwości rozbudowy sieci dystrybucji w innych miastach tego kraju.

Ogólnie rzecz biorąc, zrównoważony rozwój pozostaje kluczowym czynnikiem w negocjacjach między wynajmującym a najemcą, zwłaszcza na rynkach rozwiniętych. Wynajmowane powierzchnie logistyczne muszą spełniać wymogi optymalizacji energetycznej, a także zapewniać firmom zaangażowanie w działania z zakresu ESG. Są to fundamentalne czynniki, które czynią projekt atrakcyjnym i zapewniają przewagę konkurencyjną w przyszłych decyzjach o najmie.

Wietnam musi wykorzystać tę szansę

W Wietnamie branża logistyczna dynamicznie się rozwija dzięki rozwojowi handlu elektronicznego. Raport Wietnamskiego Handlu Elektronicznego z 2023 roku, opublikowany przez Departament Handlu Elektronicznego i Gospodarki Cyfrowej, pokazuje, że przychody z handlu elektronicznego w Wietnamie w 2022 roku osiągnęły 16,4 mld USD, co stanowi 7,5% całkowitej sprzedaży detalicznej towarów i usług konsumenckich w kraju. Szacuje się, że przychody z handlu elektronicznego w Wietnamie w 2023 roku osiągną 20,5 mld USD, co będzie stanowić około 8% całkowitej sprzedaży detalicznej towarów i usług konsumenckich w kraju.

Pomimo dynamicznego rozwoju, logistyka w Wietnamie nadal koncentruje się głównie na dużych rynkach. To szansa dla inwestorów z tego sektora, aby zapewnić źródło zaopatrzenia, które zaspokoi rosnący popyt na logistykę.

Według Thomasa Rooneya, starszego menedżera ds. usług doradztwa w zakresie nieruchomości w Savills Hanoi, rynek logistyczny nie wykorzystał jeszcze w pełni swojego potencjału. Podaż nie do końca odpowiada popytowi, co wymaga od inwestorów elastyczności we wprowadzaniu nowych modeli i optymalizacji dostępnej powierzchni magazynowej.

wyzwania magazynów nieruchomości poprzedni artykuł fala spadku w branży logistycznej rysunek 2 — Pan Thomas Rooney, starszy menedżer, usługi doradztwa w zakresie nieruchomości, Savills Hanoi.

Analizując zapotrzebowanie na logistykę, ekspert stwierdził, że branża e-commerce potrzebuje dużej powierzchni magazynowej do składowania wielu produktów, a także systemów wspomagających kompletację i pakowanie. Ponadto międzynarodowi producenci oferujący produkty o wysokiej wartości dodanej oczekują posiadania powierzchni magazynowej do składowania towarów po zakończeniu produkcji.

W rzeczywistości podaż powierzchni magazynowej na rynku wietnamskim, zwłaszcza na północy, jest wciąż niewielka. Dlatego inwestorzy mogą rozważyć budowę magazynów wielopiętrowych lub magazynów portowych.

„Wietnam staje się jednym z wiodących światowych centrów produkcyjnych, z coraz lepszym otoczeniem inwestycyjnym i podpisanymi ważnymi umowami handlowymi. To sprawiło, że wietnamski rynek przemysłowy stał się bardziej atrakcyjny dla portfeli inwestycyjnych dużych i renomowanych przedsiębiorstw międzynarodowych. Inwestycje w infrastrukturę i systemy logistyczne jednocześnie wzmocnią łańcuch dostaw dla przedsiębiorstw produkcyjnych.

„Oprócz tego pozytywne perspektywy branży e-commerce i ciągły wzrost popytu na szybkie dostawy stanowią przesłankę do dalszego rozwoju rynku logistycznego w nadchodzącym czasie, przy wykorzystaniu bardziej efektywnych i zoptymalizowanych modeli operacyjnych” – powiedział Thomas Rooney.

Źródło