Kredyty hipoteczne: trudne ze względu na problemy prawne i spadające zaufanie nabywców domów

[reklama_1]

ANTD.VN - Aż 70% problemów w projektach nieruchomości wiąże się z kwestiami prawnymi, utrudniającymi wypłatę kredytów; spadające zaufanie nabywców domów przekłada się także na niski popyt na kredyty konsumenckie na nieruchomości.

Kredyty hipoteczne nadal rosną w szybkim tempie

13 listopada 2023 r. w Hanoi Bank Państwowy Wietnamu (SBV) we współpracy z Ministerstwem Budownictwa zorganizował konferencję na temat kredytów na nieruchomości i rozwój budownictwa socjalnego.

Według lidera SBV, od początku 2023 roku sektor bankowy konsekwentnie wdrażał rozwiązania mające na celu usunięcie trudności i poprawę dostępu klientów do kredytów. W rezultacie, do 31 października 2023 roku kredyty dla gospodarki osiągnęły wartość ponad 12,8 mln VND, co stanowi wzrost o 7,39% w porównaniu z końcem 2022 roku.

W odniesieniu do sektora nieruchomości, Bank Państwowy zachęca instytucje kredytowe do skoncentrowania zasobów kapitałowych na segmentach taniego budownictwa komercyjnego, budownictwa socjalnego i mieszkań dla pracowników; jednocześnie należy kontrolować ryzyko kredytowe w sektorze nieruchomości w celu promowania zdrowego i zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości.

Do 30 września 2023 r. łączne saldo zadłużenia instytucji kredytowych w sektorze nieruchomości osiągnie 2,74 mln VND, co stanowi wzrost o 6,04% w porównaniu z 31 grudnia 2022 r. i stanowi 21,46% całkowitego salda zadłużenia w gospodarce. Z tego 64% stanowią kredyty na nieruchomości przeznaczone na cele konsumpcyjne/samozatrudnieniowe, a 36% salda zadłużenia w sektorze nieruchomości.

Jednak w ciągu pierwszych 9 miesięcy roku, kredyty dla sektora nieruchomości wzrosły szybciej niż ogólna dynamika kredytów w analogicznym okresie ubiegłego roku. Świadczy to o tym, że rozwiązania i wysiłki rządu , sektora bankowego oraz ministerstw, oddziałów i samorządów w celu usunięcia trudności i przeszkód na rynku nieruchomości stopniowo przynoszą efekty.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin về tín dụng bất động sản

Liderzy Banku Państwowego informują o kredycie na nieruchomości

Na konferencji przedstawiciele przedsiębiorstw i banków stwierdzili, że obecnie rynek nieruchomości wciąż zmaga się z wieloma trudnościami i wyzwaniami, w tym z wieloma długotrwałymi problemami i przeszkodami, takimi jak problemy w systemie procedur prawnych związanych z gruntami, planowaniem i inwestycjami budowlanymi (stanowiące aż 70% problemów projektów nieruchomościowych).

Według pana Nguyena Van Dinha, wiceprezesa Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, rząd i ministerstwa w ostatnim czasie zdecydowanie rozwiązały problemy prawne, ale nie miały wystarczającej siły, aby pobudzić rynek, co doprowadziło do braku nowej podaży nieruchomości. „W całym kraju 1200 projektów czeka na realizację, z czego około 500 jest w trakcie rozpatrywania, a pozostałe 800 wciąż czeka” – powiedział pan Dinh.

Do tego dochodzi nierównowaga podaży i popytu w poszczególnych segmentach, nadmiar luksusowych mieszkań i willi, podczas gdy dostępność mieszkań socjalnych i tanich jest nadal ograniczona; popyt rynkowy w niektórych segmentach gwałtownie spada;

Możliwości finansowe przedsiębiorstw są nadal ograniczone i zależą głównie od zewnętrznych źródeł kapitału, takich jak pożyczki, obligacje i mobilizacja ze strony nabywców nieruchomości. Inne kanały mobilizacji kapitału okazały się nieskuteczne, zwłaszcza rynek kapitałowy (rynek obligacji korporacyjnych, rynek akcji), który zmaga się z pewnymi problemami i nie rozwija się w stopniu proporcjonalnym do swojej roli w zapewnianiu kapitału średnio- i długoterminowego dla gospodarki. Ceny nieruchomości są wysokie w porównaniu z możliwościami finansowymi i dochodami wielu osób...

Ceny domów utrzymują się na wysokim poziomie, spada zaufanie nabywców domów

W kontekście kredytów przedsiębiorstwa przedstawiły również szereg rekomendacji, m.in. dotyczących dalszego obniżania przez banki stóp procentowych, zwiększania limitów, wydłużania okresów kredytowania, upraszczania procedur, skrócenia czasu zatwierdzania, wydłużania czasu restrukturyzacji zadłużenia oraz akceptowania innych aktywów zabezpieczających niż nieruchomości, np. akcji itp.

