O que diz o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente?

Neste documento, o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente propõe alterar e complementar o método de avaliação de terras, regulamentando três métodos de avaliação de terras, incluindo: método de comparação; método da renda; método do coeficiente de ajuste do preço da terra. Assim, em comparação com o Decreto nº 44/2014/ND-CP, o projeto de decreto reduziu dois métodos de avaliação de terras.

De acordo com o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, a regulamentação de três métodos de avaliação de terras (comparação, renda, coeficiente de ajuste do preço da terra) garantiu a cobertura de todos os casos de avaliação de terras que atendem à gestão estadual de terras.

De acordo com o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente, a regulamentação de três métodos de avaliação de terras garantiu a cobertura de todos os casos de avaliação de terras que atendem à gestão estadual de terras. (Foto: DM)

Especificamente, o método de dedução é integrado ao método de comparação porque o método de dedução é uma etapa na aplicação do método de comparação a terrenos com ativos vinculados ao terreno, aplicado para separar o valor dos ativos vinculados ao terreno do terreno comparado.

Ao mesmo tempo, o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente propôs no projeto de Decreto 44 não usar o método do excedente para avaliar a terra.

Explicando o motivo para não usar o método do excedente para avaliar a terra, de acordo com o rascunho submetido ao Governo , o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente disse que o método do excedente é um método de avaliação da terra calculando a receita total presumida de desenvolvimento da propriedade menos o custo total presumido de desenvolvimento.

Assim, o cálculo da receita total presumida de desenvolvimento imobiliário deve ser baseado em fatores presumidos de: preço de transferência, preço de aluguel, tempo de venda, taxa de venda, tendências e flutuações do preço de transferência, preço de aluguel futuro, taxa de ocupação... e deve descontar o fluxo de caixa para o tempo de avaliação de acordo com a taxa de juros de empréstimo do banco.

O cálculo do custo total presumido de desenvolvimento de imóveis, além de se basear nas normas e preços unitários emitidos pelos órgãos estaduais competentes, também depende do tempo de construção, da taxa de construção a cada ano, dos custos de contingência, dos custos de juros de empréstimos, dos lucros dos investidores levando em consideração fatores de risco, dos custos de publicidade e vendas, etc.

Calcular os fatores assumidos de receita total de desenvolvimento e custos totais de desenvolvimento mencionados acima é muito complicado, os resultados da avaliação são incertos, imprecisos e têm grandes erros (para o mesmo lote de terra, apenas mudar um indicador nos fatores assumidos mudará os resultados da avaliação); é fácil de ser explorado e representa riscos para os trabalhadores de avaliação de terras e pessoas que decidem sobre preços de terras específicos em localidades.

Esta é a principal causa das dificuldades e atrasos na determinação, avaliação e decisão de preços específicos de terras nos últimos tempos.

Por outro lado, no mercado imobiliário, o terreno sempre existe primeiro e é precificado antes do processo de criação do imóvel. Presumir que se estima o valor futuro do imóvel e, consequentemente, determinar o preço do terreno não é apropriado, fazendo com que o preço do terreno dependa do método de negócio imobiliário do investidor, não refletindo o verdadeiro valor de mercado do terreno.

Além disso, o método do excedente é frequentemente usado por investidores para calcular os benefícios obtidos ao assumir a receita e estimar os custos incorridos, tomando assim a decisão de investir ou não.

O Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente acredita que, no espírito da Resolução nº 18-NQ/TW, o método de determinação do preço da terra deve garantir a conformidade com os princípios de mercado. Portanto, o projeto de Decreto 44 não aplica o método do excedente para determinar o preço da terra para calcular as obrigações financeiras dos usuários da terra e a compensação quando o Estado recupera terras, o que é consistente com a política do Partido.

Para superar as limitações da não aplicação do método do excedente, o projeto de Decreto 44 alterou e complementou o conteúdo do método de comparação.

No qual, a orientação sobre avaliação de terrenos e áreas que não receberam investimento em infraestrutura técnica baseia-se na combinação de técnicas de dedução para deduzir o custo do investimento em infraestrutura técnica. Ao mesmo tempo, é complementada por uma regulamentação que, na determinação dos preços dos terrenos, deve ser aplicado o método do coeficiente de ajuste anual para comparação e conciliação, a fim de garantir a precisão dos resultados da avaliação dos terrenos.

Fonte: https://www.congluan.vn/chi-de-xuat-3-phuong-an-dinh-gia-dat-bo-tai-nguyen-va-moi-truong-noi-gi-post258175.html