Propor mecanismos adicionais para determinar os preços dos terrenos e gerir receitas adicionais no projecto

Legenda da foto — Foto da ilustração: Tuan Anh/VNA

Assim, a VNREA comentou sobre 5 conteúdos; nos quais propôs alterar 3 conteúdos que são disposições já estipuladas no projeto e adicionar 2 conteúdos ainda não estipulados no projeto de Resolução.

Com 2 conteúdos adicionais propostos, a VNREA citou que o Artigo 5 do Projeto de Resolução estipula a aplicação da lista de preços de terras para determinar taxas de uso de terras e aluguéis de terras de todos os projetos quando a terra é alocada, arrendada ou a finalidade do uso da terra é alterada em todos os casos.

No entanto, de acordo com a análise da VNREA, na realidade, existem projetos de investimento em áreas recém-desenvolvidas ou projetos com grande escala de uso do solo e sem tabela de preços de terras, ou, se houver uma tabela de preços de terras, a aplicação da tabela de preços de terras não será apropriada. Nesse caso, é necessário determinar preços específicos de terras de acordo com os métodos de determinação de preços de terras prescritos na Lei de Terras atual para calcular as taxas de uso do solo e os aluguéis de terras.

A VNREA propõe complementar regulamentações sobre casos de aplicação de preços de terras específicos para calcular taxas de uso de terras e aluguéis de terras de projetos quando o Estado aloca terras, arrenda terras ou altera as finalidades de uso de terras, incluindo: projetos com grande escala de uso de terras de 100 hectares ou mais e projetos de investimento em áreas recém-desenvolvidas sem listas de preços de terras.

Além disso, a VNREA propôs a inclusão de regulamentação sobre o cálculo de taxas adicionais para o período de preço indeterminado da terra. Com base no Ponto d, Cláusula 2, Artigo 257 da Lei de Terras de 2024, o Decreto 103/2024/ND-CP estipula a cobrança de taxas adicionais para os casos em que as pessoas tenham decidido alocar/arrendar terras antes de 1º de agosto de 2024, mas o preço da terra não tenha sido determinado, elas terão que pagar uma taxa adicional calculada em 5,4% ao ano (com previsão de ajuste para 3,6% ao ano) da taxa de uso da terra/aluguel de terras a pagar pelo período de preço indeterminado da terra.

A razão é que, quando a taxa de uso da terra/aluguel da terra não é paga, o investidor se beneficia do valor não pago. Esse ponto de vista é incorreto e inadequado – enfatizou a VNREA. Atualmente, a obrigação de determinar os preços da terra é de responsabilidade do órgão estatal, não dependendo do usuário da terra.

A exigência de que os usuários da terra sejam responsabilizados neste caso é infundada. Quando os usuários da terra não pagam as taxas de uso da terra e o aluguel da terra, eles não conseguem exercer seus direitos como usuários da terra: o direito de comprar, vender/transferir/hipotecar... porque, de acordo com a regulamentação, esses direitos só podem ser exercidos após o cumprimento das obrigações financeiras relativas à terra, analisou a VNREA.

Portanto, a VNREA recomenda a inclusão de disposições sobre o tratamento de taxas de cobrança adicionais com base na determinação de uma série de casos específicos. Nos casos em que houver uma decisão sobre alocação de terras, arrendamento de terras, permissão para alterar os propósitos de uso da terra, permissão para alterar o arrendamento anual de terras para arrendamento único de terras por todo o prazo do arrendamento, extensão do uso da terra, ajuste do prazo de uso da terra, ajuste do planejamento detalhado de acordo com as disposições da lei de terras e outras disposições legais relevantes antes da data de vigência desta Lei, mas o preço da terra não tiver sido decidido, a determinação do aluguel da terra e das taxas de uso da terra deverá ser implementada de acordo com as disposições dos pontos a, b, c, cláusula 2, Artigo 257 da Lei de Terras de 2024.

Ao mesmo tempo, os usuários da terra devem pagar taxas adicionais pelo período de tempo ainda não calculado para taxas de uso da terra e aluguéis de terra, conforme prescrito nos pontos a, b, c, Cláusula 2, Artigo 257 da Lei de Terras, se os usuários da terra tiverem colocado a área de terra com direitos de uso da terra concedidos em exploração, negócios e uso.

Os usuários do solo não são obrigados a pagar taxas adicionais pelo período ainda não calculado para taxas de uso do solo e rendas de terras, conforme previsto nos Pontos a, b, c, Cláusula 2, Artigo 257 da Lei de Terras, caso ainda não tenham colocado em exploração, exploração comercial ou uso a área de terra à qual foram concedidos direitos de uso do solo. Caso os usuários do solo tenham pago taxas adicionais pelo período ainda não calculado para taxas de uso do solo e rendas de terras, eles serão reembolsados pelas taxas adicionais pagas ou deduzidos de outras obrigações financeiras com o Estado...

Em relação às 3 emendas propostas, a VNREA citou: A Cláusula 7, Artigo 3 sobre recuperação de terras, compensação, apoio e reassentamento estipula: "A dedução do dinheiro de compensação, apoio e reassentamento que o investidor adiantou da taxa de uso da terra e do aluguel da terra a pagar será implementada de acordo com as disposições da Cláusula 2, Artigo 94 da Lei de Terras e será calculada para todo o projeto".

No entanto, de acordo com a VNREA, a Lei de Terras estipula atualmente que, caso o investidor adiante indenização, apoio e dinheiro para reassentamento, este será deduzido da taxa de uso da terra e do aluguel do projeto. Caso ainda haja dinheiro restante após a dedução da taxa de uso da terra e do aluguel do projeto, este será contabilizado no capital de investimento total do projeto.

Portanto, essa regulamentação não garantiu realmente direitos e não atraiu investidores para participar do pré-pagamento de indenização, suporte e reassentamento; especialmente no caso de projetos isentos ou com redução de taxas de uso da terra e aluguéis de terras - analisou a VNREA.

Portanto, a VNREA propõe permitir que os investidores continuem deduzindo pagamentos adiantados para compensação, suporte e reassentamento de outras obrigações financeiras que os investidores devem pagar.

Ao mesmo tempo, no Ponto d, Cláusula 1, Artigo 5, a base para cálculo das taxas de uso da terra inclui: custos de construção de infraestrutura para a área de terra que o investidor entrega ao Estado; os custos de construção de infraestrutura especificados neste ponto são determinados de acordo com as disposições da lei sobre construção.

De acordo com a VNREA, o Projeto de Lei estipula apenas o cálculo dos custos de construção de infraestrutura para a área de terreno que o investidor transfere ao Estado, o que é inadequado. A natureza da tabela de preços de terrenos é uma regulamentação geral e o preço do terreno na tabela de preços de terrenos é frequentemente calculado com base em terrenos existentes. Projetos de investimento em desenvolvimento de infraestrutura que não tenham uma área transferida ao Estado (como projetos de investimento em desenvolvimento de infraestrutura de parques industriais) não serão deduzidos dos custos de infraestrutura.

Ou projetos de investimento, dependendo das condições geológicas e da escala, terão custos de investimento em infraestrutura diferentes, especialmente projetos de investimento em novas áreas, áreas recuperadas... têm custos de investimento muito altos para nivelamento e construção de infraestrutura. Portanto, calcular os custos de infraestrutura apenas para a área de terra que os investidores entregam ao Estado não garantirá justiça.

Partindo dessa realidade, a VNREA propõe que, ao determinar os preços dos terrenos, seja necessário calcular os custos de infraestrutura de todo o projeto, e não apenas da área que o investidor transfere ao Estado. Ao mesmo tempo, é necessário complementar a regulamentação sobre o tratamento dos custos de recuperação de terras para projetos de recuperação de terras na determinação dos preços dos terrenos (de acordo com a regulamentação atual, os custos de recuperação de terras são incluídos nos custos de desenvolvimento do projeto ao determinar os preços dos terrenos usando o método do excedente).

Outro conteúdo que a VNREA comentou é que no Ponto b, Cláusula 13, Artigo 3, as disposições transitórias para recuperação de terras, compensação, apoio e reassentamento afirmam claramente: "Caso antes da data efetiva desta Resolução não haja decisão aprovando o plano de compensação, apoio e reassentamento, a recuperação de terras, a compensação, o apoio e o reassentamento serão realizados de acordo com as disposições da Lei de Terras e as disposições deste Artigo".

De acordo com a VNREA, o uso da frase "no caso em que não houver decisão antes da data de vigência desta Resolução" não determina com precisão o momento do evento. Haverá casos em que não haverá decisão aprovando o plano de remuneração antes da data de vigência da Resolução, mas, quando a Resolução entrar em vigor, já haverá uma decisão aprovando o plano de remuneração. Portanto, a VNREA propõe ajustá-la para "No caso em que não houver decisão até a data de vigência desta Resolução...".

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm