O que diz o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente?

Neste documento, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente propõe alterar e complementar o método de avaliação de terras, regulamentando três métodos de avaliação: método comparativo; método de renda; e método do coeficiente de ajuste do preço da terra. Assim, em comparação com o Decreto nº 44/2014/ND-CP, a proposta de decreto reduziu dois métodos de avaliação de terras.

Segundo o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, a regulamentação de três métodos de avaliação de terras (comparação, renda e coeficiente de ajuste do preço da terra) garantiu a abrangência de todos os casos de avaliação de terras que servem à gestão estatal do território.

Segundo o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, a regulamentação de três métodos de avaliação de terras garantiu a abrangência de todos os casos de avaliação de terras que servem à gestão estatal do território. (Foto: DM)

Especificamente, o método de dedução está integrado ao método de comparação porque é uma etapa utilizada na aplicação deste último a terrenos com ativos vinculados, servindo para separar o valor dos ativos vinculados ao terreno comparado.

Ao mesmo tempo, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente propôs, em projeto de Decreto 44, que não se utilize o método do excedente para a valoração de terras.

Ao explicar a razão para não utilizar o método do excedente para avaliar terrenos, segundo a minuta de documento apresentada ao Governo , o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente afirmou que o método do excedente consiste em calcular a receita total estimada para o desenvolvimento do imóvel, subtraindo-se o custo total estimado para o desenvolvimento.

Assim, o cálculo da receita total presumida do desenvolvimento imobiliário deve basear-se em fatores presumidos como: preço de transferência, preço de aluguel, tempo de venda, taxa de venda, tendências e flutuações do preço de transferência, preço de aluguel futuro, taxa de ocupação... e deve descontar o fluxo de caixa para o momento da avaliação de acordo com a taxa de juros de empréstimo do banco.

O cálculo do custo total estimado de desenvolvimento imobiliário, além de se basear nas normas e preços unitários divulgados pelos órgãos estatais competentes, também depende do tempo de construção, da taxa de construção anual, dos custos de contingência, dos juros do empréstimo, dos lucros do investidor considerando os fatores de risco, dos custos de publicidade e vendas, etc.

O cálculo dos fatores assumidos de receita total de desenvolvimento e custos totais de desenvolvimento mencionados acima é muito complexo, os resultados da avaliação são incertos, imprecisos e apresentam grandes margens de erro (para o mesmo terreno, basta alterar um único indicador nos fatores assumidos para alterar os resultados da avaliação); é facilmente manipulável e representa riscos para os profissionais de avaliação de terrenos e para as pessoas que definem os preços específicos dos terrenos em determinadas localidades.

Essa é a principal causa das dificuldades e atrasos na determinação, avaliação e definição de preços específicos de terrenos nos últimos tempos.

Por outro lado, no mercado imobiliário, o terreno sempre existe primeiro e seu preço é definido antes do processo de construção do imóvel. Supondo que se pretenda estimar o valor futuro do imóvel, determinar o preço do terreno não é apropriado, pois faz com que o preço do terreno dependa da estratégia de investimento imobiliário do investidor, não refletindo o verdadeiro valor de mercado do terreno.

Além disso, o método do excedente é frequentemente utilizado por investidores para calcular os benefícios obtidos, assumindo receitas e estimando os custos incorridos, tomando assim a decisão de investir ou não.

O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente entende que, em consonância com a Resolução nº 18-NQ/TW, o método de determinação dos preços da terra deve assegurar a conformidade com os princípios de mercado. Portanto, o projeto de Decreto 44 não aplica o método do excedente para determinar os preços da terra no cálculo das obrigações financeiras dos usuários da terra e da indenização quando o Estado recupera terras, o que está em consonância com a política do Partido.

Para superar as limitações da não aplicação do método do excedente, o projeto de Decreto 44 alterou e complementou o conteúdo do método de comparação.

Nesse contexto, a orientação sobre a avaliação de terrenos e áreas que não receberam investimentos em infraestrutura técnica baseia-se na combinação de técnicas de dedução para compensar o custo desses investimentos. Ao mesmo tempo, complementa-se com uma regulamentação que exige a aplicação do método do coeficiente de ajuste anual para fins de comparação e conciliação, a fim de garantir a precisão dos resultados da avaliação de terrenos.

Fonte: https://www.congluan.vn/chi-de-xuat-3-phuong-an-dinh-gia-dat-bo-tai-nguyen-va-moi-truong-noi-gi-post258175.html