Określanie cen gruntów: Nawet audyt jest trudny

18 października w Hanoi odbyło się Forum „Promowanie ożywienia gospodarczego i rozwoju: kluczowe punkty i rola audytu państwowego”. Jednym z ważnych tematów Forum było „Zarządzanie gruntami i ich wycena – niedociągnięcia w praktyce i działaniach audytu państwowego”, któremu przewodniczyli Zastępca Audytora Generalnego Ha Thi My Dung oraz Wiceminister Zasobów Naturalnych i Środowiska Le Minh Ngan.

Na Forum nie tylko przedstawiciele inwestorów nieruchomości „skarżyli się” na trudności, ale także niektóre duże prowincje i miasta dzieliły się trudnościami, z jakimi borykały się te władze.

Dlatego też od Warsztatu oczekuje się „zidentyfikowania” trudności i problemów w ustalaniu cen gruntów, a następnie zaproponowania rozwiązań wspólnie z Państwową Inspekcją Kontroli.

„Gospodarka gruntami i ich wycena – Niedociągnięcia w praktyce i w działaniach audytu państwowego” pod przewodnictwem zastępcy audytora generalnego Ha Thi My Dung i wiceministra zasobów naturalnych i środowiska Le Minh Ngan. Zdjęcie: Hoang Tu

Prowincje i miasta mają również trudności z ustaleniem cen gruntów.

Podczas warsztatów przedstawiciele Hanoi People's Committee stwierdzili, że w ostatnim czasie agencja ta gruntownie wdrożyła decentralizację i delegowanie uprawnień w celu zwiększenia inicjatywy powiatowych komitetów ludowych w zakresie przejmowania gruntów, oczyszczania terenu, ustalania konkretnych cen gruntów jako podstawy odszkodowań i przesiedleń, szybkiego rozwiązywania problemów związanych z przejmowaniem gruntów, odszkodowaniami, wsparciem, przesiedleniami oraz realizacją publicznych projektów inwestycyjnych w mieście (projekty obwodnicy 3 i obwodnicy 4, projekty kolejowe itp.).

W oparciu o swoją praktykę, Ludowy Komitet Miasta Hanoi ocenia, że ​​stosowanie cen gruntów mieszkalnych do ustalania cen dzierżawy gruntów dla jednostek świadczących usługi publiczne, które przeszły na autonomię finansową zgodnie z postanowieniami punktu d, klauzuli 3 Dekretu 44/ND-CP z dnia 15 maja 2014 r . rządu, jest niewłaściwe.

Tymczasem Prowincjonalny Komitet Ludowy Khanh Hoa zmaga się również z „korygowaniem błędów” w ustalaniu cen gruntów pod wiele poprzednich projektów.

Komitet Ludowy Prowincji Khanh Hoa stwierdził, że wycena gruntów to szacunek wartości gruntów w formie pieniężnej, przeznaczony na określony cel i użytkowany w określonym czasie. Wycena gruntów odgrywa ważną rolę w gospodarce, a także w zarządzaniu gruntami w stanie.

Oprócz zadania określania konkretnych cen gruntów na potrzeby pobierania opłat za użytkowanie gruntów, czynszów, odszkodowań i wsparcia dla przesiedleńców na tym obszarze, prowincja Khanh Hoa musi również określać ceny gruntów w celu naprawy projektów z naruszeniami, zgodnie z wnioskami Centralnej Komisji Inspekcyjnej i Inspekcji Rządowej. Jest to nowe, szczególne i bardzo trudne zadanie w zakresie określania konkretnych cen gruntów w prowincji.

Agencja ta dzieliła się pracą nad ustalaniem konkretnych cen gruntów w celu zwalczania nielegalnych projektów oraz pobierania opłat za użytkowanie gruntów. Stały Komitet Prowincjonalnego Komitetu Partii i Prowincjonalny Komitet Ludowy ściśle nadzorowały tę sprawę, ale nadal jest ona powolna i nie spełnia wymogów przydzielonych zadań z powodu następujących problemów: Projekty wynikające z korekt planistycznych, zmian w strukturze i sposobie użytkowania gruntów wymagają ponownego ustalenia cen gruntów; Problemy z dokumentacją prawną dotyczącą inwestycji, gruntów, planowania budowy, szczegółów, rodzajów gruntów; Brak danych na temat rynkowych cen gruntów, ...

Departament Planowania i Rozwoju Zasobów Gruntowych Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska ocenił, że ramy cenowe gruntów i cennik gruntów zostały opracowane zgodnie z przepisami, biorąc pod uwagę powszechne ceny gruntów na rynku.

