O que diz o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente?

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Neste documento, o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente propõe alterar e complementar o método de avaliação de terras, regulamentando três métodos de avaliação de terras, incluindo: método de comparação; método da renda; e método do coeficiente de ajuste do preço da terra. Assim, em comparação com o Decreto nº 44/2014/ND-CP, o projeto de decreto reduziu dois métodos de avaliação de terras.

De acordo com o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, a regulamentação de três métodos de avaliação de terras (comparação, renda, coeficiente de ajuste do preço da terra) garantiu a cobertura de todos os casos de avaliação de terras que atendem à gestão estadual de terras.

Proponha 3 métodos para determinar o preço da terra dos recursos naturais e do meio ambiente na figura 1 — De acordo com o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente, a regulamentação de três métodos de avaliação de terras garantiu a cobertura de todos os casos de avaliação de terras que atendem à gestão estadual de terras. (Foto: DM)

Especificamente, o método de dedução é integrado ao método de comparação porque o método de dedução é uma etapa na aplicação do método de comparação a terrenos com ativos vinculados ao terreno, aplicado para separar o valor dos ativos vinculados ao terreno do terreno comparado.

Ao mesmo tempo, o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente propôs no projeto de Decreto 44 não utilizar o método do excedente para avaliar a terra.

Explicando por que o método do excedente não é usado para avaliar a terra, de acordo com o rascunho submetido ao Governo , o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente disse que o método do excedente é um método de avaliação da terra calculando a receita total presumida de desenvolvimento da propriedade menos o custo total presumido de desenvolvimento.

Assim, o cálculo da receita total presumida de desenvolvimento imobiliário deve ser baseado nos fatores presumidos de: preço de transferência, preço de aluguel, tempo de venda, taxa de venda, tendência e volatilidade do preço de transferência, preço de aluguel futuro, taxa de ocupação... e deve descontar o fluxo de caixa para o tempo de avaliação de acordo com a taxa de juros de empréstimo do banco.

O cálculo do custo total presumido de desenvolvimento de imóveis, além de se basear nas normas e preços unitários emitidos pelos órgãos estaduais competentes, também depende do tempo de construção, da taxa de construção a cada ano, dos custos de contingência, dos custos de juros, dos lucros dos investidores levando em consideração fatores de risco, dos custos de publicidade e vendas, etc.

Calcular os fatores assumidos da receita total de desenvolvimento e dos custos totais de desenvolvimento mencionados acima é muito complicado, os resultados da avaliação são incertos, imprecisos e apresentam grandes erros (para o mesmo lote de terra, apenas mudar um indicador nos fatores assumidos mudará os resultados da avaliação); é fácil de ser explorado e causa riscos para trabalhadores de avaliação de terras e pessoas que decidem preços específicos de terras em localidades.

Esta é a principal causa das dificuldades e atrasos na determinação, avaliação e decisão sobre preços específicos de terrenos nos últimos tempos.

Por outro lado, no mercado imobiliário, o terreno sempre existe primeiro, e seu preço é determinado antes do processo de criação do imóvel. Presumir que se estima o valor futuro do imóvel e, em seguida, determinar o preço do terreno não é apropriado, fazendo com que o preço do terreno dependa da metodologia de negócios imobiliários do investidor, não refletindo o verdadeiro valor de mercado do terreno.

Além disso, o método do superávit é frequentemente usado por investidores para calcular os benefícios obtidos ao assumir a receita e estimar os custos incorridos, tomando assim a decisão de investir ou não.

O Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente acredita que, no espírito da Resolução nº 18-NQ/TW, o método de determinação do preço da terra deve garantir a conformidade com os princípios de mercado. Portanto, o fato de o Projeto de Decreto 44 não aplicar o método do excedente para determinar o preço da terra para calcular as obrigações financeiras dos usuários da terra e a compensação quando o Estado recupera terras é consistente com a política do Partido.

Para superar as limitações da não aplicação do método do excedente, o projeto de Decreto 44 alterou e complementou o conteúdo do método de comparação.

Em particular, são fornecidas orientações sobre a avaliação de terrenos e áreas que não receberam investimento em infraestrutura técnica, com base na combinação de técnicas de dedução para deduzir os custos de investimento em infraestrutura técnica. Ao mesmo tempo, são adicionadas normas adicionais que determinam que, na determinação dos preços dos terrenos, o método do coeficiente de ajuste anual deve ser aplicado para comparação e conciliação, a fim de garantir a precisão dos resultados da avaliação dos terrenos.

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