Określanie cen gruntów: Nawet audyt jest trudny

18 października w Hanoi odbyło się Forum „Promowanie ożywienia gospodarczego i rozwoju: kluczowe punkty i rola audytu państwowego”. Jednym z ważnych tematów Forum było „Zarządzanie gruntami i ich wycena – niedociągnięcia w praktyce i działaniach audytu państwowego”, któremu przewodniczyli Zastępca Audytora Generalnego Ha Thi My Dung oraz Wiceminister Zasobów Naturalnych i Środowiska Le Minh Ngan.

Na Forum nie tylko przedstawiciele inwestorów nieruchomości „skarżyli się” na trudności, ale także niektóre duże prowincje i miasta dzieliły się trudnościami, z jakimi borykały się te władze.

Dlatego też od Warsztatu oczekuje się „zidentyfikowania” trudności i problemów w ustalaniu cen gruntów, a następnie zaproponowania rozwiązań wspólnie z Państwową Inspekcją Kontroli.

„Gospodarka gruntami i ich wycena – Niedociągnięcia w praktyce i w działaniach audytu państwowego” pod przewodnictwem zastępcy audytora generalnego Ha Thi My Dung i wiceministra zasobów naturalnych i środowiska Le Minh Ngan. Zdjęcie: Hoang Tu

Prowincje i miasta mają również trudności z ustaleniem cen gruntów.

Podczas warsztatów przedstawiciele Hanoi People's Committee stwierdzili, że w ostatnim czasie agencja ta gruntownie wdrożyła decentralizację i upoważnienia w celu zwiększenia inicjatywy powiatowych komitetów ludowych w zakresie przejmowania gruntów, oczyszczania terenu, ustalania konkretnych cen gruntów jako podstawy odszkodowań i przesiedleń, szybkiego rozwiązywania problemów związanych z przejmowaniem gruntów, odszkodowaniami, wsparciem, przesiedleniami oraz realizacją publicznych projektów inwestycyjnych w mieście (projekty obwodnicy 3 i obwodnicy 4, projekty kolejowe itp.).

W oparciu o swoją praktykę, Ludowy Komitet Miasta Hanoi ocenia, że ​​stosowanie cen gruntów mieszkalnych do ustalania cen dzierżawy gruntów dla jednostek świadczących usługi publiczne, które przeszły na autonomię finansową zgodnie z postanowieniami punktu d, klauzuli 3 Dekretu 44/ND-CP z dnia 15 maja 2014 r . rządu, jest niewłaściwe.

Tymczasem Prowincjonalny Komitet Ludowy Khanh Hoa ma również problem z „korygowaniem błędów” w ustalaniu cen gruntów pod wiele poprzednich projektów.

Komitet Ludowy Prowincji Khanh Hoa stwierdził, że wycena gruntów to oszacowanie wartości gruntów w formie pieniężnej, przeznaczonej na określony cel i w określonym czasie. Wycena gruntów odgrywa ważną rolę w gospodarce, a także w działalności państwa związanej z zarządzaniem gruntami.

Oprócz zadania określania konkretnych cen gruntów, służących do pobierania opłat za użytkowanie gruntów, czynszów gruntowych, odszkodowań i wsparcia dla przesiedleńców na tym obszarze, prowincja Khanh Hoa musi również realizować zadanie określania cen gruntów w celu naprawy projektów z naruszeniami, zgodnie z wnioskami Centralnej Komisji Inspekcyjnej i Inspekcji Rządowej. Jest to nowe, szczególne i bardzo trudne zadanie dla zadania określania konkretnych cen gruntów w prowincji.

Agencja ta dzieliła się pracą nad ustalaniem konkretnych cen gruntów w celu przezwyciężenia naruszeń przepisów oraz nad pobieraniem opłat za użytkowanie gruntów. Stały Komitet Prowincjonalnego Komitetu Partii i Prowincjonalny Komitet Ludowy ściśle nadzorowały tę sprawę, ale nadal jest ona powolna i nie spełnia wymogów przydzielonych zadań z powodu następujących problemów: Projekty wynikające z korekt planistycznych, zmian w strukturze i sposobie użytkowania gruntów wymagają ponownego ustalenia cen gruntów; Problemy z dokumentacją prawną dotyczącą inwestycji, gruntów, planowania budowy, szczegółów i rodzajów gruntów; Brak danych na temat rynkowych cen gruntów...

