Nova lista de preços de terrenos na Cidade de Ho Chi Minh e questões a considerar

Acompanhar os preços de mercado é essencial

De acordo com a Lei de Terras de 2024, em vigor a partir de 1º de agosto de 2024, as localidades podem aplicar a antiga lista de preços de terras até 31 de dezembro de 2025 e aplicar a nova lista de preços de terras a partir de 1º de janeiro de 2026. A nova lista de preços não será controlada pela estrutura de preços de terras e deve ser elaborada para se aproximar do preço de mercado.

A Cidade de Ho Chi Minh foi a primeira localidade a solicitar pareceres sobre o projeto de lista de preços de terrenos ajustados. Os preços na lista de preços de terrenos ajustados são muito mais altos do que na lista de preços antiga, como na Cidade de Thu Duc, onde os preços aumentaram de 10 a 15 vezes; nos distritos de Nha Be, Binh Chanh, Can Gio e Cu Chi, os preços aumentaram de 10 a 20 vezes. Somente no distrito de Hoc Mon, há muitas ruas onde se espera que os preços dos terrenos aumentem de 15 a 30 vezes.

Sobre esta questão, os especialistas da Savills afirmaram que a tabela de preços de terrenos na Cidade de Ho Chi Minh não acompanha o valor real de mercado e, muitas vezes, é significativamente inferior a ele. Essa diferença de preços de longa data criou um sistema de "dois preços", levando a muitas consequências graves.

Segundo a Sra. Do Thi Thu Giang, Diretora da Savills Consulting Services na Cidade de Ho Chi Minh, essa questão dificulta e complica a gestão fundiária do estado. "Por exemplo, a diferença entre o preço declarado no contrato autenticado e o preço real da transação é frequentemente usada para reduzir o imposto de transferência de terras. Ou, em outros casos, o pagamento de aluguel anual de terras com base em uma tabela de preços de terras inferior ao de mercado levou a uma perda para o orçamento estadual", citou a Sra. Giang.

Sra. Do Thi Thu Giang, Diretora de Serviços de Consultoria, Savills HCMC

Especialistas da Savills também afirmaram que o desenvolvimento de projetos imobiliários também enfrentou muitas dificuldades, especialmente nas fases de aquisição de terrenos e limpeza do terreno. Níveis de indenização baseados em tabelas de preços de terrenos que não se aproximam dos preços de mercado têm causado atrasos, insatisfação e perdas financeiras para os afetados, levando a disputas e ações judiciais prolongadas sobre terrenos.

Em vista dessas questões pendentes, a Sra. Giang acredita que a aplicação de uma tabela de preços de terrenos baseada nos princípios de mercado é inevitável e necessária. Essa mudança progressiva ajudará a superar as limitações anteriores, garantindo transparência e justiça no sistema. Em particular, uma tabela de preços de terrenos próxima aos preços de mercado facilitará o processo de compensação e liberação de terrenos, especialmente em importantes projetos de desenvolvimento de infraestrutura, promovendo o consenso da população sobre o nível de apoio e compensação.

Comentando sobre a lista de preços de terrenos proposta, os especialistas da Savills também afirmaram que ainda há uma diferença significativa entre o preço de terreno proposto e o preço de transação real. Por exemplo, na Rua Cao Thang (Distrito 3), o preço de transação de mercado é de cerca de VND 525 milhões/m², enquanto o preço de terreno proposto é de apenas VND 330 milhões/m². Na Rua Tan Thang (Distrito de Tan Phu), o preço de transação é de cerca de VND 150 milhões/m², enquanto o preço proposto é de VND 90 milhões/m². Em geral, a lista de preços de terrenos proposta atinge apenas cerca de 60%, enquanto em outras áreas chega a 70%, em comparação com o preço de mercado, o que demonstra que ainda há uma diferença significativa.

Questões a considerar antes de se candidatar

A Sra. Do Thi Thu Giang afirmou que, com base no Artigo 159 da Lei de Terras de 2024, a tabela de preços de terrenos é utilizada em 11 casos. Além disso, os Artigos 109 e 111 da Lei de Terras de 2024 sobre Apoio e Acordo de Reassentamento também utilizam os preços de terrenos de acordo com a tabela de preços de terrenos. Portanto, a tabela de preços de terrenos proposta para a Cidade de Ho Chi Minh afetará diretamente dois grupos distintos de sujeitos, tanto os benéficos quanto os prejudiciais.

O grupo beneficiário inclui aqueles que recebem apoio do Estado quando a terra é recuperada e o reassentamento é organizado (de acordo com os artigos 109 e 111 da Lei de Terras de 2024).

O grupo afetado inclui famílias e indivíduos que foram reconhecidos e que mudaram seus propósitos de uso da terra. De acordo com a Lei de Terras anterior de 2014, as obrigações financeiras eram estimadas de forma diferente entre terras dentro e fora da cota: para terras dentro da cota, o cálculo era feito de acordo com a tabela de preços de terras, e para terras fora da cota, o cálculo era feito de acordo com o preço específico da terra.

No entanto, a atual Lei de Terras de 2024 não faz mais essa distinção, mas toda a área aplicará o preço de acordo com a tabela de preços de terrenos. Assim, como o preço de acordo com a tabela de preços de terrenos proposta é muito superior ao preço de terrenos atual, isso aumentará as obrigações financeiras da área dentro do limite. Como a tabela de preços de terrenos proposta é muito superior ao preço de terrenos atual, isso aumentará o custo das obrigações financeiras da área.

A aplicação imediata da nova lista de preços de terrenos na Cidade de Ho Chi Minh afetará muitos grupos de pessoas.

A proposta de tabela de preços de terrenos da Cidade de Ho Chi Minh, prevista para entrar em vigor em 1º de agosto de 2024, foi adiada para análise posterior. Os especialistas da Savills acreditam que esse adiamento é razoável, pois a tabela de preços proposta aumentou significativamente em comparação com a tabela anterior e está prevista para ser aplicada em um curto período. Isso cria grande pressão financeira para os grupos afetados. Portanto, o desenvolvimento e a aplicação da tabela de preços de terrenos precisam ser cuidadosamente considerados para equilibrar os interesses de todas as partes, priorizando especialmente a proteção dos direitos da população.

Além disso, os métodos utilizados para determinar os preços dos terrenos ainda não são uniformes e simples. Em algumas áreas de alto valor, o método de construção de tabelas de preços de terrenos parece ser apenas uma multiplicação de coeficientes fixos para todas as rotas.

Por exemplo, no Distrito 1, um multiplicador de 5,0 é aplicado a todos os locais e rotas. Como resultado, a Rua Dong Khoi tem um custo proposto de VND 810 milhões/m² (em comparação com os atuais VND 162 milhões/m²), e a Rua Hai Ba Trung (do Cais de Bach Dang a Nguyen Thi Minh Khai) tem um custo de VND 484 milhões/m² (em comparação com os atuais VND 96,8 milhões/m²). Da mesma forma, o Distrito 4 tem um multiplicador de 11,3 e o Distrito 5, de 5,58.

"Essa abordagem não é essencialmente diferente de aplicar a antiga lista de preços e multiplicá-la pelo coeficiente K, portanto, ela não reflete verdadeiramente o valor de mercado de cada rota, conforme o espírito da Lei de Terras", disse a Sra. Giang.

Concluindo, a Sra. Do Thi Thu Giang afirmou que, embora a atualização da tabela de preços de terrenos para refletir o valor de mercado seja um importante passo adiante, a proposta atual precisa ser aprimorada. O método precisa ser refinado e mais específico para cada área, em vez de aplicar apenas coeficientes gerais. Uma transição gradual e transparente que garanta os interesses de todas as partes interessadas é essencial para garantir o sucesso a longo prazo deste novo sistema.

Fonte: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html