Z doświadczenia zdobytego w ciągu całego życia wynika, że ​​firmy działające na rynku nieruchomości koncentrują się na sprzedaży tego, czego potrzebuje rynek.

„Niezsynchronizowana” podaż, ryzyko wzrostu cen mieszkań

Rynek nieruchomości właśnie przeszedł okres „zastoju”, w którym podaż i popyt gwałtownie spadły, pojawiły się problemy prawne związane z projektami, a źródła kapitału zostały zablokowane. Wiele firm musiało przejść przez niezwykle trudny okres, zwalniając tysiące pracowników, a nawet tymczasowo zawieszając działalność.

Pan Le Hoang Chau – przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA) – przyznał na niedawnej konferencji, że firmy z branży nieruchomości wyniosły „niezapomniane lekcje” po pandemii COVID-19.

Następnie firma musiała skupić się na restrukturyzacji, rozwiązaniu problemu kapitałowego i promowaniu rozwoju produktów. Największy problem, zadłużenie obligacyjne, również został rozwiązany „miękko”, dzięki wsparciu rządu i Banku Państwowego, które przyjęło okólnik wydłużający okres spłaty zadłużenia i przedłużający emisję obligacji.

Pan Chau nadal obawia się jednak, że w tym roku na rynku nieruchomości w Ho Chi Minh City może utrzymywać się nierównowaga między podażą a popytem na mieszkania. Według danych z końca 2023 r. 71% podaży nadal dotyczy segmentu luksusowego, reszta klasy średniej, a brakuje niedrogich produktów i mieszkań socjalnych.

Z powodu problemów prawnych, które stanowią 70% trudności na rynku, w Ho Chi Minh City znajduje się 148 projektów nieruchomości, budynków komercyjnych i mieszkań socjalnych, które nie zostały dokończone w trakcie realizacji inwestycji, budowy i prowadzenia działalności lub zostały zawieszone. W rezultacie ponad 58 000 klientów, którzy kupili domy w tych projektach, nie otrzymało „różowych książeczek”.

Niedobór podaży mieszkań może prowadzić do wysokich cen mieszkań lub wysokich cen, w kontekście coraz mniejszej liczby mieszkań komunalnych i socjalnych. Przewodniczący HoREA uważa, że ​​firmy z branży nieruchomości muszą promować strukturę produktu, koncentrując się na mieszkaniach komunalnych i socjalnych, aby zwiększyć płynność finansową, zaspokoić rzeczywiste potrzeby mieszkańców i zapewnić zdrowy rozwój rynku.

Rynek nieruchomości stoi w obliczu ryzyka dalszego wzrostu cen domów ze względu na brak podaży (ilustracja: Trinh Nguyen).

Rynek „rozbieżności fazowej” i brak przystępnych cenowo produktów mieszkaniowych to również wyzwania, o których wspomniał niedawno pan Nguyen Xuan Quang, prezes zarządu Nam Long Investment Company. „Rozbieżność fazowa” między podażą a popytem w różnych segmentach rynku nieruchomości, kryzys zaufania nabywców mieszkań, prowadzący do spadku płynności i wzrostu podaży, to problemy, z którymi musi zmierzyć się rynek.

Ponadto, zdaniem pana Quanga, firmy również borykają się z problemami finansowymi, gdy zadłużenie pozostaje, a obligacje, mimo przedłużenia, nadal będą obowiązywać w latach 2024 i 2025. Trzecim problemem jest kwestia prawna projektu, ponieważ niektóre przepisy wciąż się nakładają. Tymczasem realny popyt na mieszkania jest nadal wysoki, a segment mieszkań socjalnych i mieszkań komunalnych wciąż ma szansę na rozwój.

Zjawisko „różnicy fazowej” między podażą a popytem na mieszkania, oznaczające, że podaż na rynku jest ukierunkowana na segment mieszkań luksusowych, a brakuje mieszkań w przystępnej cenie, jest od lat przedmiotem ostrzeżeń ekspertów i przedstawicieli agencji zarządzających nieruchomościami. Ostatnio pojawiły się opinie zachęcające firmy do rozwijania tej „potrzebnej rynkowi” linii produktów.

Według wielu ekspertów, segment mieszkań socjalnych i mieszkań socjalnych będzie tym segmentem rynku nieruchomości, który wejdzie w tym roku w pierwszą fazę ożywienia. Popyt w tym segmencie utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, co sprzyja płynności i wkrótce wprowadzi rynek w nową fazę po kryzysie.

