Na rynku mieszkań w Hanoi nadal występuje brak równowagi między podażą i popytem.

[reklama_1]

Popyt na mieszkania w Hanoi nadal jest niespełniony.

Raport Savills dotyczący rynku nieruchomości w Hanoi za I kw. 2024 r. pokazuje, że podaż mieszkań odnotowana w I kw. 2024 r. wzrosła o 41% w ujęciu kwartalnym i o 99% w ujęciu r/r, do 4062 jednostek. Podaż pierwotna w tym kwartale wyniosła 12 928 jednostek, co oznacza wzrost o 9% w ujęciu kwartalnym, ale spadek o 34% w ujęciu r/r.

W segmencie apartamentów nadal utrzymuje się nierównowaga między podażą a popytem. Na rynku nadal występuje niedobór produktów poniżej 30 mln VND/m² (klasa C), które stanowią zaledwie 4% nowej podaży i zostały wyprzedane. Od 2020 roku podstawowa podaż mieszkań klasy C zmniejsza się o 47% rocznie.

Pani Do Thu Hang, Starszy Dyrektor ds. Doradztwa i Badań w Savills Hanoi, skomentowała: „Podaż koncentruje się głównie na apartamentach klasy B, stanowiących prawie 90%. Apartamenty klasy C na rynku pierwotnym i apartamenty klasy A stanowią jedynie bardzo niewielką część. Co więcej, od teraz do końca roku, pomimo uchwalenia istotnych przepisów, podaż nie uległa poprawie”.

Nieruchomości - Na rynku mieszkań w Hanoi nadal występuje nierównowaga między podażą a popytem — (Źródło: Internet)

Tymczasem w obu głównych miastach, Hanoi i Ho Chi Minh , roczny naturalny popyt na mieszkania wynosi około 50 000 domów. Jest to wynikiem imigracji, wyprowadzek osób dorosłych z domów i spadku średniej liczby osób w domu... Ograniczona podaż od pewnego czasu nie zaspokaja tego popytu, co powoduje nagromadzenie popytu na mieszkania. Ponadto czynniki makroekonomiczne, takie jak wahania na rynku złota i niskie stopy procentowe, skłoniły inwestorów do poszukiwania rozsądnych i długoterminowych kanałów inwestycyjnych, co niezauważalnie zwiększyło popyt na mieszkania na rynku w Hanoi.

Porównując linie produktów, nabywcy z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi mogą zauważyć, że ceny mieszkań są nadal bardziej przystępne niż w przypadku nieruchomości gruntowych w ramach projektu, takich jak wille i domy szeregowe. To prowadzi do wzrostu popytu i cen pierwotnych w segmencie mieszkań w pierwszym kwartale 2024 roku. Raport Savills za ten kwartał pokazuje, że cena pierwotna mieszkań w Hanoi osiągnęła 59 mln VND/m², co oznacza wzrost o 3% kwartał do kwartału i 14% rok do roku.

Co więcej, pod warunkiem utrzymania wysokich cen pierwotnych, rynek wtórny również odnotował wzrost wolumenu transakcji, a ceny wzrosły w porównaniu z poprzednimi okresami. Rynek wtórny w poprzednim okresie charakteryzował się również bardziej racjonalnym poziomem cen niż ceny pierwotne, jednak wraz ze wzrostem popytu na mieszkania, ceny wtórne w pierwszych miesiącach 2024 roku również odnotowały wzrost.

Według pani Hang, zmieniła się psychologia kupujących. Pogląd, że mieszkania to „dobra konsumpcyjne”, wydaje się być przeszłością, ale teraz ten pogląd się zmienił i nabywcy stopniowo zdają sobie sprawę, że mieszkania w dużych miastach to również atut. Chociaż w przeszłości decyzja o zakupie mieszkania wymagała długiego namysłu, ponieważ była również postrzegana jako inwestycja o dużym potencjale finansowym, obecnie nabywcy nie zwlekają zbyt długo z decyzją. Decyzja o zakupie jest teraz podejmowana szybciej, a wkład własny również jest szybszy.

Wyjaśniła jednak, że nie dotyczy to całego rynku: „W przypadku projektów mieszkaniowych, w których cena nie odpowiada jakości produktu, kupujący mogą nie podjąć szybkiej decyzji. Projekty w pierwszym kwartale 2024 roku, które przyciągają uwagę rynku, to wszystkie projekty renomowanych inwestorów, których produkty po wprowadzeniu na rynek mają pewną gwarancję jakości, a także inne aspekty prawne. Jednocześnie inwestorzy ci często korzystają z wiodących marek i jednostek konsultingowych, od biur projektowych, przez biura projektowania krajobrazu, po biura projektowania produktów. W wielu projektach inwestorzy wybierali nawet renomowane jednostki zagraniczne, aby wzmocnić reputację samego projektu. Dobre projekty, renomowani inwestorzy i gwarantowana legalność to projekty, które odnotowują dodatni wolumen transakcji”.

Przesunięcie popytu do obszarów przystępnych cenowo

W obliczu rosnących cen, niektóre projekty zostały wycenione ponad ich rzeczywistą wartość. Pani Hang radziła kupującym, aby dokładnie rozważyli wartość użytkową i zasadność projektu.

„Ogólnie rzecz biorąc, jeśli ceny będą nadal rosły, kupujący będą brać pod uwagę swoją sytuację finansową. Chociaż realny popyt na mieszkania nadal stanowi większość, jeśli ceny będą nadal rosły, kupujący mogą rozważyć i zdecydować się na wynajem mieszkań w centrum miasta lub zaakceptować zmianę popytu na podaż w sąsiednich prowincjach Hanoi, oferujących rozsądne ceny” – powiedziała pani Hang.

Nieruchomości - Na rynku mieszkań w Hanoi nadal występuje brak równowagi między podażą i popytem (rysunek 2). — Pani Do Thu Hang, starszy dyrektor ds. doradztwa i badań, Savills Hanoi

Nabywcy domów z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi mogą wybierać źródła podaży w sąsiednich miejscowościach, takich jak Hung Yen lub Bac Ninh , w pasie 4 lub 3.5, dzięki rozwojowi infrastruktury. Infrastruktura jest nadal najważniejszym czynnikiem wpływającym na zmianę struktury wartości rynku mieszkaniowego. Rozwój infrastruktury przybliży obszary podmiejskie do centrum miasta, przyczyniając się do skrócenia czasu podróży. Przede wszystkim, w sąsiednich prowincjach lub na obszarach podmiejskich inwestorzy będą mogli uzyskać dostęp do gruntów po niższych kosztach, co przełoży się na bardziej przystępną cenowo podaż mieszkań.

Wiadomo, że produkty z sąsiednich prowincji będą w coraz większym stopniu zaspokajać potrzeby mieszkaniowe Hanoi. Hung Yen i Bac Ninh dostarczą około 203 000 mieszkań w latach 2024-2026. Oczekuje się, że znowelizowane przepisy ułatwią rozwój rynku nieruchomości i wpłyną na poprawę podaży. Od 2025 roku na rynku będzie dostępnych około 84 400 mieszkań ze 101 projektów.

N.Giang

Źródło