18 października w Hanoi odbyło się forum „Wspieranie ożywienia gospodarczego i rozwoju: wąskie gardła i rola audytu państwowego”. Jednym z ważnych tematów forum było „Gospodarka gruntami i wycena gruntów – niedociągnięcia w praktyce i działaniach audytu państwowego”, któremu przewodniczyli zastępca audytora generalnego Ha Thi My Dung oraz wiceminister zasobów naturalnych i środowiska Le Minh Ngan.
Podczas Forum nie tylko przedstawiciele deweloperów narzekali na trudności, ale także przedstawiciele kilku dużych prowincji i miast dzielili się przeszkodami, z jakimi borykają się ich władze.
W związku z tym zakłada się, że podczas warsztatów zostaną zidentyfikowane trudności i przeszkody w ustalaniu cen gruntów, a następnie zaproponowane zostaną rozwiązania we współpracy z Państwową Inspekcją Kontroli.
„Gospodarka gruntami i wycena gruntów – niedociągnięcia w praktyce i działaniach audytu państwowego” pod przewodnictwem zastępcy audytora generalnego Ha Thi My Dung i wiceministra zasobów naturalnych i środowiska Le Minh Ngan. Zdjęcie: Hoang Tu.
Prowincje i miasta również mają trudności z ustalaniem cen gruntów.
Podczas warsztatów Hanoi People's Committee oświadczył, że w ostatnim czasie w pełni wdrożono decentralizację i delegowanie uprawnień, zwiększając aktywną rolę dzielnicowych People's Committees w zakresie przejmowania gruntów, oczyszczania terenu, ustalania konkretnych cen gruntów jako podstawy odszkodowań i przesiedleń oraz szybkiego rozwiązywania przeszkód związanych z przejmowaniem gruntów, odszkodowaniami, wsparciem, przesiedleniami oraz realizacją publicznych projektów inwestycyjnych w mieście (projekty obwodnicy 3 i 4, projekty kolejowe itp.).
W oparciu o doświadczenie praktyczne Ludowy Komitet Miasta Hanoi ocenia, że stosowanie cen gruntów mieszkalnych do ustalania stawek dzierżawy gruntów dla jednostek świadczących usługi publiczne, które przeszły na autonomię finansową zgodnie z postanowieniami punktu d, klauzuli 3 Dekretu Rządowego 44/ND-CP z dnia 15 maja 2014 r., jest niewłaściwe.
Tymczasem Ludowy Komitet prowincji Khanh Hoa również zmaga się z trudnościami w „korygowaniu błędów” w ustalaniu cen gruntów pod wiele poprzednich projektów.
Komitet Ludowy prowincji Khanh Hoa zauważył, że wycena gruntów to oszacowanie wartości pieniężnej gruntu przeznaczonego na określony cel w konkretnym momencie. Wycena gruntów odgrywa kluczową rolę w gospodarce, a także w zarządzaniu gruntami w państwie.
Oprócz ustalania konkretnych cen gruntów na potrzeby pobierania opłat za użytkowanie gruntów, opłat za dzierżawę gruntów i odszkodowań za przesiedlenie w prowincji, prowincja Khanh Hoa musi również ustalać ceny gruntów w celu usunięcia naruszeń w projektach, zgodnie z ustaleniami Centralnej Komisji Inspekcyjnej i Inspekcji Rządowej. Jest to nowe, szczególne i bardzo trudne zadanie dla prowincji w zakresie ustalania konkretnych cen gruntów.
Agencja poinformowała, że prace nad ustaleniem konkretnych cen gruntów w celu naprawy projektów z naruszeniami oraz projektów pobierania opłat za użytkowanie gruntów były ściśle nadzorowane przez Stały Komitet Partii Prowincjonalnej i Komitet Ludowy Prowincji, ale proces ten jest nadal powolny i nie spełnia wymogów zadania ze względu na następujące przeszkody: projekty z dostosowanym planowaniem, zmianami w strukturze i formularzach użytkowania gruntów wymagają ponownej oceny cen gruntów; przeszkody związane z dokumentami prawnymi dotyczącymi inwestycji, gruntów, planowania budowy, szczegółów i rodzajów gruntów; brak danych o cenach rynkowych gruntów itp.
Departament Planowania Przestrzennego i Zagospodarowania Przestrzennego Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska ocenił, że ramy cen gruntów i tabela cen gruntów zostały opracowane zgodnie z przepisami, biorąc pod uwagę obowiązujące ceny gruntów na rynku.
Jednakże wyniki przeglądu uchwały nr 19-NQ/TW i przeglądu wdrażania ustawy o ziemi z 2013 r. pokazują, że niektóre przepisy ustawy dotyczące cen gruntów nie są już skuteczne w praktyce, ujawniając pewne ograniczenia, takie jak niektóre metody ustalania cen gruntów, które nie są odpowiednie do rzeczywistych warunków dotyczących informacji rynkowych na temat praw użytkowania gruntów i nie są odpowiednie do państwowego zarządzania cenami gruntów w kontekście niekompletnej bazy danych cen gruntów;
Inwestorzy narzekają na trudności.
W swoim wystąpieniu na seminarium pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), przedstawił ocenę obecnego stanu „wyceny gruntów” w celu „ustalenia konkretnych cen gruntów”, zgodnie z postanowieniami Ustawy o ziemi z 2013 r.
Uczestnicy warsztatu „Gospodarka gruntami i wycena gruntów – niedociągnięcia w praktyce i działaniach audytu państwowego” w ramach forum „Promowanie ożywienia gospodarczego i rozwoju: wąskie gardła i rola audytu państwowego”. Zdjęcie: Hoang Tu.
Według pana Le Hoang Chau, ustawa o gruntach z 2013 r. i dekret 44/2014/ND-CP określają „pięć metod wyceny gruntów” oraz „stosowanie metod wyceny gruntów”, ale są one niekompletne, niewystarczająco szczegółowe i nie są ściśle dostosowane do sytuacji praktycznej. Niektóre przepisy nie są w pełni „standardowe”, na przykład przepis dotyczący „metody odliczeń”, gdy jest to jedynie technika obliczeniowa „metody porównawczej”; lub brak przepisu dotyczącego „masowych metod wyceny gruntów”, podczas gdy w praktyce państwo stosowało „masowe metody wyceny gruntów” do ustalania cen gruntów w „ramach cen gruntów” lub „tabeli cen gruntów”; lub zastosowanie „metody współczynnika korekty ceny gruntu” ma zastosowanie wyłącznie do projektów, w których wartość działki jest niższa niż 30, 20 lub 10 miliardów VND zgodnie z „tabelą cen gruntów”, a nie do projektów, w których wartość działki jest wyższa.
Zastosowanie „metod wyceny gruntów” nie zawsze gwarantuje wiarygodne wyniki. Na przykład, jeśli ten sam projekt jest wyceniany przez tę samą firmę konsultingową specjalizującą się w wycenie gruntów, ale wykorzystuje dwie różne „metody wyceny gruntów” do „ustalenia cen gruntów”, często daje to dwa różne wyniki, różniące się o około 20%. Podobnie, jeśli dwie różne firmy konsultingowe specjalizujące się w wycenie gruntów zastosują tę samą „metodę wyceny gruntów” do „ustalenia cen gruntów”, również dadzą dwa bardzo różne wyniki.
Pan Chau podał przykład projektu rozwoju miasta w prowincji Binh Thuan, gdzie pierwsza agencja państwowa wyceniła ziemię na 900 miliardów VND, druga agencja państwowa przeprowadziła inspekcję i wyceniła ją na 1800 miliardów VND, a trzecia agencja państwowa ponownie przeprowadziła inspekcję i wyceniła ją na ponad 3000 miliardów VND.
Ponieważ ustalanie cen gruntów okazuje się trudne dla wielu inwestorów, pan Le Hoang Chau podkreślił kluczową rolę Państwowej Izby Kontroli w kontrolowaniu procesu „ustalania cen gruntów, wyceny cen gruntów i podejmowania decyzji w sprawie cen gruntów”. Obejmuje to „ustalanie konkretnych cen gruntów na potrzeby obliczania opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów w ramach projektów związanych z użytkowaniem gruntów” oraz „ocenę i weryfikację dokładności i prawdziwości publicznych informacji finansowych, aktywów publicznych lub sprawozdań finansowych związanych z zarządzaniem i wykorzystaniem finansów publicznych i aktywów publicznych, zgodnością z prawem oraz skutecznością zarządzania i wykorzystania finansów publicznych i aktywów publicznych”.
Nawet proces audytu napotyka na trudności.
Według Państwowego Urzędu Kontroli Regionu I, obecnie istnieje pięć metod wyceny gruntów. Praktyka audytorska pokazuje, że: gminy stosują głównie metodę porównawczą do obliczania cen gruntów przy wypłacie odszkodowań; metodę nadwyżkową do wyceny gruntów na obszarach planowanych; metodę dochodową do wyceny gruntów rolnych; oraz metodę współczynnika korekty ceny gruntu dla małych działek o niskiej wartości.
W wielu miejscowościach występują opóźnienia w ustalaniu konkretnych cen gruntów; czas zatwierdzania cen gruntów na potrzeby pobierania opłat za użytkowanie gruntów jest często znacznie dłuższy niż czas przydziału gruntów, a niektóre projekty trwają 2–3 lata bez zatwierdzenia cen gruntów.
W wielu przypadkach ceny gruntów nie są korygowane lub korygowane nie są terminowo, gdy zmiany w planowaniu wpływają na ceny gruntów lub gdy kończy się 5-letni okres stabilizacji cen dzierżawy gruntów. Opóźnienia w wycenie gruntów prowadzą do braku terminowego generowania wpływów z tytułu użytkowania gruntów do budżetu państwa.
Audyty wykazały, że w wielu projektach ceny gruntów były niewłaściwie wyceniane – znacznie niższe niż cena w zwycięskiej ofercie lub cena referencyjna rynkowa w momencie wyceny. W wielu przypadkach dobór odmiennych, porównywalnych nieruchomości, w połączeniu z nieodpowiednimi korektami ilościowymi uwzględniającymi czynniki różnicujące, skutkował obniżeniem wycenionej wartości gruntu.
W niektórych projektach wybierane są nieruchomości porównywalne w okresie odległym od daty wyceny, ale nie są one dostosowywane do poziomu rynkowego w dniu wyceny. Wiele projektów pozyskuje informacje o cenach nieruchomości porównywalnych z umów sprzedaży zawieranych w kancelariach notarialnych, co nie gwarantuje wiarygodności i dokładności ceny kontraktowej w porównaniu z rzeczywistą ceną transakcyjną.
Ponadto wiele czynników uwzględnianych w wycenie nie ma jasnej podstawy lub jest niewłaściwie określonych w stosunku do rzeczywistości, na przykład: koszt inwestycji, wskaźnik obłożenia, docelowa marża zysku inwestora, wskaźnik kosztów sprzedaży, stopa dyskontowa przepływów pieniężnych itp.
Ocena doświadczeń praktycznych przeprowadzona przez Państwową Izbę Kontroli Regionu I ujawniła trudności i niedociągnięcia w określaniu kosztów inwestycji deweloperskich metodą nadwyżkową przy wycenie gruntów. Kontrola ujawniła brak jednolitości w poszczególnych miejscowościach: niektóre miejscowości stosują szacunki kosztów inwestycji, inne szczegółowe szacunki kosztów, a jeszcze inne – wstępne kalkulacje, po których następują szczegółowe rozliczenia końcowe.
Rola Państwowej Izby Kontroli
Dr Vu Dinh Anh ocenił, że wycena gruntów w ogólności, a w szczególności metody wyceny gruntów, były w ostatnim czasie jednym z głównych celów kontroli Państwowej Izby Obrachunkowej.
Audyt tej treści musi być ściśle zgodny z wymogami uchwały centralnej w sprawie zniesienia ram cen gruntów (rama cen gruntów określona w dekrecie 96/2019/ND-CP stanowi obecnie podstawę do wydawania przez gminy tabel cen gruntów na lata 2020–2024), ustanawiającej mechanizmy i metody ustalania cen gruntów zgodnie z zasadami rynkowymi oraz definiującej funkcje, zadania i obowiązki agencji odpowiedzialnych za ustalanie cen gruntów.
W związku z tym rząd centralny ustanowi kryteria i procedury kontroli i nadzoru nad miejscowościami w procesie opracowywania cenników gruntów. Rady Ludowe Prowincji będą decydować o cenach gruntów, kontrolować je i nadzorować.
„Państwowa Izba Kontroli przeprowadza audyty wyceny gruntów, niezależności rad ds. wyceny gruntów, potencjału organizacji konsultacyjnych ustalających ceny gruntów, kompetencji i etyki rzeczoznawców majątkowych, a także przestrzegania przepisów zapewniających przejrzystość, takich jak: publiczne ujawnianie cen gruntów, obowiązkowe transakcje giełdowe, płatności bankowe i transakcje bezgotówkowe;…” – Dr Vu Dinh Anh przedstawił swoje poglądy na temat roli Państwowej Izby Kontroli w ustalaniu cen gruntów.
Źródło
Komentarz (0)