Aktualny stan projektów miejskich w Thanh Hoa – Niedociągnięcia po stronie potencjału inwestorów i zarządzania państwem (część 1): 7 lat oczekiwania na czerwone księgi

(Baothanhhoa.vn) – W ciągu ostatnich lat tysiące gospodarstw domowych w nowych obszarach miejskich w mieście Thanh Hoa wydało miliardy dongów na zakup ziemi i budowę przestronnych domów, ale wciąż nie otrzymało certyfikatów prawa do użytkowania gruntów (GCNQSDD lub czerwonych ksiąg). Od fazy 1 MBQH 2125, po serię projektów „zawieszonych” w czerwonych księgach, obraz zarządzania miastem ujawnia wiele niedociągnięć. Nadszedł czas na zdecydowane, przełomowe rozwiązania, które położą kres tej sytuacji, otwierając drogę do bardziej zrównoważonego, cywilizowanego i humanitarnego rozwoju miast.

Róg osiedla mieszkaniowego MBQH 2125 faza 1, dzielnica Dong Ve, miasto Thanh Hoa. Zdjęcie: PV

Historie z aplikacji

W marcu 2025 r. gazeta Thanh Hoa otrzymała petycję od gospodarstw domowych zamieszkujących fazę 1 osiedla MBQH 2125 (należącego do projektu budownictwa mieszkaniowego i parku zielonego w południowej części miasta Thanh Hoa, w okręgu Dong Ve, w mieście Thanh Hoa ).

Jedna z petycji zaczyna się od słów: „Już po raz czwarty wysyłamy petycję do właściwych władz w sprawie Inwestora Projektu MBQH 2125 Faza 1 za niewydanie czerwonych ksiąg. Odpowiedź Inwestora Projektu MBQH 2125 Faza 1 i właściwych władz jest niezadowalająca, wskazuje na oznaki opóźnienia i ignorowania uzasadnionych życzeń gospodarstw domowych”.

Wiadomo, że projekt MBQH 2125, faza 1, jest jednym z dużych projektów rozwoju miejskiego w mieście Thanh Hoa o powierzchni ^{82 188,8 m²} , obejmującym 633 działki (85 działek pod wille, 548 działek przyległych). Zwycięzcą aukcji praw do użytkowania gruntów dla projektu jest spółka akcyjna Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company (zgodnie z decyzją nr 2939/QD-UBND z dnia 2 sierpnia 2018 r. Komitetu Ludowego Prowincji Thanh Hoa). Spółka wywiązała się ze swoich zobowiązań finansowych w zakresie opłat za użytkowanie gruntów i uzyskała certyfikat prawa do użytkowania gruntów. Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska (obecnie Departament Rolnictwa i Zasobów Naturalnych) współpracował z odpowiednimi jednostkami w celu zorganizowania przekazania gruntów w polu spółce akcyjnej Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company od 2019 r.

Chociaż państwo przyznało inwestorowi projektu certyfikaty prawa do użytkowania gruntów, gospodarstwa domowe, które nabyły grunty w tym miejscu, nie otrzymały jeszcze czerwonych ksiąg. Stało się to powodem do obaw i zmartwień dla wielu gospodarstw domowych, ponieważ wiele powiązanych praw również jest naruszonych.

Chociaż państwo przyznało inwestorowi projektu certyfikaty prawa do użytkowania gruntów, gospodarstwa domowe, które nabyły grunty w tym miejscu, nie otrzymały jeszcze czerwonych ksiąg. Stało się to powodem do obaw i zmartwień dla wielu gospodarstw domowych, ponieważ wiele powiązanych praw również jest naruszonych.

Pani NHA, mieszkanka MBQH 2125 faza 1, powiedziała: „Spotykaliśmy się wielokrotnie i prosiliśmy inwestora o rozpoczęcie procedur wydawania czerwonych ksiąg gospodarstwom domowym, które kupiły ziemię, ale nie otrzymaliśmy odpowiedzi. Mieszkanie w samym sercu tętniącej życiem dzielnicy miejskiej, a mimo to brak czerwonej księgi znacząco wpłynął na życie i aktywność mieszkańców, na przykład uniemożliwiając im rejestrację urodzeń, małżeństw czy naukę w okręgu”.

