Qual deve ser o nível das taxas de juros para que o mercado imobiliário se recupere?

Alta procura por empréstimos imobiliários

Recentemente, o Batdongsan.com.vn realizou uma pesquisa com pessoas interessadas em comprar uma casa, a fim de avaliar a necessidade de financiamento. A pesquisa revelou que mais de 73% dos entrevistados precisam recorrer a empréstimos bancários para a compra de um imóvel, enquanto apenas 27% não o fazem. Dentre os clientes que precisam de financiamento, 41% necessitam de valores inferiores a 30% do valor do imóvel, e 30% precisam de valores entre 30% e 70%.

De acordo com os resultados deste estudo, ao discutirem a expectativa em relação às taxas de juros de financiamento imobiliário em 2023-2024, cerca de 44% dos entrevistados afirmaram que uma taxa de juros abaixo de 8% é razoável para que consigam administrar suas finanças e esperam que a taxa diminua para esse patamar em 2024. Além disso, 33% dos compradores de imóveis aceitariam financiar a compra se a taxa de juros oscilasse entre 8% e 10%, e apenas cerca de 14% concordariam com uma taxa entre 10% e 13%.

Para reativar o mercado imobiliário, qual deveria ser a taxa de juros dos empréstimos? Figura 1 — A procura por empréstimos imobiliários continua elevada.

Segundo o Sr. Le Bao Long, Diretor Estratégico da Batdongsan.com.vn, o motivo pelo qual muitos compradores de imóveis não se atrevem a usar o financiamento de forma ousada é a preocupação com dificuldades econômicas , empregos instáveis e rendimentos incertos, o que os pressiona e os impede de arcar com os juros do empréstimo.

“A maioria das famílias com renda inferior a 40 milhões de VND por mês só pode gastar no máximo 20 milhões de VND ou menos por mês com a compra de imóveis. Já aquelas com renda superior a 40 milhões de VND por mês só podem arcar com prestações mensais fixas de no máximo 30 milhões de VND. Para clientes de baixa renda, com renda inferior a 20 milhões de VND por mês, esse valor fica em torno de 8 a 10 milhões de VND, no máximo”, explicou o Sr. Long.

Até o momento, as taxas de juros e os preços dos imóveis têm sido dois fatores que influenciam fortemente a decisão de compra de uma casa. Esse é também o problema que impede muitas pessoas com reais necessidades habitacionais, mas que precisam recorrer a alavancagem financeira, de tomar uma decisão, visto que a taxa de juros para mobilização de recursos ainda se encontra em um patamar elevado em comparação com o período anterior à pandemia de COVID-19.

Uma pesquisa da Batdongsan.com.vn também mostrou que 72% dos compradores de imóveis consideram que os preços atuais dos imóveis ainda estão em um nível alto ou muito alto, além da capacidade de pagamento da maioria dos trabalhadores no mercado atual. 75% dos entrevistados também afirmaram que as taxas de juros atuais para empréstimos estão em um nível alto ou muito alto, fazendo com que muitas pessoas não se arrisquem a tomar empréstimos. Além disso, os procedimentos complicados para obtenção de crédito também fazem com que muitas pessoas não consigam ou não se sintam à vontade para recorrer aos canais de captação de recursos oferecidos pelos bancos.

As taxas de juros dificilmente cairão drasticamente.

Até o momento, a taxa de juros operacional foi reduzida quatro vezes pelo Banco Central do Vietnã (SBV). Além disso, a Resolução Governamental nº 97/NQ-CP, de 8 de julho de 2023, enfatizou que o SBV continuará implementando soluções drásticas e sincronizadas para reduzir o nível da taxa de juros, especialmente as taxas de juros para empréstimos, buscando uma redução de pelo menos 1,5% a 2%.

Graças a essa mudança drástica, espera-se que a taxa média de juros de depósitos a 12 meses diminua para 6-6,5% ao ano até o final de 2023, visto que o Banco Central do Vietnã (SBV) ainda tem margem para reduzir as taxas de juros operacionais.

No entanto, especialistas afirmam que, embora o Banco Central tenha tomado medidas para conter a queda das taxas de juros, as taxas de compra e venda não devem diminuir drasticamente nos últimos seis meses do ano. Consequentemente, atualmente, as taxas de juros flutuantes em alguns bancos comerciais ainda se situam entre 12% e 13,5%. Alguns bancos chegam a cobrar taxas de 14,2% após o término do período de juros preferenciais. Espera-se que essa taxa de juros se mantenha por um longo período e é improvável que caia para menos de 10%.

Para reativar o mercado imobiliário, qual deveria ser a taxa de juros dos empréstimos? Figura 2 — O mercado imobiliário ainda aguarda um impacto positivo das taxas de juros bancárias.

Especialistas do Batdongsan.com.vn também afirmaram que, para o mercado retornar ao período de "dinheiro barato", muitos fatores precisam influenciar o cenário. Portanto, no curto prazo, será difícil esperar uma queda acentuada nas taxas de juros. Em 2024, as taxas de juros podem continuar a cair, mas dificilmente ficarão abaixo de 10%. Assim, esperar uma recuperação do mercado no curto prazo é difícil, pois as taxas de juros não são realmente atrativas.

Segundo a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis, o fluxo de caixa está mostrando sinais de retorno ao mercado, com um cliente obtendo um novo empréstimo com taxa de juros de 10 a 11%. No entanto, o mercado imobiliário só reagirá quando a taxa média de juros cair abaixo de 10%, pois esse é o valor que os investidores podem se dar ao luxo de tomar emprestado.

No entanto, as taxas de juros são apenas um dos fatores que afetam o mercado imobiliário. A atual redução das taxas de juros beneficia apenas quem possui empréstimos com taxas variáveis, mas não atrai quem precisa tomar empréstimos. Enquanto isso, o mercado imobiliário ainda precisa aguardar a recuperação da liquidez. Esse fator só melhorará quando a confiança dos investidores no mercado retornar e a economia interna se estabilizar.

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