Banki również zwróciły uwagę na trudności w udzielaniu kredytów hipotecznych. Dyrektorzy generalni wielu banków z dużym zadłużeniem na rynku nieruchomości stwierdzili również, że przyczyną braku podaży na rynku są głównie problemy prawne związane z projektami.

W szczególności obecne wysokie ceny nieruchomości również zmniejszają popyt na kredyty hipoteczne. „Oprocentowanie kredytów spadło o około 2,5% zarówno dla inwestorów, jak i nabywców domów, ale ceny nieruchomości spadły nieznacznie, co nie jest korzystne dla nabywców. Transakcje na rynku nieruchomości dotyczą głównie kupna i sprzedaży, co może prowadzić do baniek spekulacyjnych i ryzyka dla kredytów hipotecznych” – powiedział Nguyen Thanh Tung, dyrektor generalny Vietcombank.

Co więcej, liderzy Vietcombanku zwrócili uwagę na fakt, że popyt na kredyty konsumpcyjne na nieruchomości gwałtownie spadł w okresie niskiego zaufania klientów. „Vietcombank odnotowuje bardzo dobry wzrost liczby klientów indywidualnych. Klienci indywidualni wpłacają duże kwoty, mimo że banki stale obniżają stopy procentowe, podczas gdy kredyty hipoteczne znacznie spadły. Powodem jest utrata zaufania klientów do rynku nieruchomości i oczekiwanie na dalszy spadek cen domów” – powiedział pan Tung.

Ze strony BIDV, dyrektor generalny Le Ngoc Lam zwrócił również uwagę na bardzo powolny wzrost kredytów konsumenckich na nieruchomości. Do końca października wzrost kredytów BIDV wyniósł 8,1%, osiągając zaledwie 60% planu wyznaczonego przez Bank Państwowy. Niespłacone kredyty na nieruchomości wzrosły o około 9%, stanowiąc około 18% wszystkich niespłaconych kredytów; z czego niespłacone kredyty konsumenckie na nieruchomości rosły bardzo powoli, zaledwie o około 4%, podczas gdy każdego roku wzrost ten wynosił około 20%.

„BIDV obniżył oprocentowanie depozytów i pożyczek dziesięciokrotnie, a oprocentowanie pożyczek spadło o ponad 20% w porównaniu z poprzednim okresem. Aktywnie poszukiwane są pakiety mieszkań socjalnych w celu uruchomienia pożyczek, ale do tej pory zatwierdzono jedynie 385 miliardów VND, a wypłacono ponad 25 miliardów VND.

Ponadto udzieliliśmy pakietu kredytów na tanie mieszkania komercyjne z bardzo konkurencyjnym oprocentowaniem. Wiele projektów ma jednak problemy prawne. Od zeszłego roku BIDV zatwierdził około 26 000 miliardów dolarów i wypłacił tylko 8 000 miliardów dolarów, pozostałe 18 000 dolarów czeka na wypłatę w ramach procedur prawnych – powiedział pan Le Ngoc Lam.

Odnośnie stóp procentowych, banki poinformowały, że obecny poziom stóp procentowych znacząco spadł. W przypadku kredytów średnio- i długoterminowych banki dokonują ponownej oceny co 3-6 miesięcy, aby dostosować stopy procentowe w przypadku spadku oprocentowania depozytów.

Ponadto oprocentowanie kredytów jest dostosowane do możliwości banku, taniej struktury kapitałowej, złych długów w przypadku kredytów hipotecznych...

„Średnio- i długoterminowa stopa procentowa wynosząca około 9-10% jest bardzo niska w porównaniu z rynkiem światowym. Zasadniczo pożyczki znajdują się na progu rentowności dla banków, a ich obniżenie zajmie trochę czasu, zanim bank będzie mógł obniżyć koszt kapitału” – powiedział Pham Nhu Anh, dyrektor generalny MB.

Jeśli chodzi o skomplikowane i długotrwałe procedury oceny kredytów, banki stwierdziły, że wynika to głównie z problemów prawnych związanych z projektami.

„Banki to ryzykowne przedsiębiorstwa, więc jeśli ryzyko jest wysokie, banki muszą je dokładniej oceniać. Firmy muszą również dostarczać dokładne i przejrzyste informacje finansowe. Czasami firmy dostarczają bankom najlepsze wyniki, co również utrudnia im pracę. Nie podjęliśmy żadnych kroków w celu ograniczenia kredytów hipotecznych, ale rozszerzyliśmy ofertę kredytów osobistych” – powiedział Pham Nhu Anh.

Link źródłowy