Desigualdade racial no mercado imobiliário

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As empresas encolhem e operam com prejuízo.

O setor imobiliário vem sendo alvo de uma triagem extremamente rigorosa em larga escala desde o final de 2022.

Empresas com saúde financeira precária, baixa capacidade de gestão... estão gradualmente expostas ao problema de análise do mercado. Muitos investidores que seguem a "superfície" e projetos sem garantias legais também enfrentam muitas dificuldades, enfrentam prejuízos e até aceitam vender ativos para manter as operações.

A LDG Investment Joint Stock Company já teve a política de transferir dois projetos, incluindo o Bai But - Son Tra Beach Resort, em Da Nang, e o Complexo de Apartamentos Lote C1 no bairro de Binh An, cidade de Di An, província de Binh Duong . Essa mudança faz parte do plano de reestruturação de ativos da empresa para quitar dívidas bancárias e títulos.

O resort de praia Bai But-Son Tra já foi "tratado como um ovo" pela LDG, considerado um dos projetos estratégicos com visão de longo prazo. Antes de pretender vender, a empresa considerou encontrar um parceiro para participar com uma proporção de 50% a 70%, mas os líderes da LDG também admitiram que essa possibilidade é improvável no atual contexto do mercado imobiliário.

Antes da conclusão deste negócio, o Sr. Nguyen Khanh Hung, Presidente do Conselho de Administração da LDG, foi preso por Fraude ao Consumidor. O Sr. Hung esteve envolvido na construção ilegal de 680 vilas e sobrados pela LDG Company no projeto da área residencial de Tan Thinh, na comuna de Doi 61, distrito de Trang Bom, província de Dong Nai .

A difícil situação empresarial e a falta de novos projetos também levaram a LDG a apresentar prejuízos. No período de 2018-2019, a empresa faturou mais de 600 bilhões de VND por ano. Durante a pandemia, os lucros caíram significativamente. Em 2022, a empresa faturou 4 bilhões de VND, o menor valor de sua história. Nos primeiros 9 meses de 2023, a LDG teve um prejuízo de 209 bilhões de VND após impostos, em comparação com mais de 8 bilhões de VND no mesmo período do ano passado.

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 1 — A empresa LDG encontrou dificuldades na implementação do projeto (Foto ilustrativa: Khong Chiem).

A Hai Phat Investment Joint Stock Company também vendeu todo o seu aporte de capital para o investidor do terreno comercial TM 1, parte do projeto residencial Tan Lap Islet, em Nha Trang. De acordo com o plano, este projeto inclui 3 torres de 40 andares, incluindo 3 andares comerciais, 10 andares de hotéis e 27 andares de apartamentos. Além disso, a Hai Phat planeja se concentrar na venda por atacado de produtos em diversos outros projetos em Lao Cai, Bac Giang e Quang Ninh.

Embora esteja fora do setor imobiliário há muito tempo, o Grupo Hoang Anh Gia Lai também vendeu o Hotel Hoang Anh Gia Lai na cidade de Pleiku, em Gia Lai – o último imóvel de propriedade do Sr. Duc. Os recursos de cerca de 180 bilhões de VND, de acordo com o anúncio da empresa, também foram usados para pagar dívidas de títulos.

Várias outras empresas estão fechando e suspendendo suas operações em massa. A Housing Development and Trading Joint Stock Company (HDTC) anunciou que está suspendendo temporariamente suas operações devido a dificuldades financeiras e à falta de fonte de renda para pagar os salários de seus funcionários.

A PVR Hanoi Investment Joint Stock Company também suspendeu temporariamente as operações comerciais de 15 de novembro de 2023 a 14 de novembro de 2024 para reorganizar o pessoal e encontrar novas direções de negócios.

As corretoras estão em uma situação igualmente difícil. A Sra. Trinh Thi Kim Lien, Diretora de Vendas da Dat Xanh Services, afirmou em um evento recente que, após 3 anos de pandemia e mais de 1 ano de crise no mercado imobiliário, a maioria das corretoras esgotou suas economias.

A Sra. Lien afirmou que, em 2023, o número de corretores imobiliários diminuiu de 60% a 70% em relação ao final do ano passado. As unidades que ainda estão em operação enfrentam dificuldades para recrutar vendedores, altos custos de recrutamento e pressão competitiva em relação às políticas de salários, bônus e comissões. Muitos andares precisam considerar a possibilidade de fechar as portas para preservar seu capital, aguardando a próxima fase do mercado.

"Nunca na história dos negócios as empresas de corretagem imobiliária tiveram que enfrentar dificuldades tão severas como nos últimos anos", disse a Sra. Lien.

Muitas empresas surgiram para adquirir fundos de terras.

Pelo contrário, muitas empresas não hesitam em declarar a compra de mais ativos e o aumento dos fundos de terras no contexto de um mercado que ainda enfrenta muitas dificuldades, mas espera-se que vire uma nova página a partir deste ano.

Um representante da An Gia Real Estate Company disse que eles ainda pretendem continuar expandindo fundos de terras limpas, priorizando projetos que foram aprovados para políticas de investimento, são adequados para desenvolvimento de projetos acessíveis e têm um tempo de implementação rápido.

A empresa está em processo de avaliação aprofundada de dois potenciais fundos de terras no Distrito 8 e em Thu Duc (HCMC). Após a conclusão da transação, espera-se fornecer mais de 4.000 produtos ao mercado, em um contexto de crescente escassez de fundos de terras na cidade.

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 2 — Muitas empresas são ousadas na corrida para adquirir fundos de terras (Ilustração: Nguyen Mau Phuoc).

A An Duong Thao Dien Real Estate Investment and Trading Joint Stock Company aprovou o plano para receber a transferência de direitos de uso da terra para 8 lotes de terra, todos localizados no bairro de Phuoc Long, na cidade de Thu Duc, na cidade de Ho Chi Minh. O valor a ser pago é superior a 294 bilhões de VND.

O Ecopark Group está em processo de negociação para comprar toda a Song Thao Company Limited - a investidora do projeto Thanh Thuy Hot Mineral Resort na cidade de Thanh Thuy (distrito de Thanh Thuy, província de Phu Tho).

Ao mesmo tempo, a Ecopark Song Thao Company está autorizada a propor ajustes e restabelecer o planejamento do projeto do resort de águas minerais quentes de Thanh Thuy com uma escala de 65 hectares, e concluir os procedimentos para registrar ativos na terra de acordo com as disposições da lei.

No entanto, as empresas ainda enfrentam dificuldades na corrida por aquisições. No caso da An Duong Thao Dien Company, a empresa precisou desembolsar mais de VND 294 bilhões nas oito transações acima, enquanto o valor em caixa em 30 de setembro era de apenas VND 53 bilhões, representando cerca de 18% do valor da transferência. Esse valor de transferência também é maior do que o valor total dos imóveis de investimento (cerca de VND 274 bilhões) no final do terceiro trimestre de 2023.

Quanto ao Grupo Ecopark, embora em 2022 seu lucro tenha sido de quase 2,4 trilhões de VND, um aumento de 9% em relação ao ano anterior, seu passivo aumentou 11% em relação ao ano anterior, atingindo 19,415 trilhões de VND. A relação dívida/patrimônio líquido permaneceu em 3 vezes, embora tenha diminuído em relação aos 4,1 vezes do ano anterior.

É fácil perceber que as empresas nacionais ainda enfrentam muitos fatores desfavoráveis, como dificuldades econômicas gerais, questões legais de projetos não resolvidas, muitas deficiências em títulos corporativos e falta de acesso a fluxos de capital.

Uma síntese da DSC Securities Joint Stock Company (DSC) mostra que, em 2024, o grupo imobiliário terá mais de 120 trilhões de VND em títulos vencendo, o maior valor dos últimos 5 anos. O peso do pagamento de títulos ainda pesa muito sobre os negócios imobiliários, que precisam de uma "grande cirurgia" para restaurar sua saúde financeira.

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