Qual é a razão pela qual os preços dos imóveis ainda estão "ancorados" em um nível alto?

[anúncio_1]

A determinação do Governo

O Primeiro-Ministro acaba de emitir o documento urgente nº 527/TB-VPCP, anunciando a conclusão do Primeiro-Ministro na Conferência sobre soluções para remover as dificuldades no crescimento do crédito para produção e negócios, promovendo o crescimento e a estabilidade macroeconômica.

Em especial, no anúncio, o Primeiro-Ministro solicitou ao Ministério da Construção que orientasse as empresas imobiliárias a reestruturar segmentos e reduzir os preços dos produtos. É preciso encontrar soluções adequadas, oportunas e eficazes para reestruturar segmentos voltados para pessoas com necessidades reais, habitação social, moradia para trabalhadores e pessoas de baixa renda.

Imóveis - Qual o motivo pelo qual os preços dos imóveis ainda estão — Muitos movimentos no mercado demonstram a determinação do Governo em remover as dificuldades do mercado imobiliário.

A medida acima continua a demonstrar os esforços drásticos do Governo para remover as dificuldades para que o mercado imobiliário se recupere e se desenvolva de forma segura, saudável e sustentável.

Anteriormente, na Conferência sobre Soluções para Remover as Dificuldades no Crescimento do Crédito para a Produção e os Negócios, Promovendo o Crescimento e a Estabilidade Macroeconômica, realizada na manhã de 7 de dezembro, o Primeiro-Ministro Pham Minh Chinh afirmou que bancos e empresas fazem parte de um ecossistema econômico. Se a economia se desenvolve, bancos e empresas se desenvolverão, e vice-versa, se bancos e empresas se desenvolvem, o país se desenvolverá. Cada pessoa e cada entidade deve compartilhar a responsabilidade, "contribuir para a tempestade" para que o país possa superar as dificuldades, para que cada pessoa e cada entidade possa superar as dificuldades e alcançar o desenvolvimento comum.

Levantando a questão das empresas imobiliárias que reclamam da dificuldade de acesso a capital. Mas, nos últimos anos, os preços dos imóveis têm aumentado de forma geral. Se houver dificuldades, mas elas ainda quiserem manter o preço de venda, ainda com demanda "unidirecional", existe uma responsabilidade comum?

Segundo o Primeiro-Ministro, em tempos normais existem políticas normais, e em tempos anormais, devem existir políticas anormais. Em tempos difíceis, devem existir políticas baseadas no espírito de "harmonização de benefícios e partilha de riscos", que sejam adequadas, corretas e promovam o desenvolvimento.

Por que o preço de venda aumentou?

Nos últimos tempos, o mercado imobiliário tem enfrentado dificuldades, mas os preços dos imóveis ainda estão "ancorados" em um patamar elevado. Dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que os preços dos imóveis aumentaram dezenas de vezes na última década. Só em 2021, o preço médio dos imóveis cresceu dois dígitos.

A VARS prevê que, em 2024, os preços dos apartamentos primários continuarão a aumentar em média entre 3 e 8%. A escassez de oferta de curto prazo não foi resolvida. A escassez de novas ofertas torna o mercado pouco competitivo. Empresas com projetos de apartamentos abertos à venda nesta fase são "reis". Se não enfrentarem dificuldades de fluxo de caixa, os investidores continuarão a manter os preços altos para maximizar os lucros. Ao mesmo tempo, a infraestrutura em constante melhoria continuará a elevar o nível de preços.

O alto preço dos apartamentos não se deve apenas à busca dos investidores por preços altos, mas também ao aumento dos custos de investimento e construção, devido ao aumento dos preços dos insumos, da mão de obra e do acesso financeiro. Além disso, o custo de criação de fundos imobiliários é muito alto e muitos custos "não identificados" surgem durante a implementação do investimento, da construção e do desenvolvimento do projeto, dificultando a redução dos preços pelos investidores.

Baixas taxas de juros e inflação recorde do passado também contribuíram para o forte aumento nos preços dos imóveis, mas o problema central é a escassez de oferta.

A oferta é cada vez mais escassa

Consequentemente, o número de novos projetos de habitação comercial licenciados é muito pequeno e está em declínio, especialmente nos segmentos de preço acessível e médio. Especificamente, de acordo com os dados publicados pelo Ministério da Construção sobre o mercado imobiliário e habitacional, em 2022, o país teve 126 novos projetos licenciados, apenas 52,7% em comparação com 2021 e 17% em 2020.

Notavelmente, não há projetos habitacionais futuros no segmento acessível (com preços abaixo de VND 25 milhões/m2) elegíveis para mobilização de capital e transações habitacionais em 2021 e 2022. A proporção de apartamentos de médio porte (VND 25-50 milhões/m2) elegíveis para mobilização de capital e transações habitacionais também diminuiu continuamente em dois dígitos desde 2020.

Dados de pesquisa da VARS também mostram que o número de apartamentos acessíveis e de médio porte à venda vem diminuindo continuamente desde 2019. Especificamente, o número total de apartamentos acessíveis à venda em 2022 é de apenas 10% em comparação a 2019.

A proporção de oferta de apartamentos acessíveis na oferta total de apartamentos à venda também diminuiu continuamente, de 30% em 2019 para 7% em 2022. No período de 2019 a 2022, a proporção de apartamentos de médio porte também diminuiu para 54%, 46%, 34% e 27%, respectivamente.

Como reestruturar segmentos e reduzir custos de produtos?

De acordo com a VARS, para reestruturar segmentos e reduzir custos de produtos, é preciso haver "esforços conjuntos", unificação de pontos de vista, métodos de implementação e coordenação de muitos assuntos e componentes, desde agências de gestão estatais até empresas e bancos.

Por parte da agência de gestão estatal, em primeiro lugar, é necessário estudar o plano para encurtar o processo e os procedimentos administrativos para investimento e construção. Considere os planos para apoiar as empresas no cálculo das taxas de uso do solo e na liberação do terreno. Atualmente, esses são dois itens que respondem por grande parte das despesas do investidor, afetando diretamente o preço dos imóveis.

Ao mesmo tempo, é necessário tomar medidas rigorosas para lidar com todos os atos que "dificultam" o processo de investimento e desenvolvimento de projetos para as empresas. Evite incorrer em "custos de graxa", que também são adicionados de forma invisível ao preço do produto.

O Banco do Estado precisa estudar e desenvolver um programa de crédito com taxas de juros preferenciais, especificamente para empresas que investem e desenvolvem moradias populares e compradores de imóveis. É preciso haver mecanismos e políticas específicas e claras para apoiar os investidores que desejam reestruturar projetos de alto padrão para moradias populares ou sociais.

Para empresas imobiliárias, é necessário revisar proativamente o portfólio de projetos de investimento. Venda parte ou a totalidade dos projetos que não sejam adequados aos recursos atuais. Reestruture proativamente a dívida e planeje o fluxo de caixa. Concentre o capital em projetos que sejam legalmente garantidos, tenham planos de financiamento viáveis, possam ser concluídos antecipadamente e sejam fáceis de liquidar.

Reduza as expectativas de lucro, aceite até mesmo vender com prejuízo e utilize os lucros de anos anteriores para manter as operações. Para novos projetos em fase de pesquisa, oriente-se proativamente para o segmento de preços acessíveis para garantir capacidade de absorção ao lançar produtos no mercado.

Além disso, os empreendimentos imobiliários precisam inovar, pesquisar e aplicar continuamente avanços tecnológicos para melhorar a capacidade de gestão, controlar riscos e reduzir custos.

N. Giang

[anúncio_2]
Fonte