Departament Planowania i Rozwoju Zasobów Gruntowych Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska ocenił, że ramy cen gruntów i tabela cen gruntów zostały sporządzone zgodnie z przepisami, biorąc pod uwagę powszechne ceny gruntów na rynku.

Jednakże, poprzez podsumowanie wyników Uchwały nr 19-NQ/TW, podsumowującej wdrażanie Prawa gruntowego z 2013 r., pokazano, że do tej pory wiele przepisów prawnych dotyczących cen gruntów nie było już skutecznych w praktyce, ujawniając szereg ograniczeń, takich jak szereg metod ustalania cen gruntów, które nie są odpowiednie do rzeczywistych warunków informacji na rynku praw do użytkowania gruntów i nie nadają się do państwowego zarządzania cenami gruntów w kontekście niekompletnej bazy danych cen gruntów;

Inwestorzy „narzekają” na trudności

W trakcie warsztatów pan Le Hoang Chau – przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA) przedstawił ocenę obecnego stanu „ustalania cen gruntów” w celu „ustalenia konkretnych cen gruntów” zgodnie z przepisami Ustawy o ziemi z 2013 r.

Uczestnicy warsztatu „Zarządzanie gruntami i ich wycena – niedociągnięcia wynikające z praktyki i działań audytu państwowego” w ramach Forum „Promowanie ożywienia gospodarczego i rozwoju: wąskie gardła i rola audytu państwowego”. Zdjęcie: Hoang Tu.

Według pana Le Hoang Chau, ustawa o gruntach z 2013 r. oraz dekret 44/2014/ND-CP określiły „pięć metod wyceny gruntów” i „stosowanie metod wyceny gruntów”, ale nie są one kompletne, nie są szczegółowe, nie są zbliżone do sytuacji praktycznej, niektóre przepisy nie są w rzeczywistości „standardowe”, takie jak określenie „metody odejmowania”, podczas gdy jest to tylko technika obliczeniowa „metody porównawczej”; lub nie określono „metody masowej wyceny gruntów”, podczas gdy w rzeczywistości państwo zastosowało „metodę masowej wyceny gruntów” do ustalenia cen gruntów „ramki cen gruntów” lub „tabeli cen gruntów”; lub zastosowano „metodę współczynnika korekty ceny gruntu” wyłącznie do projektów, w których działki i działki mają wartość mniejszą niż 30, 20, 10 miliardów VND według „tabeli cen gruntów”, ale nie zastosowano jej do projektów, w których działki i działki mają wyższą wartość.

Zastosowanie „metod wyceny gruntów” nie daje wiarygodnych wyników. Na przykład, ten sam projekt realizowany przez tę samą jednostkę doradczą ds. wyceny gruntów, w którym zastosowano 2 różne „metody wyceny gruntów” do „określenia ceny gruntu”, często daje 2 różne wyniki z różnicą około 20%; lub projekt realizowany przez dwie jednostki doradcze ds. wyceny gruntów, w którym zastosowano tę samą „metodę wyceny gruntów” do „określenia ceny gruntu”, również daje 2 bardzo różne wyniki.

Pan Chau podał przykład projektu miejskiego w prowincji Binh Thuan, gdzie pierwsza agencja państwowa wyceniła ziemię na 900 miliardów VND, druga agencja państwowa przeprowadziła inspekcję i wyceniła ziemię na kwotę do 1800 miliardów VND, a trzecia agencja państwowa ponownie przeprowadziła inspekcję i wyceniła ziemię na kwotę ponad 3000 miliardów VND.

Ponieważ ustalanie cen gruntów utrudnia życie wielu inwestorom, pan Le Hoang Chau ocenił bardzo ważną rolę Państwowego Audytu w wykonywaniu zadań audytowych związanych z „ustalaniem cen gruntów, wyceną cen gruntów, decydowaniem o cenach gruntów”, „ustalaniem konkretnych cen gruntów, obliczaniem opłat za użytkowanie gruntów, czynszów gruntowych dla projektów wykorzystujących grunty, a także „oceną i potwierdzeniem dokładności i uczciwości publicznych informacji finansowych, aktywów publicznych lub sprawozdań finansowych związanych z zarządzaniem i wykorzystaniem finansów publicznych, aktywów publicznych, zgodnością z prawem oraz efektywnością zarządzania i wykorzystania finansów publicznych i aktywów publicznych”.

Nawet audyt jest problematyczny.

