Nova tabela de preços de terrenos na cidade de Ho Chi Minh e pontos a considerar.

É necessário respeitar os preços de mercado.

De acordo com a Lei de Terras de 2024, em vigor desde 1º de agosto de 2024, as localidades estão autorizadas a aplicar a antiga tabela de preços de terrenos até 31 de dezembro de 2025 e a aplicar a nova tabela de preços de terrenos a partir de 1º de janeiro de 2026. A nova tabela de preços não será regida pela estrutura de preços de terrenos e deverá ser elaborada de forma a aproximar-se do preço de mercado.

A cidade de Ho Chi Minh foi a primeira localidade a solicitar opiniões sobre a minuta da lista de preços de terrenos ajustada. Os preços na lista ajustada são muito mais altos do que os da lista anterior; por exemplo, na cidade de Thu Duc, os preços aumentaram de 10 a 15 vezes; nos distritos de Nha Be, Binh Chanh, Can Gio e Cu Chi, os preços aumentaram de 10 a 20 vezes. Somente no distrito de Hoc Mon, há muitas ruas onde se prevê um aumento de 15 a 30 vezes nos preços dos terrenos.

Sobre esse assunto, especialistas da Savills afirmaram que a tabela de preços de terrenos na cidade de Ho Chi Minh não acompanhou a evolução do mercado e, muitas vezes, apresenta valores significativamente inferiores aos de mercado. Essa discrepância de preços, que persiste há anos, criou um sistema de "dois preços", acarretando diversas consequências graves.

Segundo Do Thi Thu Giang, diretora da Savills Consulting Services na cidade de Ho Chi Minh, essa questão torna a gestão fundiária estatal difícil e complexa. "Por exemplo, a diferença entre o preço declarado no contrato autenticado e o preço real da transação é frequentemente usada para reduzir o imposto de transferência de terras. Ou, em outros casos, o pagamento de aluguel anual da terra com base em uma tabela de preços inferior ao valor de mercado tem gerado prejuízos para o orçamento estatal", exemplificou Giang.

Sra. Do Thi Thu Giang, Diretora de Serviços de Consultoria da Savills HCMC

Especialistas da Savills também afirmaram que o desenvolvimento de projetos imobiliários enfrentou muitas dificuldades, especialmente nas etapas de aquisição de terrenos e desocupação. Os valores de indenização baseados em tabelas de preços de terrenos que não condizem com os valores de mercado causaram atrasos, insatisfação e prejuízos financeiros para os afetados, levando a disputas e processos judiciais prolongados relacionados à terra.

Devido a essas questões pendentes, a Sra. Giang acredita que a aplicação de uma tabela de preços de terrenos baseada em princípios de mercado é inevitável e necessária. Essa mudança progressiva ajudará a superar as limitações anteriores, garantindo transparência e equidade no sistema. Em particular, uma tabela de preços de terrenos próxima aos preços de mercado facilitará o processo de indenização e desapropriação, especialmente em importantes projetos de desenvolvimento de infraestrutura, promovendo o consenso da população sobre o nível de apoio e indenização.

Ao comentar sobre a proposta de tabela de preços de terrenos, os especialistas da Savills também afirmaram que ainda existe uma diferença significativa entre o preço proposto e o preço real de transação. Por exemplo, na Rua Cao Thang (Distrito 3), o preço de mercado é de cerca de 525 milhões de VND/m², enquanto o preço proposto é de apenas 330 milhões de VND/m². Na Rua Tan Thang (Distrito de Tan Phu), o preço de mercado é de cerca de 150 milhões de VND/m², enquanto o preço proposto é de 90 milhões de VND/m². De modo geral, a proposta de tabela de preços de terrenos atinge apenas cerca de 60% do preço de mercado, chegando a 70% em algumas áreas, o que demonstra que ainda existe uma diferença significativa.

Questões a considerar antes de se candidatar

A Sra. Do Thi Thu Giang afirmou que, de acordo com o Artigo 159 da Lei de Terras de 2024, a tabela de preços de terrenos é utilizada em 11 casos. Além disso, os Artigos 109 e 111 da Lei de Terras de 2024, referentes ao Apoio e Organização de Reassentamento, também utilizam os preços de terrenos com base na tabela de preços. Portanto, a proposta de tabela de preços de terrenos para a cidade de Ho Chi Minh afetará diretamente dois grupos distintos de pessoas, beneficiando-as e prejudicando-as.

Os beneficiários incluem aqueles que recebem apoio do Estado quando as terras são recuperadas e o reassentamento é organizado (de acordo com os artigos 109 e 111 da Lei de Terras de 2024).

O grupo afetado inclui famílias e indivíduos que foram identificados e alteraram a finalidade do uso da terra. De acordo com a Lei de Terras de 2014, as obrigações financeiras eram estimadas de forma diferente para terrenos dentro e fora do limite: para terrenos dentro do limite, o cálculo era feito com base na tabela de preços de terrenos, e para terrenos fora do limite, o cálculo era feito com base no preço específico do terreno.

Contudo, a atual Lei de Terras de 2024 já não faz essa distinção, aplicando-se a toda a área o preço de acordo com a tabela de preços de terrenos. Assim, como o preço proposto para a tabela de preços de terrenos é muitas vezes superior ao preço atual, as obrigações financeiras da área dentro dos limites estabelecidos aumentarão.

A aplicação imediata da nova tabela de preços de terrenos na cidade de Ho Chi Minh afetará muitos grupos de pessoas.

A proposta de tabela de preços de terrenos para a cidade de Ho Chi Minh, com entrada em vigor prevista para 1º de agosto de 2024, foi adiada para uma análise mais aprofundada. Especialistas da Savills consideram esse adiamento justificável, visto que a tabela proposta apresenta um aumento significativo em relação à anterior e sua implementação em curto prazo gera grande pressão financeira para os grupos afetados. Portanto, a elaboração e a aplicação da tabela de preços de terrenos devem ser cuidadosamente ponderadas para equilibrar os interesses de todas as partes, priorizando-se, sobretudo, a proteção dos direitos da população.

Além disso, os métodos utilizados para determinar os preços dos terrenos ainda não são uniformes nem simples. Em algumas áreas de alto valor, o método de construção das tabelas de preços de terrenos parece ser apenas uma multiplicação de coeficientes fixos para todas as vias.

Por exemplo, no Distrito 1, aplica-se um multiplicador de 5,0 em todas as localizações e rotas. Como resultado, a Rua Dong Khoi tem um custo proposto de 810 milhões de VND/m² (em comparação com os atuais 162 milhões de VND/m²), e a Rua Hai Ba Trung (do Cais Bach Dang até Nguyen Thi Minh Khai) tem um custo de 484 milhões de VND/m² (em comparação com os atuais 96,8 milhões de VND/m²). Da mesma forma, o Distrito 4 tem um multiplicador de 11,3 e o Distrito 5, de 5,58.

"Essa abordagem não difere essencialmente de aplicar a antiga tabela de preços e multiplicá-la pelo coeficiente K, portanto, não reflete verdadeiramente o valor de mercado de cada rota, como preconiza a Lei de Terras", afirmou a Sra. Giang.

Em conclusão, a Sra. Do Thi Thu Giang afirmou que, embora a atualização da lista de preços de terrenos para refletir o valor de mercado seja um importante passo adiante, a proposta atual precisa ser aprimorada. O método precisa ser mais refinado e específico para cada área, em vez de simplesmente aplicar coeficientes gerais. Uma transição gradual e transparente que assegure os interesses de todas as partes interessadas é essencial para garantir o sucesso a longo prazo deste novo sistema.

Fonte: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html