Jednakże, poprzez podsumowanie wyników Uchwały nr 19-NQ/TW, podsumowującej wdrażanie Prawa gruntowego z 2013 r., można zauważyć, że do tej pory niektóre przepisy prawne dotyczące cen gruntów nie są już skuteczne w praktyce, ujawniając pewne ograniczenia, takie jak niektóre metody ustalania cen gruntów nie są odpowiednie do rzeczywistych warunków informacji na rynku praw do użytkowania gruntów, nie są odpowiednie do państwowego zarządzania cenami gruntów w kontekście niekompletnej bazy danych cen gruntów;

Inwestorzy „narzekają” na trudności

W trakcie warsztatów pan Le Hoang Chau – przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA) przedstawił ocenę obecnego stanu „ustalania cen gruntów” w celu „ustalenia konkretnych cen gruntów” zgodnie z przepisami Ustawy o ziemi z 2013 r.

Uczestnicy warsztatów „Gospodarka gruntami i wycena gruntów – niedociągnięcia w praktyce i działaniach audytu państwowego” w ramach Forum „Promowanie ożywienia gospodarczego i rozwoju: kluczowe punkty i rola audytu państwowego”. Zdjęcie: Hoang Tu.

Według pana Le Hoang Chau, ustawa gruntowa z 2013 r. oraz dekret 44/2014/ND-CP określiły „pięć metod wyceny gruntów” i „stosowanie metod wyceny gruntów”, ale nie są one kompletne, nie są szczegółowe, nie są zbliżone do sytuacji praktycznej, niektóre przepisy nie są w rzeczywistości „standardowe”, takie jak określenie „metody odejmowania”, podczas gdy jest to tylko technika obliczeniowa „metody porównawczej”; lub nie określono „metody masowej wyceny gruntów”, podczas gdy w rzeczywistości państwo zastosowało „metodę masowej wyceny gruntów” do ustalenia cen gruntów w „ramach cen gruntów” lub „listach cen gruntów”; lub zastosowano „metodę współczynnika korekty ceny gruntu” wyłącznie do projektów, w których działki i działki mają wartość mniejszą niż 30, 20, 10 miliardów VND według „listy cen gruntów”, ale nie zastosowano jej do projektów, w których działki i działki mają wyższą wartość.

Zastosowanie „metod wyceny gruntów” nie daje wiarygodnych wyników. Na przykład, ten sam projekt realizowany przez tę samą jednostkę doradczą ds. wyceny gruntów, w którym zastosowano 2 różne „metody wyceny gruntów” do „określenia ceny gruntu”, często daje 2 różne wyniki z różnicą około 20%; lub projekt realizowany przez dwie jednostki doradcze ds. wyceny gruntów, w którym zastosowano tę samą „metodę wyceny gruntów” do „określenia ceny gruntu”, również daje 2 bardzo różne wyniki.

Pan Chau podał przykład projektu miejskiego w prowincji Binh Thuan, gdzie pierwsza agencja państwowa oszacowała wartość gruntu na 900 miliardów VND, druga agencja państwowa przeprowadziła inspekcję i oszacowała wartość gruntu na kwotę do 1800 miliardów VND, a trzecia agencja państwowa ponownie przeprowadziła inspekcję i oszacowała wartość gruntu na kwotę ponad 3000 miliardów VND.

Ponieważ ustalanie cen gruntów sprawia trudności wielu inwestorom, pan Le Hoang Chau docenił niezwykle ważną rolę Państwowego Audytu w wykonywaniu zadań audytowych związanych z „ustalaniem cen gruntów, wyceną cen gruntów, decydowaniem o cenach gruntów”, „ustalaniem konkretnych cen gruntów, obliczaniem opłat za użytkowanie gruntów, czynszów gruntowych dla projektów wykorzystujących grunty, a także „oceną i potwierdzeniem dokładności i uczciwości publicznych informacji finansowych, aktywów publicznych lub sprawozdań finansowych związanych z zarządzaniem i wykorzystaniem finansów publicznych, aktywów publicznych, zgodnością z prawem oraz efektywnością zarządzania i wykorzystania finansów publicznych i aktywów publicznych”.

Nawet audyt jest problemem.

W Krajowym Okręgu Audytowym powiedziałem, że obecnie, zgodnie z przepisami, mamy pięć metod wyceny gruntów. Praktyka audytorska pokazuje, że: miejscowości stosują głównie metodę porównawczą do obliczania cen gruntów przy wypłacie odszkodowań; metodę nadwyżkową do wyceny gruntów na obszarach planistycznych; metodę dochodową do wyceny gruntów rolnych oraz metodę współczynnika korekty ceny gruntu dla małych działek o niskiej wartości.

Wiele miejscowości doświadcza opóźnień w wycenie gruntów. Zatwierdzenie cen gruntów w celu pobrania opłat za użytkowanie gruntów często następuje znacznie później niż przydział gruntów. Zdarzają się projekty, które trwają 2–3 lata bez zatwierdzenia cen gruntów.

W wielu przypadkach ceny gruntów nie są lub nie były korygowane w odpowiednim czasie, gdy zmiany w planowaniu wpływają na ceny gruntów lub gdy kończy się 5-letni cykl stabilizacji cen dzierżawy gruntów. Opóźnienia w wycenie gruntów prowadzą do braku terminowego ujęcia opłat za użytkowanie gruntów w budżecie państwa.

Audyty pokazują, że w wielu projektach ceny gruntów nie zostały odpowiednio wycenione – były znacznie niższe niż cena aukcyjna lub cena referencyjna rynkowa w momencie wyceny. W wielu przypadkach dobór odmiennych, porównywalnych aktywów, w połączeniu z niewłaściwą kwantyfikacją i korektą różnych czynników, obniżał wartość wycenianego gruntu.

Istnieją projekty, które wybierają porównywalne aktywa w momencie odległym od momentu wyceny, ale nie uwzględniają czynnika korygującego cenę porównawczą do poziomu z momentu wyceny. Wiele projektów opiera się na informacjach o cenie porównywalnych aktywów na podstawie umowy sprzedaży zawartej w kancelarii notarialnej, co nie gwarantuje wiarygodności i dokładności informacji o cenie zawartej w umowie w porównaniu z rzeczywistą ceną transakcyjną.

Ponadto wiele czynników uwzględnianych w wycenie nie ma jasnej podstawy lub nie jest uznawanych za adekwatne do rzeczywistości, na przykład: stopa inwestycji, wskaźnik obłożenia, standardowa marża zysku inwestora, wskaźnik kosztów sprzedaży, współczynnik dyskontowy przepływów pieniężnych...

Audyt Stanowy Regionu I dokonał oceny praktyki i stwierdził trudności oraz niedociągnięcia w określaniu kosztów inwestycji deweloperskich metodą nadwyżkową przy wycenie gruntów. Audyt wykazał brak spójności między miejscowościami: niektóre miejscowości zostały ustalone na podstawie stawek inwestycyjnych, inne na podstawie szczegółowych szacunków; niektóre miejscowości sporządziły szacunki tymczasowe i wymagały szczegółowych ustaleń.

Rola audytu państwowego

Dr Vu Dinh Anh ocenił, że wycena gruntów w ogólności i metody wyceny gruntów w szczególności są jednym z kluczowych tematów audytu państwowego w ostatnich czasach.

Działania audytorskie w zakresie tej treści muszą ściśle przestrzegać wymogów Centralnej Rezolucji w sprawie zniesienia ram cen gruntów (ramy cen gruntów określone w Dekrecie 96/2019/ND-CP stanowią podstawę do wydawania przez miejscowości cenników gruntów na lata 2020–2024), posiadać mechanizmy i metody ustalania cen gruntów zgodnie z zasadami rynkowymi oraz określać funkcje, zadania i obowiązki organu odpowiedzialnego za ustalanie cen gruntów.

W związku z tym Rząd Centralny opracowuje kryteria i procedury kontroli i nadzoru nad lokalnymi władzami w zakresie tworzenia cenników gruntów. Rady Ludowe Prowincji podejmują decyzje, kontrolują i nadzorują wdrażanie cen gruntów.

„Państwowy Urząd Kontroli przeprowadza audyt wyceny gruntów, niezależności rady ds. wyceny gruntów, potencjału organizacji doradczych ds. wyceny gruntów, potencjału i etyki rzeczoznawców, a także przestrzegania przepisów zapewniających jawność i przejrzystość, takich jak: ceny gruntów publicznych, obowiązkowe transakcje za pośrednictwem parkietów giełdowych, płatności za pośrednictwem banków, brak gotówki;…” – Dr Vu Dinh Anh przedstawił swoją opinię na temat roli Państwowego Urzędu Kontroli w ustalaniu cen gruntów.

Źródło: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html