W Krajowym Okręgu Audytowym powiedziałem, że obecnie, zgodnie z przepisami, mamy pięć metod wyceny gruntów. Praktyka audytorska pokazuje, że: miejscowości stosują głównie metodę porównawczą do obliczania cen gruntów przy wypłacie odszkodowań; metodę nadwyżkową do wyceny gruntów na obszarach planistycznych; metodę dochodową do wyceny gruntów rolnych oraz metodę współczynnika korekty ceny gruntu dla małych działek o niskiej wartości.

W wielu miejscowościach występują opóźnienia w ustalaniu konkretnych cen gruntów. Czas na zatwierdzenie cen gruntów w celu pobrania opłat za użytkowanie gruntów często znacznie się opóźnia w stosunku do czasu ich przydziału. Zdarzają się projekty, które trwają od 2 do 3 lat bez zatwierdzenia cen gruntów.

W wielu przypadkach ceny gruntów nie są lub nie były korygowane w odpowiednim czasie, gdy następuje korekta planistyczna wpływająca na ceny gruntów lub gdy kończy się 5-letni cykl stabilizacji cen dzierżawy gruntów. Opóźnienia w wycenie gruntów prowadzą do braku terminowego ujęcia opłat za użytkowanie gruntów w budżecie państwa.

Audyty wykazały, że w wielu projektach ceny gruntów nie były odpowiednio wyceniane – znacznie niższe niż cena aukcyjna lub cena referencyjna rynkowa w momencie wyceny. W wielu przypadkach dobór odmiennych, porównywalnych aktywów, w połączeniu z niewłaściwą kwantyfikacją i korektą różnych czynników, obniżał wartość wycenianego gruntu.

Istnieją projekty, które wybierają porównywalne aktywa w momencie odległym od momentu wyceny, ale nie uwzględniają czynnika korygującego cenę porównawczą do poziomu z momentu wyceny. Wiele projektów opiera się na informacjach o cenie porównywalnych aktywów na podstawie umowy sprzedaży zawartej w kancelarii notarialnej, co nie gwarantuje wiarygodności i dokładności informacji o cenie zawartej w umowie w porównaniu z rzeczywistą ceną transakcyjną.

Ponadto wiele czynników uwzględnianych w wycenie nie ma jasnej podstawy lub nie jest ustalanych zgodnie z rzeczywistością, np.: stopa inwestycji, wskaźnik obłożenia, standardowa marża zysku inwestora, wskaźnik kosztów sprzedaży, współczynnik dyskontowy przepływów pieniężnych...

Audyt Stanowy Regionu I dokonał oceny praktyki i wskazał na trudności oraz niedociągnięcia w określaniu kosztów inwestycji deweloperskich metodą nadwyżkową przy wycenie gruntów. Audyt wykazał brak spójności między miejscowościami: niektóre miejscowości zostały ustalone na podstawie stopy inwestycji, inne na podstawie szczegółowego szacunku; niektóre miejscowości dokonały wstępnych obliczeń i wymagały szczegółowego rozliczenia.

Rola audytu państwowego

Dr Vu Dinh Anh ocenił, że wycena gruntów w ogólności i metody wyceny gruntów w szczególności są jednym z kluczowych tematów audytu państwowego w ostatnich czasach.

Audyt tej treści musi ściśle uwzględniać wymogi uchwały centralnej w sprawie zniesienia ram cen gruntów (rama cen gruntów określona w dekrecie 96/2019/ND-CP stanowi podstawę do wydawania przez gminy cenników gruntów na lata 2020–2024), posiadać mechanizmy i metody ustalania cen gruntów zgodnie z zasadami rynkowymi oraz określać funkcje, zadania i obowiązki organu odpowiedzialnego za ustalanie cen gruntów.

W związku z tym Rząd Centralny opracowuje kryteria i procedury kontroli i nadzoru nad lokalnymi władzami w zakresie tworzenia tabel cen gruntów. Rady Ludowe Prowincji podejmują decyzje, kontrolują i nadzorują wdrażanie cen gruntów.

„Państwowy Urząd Kontroli przeprowadza audyt wyceny gruntów, niezależności rady ds. wyceny gruntów, potencjału organizacji doradczych ds. wyceny gruntów, potencjału i etyki rzeczoznawców, a także zgodności z przepisami mającymi na celu zapewnienie jawności i przejrzystości, takimi jak: ceny gruntów publicznych, obowiązkowe transakcje za pośrednictwem parkietów giełdowych, płatności za pośrednictwem banków, brak gotówki;…” – Dr Vu Dinh Anh przedstawił swoją opinię na temat roli Państwowego Urzędu Kontroli w ustalaniu cen gruntów.

Źródło: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html