A marca das 5 vezes de alteração da Lei de Terras e a revolução da fusão de províncias e cidades

TPO - Após 80 anos de estabelecimento nacional, a gestão de terras no Vietnã passou por muitas mudanças, da propriedade feudal à propriedade pública e, em seguida, à entrada no mecanismo de mercado. Cada reforma está associada a grandes mudanças no país. Segundo especialistas, com as novas reformas institucionais em andamento, como a fusão de províncias e cidades, a simplificação do aparato e a construção de um banco de dados nacional, esta pode ser considerada a "quarta revolução" na gestão de terras.

Báo Tiền Phong•29/08/2025

Grandes mudanças na gestão de terras

O Dr. Tran Xuan Luong, Vice-Diretor do Instituto Vietnamita de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário, afirmou que a terra é considerada há muito tempo o recurso mais fundamental de qualquer país, um meio de produção essencial e um alicerce insubstituível para o desenvolvimento socioeconômico . No Vietnã, ao longo dos últimos 80 anos, desde a Revolução de Agosto de 1945, a gestão fundiária passou por diversas transformações, da propriedade feudal à propriedade pública e, posteriormente, à entrada no mecanismo de mercado.

Segundo o Dr. Tran Xuan Luong, o primeiro ponto a mencionar é a reforma agrária (1953-1958) – uma grande revolução social. A reforma consistiu na confiscação de terras dos latifundiários, na distribuição a agricultores que não possuíam terras ou que não as possuíam, e na afirmação da propriedade da classe camponesa – a principal força produtiva da época. Em termos de gestão estatal, esse período lançou as bases para um novo regime de propriedade, passando da propriedade privada para a propriedade pública.

Dr. Tran Xuan Luong - Vice-Diretor do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário do Vietnã.

Em 1987, foi promulgada a primeira Lei de Terras, afirmando que a terra pertencia a todo o povo e era administrada pelo Estado. A importante novidade foi que o Estado começou a conceder direitos de uso da terra a famílias e indivíduos. Esse foi o reconhecimento inicial dos direitos associados à terra, abrindo caminho para a formação de um mercado de direitos de uso da terra no período seguinte.

A Lei de Terras de 1993 foi o marco mais importante. Pela primeira vez, os usuários da terra receberam cinco direitos básicos: o direito de transferência, o direito de arrendamento, o direito de herança, o direito de hipoteca e o direito de contribuir com capital utilizando os direitos de uso da terra.

"Esses direitos inserem a terra na órbita do mercado administrado pelo Estado, transformando os direitos de uso da terra em um tipo de ativo com valor de transação, contribuindo para promover a formação e o desenvolvimento do mercado imobiliário", disse o Sr. Luong.

Segundo o Vice-Diretor do Instituto Vietnamita de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário, em 2002 foi criado o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente , que unificou as funções de gestão de terras, recursos naturais e meio ambiente. Esse foi um ponto de virada que modernizou e profissionalizou a gestão fundiária. Além disso, houve mudanças no ciclo decenal de emendas à Lei de Terras. Especificamente:

Lei de Terras de 2003: Ampliando os direitos dos usuários da terra e reafirmando o papel do mercado.

Lei de Terras de 2013: Enfatiza o princípio da transparência, preços de terrenos próximos aos preços de mercado e fortalece os leilões de direitos de uso da terra.

Lei de Terras de 2024: Dar continuidade a reformas robustas e sincronizadas com a Lei de Investimentos, a Lei da Construção Civil, a Lei de Negócios Imobiliários, etc.; acelerar a transformação digital e modernizar a gestão de terras.

A Lei de Terras de 2024, que entrará em vigor após um ano de sua implementação, será alterada devido a novas situações relacionadas às mudanças no sistema de governo local de dois níveis...

A “Quarta Revolução” na Gestão de Terras

Ao avaliar as principais mudanças relacionadas à gestão de terras, o Dr. Tran Xuan Luong afirmou que, embora as etapas anteriores – desde a reforma agrária de 1953 (que concedeu direitos de uso da terra aos agricultores), a promulgação da Lei de Terras de 1993 (que formou o mercado de direitos de uso da terra) até o estabelecimento do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente em 2002 (que modernizou a gestão de terras) – tenham sido consideradas "marcos revolucionários" na gestão de terras, o Vietnã está agora entrando em uma reforma institucional sem precedentes, que consiste em uma "reestruturação" abrangente do aparato de gestão.

Segundo o Dr. Tran Xuan Luong, com a nova reforma institucional – que inclui a fusão de províncias e cidades, a racionalização da máquina administrativa e a criação de um banco de dados nacional – podemos considerar isso a "quarta revolução" na gestão de terras em nosso país.

O Dr. Tran Xuan Luong afirmou que a fusão de províncias e cidades, reduzindo o número de unidades administrativas de 63 para 34, não se trata simplesmente de uma redução do aparato, mas sim de uma "reestruturação do espaço administrativo territorial". A redução dos níveis intermediários eliminará a fragmentação, aumentará a eficiência do planejamento e da fiscalização e evitará a localização de responsabilidades na gestão territorial.

Reorganizar o modelo de governo local de dois níveis reduz significativamente o mecanismo local de "pedir e dar", aumentando a transparência e a responsabilização. Isso ajuda pessoas e empresas a acessarem serviços fundiários de forma mais transparente e rápida.

Com a atual reforma institucional – que inclui a fusão de províncias e cidades, a racionalização dos mecanismos e a criação de uma base de dados nacional –, podemos considerar esta a "quarta revolução" na gestão fundiária, inaugurando uma nova era de administração de terras moderna, transparente e sustentável.
Dr. Tran Xuan Luong

Além disso, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente será fundido com o Ministério da Agricultura e do Desenvolvimento Rural em um ministério unificado ( Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente - PV) com a função de gerir terras, recursos e agricultura, o que eliminará sobreposições e garantirá a gestão intersetorial. Terra, recursos e produção agrícola serão coordenados de forma harmoniosa e sustentável.

Além disso, a construção de um banco de dados fundiário nacional moderno, integrado com dados populacionais, financeiros e tributários, e a aplicação de IA, blockchain, mapas 3D e big data contribuirão para tornar o mercado transparente, reduzir a corrupção e prevenir a especulação. O governo digital na gestão fundiária transformará fundamentalmente a maneira como o Estado regula o mercado.

"Esta pode ser considerada a 'quarta revolução' na gestão de terras no Vietnã, após três grandes marcos anteriores, inaugurando uma nova era de gestão fundiária moderna, transparente e sustentável. Esta reforma não é simplesmente uma mudança no aparato ou nas leis, mas um ponto de virada institucional, transformando a terra em um recurso verdadeiramente estratégico, gerenciado de acordo com padrões internacionais, contribuindo diretamente para o objetivo de tornar o Vietnã um país desenvolvido até meados do século XXI", afirmou o Dr. Tran Xuan Luong, enfatizando que, ao longo dos períodos de reforma da gestão de terras, não apenas se observa um significado institucional, mas também um impacto direto no desenvolvimento do mercado imobiliário e da infraestrutura nacional.

De fato, o setor imobiliário e da construção civil representam atualmente cerca de 1 a 13% do PIB, tornando-se um dos setores econômicos-chave e, ao mesmo tempo, exercendo forte influência em mais de 40 outras áreas, como construção, materiais, finanças (bancos) e emprego.

A transparência dos direitos de uso da terra, a conclusão do planejamento e do banco de dados fundiário ajudarão a minimizar os riscos legais, incentivarão a participação de investidores nacionais e estrangeiros e criarão uma oferta imobiliária estável e saudável.

Além disso, a terra também é a base para o desenvolvimento de parques industriais, zonas econômicas e novas áreas urbanas, que são a força motriz para atrair investimento estrangeiro direto, promover as exportações e criar empregos para milhões de trabalhadores.

Segundo o Ministério do Planejamento e Investimento, agora Ministério das Finanças, existem quase 420 parques industriais em todo o país, dos quais mais de 280 estão em operação, contribuindo significativamente para o valor da produção industrial e o volume de exportações. Além disso, políticas fundiárias transparentes e estáveis também ajudam a mobilizar recursos sociais para infraestrutura de transporte, energia e cidades inteligentes, criando efeitos indiretos e aumentando a competitividade nacional.

Recentemente, em sua orientação sobre a alteração e complementação da Lei de Terras de 2024, o Secretário-Geral To Lam destacou a necessidade de estudar, avaliar e identificar plenamente as dificuldades e os obstáculos atuais no setor fundiário para determinar soluções abrangentes, fundamentais e sincronizadas. Os principais pontos de vista, orientações e políticas importantes para alterar e complementar a Lei de Terras de 2024 e leis correlatas precisam ser explicados de forma completa, aprofundada, convincente e viável.