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| O mercado imobiliário, desde o início de 2023 até agora, registrou um aumento gradual no volume de transações. (Fonte: DT) |
Sinais de melhora
O relatório "Avaliação do processo de recuperação do mercado imobiliário vietnamita no terceiro trimestre de 2023 e previsão da situação do mercado no quarto trimestre de 2023" da Associação Imobiliária do Vietnã (Vnrea) acaba de ser concluído, afirmando claramente que a liquidez no mercado imobiliário no terceiro trimestre de 2023 melhorou em comparação com o período difícil no final de 2022 e nos primeiros meses do ano, o mercado começou a registrar muitos "pontos positivos" em localidades como: Hanói , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Cidade de Ho Chi Minh... lugares onde o investimento em infraestrutura e transporte é promovido, com muitas fontes de oferta adequadas à demanda.
De acordo com uma pesquisa recente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), até 60% dos investidores que participaram do mercado imobiliário continuarão investindo se as taxas de juros bancárias continuarem caindo. O mercado imobiliário tem registrado um aumento gradual no volume de transações desde o início do ano. Se no segundo trimestre de 2023 o mercado registrou 3.700 transações, um aumento de 37% em relação às 2.700 transações do primeiro trimestre, o terceiro trimestre registrou quase 6.000 transações, 1,5 vez maior que o segundo trimestre e mais que o dobro do primeiro trimestre.
De acordo com representantes de empresas imobiliárias, o mercado de apartamentos e moradias nas principais cidades está atualmente mostrando sinais de boa absorção, com foco no segmento de preços abaixo de 10 bilhões de VND na área central.
Para manter o atual ciclo de crescimento do mercado, são necessários mecanismos e políticas para melhorar a oferta estagnada. As políticas imobiliárias precisam ter como alvo todas as classes sociais.
O Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Vnrea, comentou que a demanda real por moradias está aumentando e certamente aumentará junto com o crescimento econômico e a urbanização... Espera-se que no Fórum Imobiliário no final de 2023, a Vnrea anuncie índices imobiliários, que serão a base para os desenvolvedores de projetos consultarem, para que, quando o projeto for formado, ele possa atender de 60 a 70% da demanda real, garantindo os requisitos para atrair investidores nacionais e estrangeiros.
Especialistas imobiliários também comentaram que o projeto de Lei de Habitação, Lei de Terras, Lei de Negócios Imobiliários aprovado na 6ª Sessão da 15ª Assembleia Nacional, que levou à remoção de "gargalos" legais, fontes de capital e retorno da confiança dos investidores ao mercado principal... serão condições decisivas para que o mercado realmente volte ao normal .
O mercado imobiliário no quarto trimestre de 2023 será um trampolim para a recuperação do mercado a partir de 2024, especialmente em áreas com muito espaço para desenvolvimento, planejamento sincronizado e moderno, infraestrutura focada em investimento e baixos níveis de preços...
Mercado de terras suburbanas aquece
Recentemente, o mercado de terras melhorou gradualmente após a proibição de divisão e venda de terras ter sido gradualmente "desvinculada". Em muitas áreas suburbanas de Hanói ou províncias vizinhas, como Bac Ninh, Bac Giang e Ninh Binh... as transações começaram a reaparecer, embora ainda em pequena escala.
Por exemplo, na região das comunas de Binh Yen e Tan Xa, no distrito de Thach That (Hanói), o preço de terrenos loteados em ruas de 4 a 5 m de largura está sendo anunciado para venda a 16 a 20 milhões de VND/m², uma queda de cerca de 30% em comparação com o período de "febre imobiliária". Em particular, o preço de terrenos loteados em vielas é de apenas 11 a 12 milhões de VND/m², uma queda de 40 a 50% em relação ao período de "febre imobiliária".
Notavelmente, os corretores imobiliários, após um período de "evaporação" do mercado, retornaram e estão promovendo a venda de terrenos. Em muitos sites de negociação imobiliária, as informações sobre terrenos à venda variam de 600 milhões de VND a mais de 1 bilhão de VND.
De acordo com o relatório do mercado imobiliário do terceiro trimestre da VARS, o segmento de terrenos com registro vermelho e imóveis comerciais abaixo de 2 bilhões de VND teve um aumento significativo no volume de transações. Especialmente em áreas com investimentos em infraestrutura ou áreas adjacentes a parques industriais, o preço de venda aumentou de 5% a 7% em relação ao trimestre anterior.
Este também é o único segmento com pontos positivos no tipo de terreno, porque com terrenos com preços a partir de 3 bilhões de VND/lote ou mais, a situação das transações ainda é bastante sombria.