Do wyścigu przystępuje wiele firm

Według szacunków i modelu badawczego Savills, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe mieszkańców, Ho Chi Minh City potrzebuje około 50 000 mieszkań, a 60-70% całkowitej podaży pochodzi z segmentu mieszkań komunalnych. Jednak w Ho Chi Minh City brakuje tych produktów, a podaż koncentruje się na sąsiednich rynkach, takich jak Binh Duong, Dong Nai i Long An , ale może być niewystarczająca.

Projekty apartamentów na przedmieściach skierowane są do klientów z Ho Chi Minh City, którzy kupują mieszkania na stałe i inwestycję. Cena sprzedaży apartamentów z dwiema sypialniami wynosi około 2 miliardów VND za jednostkę, co jest bardzo korzystne dla małych rodzin.

Przy tak dużym rynku, wiele firm szybko przystąpiło do wyścigu o zwiększenie podaży tego niezwykle płynnego produktu. Firma Nam Long realizuje strategię skoncentrowania się na niedrogich produktach mieszkaniowych, które odpowiadają na popyt rynkowy, promuje politykę wsparcia, zarządza zapasami i zwiększa sprzedaż. Tegoroczne planowane przychody wynoszą około 6657 miliardów VND i pochodzą z kluczowych projektów w Ho Chi Minh, Long An i Can Tho .

Firma An Gia zdecydowanie wybiera realizację projektów w segmencie średniej i przystępnej cenowo klasy, ponieważ zaspokajają one popyt rynkowy. Liderzy An Gia wierzą, że segment ten nadal dowodzi swojej „niezniszczalnej siły”, nawet gdy rynek jest prosperujący lub zamrożony, zaspokajając potrzeby większości konsumentów i charakteryzując się wysoką płynnością.

TT Capital Investment Joint Stock Company oraz dwaj japońscy partnerzy, Cosmos Initia (członek Daiwa House Group) i Koterasu, utworzyli również długoterminową spółkę joint venture, której celem jest rozwój projektów nieruchomości w przystępnych cenach w Ho Chi Minh i sąsiednich prowincjach. Spółka ogłosiła, że ​​zainwestuje około 150 milionów dolarów w ciągu najbliższych 5 lat, dążąc do wprowadzenia na rynek około 1000 mieszkań w przystępnej cenie rocznie.

Spółka joint venture poinformowała również o zakończeniu procesu wniesienia wkładu kapitałowego do projektu w pobliżu Vincom Di An, w mieście Di An w prowincji Binh Duong, obejmującego budowę prawie 2000 mieszkań, których cena sprzedaży nie przekracza 2 miliardów VND za mieszkanie. Według najnowszych informacji, projekt przechodzi niezbędne procedury, aby móc rozpocząć sprzedaż na rynku od trzeciego kwartału tego roku.

Jeśli chodzi o budownictwo socjalne, rząd realizuje projekt budowy co najmniej miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2030. Wiele firm zarejestrowało się w celu realizacji tego celu i stopniowo go realizuje.

Grupa Novaland zarejestrowała się jako inwestorka w budowę 200 000 mieszkań socjalnych w Ho Chi Minh i sąsiednich prowincjach. Grupa Hoang Quan planuje zrealizować 50 projektów, co odpowiada 50 000 lokali do 2030 roku. Liczba zarejestrowanych lokali stanowi 1/4 całkowitego celu, do którego dąży rząd.

Wcześniej szereg dużych przedsiębiorstw z branży nieruchomości, takich jak Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex…, zobowiązało się do budowy mieszkań socjalnych. Od tego momentu Vingroup rozpoczęła wiele projektów budownictwa socjalnego w regionach północnym i centralnym.

Powrót mieszkań socjalnych i mieszkań socjalnych może w najbliższym czasie przyciągnąć uwagę rynku. Podaż tego produktu może gwałtownie wzrosnąć na przedmieściach Ho Chi Minh City w ciągu najbliższych 1-2 lat, zaspokajając „pragnienie” posiadania własnego domu u osób z realnymi potrzebami mieszkaniowymi.

Jednak w kontekście, że 70% podaży mieszkań nadal znajduje się w segmencie luksusowym, płynność rynku jest ograniczona, a kwestie prawne dotyczące projektów nie zostały wyjaśnione, firmy nadal potrzebują silnej restrukturyzacji. Zwłaszcza gdy rynek obligacji „miękko wylądował”, a presja związana z terminem zapadalności nadal istnieje.

Dlatego też wiele opinii wskazuje na konieczność dalszego planowania restrukturyzacji produktów, dalszej poprawy kondycji finansowej i wzmocnienia aparatu przedsiębiorstwa, aby uzyskać zdrowszy organizm przed przystąpieniem do nowego wyścigu.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm