Com as economias, os clientes ainda hesitam em tomar empréstimos bancários para comprar casas em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh.

Altos preços de moradias, "olhos vermelhos" procurando por uma casa com preço abaixo de 2 bilhões de VND nas grandes cidades

Há 2 anos, a família do Sr. Quang Anh ( Ha Nam ) tentava comprar um apartamento, mas até agora, a família ainda não se atreveu a gastar dinheiro. Em 2022, sua família economizou cerca de 1 bilhão de VND e planejava comprar um apartamento por cerca de 2,5 bilhões de VND, sendo o restante emprestado pelo banco. No entanto, naquela época, as taxas de juros bancárias estavam altas, de 10% a 12% ao ano. Por isso, ele deixou temporariamente de lado o plano de comprar uma casa e esperou que as taxas de juros caíssem.

Até agora, as taxas de juros de empréstimos imobiliários nos bancos caíram para 6-8% ao ano durante o período preferencial, mas o Sr. Quang Anh ainda não se atreve a comprar uma casa porque o preço aumentou muito.

"Estou monitorando o preço atual de um apartamento de 2 quartos em Hanói , que gira em torno de 4 bilhões de VND. As economias da minha família estão atualmente em torno de 1,2 bilhão de VND, o que é suficiente apenas para 30% do depósito. Terei que pegar os 70% restantes emprestados no banco. A renda total da minha família, de cerca de 35 milhões de VND/mês, só será suficiente para pagar os juros mensais ao banco, não sobrando dinheiro para despesas de moradia", disse ele.

O plano do Sr. Quang Anh de comprar uma casa ainda está em espera, segundo ele, devido aos altos preços dos imóveis. Ele planeja se mudar para os subúrbios para encontrar uma casa mais barata, a fim de aliviar a pressão financeira.

Da mesma forma, o Sr. Hung, funcionário de uma empresa de mídia (distrito de Thanh Xuan, Hanói), disse que, desde o início deste ano, sua família pretende comprar uma casa, com 2 bilhões de VND em economias em mãos. O valor restante deverá ser emprestado pelo banco.

Após um período de pesquisa de preços, o Sr. Hung percebeu que o preço do imóvel havia aumentado muito. Se ele o comprasse, teria que desembolsar 4 bilhões de VND, dos quais 2 bilhões seriam emprestados do banco. A taxa de juros preferencial no primeiro ano é de cerca de 7 a 8% ao ano. "Portanto, minha família terá que pagar cerca de 30 milhões de VND em principal e juros por mês. Após o período de juros preferencial, o pagamento mensal que a família terá que fazer aumentará significativamente", disse ele.

"A renda da minha família é de quase 40 milhões de VND/mês. Se tivermos que tomar emprestado metade do valor da casa no banco, ficaremos sob muita pressão para pagar a dívida todo mês. Então, minha família está temporariamente adiando o plano de comprar uma casa no momento e esperando o preço se ajustar", acrescentou.

A Sra. Ngoc (Distrito 1, HCMC) disse que seu orçamento para comprar uma casa é de cerca de 4 bilhões de VND, dos quais cerca de 2 bilhões são economizados e outros 2 bilhões são emprestados do banco. Ela quer comprar um apartamento de 2 quartos na região do Distrito 7. Ela e o marido procuraram alguns apartamentos que atendessem aos critérios, mas estão hesitantes porque acham que o preço ainda é alto em comparação com o valor real do apartamento.

Ela se perguntou: "Talvez os preços dos imóveis estejam subindo agora. Meu marido e eu vamos esperar o mercado mudar e uma oferta mais diversificada para termos mais opções." Segundo ela, há poucos projetos novos à venda no mercado.

Os preços dos imóveis têm aumentado continuamente nos últimos tempos, especialmente no segmento de apartamentos, de acordo com pesquisas realizadas por diversas empresas. Segundo dados da Savills Vietnam, o preço dos apartamentos principais em Hanói atingiu 69 milhões de VND/m² no terceiro trimestre, um aumento de 6% em relação ao trimestre anterior e de 28% em relação ao ano anterior. O preço de venda de apartamentos antigos aumentou para 51 milhões de VND/m², um aumento de 10% em relação ao trimestre anterior e de 41% em relação ao ano anterior.

Notavelmente, apartamentos com preços acima de VND4 bilhões representaram 70% do número total de apartamentos vendidos, um aumento acentuado em comparação com apenas 2% em 2020. Enquanto isso, o segmento de apartamentos com preços abaixo de VND2 bilhões quase desapareceu do mercado, representando apenas 1% da oferta total.

De acordo com dados da CBRE Vietnam, no terceiro trimestre, o preço de venda de apartamentos em Hanói continuou a registrar uma tendência de alta tanto no mercado primário quanto no secundário. No mercado primário, o preço médio de venda de apartamentos em Hanói atingiu VND 64 milhões/m² (excluindo IVA e taxas de manutenção), 3% menor do que na Cidade de Ho Chi Minh.