O potencial dos terrenos suburbanos ainda está presente, mas, segundo especialistas, os investidores precisam ser cautelosos, pois o mercado atual ainda apresenta riscos potenciais, especialmente em termos de liquidez. Sem mencionar que o mercado de terrenos loteados, em certa medida, ainda está sob o controle dos "grandes".
O especialista imobiliário Tran Khanh Quang comentou que o mercado deste ano tem oportunidades, mas elas são bastante fracas e que a oportunidade só pode realmente amadurecer em 2024. Terrenos ainda serão um segmento com alta lucratividade, mas atualmente não são para a maioria e precisam ser cuidadosamente selecionados.
O Sr. Quang afirmou que os terrenos serão uma oportunidade para dois grupos: investidores profissionais e compradores de imóveis com dinheiro em caixa. Investidores amadores não devem "entrar de cabeça" ou, se quiserem, precisam de fluxo de caixa de longo prazo, com uma visão de 3 a 5 anos.
Com base na situação real, os investidores podem oferecer um desconto de 30%, depois 25% e, por fim, até 20%. Os compradores devem negociar com ousadia e podem fechar o negócio com um desconto de 15% a 20%, o que é um desconto viável. Os últimos meses deste ano e o início de 2024 podem ser o momento mais apropriado para investir", observou o especialista.
Enquanto isso, alguns investidores profissionais avaliam que terrenos urbanos e nas periferias das grandes cidades estão quase saturados e que a taxa de retorno será menor. Além disso, os preços dos terrenos em muitas províncias ainda estão bastante baixos, portanto, a margem de aumento será maior.
No entanto, altos lucros também trazem consigo altos riscos. Portanto, para garantir a segurança, ao investir em terras provinciais, os investidores precisam determinar o período de carência, que pode ser de 3 a 5 anos ou mais. Isso é adequado apenas para fluxo de caixa ocioso; alavancagem financeira não deve ser usada.
Binh Dinh pede investimento em diversas áreas, com projeto avaliado em 14 bilhões de dólares
O portal eletrônico de informações do Comitê Popular da província de Binh Dinh acaba de publicar uma lista de 151 projetos solicitando investimentos na localidade em diversas áreas. Os setores imobiliário, de serviços, comércio e turismo contam com até 80 projetos, representando a maior parte da lista de investimentos solicitados.
O projeto com o maior investimento de capital é o investimento na Área Urbana na Subdivisão nº 1, Área Urbana de Ecoturismo de Nhon Hoi, com um investimento total de cerca de US$ 14 bilhões, abrangendo uma área de mais de 57 hectares. Em seguida, vem o projeto de investimento na Área Urbana na Subdivisão nº 3, Área Urbana de Ecoturismo de Nhon Hoi, com um investimento de US$ 10 bilhões, abrangendo uma área de 36 hectares. Outro projeto é a Área Hoteleira de Alto Padrão no Ponto nº 1, Área Turística Marítima de Nhon Ly-Cat Tien, com uma área de quase 34 hectares, abrangendo um investimento de US$ 2 bilhões.
Alguns projetos têm grandes áreas, como a Área de Ecoturismo e Fazenda da Comuna de Tay Phu (300 ha); a Área Residencial, de Serviços e Comercial Costeira da Cidade de Hoai Nhon (300 ha); o Projeto de Ecoturismo La Vuong (250-300 ha); a Área de Ecoturismo e Resort de Alto Padrão de Bai Con (100 ha); a Área de Turismo da Represa Van Phong (70 ha), com capital de investimento dependendo da escala.
O Comitê Popular Provincial de Binh Dinh também se concentra no setor de infraestrutura, com 30 projetos de parques e clusters industriais. Destes, o único projeto de parque industrial é o Parque Industrial Bong Son, com uma área de 250 hectares no bairro de Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc e Lai Khanh Nam. Os 29 projetos de clusters industriais restantes estão localizados em diferentes localidades, com uma área inferior a 100 hectares.
Além disso, a província de Binh Dinh também solicitou investimentos em 9 projetos agrícolas e aquáticos; 2 projetos de saúde; 8 projetos de apoio à indústria; 12 projetos na área de coleta e tratamento de águas residuais e águas domésticas; 3 projetos de construção de cemitérios; 3 projetos de energia; 4 projetos de mercado.
De acordo com os dados mais recentes do Departamento de Planejamento e Investimento da província de Binh Dinh, nos primeiros 9 meses deste ano, a província atraiu 6 novos projetos de IED registrados, com um capital de investimento total de US$ 46,2 milhões. Em relação ao investimento doméstico, a província atraiu 62 novos projetos, com um capital registrado total de quase 13,387 bilhões de VND.
Nos primeiros 9 meses, a província atraiu 68 novos projetos, com um capital registrado total de VND 17,96 bilhões, superando o plano anual em 13%. Destes, 17 projetos estavam em zonas econômicas e parques industriais, com um capital registrado total de mais de VND 2,431 bilhões; 51 projetos estavam fora de zonas econômicas e parques industriais, com um capital de investimento total de mais de VND 15,529 bilhões.
Regulamentação sobre a compensação de terras quando o Estado recupera terrenos residenciais
O Artigo 79 da Lei de Terras de 2013 estipula claramente a compensação de terras quando o Estado recupera terras residenciais.
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| Quando o Estado recupera terras anexas à moradia, famílias e indivíduos devem mudar de residência sem direito a indenização por terrenos residenciais. Caso não tenham outro local para morar, o Estado venderá, arrendará, fará o arrendamento com opção de compra ou alocará terrenos residenciais com a cobrança de taxas de uso do solo. (Fonte: CafeF) |
Especificamente, famílias e indivíduos que utilizam terrenos residenciais, vietnamitas que residem no exterior e que possuem casas vinculadas a direitos de uso de terra no Vietnã e que são elegíveis para compensação conforme prescrito no Artigo 75 desta Lei quando o Estado recupera terras, serão compensados da seguinte forma:
Caso não haja outro terreno residencial ou casa na comuna, bairro ou cidade onde o terreno for recuperado, a indenização será feita na forma de terreno residencial ou casa; caso não haja necessidade de indenização na forma de terreno residencial ou casa, o Estado compensará em dinheiro.
Caso ainda haja terrenos residenciais ou moradias na comuna, distrito ou cidade onde o terreno for recuperado, a indenização será feita em dinheiro. Para localidades com condições para o fundo de terrenos residenciais, a indenização será considerada na forma de terrenos residenciais.
Quando o Estado recupera terras anexas à moradia, famílias e indivíduos devem mudar de residência sem atender aos requisitos para indenização por terrenos residenciais. Caso não tenham outro local para morar, o Estado venderá, arrendará, comprará e comprará moradias ou alocará terrenos residenciais com taxas de uso do solo.
Organizações econômicas, vietnamitas no exterior e empresas com investimento estrangeiro que estiverem usando terras para implementar projetos de construção habitacional quando o Estado recuperar terras, se atenderem às condições de compensação prescritas no Artigo 75 desta Lei, serão compensados pelas terras.
O Governo detalhará este artigo. Consequentemente, nos casos em que não houver outros terrenos residenciais ou habitações na comuna, distrito ou cidade onde o terreno for recuperado, a compensação será feita na forma de terrenos residenciais ou habitações; nos casos em que não houver necessidade de compensação na forma de terrenos residenciais ou habitações, o Estado deverá compensar em dinheiro.
Caso ainda haja terrenos residenciais ou moradias na comuna, distrito ou cidade onde o terreno for recuperado, a indenização será feita em dinheiro. Para localidades com condições para o fundo de terrenos residenciais, a indenização será considerada na forma de terrenos residenciais.
De acordo com o Artigo 66 da Lei de Terras de 2013, a autoridade para recuperar terras é estipulada da seguinte forma:
O Comitê Popular Provincial decide recuperar terras nos seguintes casos: Recuperar terras de organizações, instituições religiosas, vietnamitas residentes no exterior, organizações estrangeiras com funções diplomáticas e empresas com investimento estrangeiro, exceto nos casos especificados no Ponto b, Cláusula 2 deste Artigo. Recuperar terras agrícolas pertencentes ao fundo público de terras de comunas, distritos e cidades.
O Comitê Popular em nível distrital decide recuperar terras nos seguintes casos: Recuperar terras de famílias, indivíduos e comunidades residenciais. Recuperar terras residenciais de vietnamitas no exterior que têm permissão para possuir casas no Vietnã.
Caso a área de recuperação de terras inclua ambos os assuntos especificados na Cláusula 1 e Cláusula 2 deste Artigo, o Comitê Popular Provincial decidirá pela recuperação das terras ou autorizará o Comitê Popular Distrital a decidir pela recuperação das terras.
Fonte
![[Foto] Pessoas ansiosamente fizeram fila para receber publicações especiais do Jornal Nhan Dan](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/8/30/53437c4c70834dacab351b96e943ec5c)
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