Rodzina pani LTG należy do grona gospodarstw domowych, które kupiły działkę w MBQH 2125 faza 1 w formie „umowy pożyczki” i wybudowały dom w latach 2022-2023. Jej dom jest również jednym z wielu mieszkań wybudowanych nieprawidłowo w porównaniu z wymaganym projektem. Przód domu nie ma czterech pięter i jednego piętra, a tył nie ma wolnej przestrzeni. Pani G. dodała: „W tym rejonie większość domów wybudowanych przed 2024 rokiem nie jest projektowana zgodnie z zatwierdzonym modelem, ponieważ w tamtym czasie po prostu kupowano działkę i budowano bez żadnych wskazówek, nadzoru ani przypomnień ze strony inwestora. Wiele gospodarstw domowych jest teraz zaniepokojonych, projekt domu i gęstość zabudowy są nieprawidłowe. Czy w przyszłości będzie sposób na rozwiązanie tego problemu, aby wypełnić wniosek o rejestrację w Czerwonej Księdze? Ponieważ domy bez Czerwonej Księgi, wiele praw użytkowników gruntów jest również ograniczonych, nie mogą oni zaciągnąć kredytu hipotecznego w banku, a jeśli chcą przenieść się do miejsca wygodniejszego do pracy, muszą to wstrzymać!”

Kwestie prawne i odpowiedzialności

Wracając do kwestii prawnych związanych z fazą 1 projektu MBQH 2125, być może sedno problemu leży w sposobie realizacji projektu przez inwestora. Zgodnie z przepisami, w ramach fazy 1 projektu MBQH 2125, inwestor musi ukończyć wszystkie elementy budowy domu w stanie surowym zgodnie z projektem zatwierdzonym przez właściwy organ, zanim będzie mógł go sprzedać klientom. Jednak rzeczywistość jest zupełnie inna.

Miasto Thanh Hoa widziane z góry. Zdjęcie: PV

„Zaraz po wygraniu aukcji praw do użytkowania gruntu, z powodu braku funduszy na budowę domu w stanie surowym, Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company, we współpracy z Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, nie wybudowała domu w stanie surowym, ale w odpowiedzi na zapotrzebowanie klientów na zakup ziemi pod budowę domów, konsultowała się z nimi w sprawie sprzedaży gruntu w formie „umowy pożyczki”. Ta umowa pożyczki wymaga zachowania poufności informacji” – poinformowało gospodarstwo domowe, które kupiło ziemię w tej lokalizacji.

Niektóre gospodarstwa domowe dodały: „Zgodnie z umową z klientem, numer działki w „umowie pożyczki” to numer działki i numer zadłużenia działki w projekcie. Klienci, którzy uiszczą pełną kwotę zgodnie z umową, otrzymają od inwestora dokumenty, w tym: umowę pożyczki, protokół przekazania gruntu, zobowiązanie do budowy domu zgodnie z rysunkami projektowymi wraz z załączonymi dokumentami, które klient będzie mógł sam zbudować. Po zakończeniu budowy domu w stanie surowym inwestor zaakceptuje umowę i przystąpi do jej zawarcia oraz przeprowadzi procedury mające na celu wydanie klientowi czerwonej księgi”.

To dość powszechna forma „obchodzenia prawa” – zamiast budować dom w stanie surowym i sprzedawać gotowy, inwestor sprzedaje ziemię ludziom na podstawie „umowy pożyczki”, a następnie pozwala im budować własny dom. Taka sytuacja prowadzi do dwóch poważnych i łatwo dostrzegalnych konsekwencji: ludzie nie mają pełnych dokumentów prawnych dotyczących sprzedaży ziemi od inwestora, nie są właścicielami gruntu, za który zapłacili; z powodu niedbałego zarządzania wiele gospodarstw domowych nie buduje domów zgodnie z zatwierdzonymi planami urbanistycznymi, co prowadzi do wielu późniejszych konsekwencji.

„Zaraz po wygraniu aukcji praw do użytkowania gruntu, z powodu braku funduszy na budowę domu w stanie surowym, Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company, we współpracy z Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, nie wybudowała domu w stanie surowym, lecz w oparciu o potrzeby klientów dotyczące zakupu gruntów pod zabudowę, konsultowała się z nimi w sprawie sprzedaży gruntów w formie „umowy pożyczki”. Umowa pożyczki wymaga zachowania poufności informacji”,...

To dość powszechna forma „obejścia prawa”. Zamiast budować surowy dom i sprzedawać gotowy, inwestor sprzedaje ziemię ludziom na podstawie „umowy pożyczki”, a następnie pozwala im zbudować własny dom…

Pani LT T, mieszkanka MBQH 2125 faza 1, powiedziała: „Na początku, kiedy klienci zaczynali budowę domów, inwestor nie sprawdzał i nie nadzorował, więc wiele gospodarstw domowych budowało domy arbitralnie według własnych projektów, nie przestrzegając ogólnych rysunków projektowych. W ostatnich latach nadzór stał się bardziej rygorystyczny, klienci budowali zgodnie z zatwierdzonym projektem. Co więcej, każde gospodarstwo domowe rozpoczynające budowę musi wpłacić depozyt w wysokości 100 milionów VND, aby zobowiązać się do budowy zgodnie z projektem, oraz 30 milionów VND za zarządzanie i nadzór nad projektem”.