No mercado secundário, o preço médio de venda continuou a aumentar em relação ao trimestre anterior, atingindo VND 46 milhões/m² (excluindo IVA e taxas de manutenção), um aumento de 5,5% em relação ao trimestre anterior e quase 26% em relação ao ano anterior. O aumento nos preços de venda secundários não mostra sinais de interrupção e está atualmente a apenas cerca de VND 2 milhões/m² do preço de um apartamento secundário na Cidade de Ho Chi Minh.

O relatório do Ministério da Construção afirma que o aumento nos preços dos apartamentos não se limita aos empreendimentos recém-inaugurados, mas também a muitos apartamentos antigos, usados ​​há muitos anos. Por isso, os compradores de imóveis aguardam a queda dos preços.

As taxas de juros dos empréstimos diminuíram, mas muitas pessoas ainda não querem recorrer a empréstimos bancários para comprar casas e terrenos porque acham que essa taxa ainda é alta em comparação com sua capacidade de pagar a dívida (Foto: Manh Quan).

Taxas de juros baixas ainda relutam em tomar empréstimos

Desde o início deste ano, o crédito imobiliário tem sido uma das políticas que os bancos têm promovido para impulsionar o crescimento do crédito em um contexto de dificuldades generalizadas. Muitos bancos lançaram simultaneamente novos pacotes de empréstimos para pessoas físicas comprarem imóveis de médio e longo prazo, com taxas de juros de 5% a 6% ao ano, iguais ou apenas 1% a 2% ao ano superiores às dos depósitos de poupança de 12 meses.

Essa taxa de juros é aplicada durante os primeiros 6 a 36 meses do empréstimo de longo prazo e é considerada por muitos representantes bancários como "incomumente baixa".

De acordo com uma pesquisa realizada por repórteres do Dan Tri , no grupo dos 4 grandes (4 bancos com capital estatal), o Agribank aplica uma taxa de juros fixa de 6%/ano nos primeiros 6 meses, 6,5%/ano fixa nos primeiros 12 meses (prazo mínimo do empréstimo de 3 anos), 7%/ano fixa nos primeiros 24 meses (prazo mínimo do empréstimo de 5 anos) para empréstimos de médio e longo prazo com a finalidade de comprar uma casa, necessidades de moradia e negócios imobiliários.

Enquanto isso, a taxa mínima de juros para financiamento imobiliário no BIDV é de 5% ao ano, fixa, durante os primeiros 6 meses (prazo de 36 meses) ou 5,5% ao ano, durante os primeiros 12 meses (prazo de 60 meses), aplicável a clientes em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh. Para clientes fora dessas duas cidades, a taxa mínima de juros para financiamento imobiliário é de 6% ao ano, fixa, durante 24 meses, ou 7% ao ano, durante os primeiros 36 meses.

O VietinBank oferece empréstimos para construção e reforma de imóveis com as seguintes taxas de juros: 6,2% ao ano, fixas, nos primeiros 18 meses; 6,7% ao ano, fixas, por 24 meses; 8,2%, fixas, por 36 meses. Além do período de taxa de juros fixa, a taxa de juros será adicionada com uma margem, dependendo do prazo.

No Vietcombank, a taxa de juros é de 5,5% ao ano nos primeiros 6 meses para empréstimos com prazo inferior a 24 meses; 5,7% ao ano nos primeiros 12 meses para empréstimos com prazo superior a 24 meses; 6,5% ao ano com taxa fixa nos primeiros 2 anos; e 8,5% ao ano com taxa fixa nos primeiros 3 anos. Após o período preferencial, a taxa de juros será igual à taxa de mobilização de 12 meses do Vietcombank mais 3,5% ao ano.

Alguns bancos privados também oferecem taxas de juros preferenciais para financiamento imobiliário. No VPBank, as taxas de juros para financiamento imobiliário são de 4,6% ao ano, fixas por 3 meses; 5,9% ao ano, fixas por 6 meses; 7,2% ao ano, fixas por 12 meses; 9,8% ao ano, fixas por 18 meses; e 10,3% ao ano, fixas por 24 meses. Aplicável a empréstimos com prazo mínimo de 48 meses. A margem de juros após o tratamento preferencial é de 3,5% ao ano.

No Eximbank, a taxa de juros fixa é de 3,5% ao ano nos primeiros 2 meses e de 7,5% ao ano nos 22 meses seguintes. A taxa de juros do empréstimo após o período preferencial é calculada com base na taxa básica de juros mais uma margem de 3% ao ano. Atualmente, a taxa de juros flutuante deste banco gira em torno de 10% a 11% ao ano.

De acordo com um relatório anterior da VCBS Securities Company, somente no primeiro semestre deste ano, o crédito imobiliário aumentou em mais de 10%, enquanto o crédito imobiliário ao consumidor aumentou em apenas mais de 1%.

Ao explicar o lento crescimento dos empréstimos imobiliários para o consumidor, esta unidade afirmou que a demanda por imóveis não se recuperou devido à oferta limitada de imóveis. Ao mesmo tempo, o forte aumento nos preços dos imóveis nos últimos tempos também causou apreensão entre investidores e compradores de imóveis.

Especialista: É necessário promover fortemente o desenvolvimento de habitação social

O economista Dinh The Hien afirmou que, no passado, o mercado imobiliário apresentava pouco risco, pois o mercado ainda estava em fase inicial e os preços estavam baixos. No entanto, atualmente, todos os segmentos, desde casas geminadas e apartamentos até terrenos suburbanos, apresentaram alta expressiva. Portanto, o risco de investir em imóveis é maior.

Para moradores reais, disse o Sr. Hien, se o comprador observa uma casa há muito tempo e sabe o preço exato, e agora o proprietário a está vendendo por um preço inferior ao de mercado, então ele pode comprá-la. No entanto, com um nível financeiro de 2 bilhões de VND, se quiserem comprar uma casa, as pessoas precisam tomar emprestado pelo menos 1 a 2 bilhões de VND do banco.

No contexto de uma economia em geral e de um mercado imobiliário sem grande melhora, o empréstimo para comprar um apartamento também precisa ser cuidadosamente calculado em termos de capacidade de pagamento. Se o fluxo de caixa for interrompido, isso afetará o processo de pagamento da dívida e causará riscos para o comprador.

Quanto aos imóveis que ainda não são totalmente compreendidos, os compradores devem interromper seus planos e dedicar um tempo para observar e aprender. "Acredito que os preços dos imóveis aumentarão no máximo cerca de 5% ao ano de agora até 2028. Se os compradores ainda quiserem comprar antecipadamente, precisam se esforçar para encontrá-los. Os compradores precisam definir critérios como apartamentos ou casas em becos e um nível financeiro que garanta o pagamento durante todo o período do empréstimo", disse ele.

Mesmo que você não consiga encontrar um comprador imediatamente, de acordo com o Sr. Hien, os compradores de imóveis não devem se precipitar, mas sim manter a calma. Não dê ouvidos à propaganda enganosa dos corretores, pois se você não comprar imediatamente, os preços continuarão subindo vertiginosamente.

Os especialistas também aconselham que, ao tomar capital emprestado, os investidores precisam calcular a eficiência financeira com base em todos os fatores, como juros do empréstimo, fonte periódica de pagamento do principal e dos juros, prazo do empréstimo, período de amortização, opções de ativos hipotecários, etc.

As taxas de juros dos empréstimos imobiliários em muitos bancos diminuíram (Foto: Manh Quan).

O especialista imobiliário Pham Duc Toan afirmou que, embora as taxas de juros estejam baixas, muitas pessoas ainda hesitam em comprar casas porque os preços subiram muito. Além disso, muitas empresas ainda enfrentam dificuldades. Os trabalhadores que pretendem comprar casas também temem que sua renda diminua a qualquer momento, o que afetará o processo de pagamento das dívidas.

As taxas de juros dos bancos são baixas, mas o processo de financiamento imobiliário leva de 10 a 20 anos. Por isso, algumas pessoas temem que, no futuro, as taxas de juros tendam a aumentar e possam enfrentar pressões financeiras na próxima fase.

Segundo ele, atualmente, os apartamentos em Hanói estão concentrados principalmente na faixa de preço de 60 a 70 milhões de VND/m². Assim, um apartamento de 2 quartos com área de cerca de 70 m² custará entre 4 bilhões e 5 bilhões de VND, sem incluir o custo da decoração de interiores.

Para comprar uma casa, uma família precisa ter economias suficientes para cobrir pelo menos 30% do depósito, o equivalente a cerca de 1,5 bilhão de VND. O valor restante, equivalente a 70% do valor da casa, o equivalente a 2,5 a 3 bilhões de VND, será necessário para o comprador tomar um empréstimo bancário. Embora a taxa de juros esteja baixa no momento, com um empréstimo de valor tão alto, o comprador terá que pagar cerca de 35 a 40 milhões de VND por mês.

"Com os preços atuais dos imóveis, acredito que uma família precisa ter uma renda alta, de pelo menos 60 milhões de VND/mês, para poder comprar uma casa a prestações. Se a renda da família for baixa, comprar uma casa se tornará muito difícil, ou até mesmo impossível", disse o Sr. Toan.

Segundo essa pessoa, para resolver o problema da habitação, o Governo precisa promover fortemente o desenvolvimento de moradias sociais. Dessa forma, as pessoas terão acesso mais fácil à moradia. Especialmente em grandes cidades como Hanói e Ho Chi Minh, devem haver mecanismos específicos para promover projetos de habitação social.

Fonte: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm