Inesperadamente 'preso' com o fardo financeiro ao converter o uso do solo

Bất ngờ 'mắc kẹt' với gánh nặng tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất - Ảnh 1. — Empresas propõem alterar regulamentos sobre o cálculo de taxas de uso da terra para alguns casos especiais para liberar recursos de terra e reduzir o ônus financeiro para pessoas e empresas - Foto: NGOC HIEN

Em entrevista à Tuoi Tre , o Sr. Nguyen Phuong Nam, ex-presidente da Associação de Jovens Empreendedores da Cidade de Ho Chi Minh, disse que a conversão do uso da terra para terras não agrícolas que são alugadas com pagamento anual, mas cuja origem antes do aluguel era terra agrícola de pessoas com livros vermelhos (não terras públicas), está enfrentando problemas nas regulamentações sobre o cálculo de taxas.

Dificuldades inesperadas na conversão de finalidades de uso do solo

O Sr. Nguyen Phuong Nam afirmou que o Decreto 103 sobre taxas de conversão de uso do solo não distingue claramente ou omite casos em que usuários de terras obtiveram certificados de direito de uso do solo para terras agrícolas (não terras públicas para arrendamento) antes de convertê-las em terras não agrícolas e pagar o aluguel anual da terra. Quando precisarem convertê-las em terras residenciais, suas obrigações financeiras serão bastante afetadas.

Especificamente, neste caso, as pessoas devem pagar 100% da taxa de uso do solo calculada com base no preço do terreno residencial no momento da decisão de permitir a mudança de finalidade. A política de cálculo de acordo com o preço do terreno agrícola, como para o seu próprio terreno agrícola que recebeu um certificado antes do arrendamento, não se aplica.

Além disso, as pessoas não têm permissão para deduzir o valor pago ao alugar terras anualmente, mesmo que sejam terras privadas, e não terras arrendadas pelo estado desde o início.

Segundo o Sr. Nam, isso leva a grandes deficiências, como a criação de injustiça e a redução da motivação de pessoas e empresas para explorar terras para fins de produção e negócios.

Além disso, as leis atuais não têm regulamentações claras sobre a rescisão de contratos de arrendamento de terras no prazo e antes do prazo nos casos em que os usuários da terra não precisam mais usar a terra arrendada para terras cuja origem lhes foi concedida por um certificado de direito de uso da terra antes do arrendamento.

Portanto, as pessoas não podem liquidar o contrato de arrendamento antecipadamente e não podem ter o certificado de direito de uso da terra reemitido como antes do arrendamento, causando muitas consequências em relação a ativos, investimentos, hipotecas, transações, etc.

Para garantir direitos legítimos e legais aos usuários da terra e, ao mesmo tempo, incentivar pessoas e empresas a investirem na produção e nos negócios de forma eficaz, o Sr. Nam disse que, nesta revisão da Lei de Terras de 2024 e do Decreto 103, é necessário considerar os casos "ausentes" acima.

Proposta para complementar disposições na Lei de Terras revista

Em relação às obrigações financeiras ao alterar as finalidades de uso da terra, o Sr. Nam propôs que é necessário estipular claramente o caso de terras não agrícolas para produção e negócios que são alugadas com pagamento anual, mas que originalmente são terras de pessoas ou empresas que receberam um certificado antes de concluir os procedimentos de aluguel (não terras públicas). Então, ao alterar a finalidade para terras residenciais, elas aproveitarão as políticas.

A política inclui: Não ter que pagar 100% das taxas de uso da terra como terras públicas arrendadas pelo estado e calculadas da mesma forma que terras agrícolas convertidas para outros fins.

Segundo o Sr. Nam, como a origem é terra agrícola do povo, o Decreto 103 não abrange esse caso.

Especificamente, pessoas com a mesma terra receberam um certificado de direitos de uso de terras agrícolas, mas converteram uma parte da terra agrícola em terra de produção não agrícola, elas têm permissão para alterar a forma de arrendamento de terra com pagamento anual em suas terras, quando há necessidade de alterar a finalidade do uso da terra, este arrendamento de terra com pagamento anual é calculado como 0, a terra agrícola restante ao alterar a finalidade é calculada de acordo com as obrigações financeiras do tipo de terra agrícola.

Em relação ao direito de rescindir o contrato de arrendamento de terras, o Sr. Nam disse que é necessário adicionar um regulamento permitindo que os usuários de terras que pagam aluguel anualmente, mas cujas terras já receberam um certificado, tenham o direito de rescindir o contrato de arrendamento de terras antes do prazo se não precisarem mais dele; e que recebam novamente um certificado de direito de uso da terra de acordo com o status atual de uso antes do arrendamento se não houver violação da lei de terras.

Ao alterar este regulamento, é necessário garantir os princípios de justiça, transparência e razoabilidade, distinguindo claramente entre terras públicas arrendadas pelo estado e terras privadas às quais pessoas/empresas receberam o direito de usar e depois foram colocadas em arrendamento anual com pagamento, sem afetar os direitos práticos das pessoas.

"Acreditamos que, se as recomendações acima forem aceitas e institucionalizadas na Lei de Terras revisada, elas contribuirão para promover o uso efetivo da terra, incentivando as pessoas com terras agrícolas a estarem prontas para aplicá-las à produção e aos negócios não agrícolas, criando empregos e fazendo contribuições positivas ao orçamento do estado e ao desenvolvimento socioeconômico ", disse o Sr. Nam.

Proposta para abolir o registo anual de uso do solo

O Sr. Nam disse que a regulamentação que exige que os usuários da terra registrem seus planos anuais de uso da terra e obtenham aprovação do nível provincial ou municipal antes de poderem alterar a finalidade do uso da terra de acordo com o plano é um grande desperdício e leva de 1 a 2 anos.

Ele também disse que não é necessário realizar procedimentos de registro de uso da terra quando há necessidade de alterar legalmente as finalidades de uso da terra.

Isso criará condições para que pessoas e empresas não percam a oportunidade de explorar e usar a terra de forma eficaz, contribuir para a receita orçamentária e economizar tempo e esforço de pessoas e agências de gestão estaduais no processo de implementação de procedimentos administrativos sobre a terra.

Voltar ao tópico

ONGC HIEN

Fonte: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm