Inesperadamente 'preso' a um ônus financeiro ao converter o propósito de uso da terra.

A conversão do uso do solo em alguns casos enfrenta deficiências, causando encargos financeiros para as pessoas, o que exige ajustes na Lei de Terras de 2024 e em seus regulamentos para desbloquear os recursos fundiários.

Empresas propõem alteração das normas de cálculo das taxas de uso da terra em casos específicos, visando liberar recursos fundiários e reduzir o ônus financeiro para pessoas físicas e jurídicas - Foto: NGOC HIEN

Em entrevista ao Tuoi Tre , o Sr. Nguyen Phuong Nam, ex-presidente da Associação de Jovens Empreendedores da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a conversão da finalidade de uso da terra para uso não agrícola , em terrenos arrendados com pagamento anual, mas que antes do arrendamento eram terras agrícolas pertencentes a pessoas com escritura definitiva (não terras públicas), está apresentando problemas nas normas de cálculo das taxas.

Dificuldades inesperadas na conversão dos usos do solo.

O Sr. Nguyen Phuong Nam afirmou que o Decreto 103 sobre taxas de conversão de uso do solo não distingue claramente ou omite casos em que os usuários de terras receberam certificados de direito de uso para terras agrícolas (não terras públicas para arrendamento) antes de convertê-las em terras não agrícolas e pagar aluguel anual. Quando precisam converter suas terras em áreas residenciais, suas obrigações financeiras serão significativamente afetadas.

Especificamente, neste caso, as pessoas devem pagar 100% da taxa de uso do solo, calculada com base no preço do terreno residencial no momento da decisão de permitir a mudança de finalidade. A política de cálculo com base no preço do terreno agrícola, como ocorre com terrenos agrícolas próprios que possuíam certificado antes do arrendamento, não se aplica.

Além disso, as pessoas não têm permissão para deduzir o valor pago anualmente pelo arrendamento de terrenos, mesmo que se trate de terreno privado e não de terreno arrendado pelo Estado desde o início.

Segundo o Sr. Nam, isso acarreta grandes desvantagens, como a criação de injustiças e a redução da motivação das pessoas e das empresas para explorar a terra para fins produtivos e comerciais.

Além disso, as leis atuais não possuem regulamentações claras sobre a rescisão de contratos de arrendamento de terras em tempo hábil e antes do prazo, nos casos em que os usuários da terra não precisam mais usar a terra arrendada para fins para os quais obtiveram um certificado de direito de uso da terra antes do arrendamento.

Portanto, as pessoas não podem rescindir o contrato de arrendamento antecipadamente nem obter um novo certificado de direito de uso do solo como antes do arrendamento, o que acarreta diversas consequências em relação a bens, investimentos, hipotecas, transações, etc.

Para garantir direitos legítimos e legais aos usuários da terra e, ao mesmo tempo, incentivar pessoas e empresas a utilizarem a terra para fins produtivos e comerciais eficazes, o Sr. Nam afirmou que, nesta revisão da Lei de Terras de 2024 e do Decreto 103, é necessário considerar os casos "ausentes" mencionados acima.

Proposta para complementar as disposições da Lei de Terras revista.

Com relação às obrigações financeiras decorrentes da mudança de uso do solo, o Sr. Nam propôs que seja estipulado claramente o caso de terrenos não agrícolas para produção e negócios que são arrendados com pagamento anual, mas que originalmente pertencem a pessoas físicas ou jurídicas que receberam um certificado antes da conclusão dos procedimentos de arrendamento (e não a terrenos públicos). Assim, ao mudarem sua finalidade para uso residencial, esses terrenos passarão a usufruir das políticas vigentes.

A política inclui: Não ter que pagar 100% das taxas de uso da terra, como acontece com terras públicas arrendadas pelo estado, e calculadas da mesma forma que terras agrícolas convertidas para outros fins.

Segundo o Sr. Nam, como a origem é terra agrícola do povo, o Decreto 103 não contempla esse caso.

Especificamente, pessoas que possuem o mesmo terreno e que receberam um certificado de direitos de uso de terras agrícolas, mas converteram parte da terra agrícola em terra de produção não agrícola, têm permissão para alterar a forma de arrendamento da terra com pagamento anual. Quando há necessidade de mudar a finalidade do uso da terra, esse arrendamento com pagamento anual é considerado como zero, e a terra agrícola restante, no momento da mudança de finalidade, é calculada de acordo com as obrigações financeiras do tipo de terra agrícola.

Em relação ao direito de rescindir o contrato de arrendamento de terras, o Sr. Nam afirmou que é necessário adicionar uma regulamentação que permita aos usuários de terras que pagam aluguel anualmente, mas cujas terras já possuem um certificado, rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo, caso não precisem mais da terra; e que seja emitido um novo certificado de direito de uso da terra de acordo com o status de uso atual antes do arrendamento, desde que não haja violação da lei fundiária.

Ao alterar este regulamento, é necessário assegurar os princípios da equidade, transparência e razoabilidade, distinguindo claramente entre terrenos públicos arrendados pelo Estado e terrenos privados cujo uso foi concedido a pessoas/empresas, sendo posteriormente arrendados anualmente mediante pagamento, sem afetar os direitos práticos das pessoas.

"Acreditamos que, se as recomendações acima forem aceitas e institucionalizadas na Lei de Terras revisada, elas contribuirão para promover o uso eficaz da terra, incentivando as pessoas com terras agrícolas a estarem preparadas para utilizá-las em produção e negócios não agrícolas, criando empregos, contribuindo positivamente para o orçamento do Estado e para o desenvolvimento socioeconômico ", disse o Sr. Nam.

Proposta para abolir o registo anual de uso do solo.

O Sr. Nam afirmou que a regulamentação que exige que os usuários da terra registrem seus planos anuais de uso do solo e obtenham aprovação das autoridades provinciais ou municipais antes de poderem alterar a finalidade do uso da terra de acordo com o plano é muito ineficiente e leva de um a dois anos.

Ele também afirmou que não é necessário realizar procedimentos de registro de uso do solo quando há necessidade de alterar legalmente a finalidade do uso da terra.

Isso criará condições para que pessoas e empresas não percam a oportunidade de explorar e usar a terra de forma eficaz, contribuindo para a receita orçamentária, além de economizar tempo e esforço das pessoas e dos órgãos de gestão estatal no processo de implementação de procedimentos administrativos sobre a terra.

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NGOC HIEN

Fonte: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm