Terrenos suburbanos não são para investidores amadores; pontos positivos no mercado, corretores estão de volta à ativa.

O mercado está aquecendo, mostrando sinais de melhoria, pontos a serem observados ao investir em terrenos, Binh Dinh incentivando investimentos em diversos projetos, regulamentações sobre indenização de terras quando o Estado recupera terrenos residenciais... essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.

O mercado imobiliário tem registado um aumento gradual no volume de transações desde o início de 2023. (Fonte: DT)

Sinais de melhora

O relatório "Avaliação do processo de recuperação do mercado imobiliário vietnamita no terceiro trimestre de 2023 e previsão da situação do mercado no quarto trimestre de 2023", da Associação Imobiliária do Vietnã (Vnrea), acaba de ser concluído e afirma claramente que a liquidez no mercado imobiliário no terceiro trimestre de 2023 melhorou em comparação com o período difícil do final de 2022. Nos primeiros meses do ano, o mercado começou a registrar muitos "pontos positivos" em localidades como Hanói , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Cidade de Ho Chi Minh, entre outras, onde o investimento em infraestrutura e transporte é incentivado, com muitas fontes de oferta adequadas à demanda.

Segundo uma pesquisa recente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), até 60% dos investidores que atuam no mercado imobiliário continuarão investindo caso as taxas de juros bancárias continuem a cair. O mercado imobiliário vem registrando um aumento gradual no volume de transações desde o início do ano. Se no segundo trimestre de 2023 o mercado registrou 3.700 transações, um aumento de 37% em comparação com as 2.700 transações do primeiro trimestre, no terceiro trimestre o mercado registrou quase 6.000 transações, 1,5 vezes mais que no segundo trimestre e mais que o dobro do primeiro trimestre.

Segundo representantes do setor imobiliário, o mercado de apartamentos e casas nas grandes cidades está atualmente apresentando sinais de boa absorção, com foco na faixa de preço abaixo de 10 bilhões de VND na região central.

Para dar continuidade ao atual ciclo de crescimento do mercado, é necessário haver mecanismos e políticas que melhorem a oferta estagnada. As políticas imobiliárias precisam ser direcionadas a todas as classes sociais.

O Dr. Nguyen Van Dinh, Vice-Presidente da Vnrea, comentou que a demanda real por moradias está aumentando e certamente continuará a crescer com o desenvolvimento econômico e a urbanização. Espera-se que, no Fórum Imobiliário do final de 2023, a Vnrea anuncie índices imobiliários que servirão de base para os incorporadores, garantindo que, ao final do projeto, o empreendimento atenda de 60% a 70% da demanda real e, consequentemente, atraia investidores nacionais e estrangeiros.

Especialistas do setor imobiliário também comentaram que o projeto de Lei da Habitação, a Lei da Terra e a Lei do Negócio Imobiliário, aprovados na 6ª Sessão da 15ª Assembleia Nacional, que levaram à remoção de "gargalos" legais, fontes de capital e ao retorno da confiança dos investidores ao mercado principal, serão condições decisivas para que o mercado retorne verdadeiramente à normalidade .

O mercado imobiliário no quarto trimestre de 2023 será um trampolim para a recuperação do mercado a partir de 2024, especialmente em áreas com grande potencial de desenvolvimento, planejamento moderno e sincronizado, infraestrutura adequada, investimentos e preços baixos.

O mercado imobiliário suburbano aquece.

Recentemente, o mercado imobiliário apresentou uma melhora gradual após a flexibilização progressiva da proibição de parcelamento e venda de terras. Em muitas áreas suburbanas de Hanói e províncias vizinhas, como Bac Ninh, Bac Giang e Ninh Binh, as transações começaram a reaparecer, embora ainda em pequeno número.

Por exemplo, na área das comunas de Binh Yen e Tan Xa, no distrito de Thach That (Hanói), o preço de terrenos loteados em ruas de 4 a 5 metros de largura está sendo anunciado para venda por 16 a 20 milhões de VND/m², uma queda de cerca de 30% em comparação com o período de "febre imobiliária". Em particular, o preço de terrenos loteados em vielas é de apenas 11 a 12 milhões de VND/m², uma queda de 40 a 50% em comparação com o período de febre imobiliária.

Notavelmente, os corretores de imóveis, após um período de "desaparecimento" do mercado, retornaram e estão promovendo a venda de terrenos. Em muitos sites de compra e venda de imóveis, as informações sobre terrenos à venda variam de 600 milhões de VND a mais de 1 bilhão de VND.

Segundo o relatório do mercado imobiliário do terceiro trimestre da VARS, o segmento de terrenos com escritura definitiva e imóveis comerciais com valor inferior a 2 bilhões de VND registrou um aumento significativo no volume de transações. Em especial, em áreas com investimentos em infraestrutura ou adjacentes a parques industriais, o preço de venda aumentou de 5% a 7% em comparação com o trimestre anterior.

Este é também o único segmento promissor deste tipo de terreno, pois, com preços a partir de 3 bilhões de VND por lote, o cenário de transações ainda é bastante desanimador.

O potencial dos terrenos suburbanos ainda existe, mas, segundo especialistas, os investidores precisam ser cautelosos, pois o mercado atual ainda apresenta riscos, principalmente em termos de liquidez. Sem mencionar que o mercado de loteamentos, em certa medida, ainda está sob o controle dos grandes investidores.

O especialista em imóveis Tran Khanh Quang comentou que o mercado deste ano apresenta oportunidades, mas elas são bastante tênues, e que essas oportunidades só deverão se concretizar de fato em 2024. O setor imobiliário ainda será um segmento com alto potencial de lucro, mas atualmente não é acessível à maioria e exige uma seleção criteriosa.

O Sr. Quang afirmou que o terreno representará uma oportunidade para dois grupos: investidores profissionais e compradores de imóveis residenciais com capital disponível. Investidores amadores não devem se precipitar, ou, caso desejem investir, precisam ter um fluxo de caixa a longo prazo, com uma visão de 3 a 5 anos.

"Considerando a situação atual, os investidores podem oferecer um desconto de 30%, depois 25% e, por fim, até 20%. Os compradores devem negociar com firmeza, possivelmente fechando o negócio com um desconto de 15% a 20%, o que é viável. Os últimos meses deste ano e o início de 2024 podem ser o momento mais apropriado para investir", observou o especialista.

Entretanto, alguns investidores profissionais avaliam que o mercado imobiliário urbano, nos arredores das grandes cidades, está praticamente saturado, o que resultará em uma taxa de retorno menor. Ao mesmo tempo, os preços dos terrenos em muitas províncias e regiões ainda são bastante baixos, o que possibilita uma margem de valorização maior.

Contudo, altos lucros também acarretam grandes riscos. Portanto, para maior segurança, ao investir em terrenos no interior, os investidores precisam determinar um prazo de espera que pode chegar a 3-5 anos ou mais. Isso só é adequado para fluxo de caixa ocioso, não devendo ser utilizado com alavancagem financeira.

Binh Dinh apela ao investimento em diversas áreas, com um projeto avaliado em 14 bilhões de dólares.

O portal eletrônico de informações do Comitê Popular da província de Binh Dinh acaba de publicar uma lista com 151 projetos que buscam investimento na região, abrangendo diversos setores. Os setores imobiliário, de serviços, comércio e turismo concentram 80 projetos, representando a maior parte da lista de projetos em busca de investimento.

O projeto com o maior investimento é o de área urbana na Subárea nº 1 da Área Urbana de Ecoturismo de Nhon Hoi, com um capital total de cerca de 14 bilhões de dólares, abrangendo uma área de mais de 57 hectares. Em seguida, vem o projeto de investimento em área urbana na Subárea nº 3 da Área Urbana de Ecoturismo de Nhon Hoi, com um investimento de 10 bilhões de dólares, em uma área de 36 hectares. Outro projeto é o de hotel de grande altura no Ponto nº 1 da Área Turística Marítima de Nhon Ly - Cat Tien, com uma área de quase 34 hectares e um investimento de 2 bilhões de dólares.

Alguns projetos abrangem grandes áreas, como a Fazenda Ecoturística da Comuna de Tay Phu (300 ha); a Área Residencial, Comercial e de Serviços Costeira da Cidade de Hoai Nhon (300 ha); o Projeto Ecoturístico de La Vuong (250-300 ha); o Resort Ecoturístico de Alto Padrão de Bai Con (100 ha); e a Área Turística da Barragem de Van Phong (70 ha), com capital de investimento que varia de acordo com a escala.

O Comitê Popular da Província de Binh Dinh também prioriza o setor de infraestrutura com 30 projetos de parques industriais e polos industriais. Destes, o único projeto de parque industrial é o Parque Industrial Bong Son, com uma área de 250 hectares nos bairros de Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc e Lai Khanh Nam. Os 29 projetos de polos industriais restantes estão localizados em diferentes áreas, com uma área inferior a 100 hectares.

Além disso, a província de Binh Dinh também solicitou investimentos em 9 projetos agrícolas e aquícolas; 2 projetos de saúde; 8 projetos de apoio à indústria; 12 projetos na área de coleta e tratamento de águas residuais e potável; 3 projetos de construção de cemitérios; 3 projetos de energia; e 4 projetos de mercado.

Segundo os dados mais recentes do Departamento de Planejamento e Investimento da província de Binh Dinh, nos primeiros nove meses deste ano, a província atraiu seis novos projetos de Investimento Estrangeiro Direto (IED) registrados, com um capital total investido de 46,2 milhões de dólares. Em relação ao investimento nacional, a província atraiu 62 novos projetos, com um capital total registrado de quase 13,387 bilhões de VND.

Nos primeiros 9 meses, a província atraiu 68 novos projetos com um capital total registrado de 17,96 trilhões de VND, superando o plano anual em 13%. Destes, 17 projetos estavam localizados em zonas econômicas e parques industriais, com um capital total registrado superior a 2,431 trilhões de VND; 51 projetos estavam localizados fora de zonas econômicas e parques industriais, com um capital total investido superior a 15,529 trilhões de VND.

Regulamento sobre compensação de terras quando o Estado recupera terrenos residenciais.

O artigo 79 da Lei de Terras de 2013 estipula claramente a compensação de terras quando o Estado recupera terrenos residenciais.

Quando o Estado retoma terrenos vinculados a residências, famílias e indivíduos são obrigados a mudar-se sem cumprir as condições para receber indenização pelo terreno residencial. Caso não tenham outro lugar para morar, o Estado venderá, alugará, concederá um contrato de arrendamento com opção de compra ou destinará terrenos residenciais, mediante o pagamento de taxas de uso do solo. (Fonte: CafeF)

Especificamente, famílias e indivíduos que utilizam terrenos residenciais, vietnamitas residentes no exterior que possuem casas vinculadas a direitos de uso da terra no Vietnã e que têm direito à indenização prevista no Artigo 75 desta Lei, quando o Estado recupera terras, serão indenizados da seguinte forma:

Caso não haja outro terreno residencial ou casa na comuna, bairro ou cidade onde o terreno for recuperado, a compensação será feita na forma de terreno residencial ou casa; caso não haja necessidade de compensação na forma de terreno residencial ou casa, o Estado compensará em dinheiro.

Caso ainda existam terrenos residenciais ou habitações na comuna, bairro ou cidade onde o terreno for recuperado, a compensação será feita em dinheiro. Para localidades com fundos imobiliários residenciais suficientes, a compensação poderá ser feita na forma de terrenos residenciais.

Quando o Estado recupera terrenos vinculados a moradias, famílias e indivíduos são obrigados a mudar suas residências sem atender às condições para receber indenização por terrenos residenciais. Caso não tenham outro lugar para morar, o Estado venderá, alugará, concederá um contrato de arrendamento com opção de compra ou destinará terrenos residenciais mediante o pagamento de taxas de uso do solo.

Organizações econômicas, vietnamitas residentes no exterior e empresas com investimento estrangeiro que utilizam terrenos para realizar projetos de construção de moradias, quando o Estado recupera terras, se atenderem às condições de indenização previstas no Artigo 75 desta Lei, serão indenizadas pela terra.

O Governo detalhará este Artigo. Assim, nos casos em que não houver outro terreno residencial ou habitação na comuna, bairro ou cidade onde o terreno for recuperado, a compensação será feita na forma de terreno residencial ou habitação; nos casos em que não houver necessidade de compensação na forma de terreno residencial ou habitação, o Estado compensará em dinheiro.

Caso ainda existam terrenos residenciais ou habitações na comuna, bairro ou cidade onde o terreno for recuperado, a compensação será feita em dinheiro. Para localidades com fundos imobiliários residenciais suficientes, a compensação poderá ser feita na forma de terrenos residenciais.

Nos termos do Artigo 66 da Lei de Terras de 2013, a autoridade para reaver terras é estipulada da seguinte forma:

O Comitê Popular em nível provincial decide pela recuperação de terras nos seguintes casos: Recuperação de terras de organizações, estabelecimentos religiosos, vietnamitas residentes no exterior, organizações estrangeiras com funções diplomáticas e empresas com investimento estrangeiro, exceto nos casos especificados no Ponto b, Cláusula 2 deste Artigo. Recuperação de terras agrícolas pertencentes ao fundo de terras públicas de comunas, bairros e cidades.

O Comitê Popular em nível distrital decide pela retomada de terras nos seguintes casos: retomada de terras de famílias, indivíduos e comunidades residenciais; retomada de terras residenciais de vietnamitas residentes no exterior que têm permissão para possuir casas no Vietnã.

Caso a área de recuperação de terras inclua ambos os assuntos especificados nas Cláusulas 1 e 2 deste Artigo, o Comitê Popular Provincial decidirá sobre a recuperação da terra ou autorizará o Comitê Popular Distrital a decidir sobre a recuperação da terra.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-ven-do-khong-danh-cho-nha-dau-tu-tay-ngang-nhung-diem-sang-cua-thi-truong-moi-gioi-ruc-rich-tro-lai-248099.html