Gęstość zaludnienia w fazie 1 MBQH 2125 jest jak dotąd dość duża. Obserwacje reportera dotyczące niektórych rzędów domów na tym terenie pokazują, że niektóre gospodarstwa domowe budują zgodnie z projektem, inne – według niewłaściwego projektu. Wiele gospodarstw domowych martwi się, czy dom jest budowany zgodnie z właściwym projektem, czy nie. Kiedy gospodarstwa domowe kupujące ziemię na tym terenie otrzymają czerwone księgi? „Martwimy się, ponieważ usłyszeliśmy, że inwestor nie przeprowadza procedur przyznawania czerwonych ksiąg klientom, ponieważ nie zarządza już całością czerwonych ksiąg. Czy możliwe jest, że majątek gospodarstw domowych zostanie naruszony?” – zastanawiała się mieszkanka, pani NTT.

W odpowiedzi na petycję ludu i wytyczne Prowincjonalnego Komitetu Ludowego, w lutym 2025 r. spółka Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company odpowiedziała pisemnie. W oficjalnym komunikacie nr 03/CV-HNHG z dnia 10 lutego 2025 r. i 04/CV-HNHG z dnia 14 lutego 2025 r. spółka oświadczyła: „Do tej pory spółka ukończyła budowę 570 działek z łącznej liczby 633 działek, które wygrały przetarg, i kontynuuje inwestycje w budowę pozostałych 63 działek”. Odnośnie mobilizacji kapitału poprzez „umowy pożyczkowe”, spółka uważa, że ​​jest to działanie zgodne z prawem, na podstawie art. 7 ust. 3 ustawy o przedsiębiorstwach z 2020 r. Odnosząc się do opóźnienia w realizacji projektu, spółka wskazała na „wiele czynników, zarówno subiektywnych, jak i obiektywnych, zwłaszcza w sytuacji przedłużającej się pandemii COVID-19, która znacząco wpłynęła na gospodarkę Wietnamu ogólnie, a w szczególności na spółkę”. Warto zauważyć, że spółka zobowiązała się: „Oczekuje się, że wydawanie certyfikatów prawa do użytkowania gruntów uprawnionym gospodarstwom domowym zakończy się w drugim kwartale 2025 r.”.

Projekt MBQH 2125 Faza 1 jest typowym przykładem niedociągnięć w zarządzaniu projektami urbanistycznymi w Thanh Hoa. Fakt, że inwestor nie wybudował domów w stanie surowym zgodnie z zatwierdzonym projektem, lecz wykorzystał formę „sprzedaży ziemi” poprzez umowy pożyczkowe dla gospodarstw domowych na budowę własnych domów, a także brak nadzoru i zarządzania w trakcie budowy, doprowadził do wielu konsekwencji. Siedem lat od rozpoczęcia projektu ludzie kupili ziemię i osiedlili się, ale do tej pory, po licznych wnioskach i petycjach, nie otrzymali czerwonych ksiąg, co wywołało oburzenie społeczne.

Projekt MBQH 2125 Faza 1 jest typowym przykładem niedociągnięć w zarządzaniu projektami urbanistycznymi w Thanh Hoa. Fakt, że inwestor nie wybudował domów w stanie surowym zgodnie z zatwierdzonym projektem, lecz wykorzystał formę „sprzedaży ziemi” poprzez umowy pożyczkowe dla gospodarstw domowych na budowę własnych domów, a także brak nadzoru i zarządzania w trakcie budowy, doprowadził do wielu konsekwencji. Siedem lat od rozpoczęcia projektu ludzie kupili ziemię i osiedlili się, ale do tej pory, po licznych wnioskach i petycjach, nie otrzymali czerwonych ksiąg, co wywołało oburzenie społeczne.

Ostatnie zobowiązanie inwestora do ukończenia wydawania czerwonych ksiąg w drugim kwartale 2025 r. jest pozytywnym sygnałem, ale konieczny jest ścisły nadzór ze strony władz, aby zapewnić realizację zgodnie z ustalonym planem działania, przyczyniając się do rozwiązania problemów w fazie 1 MBQH 2125. W tej sytuacji agencje zarządzające państwem muszą opracować bardziej drastyczne rozwiązania w zakresie zarządzania porządkiem budowy i innymi kwestiami w nowych projektach obszarów miejskich, aby uniknąć podobnych sytuacji w przyszłości.

To Dung - Viet Huong

Lekcja 2: Projekty „klonowania” MBQH 2125 faza 1

Source: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm