Qual é a razão pela qual os preços dos imóveis permanecem "ancorados" em um nível alto?

Determinação do governo

O Primeiro-Ministro acaba de emitir o documento urgente nº 527/TB-VPCP, anunciando a conclusão do Primeiro-Ministro na Conferência sobre soluções para remover as dificuldades no crescimento do crédito para a produção e os negócios, promovendo o crescimento e estabilizando a macroeconomia.

Em especial, no anúncio, o Primeiro-Ministro solicitou ao Ministério da Construção que orientasse as empresas imobiliárias a reestruturar segmentos e reduzir os preços dos produtos. É preciso encontrar soluções adequadas, oportunas e eficazes para reestruturar segmentos voltados para pessoas com necessidades reais, habitação social, habitação para trabalhadores e pessoas de baixa renda.

Muitos movimentos no mercado são prova da determinação do Governo em remover as dificuldades do mercado imobiliário.

A medida acima continua a demonstrar os esforços drásticos do Governo para remover as dificuldades para que o mercado imobiliário se recupere e se desenvolva de forma segura, saudável e sustentável.

Anteriormente, na Conferência sobre Soluções para Resolver as Dificuldades no Crescimento do Crédito para a Produção e os Negócios, Promovendo o Crescimento e a Estabilidade Macroeconômica, na manhã de 7 de dezembro, o Primeiro-Ministro Pham Minh Chinh afirmou que bancos e empresas fazem parte de um ecossistema econômico. Somente quando a economia se desenvolve, bancos e empresas podem se desenvolver, e vice-versa, somente quando bancos e empresas se desenvolvem, o país pode se desenvolver. Cada pessoa e cada entidade deve compartilhar a responsabilidade, "dando sua contribuição para a tempestade" para que o país possa superar as dificuldades, e então cada pessoa e cada entidade pode superar as dificuldades e alcançar o desenvolvimento comum.

Levantando a questão das empresas imobiliárias que reclamam da dificuldade de acesso a capital. Mas, nos últimos anos, os preços dos imóveis têm aumentado de forma geral. Se houver dificuldades, mas elas ainda quiserem manter o preço de venda, ainda com demanda "unidirecional", existe uma responsabilidade comum?

Segundo o Primeiro-Ministro, em tempos normais existem políticas normais, e em tempos anormais, devem existir políticas anormais. Em tempos difíceis, devem existir políticas baseadas no espírito de "harmonização de benefícios e partilha de riscos", que sejam adequadas, corretas e promovam o desenvolvimento.

Por que o preço de venda está aumentando?

Nos últimos tempos, o mercado imobiliário tem enfrentado dificuldades, mas os preços dos imóveis ainda estão "ancorados" em um patamar elevado. Dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que os preços dos imóveis aumentaram dezenas de vezes na última década. Só em 2021, o preço médio dos imóveis cresceu dois dígitos.

O mercado imobiliário está difícil, mas os preços dos imóveis continuam "ancorados" em um patamar elevado, mesmo o segmento de apartamentos nas grandes cidades ainda mantém tendência de alta (Foto ilustrativa).

A VARS prevê que, em 2024, o preço de venda dos apartamentos principais continuará a aumentar, em média, entre 3 e 8%. Como a oferta de curto prazo não foi resolvida, a escassez de novas ofertas torna o mercado pouco competitivo. Empresas com projetos de apartamentos abertos à venda nesta fase são as "reis"; se não enfrentarem dificuldades de fluxo de caixa, os investidores continuarão a manter os preços altos para maximizar os lucros. Ao mesmo tempo, a infraestrutura em constante melhoria continuará a elevar o nível de preços.

Os preços dos apartamentos estão altos não apenas porque os investidores tentam mantê-los altos, mas também porque os custos de investimento e construção aumentam devido ao aumento dos preços dos insumos, dos custos de mão de obra e dos custos de acesso financeiro. Além disso, o custo de criação de fundos imobiliários é muito alto, juntamente com muitos custos "não especificados" decorrentes da implementação do investimento inicial, construção e desenvolvimento do projeto, dificultando a redução de preços pelos investidores.

Baixas taxas de juros e a inflação recorde do passado também contribuíram para o forte aumento nos preços dos imóveis, mas o cerne do problema é a escassez de oferta.

A oferta é cada vez mais escassa

Consequentemente, o número de novos projetos de habitação comercial licenciados é muito pequeno e apresenta uma tendência decrescente, especialmente nos segmentos de preço acessível e médio. Especificamente, de acordo com os dados do Ministério da Construção sobre o mercado imobiliário e habitacional, em 2022, o país teve 126 novos projetos licenciados, apenas 52,7% em relação a 2021 e 17% em relação a 2020.

Notavelmente, não há projetos habitacionais futuros no segmento acessível (com preços abaixo de VND 25 milhões/m2) elegíveis para mobilização de capital e transações habitacionais em 2021 e 2022. A proporção de apartamentos de médio porte (VND 25-50 milhões/m2) elegíveis para mobilização de capital e transações habitacionais também diminuiu continuamente em dois dígitos desde 2020.

Os dados da pesquisa da VARS também mostram que o número de apartamentos acessíveis e de médio porte à venda tem diminuído continuamente desde 2019. Especificamente, o número total de apartamentos acessíveis à venda em 2022 é de apenas 10% em comparação a 2019.

A proporção de oferta de apartamentos acessíveis na oferta total de apartamentos à venda também diminuiu continuamente, de 30% em 2019 para 7% em 2022. No período de 2019 a 2022, a proporção de apartamentos de médio porte também diminuiu para 54%, 46%, 34% e 27%, respectivamente.

Como reestruturar segmentos e reduzir custos de produtos?

De acordo com a VARS, para reestruturar segmentos e reduzir custos de produtos, é necessário ter "esforços conjuntos", unificar pontos de vista, métodos de implementação e coordenação de muitos assuntos e componentes, desde agências de gestão estaduais até empresas e bancos.

Por parte da agência de gestão estatal, em primeiro lugar, é necessário estudar o plano para encurtar os processos e procedimentos administrativos para investimento e construção. Considere os planos para apoiar as empresas no cálculo das taxas de uso do solo e na liberação do terreno. Atualmente, esses são dois itens que representam grande parte das despesas do investidor, afetando diretamente o preço dos imóveis.

Ao mesmo tempo, é necessário adotar medidas rigorosas para lidar com todos os atos que "dificultam" o processo de investimento e desenvolvimento de projetos para as empresas. Evitar incorrer em "custos de graxa", que também são adicionados de forma invisível ao custo do produto.

O Banco do Estado precisa estudar e desenvolver um programa de crédito com taxas de juros preferenciais, especificamente para empresas que investem e desenvolvem moradias populares e compradores de imóveis. É preciso haver mecanismos e políticas específicas e claras para apoiar os investidores que desejam reestruturar projetos de alto padrão para moradias populares ou sociais.

Para empresas imobiliárias, é necessário revisar proativamente o portfólio de projetos de investimento. Venda parte ou a totalidade dos projetos que não sejam adequados aos recursos atuais. Reestruture proativamente a dívida e planeje o fluxo de caixa. Concentre o capital em projetos com garantia legal, planos de financiamento viáveis, com possibilidade de conclusão antecipada e fáceis de liquidar.

Reduza as expectativas de lucro, até mesmo aceite vender com prejuízo, utilizando os lucros de anos anteriores para manter as operações. Para novos projetos em fase de pesquisa, oriente-se proativamente para o segmento de preços acessíveis para garantir capacidade de absorção ao lançar produtos no mercado.

Além disso, os empreendimentos imobiliários precisam inovar, pesquisar e aplicar continuamente as conquistas tecnológicas para melhorar a capacidade de gestão, controlar riscos e reduzir custos.

N. Giang

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/dau-la-nguyen-nhan-khien-gia-bat-dong-san-van-neo-o-muc-cao-a642272.html