Inesperadamente 'preso' com o fardo financeiro ao converter o uso do solo

Bất ngờ 'mắc kẹt' với gánh nặng tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất - Ảnh 1. — Empresas propõem alterar regulamentos sobre o cálculo de taxas de uso da terra para alguns casos especiais para liberar recursos de terra e reduzir o ônus financeiro para pessoas e empresas - Foto: NGOC HIEN

Em entrevista à Tuoi Tre , o Sr. Nguyen Phuong Nam, ex-presidente da Associação de Jovens Empreendedores da Cidade de Ho Chi Minh, disse que a mudança na finalidade do uso da terra para terras não agrícolas alugadas com pagamento anual, mas cuja origem antes do aluguel era terra agrícola de pessoas com livros vermelhos (não terras públicas), está enfrentando problemas nas regulamentações sobre cálculo de taxas.

Dificuldades inesperadas na conversão de usos do solo

O Sr. Nguyen Phuong Nam disse que o Decreto 103 sobre taxas de conversão de uso da terra não distingue claramente ou omite casos em que usuários de terra receberam certificados de direitos de uso da terra para terras agrícolas (não terras públicas para arrendamento) antes de convertê-las em terras não agrícolas e pagar aluguel anual da terra, e quando houver necessidade de converter a finalidade para terras residenciais, suas obrigações financeiras serão muito afetadas.

Especificamente, neste caso, as pessoas devem pagar 100% da taxa de uso da terra calculada com base no preço da terra no momento da decisão de permitir a mudança de finalidade. A política de cálculo de acordo com o preço da terra agrícola, como para terras agrícolas próprias que receberam um certificado antes do arrendamento, não se aplica.

Além disso, as pessoas não têm permissão para deduzir o valor pago ao alugar terras anualmente, mesmo que sejam terras privadas, e não terras arrendadas pelo estado desde o início.

Segundo o Sr. Nam, isso leva a grandes deficiências, como a criação de injustiça e a redução da motivação de pessoas e empresas na exploração de terras para fins produtivos e comerciais.

Além disso, a legislação atual não possui regulamentações claras sobre a rescisão de contratos de arrendamento de terras no prazo e antes do prazo, caso o usuário da terra não precise mais usar a terra arrendada para terras cuja origem lhe foi concedida por um certificado de direito de uso da terra antes do arrendamento.

Portanto, as pessoas não podem liquidar o contrato de arrendamento antecipadamente e não podem ter o certificado de direito de uso da terra reemitido como antes do arrendamento, causando muitas consequências em relação a ativos, investimentos, hipotecas, transações, etc.

Para garantir direitos legítimos e legais aos usuários da terra e, ao mesmo tempo, incentivar as pessoas e as empresas a investirem na produção e nos negócios de forma eficaz, o Sr. Nam disse que, nesta revisão da Lei de Terras de 2024 e do Decreto 103, é necessário considerar os casos "ausentes" acima.

Proposta para complementar disposições na Lei de Terras revista

Em relação às obrigações financeiras ao alterar as finalidades de uso da terra, o Sr. Nam sugeriu que é necessário estipular claramente que, no caso de terras não agrícolas para produção e negócios que são alugadas e pagas anualmente, mas que são originalmente terras de pessoas ou empresas que receberam um certificado antes de concluir os procedimentos de aluguel (não terras públicas), ao alterar a finalidade para terras residenciais, elas desfrutarão das políticas.

A política inclui: Não é necessário pagar 100% das taxas de uso da terra, como terras públicas arrendadas pelo estado, e calculadas da mesma forma que terras agrícolas convertidas para outros fins.

Segundo o Sr. Nam, como a terra é originalmente terra agrícola do povo, o Decreto 103 não se enquadra nesse caso.

Especificamente, pessoas que possuem a mesma terra receberam um certificado de direitos de uso de terras agrícolas, mas converteram parte da terra agrícola em terras de produção não agrícola. Elas podem alterar a forma de arrendamento de terras com pagamento anual em suas terras. Quando houver necessidade de alterar a finalidade do uso da terra, este arrendamento de terras com pagamento anual é calculado como 0, e a terra agrícola restante, ao alterar a finalidade, é calculada de acordo com as obrigações financeiras do tipo de terra agrícola.

Em relação ao direito de rescindir o contrato de arrendamento de terras, o Sr. Nam disse que é necessário adicionar uma disposição permitindo que os usuários de terras que pagam aluguel anualmente, mas cuja terra já recebeu um certificado, tenham o direito de rescindir o contrato de arrendamento de terras antes do prazo se não precisarem mais dele; de receber novamente um certificado de direito de uso da terra de acordo com o status atual de uso antes do arrendamento se não houver violação da lei de terras.

Ao alterar este regulamento, é necessário garantir os princípios de justiça, transparência e racionalidade, distinguindo claramente entre terras públicas arrendadas pelo estado e terras privadas às quais pessoas/empresas receberam o direito de uso e depois foram objeto de arrendamento anual, sem afetar os interesses práticos das pessoas.

"Acreditamos que, se as recomendações acima forem aceitas e institucionalizadas na Lei de Terras revisada, isso contribuirá para promover o uso efetivo da terra, incentivando as pessoas com terras agrícolas a estarem prontas para usá-las na produção e negócios não agrícolas, criando empregos e fazendo contribuições positivas para o orçamento do estado e para o desenvolvimento socioeconômico ", disse o Sr. Nam.

Proposta para abolir o registo anual de uso do solo

O Sr. Nam disse que a regulamentação que exige que os usuários da terra registrem seus planos anuais de uso da terra e obtenham aprovação do nível provincial ou municipal antes de poderem alterar a finalidade do uso da terra de acordo com o plano é um grande desperdício e leva de 1 a 2 anos.

Ele também disse que não é necessário realizar procedimentos de registro de uso da terra quando há necessidade de alterar legalmente as finalidades de uso da terra.

Isso criará condições para que pessoas e empresas não percam a oportunidade de explorar e usar a terra de forma eficaz, contribuir para a receita orçamentária e economizar tempo e esforço de pessoas e agências de gestão estaduais no processo de implementação de procedimentos administrativos sobre a terra.

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ONGC HIEN

Fonte: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm