A avaliação imobiliária para investimento requer uma reflexão profunda e contínua sobre o valor de mercado

De acordo com o Professor Associado, Dr. Nguyen Minh Ngoc, Chefe do Departamento de Avaliação - Negócios Imobiliários, Universidade de Finanças e Marketing, Cidade de Ho Chi Minh , se os investidores apenas souberem sobre preços e coletarem informações sobre preços, eles perderão uma área de pensamento mais atraente e eficaz em suas atividades de investimento, que é pensar em: Valor de mercado.

Para entender melhor as questões relacionadas a preços, valores de mercado, bem como o valor (intrínseco, essencial) dos imóveis, a TG&VN conversou com o Professor Associado, Dr. Nguyen Minh Ngoc, Chefe do Departamento de Avaliação - Negócios Imobiliários, Universidade de Finanças e Marketing, Cidade de Ho Chi Minh.

Prezado Professor Associado, Dr. Nguyen Minh Ngoc, o preço é um dos fatores que mais influenciam as atividades de investimento imobiliário. Pode explicar isso com mais clareza?

Terrenos e imóveis têm seu próprio preço. O aumento de preços razoáveis, ou em sua maioria irracionais, no Vietnã estimulou todos os setores da sociedade a buscar investimentos imobiliários. A realidade objetiva e os desenvolvimentos subjetivos dos preços de terrenos e imóveis nos últimos 30 anos fizeram com que muitas pessoas e organizações perdessem o equilíbrio emocional, financeiro e racional.

O preço do terreno/imóvel é a expressão monetária do valor desse terreno/imóvel, ou seja, o valor a ser pago por um terreno/imóvel. O preço do terreno/imóvel em geral é uma grandeza que varia em torno do valor. Quando a oferta e a demanda por terreno/imóvel coincidem, o preço pode refletir e corresponder ao valor desse terreno/imóvel, o que raramente acontece. O preço do terreno/imóvel será maior do que o seu valor se a oferta for menor do que a demanda. Por outro lado, se a oferta exceder a demanda, o preço será menor do que o valor.

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

Professor Associado, Dr. Nguyen Minh Ngoc. (Fonte: RED)

Este é um conhecimento clássico em microeconomia . No entanto, por diversas razões, muitas pessoas frequentemente se limitam (ou apenas se apegam) a termos gerais como esse. Muitas vezes, elas não têm a capacidade de aplicar e desenvolver o pensamento para investimentos imobiliários. Costuma-se dizer: "O mercado tem voz própria" ou "Todas as teorias são cinzentas. Só a árvore da vida é eternamente verde"... A partir da assimilação e compreensão do conhecimento geral, os investidores imobiliários precisam desenvolver seu próprio pensamento para cada decisão e método específico.

Então, quais fatores geralmente influenciam os preços, senhor?

Os preços são frequentemente determinados pela relação entre oferta e demanda no mercado. No entanto, é necessário compreender correta e integralmente a categoria de "mercado". O mercado que frequentemente mencionamos na mídia, como apartamentos, terrenos, áreas comerciais... com áreas, segmentos e produtos populares, representa apenas uma pequena parcela do mercado total.

Se considerarmos os 365.000 quilômetros quadrados do Vietnã, incluindo os ativos em terra (incluindo obras de construção e ativos vinculados à terra, como árvores perenes, etc.), o mercado geral é muito maior e mais diversificado. Por outro lado, se pensarmos apenas em preços, coletarmos informações sobre preços, etc., os investidores perderão uma área de pensamento mais atraente e eficaz em suas atividades de investimento. Isso é pensar em: valor de mercado.

Muitas pessoas ainda têm dúvidas sobre o conceito de valor de mercado imobiliário. Você pode explicar isso mais claramente?

Para compreender o Valor de Mercado, é necessário primeiro compreender os conceitos de Valor (intrínseco - essencial). Esta questão será discutida em mais detalhes a seguir. O valor de mercado de imóveis refere-se às funções e usos dos imóveis para determinados fins. Esses fins podem ser multifuncionais ou específicos para cada indivíduo ou organização. Na realidade, existem objetivos extremamente diversos para diferentes áreas. Em outras palavras, o número de objetivos imobiliários pode chegar a milhares ou mais.

As pessoas costumam falar sobre duas categorias de valor de mercado imobiliário: valor de uso e valor de troca. Imóveis não são usados apenas para moradia, negócios, lucro... mas também para diversos fins, às vezes até para propósitos estranhos.

Por exemplo, alguém compra um terreno apenas para esperar a primavera e observar o crescimento de um inseto raro; ou existe um tipo de imóvel muito adequado para levantar capital financeiro. Ao usar esse imóvel para fins financeiros, ele levantará 100 bilhões de VND, mas se comprado e vendido livremente, o preço será de apenas 30 bilhões de VND. Em outras palavras, esse imóvel é um imóvel financeiro.

A partir do exemplo acima, pensar no valor de mercado de imóveis vai além da visão convencional de comprar e vender ou morar. Eles atendem a propósitos específicos que advêm de diversas necessidades do mercado. E o preço de aluguel ou o preço de venda livre não podem ser usados para mensurar o valor que eles agregam.

Portanto, os investidores precisam personalizar cada imóvel para cada segmento e para cada cliente, a fim de identificar com precisão o valor de mercado. O valor do imóvel que um indivíduo ou organização na sociedade pode desfrutar e sentir é considerado Valor de Mercado (mais amplo do que a categoria de preço).

Então, o valor de mercado depende muito do valor do imóvel, senhor?

O valor imobiliário é a questão mais interessante e também a mais difícil de compreender e mensurar na avaliação imobiliária. A partir da compreensão do valor de mercado, os investidores imobiliários podem aprender e dominar as questões de valor imobiliário. Ao contrário do valor de mercado, o valor imobiliário aqui não se refere mais à palavra "mercado". Em outras palavras, antes de haver um mercado, antes da formação de um mercado, o imóvel tem seu próprio valor.

Valor é um conceito abstrato, o significado de terra - imóvel em termos de adequação e satisfação das necessidades humanas. Imóveis têm a capacidade de satisfazer as necessidades humanas de forma única e separada, mas seu valor está vinculado a coisas e fenômenos em um sistema de valor total por meio da interação das necessidades primárias mencionadas acima.

O Professor Associado, Dr. Nguyen Minh Ngoc, possui muitos anos de experiência em treinamento sobre avaliação imobiliária na área. (Fonte: RED)

A partir da compreensão do valor de mercado, os investidores imobiliários podem aprender e dominar questões relacionadas ao valor imobiliário. O mercado é uma categoria; uma forma; um conjunto de convenções. Ou entenda o mercado como um conjunto de cenários; um contexto com flutuações e fases... Existem muitas visões, perspectivas e afirmações sobre o mercado em geral, o mercado imobiliário em particular. E, portanto, o valor de mercado dos imóveis também muda de forma imprevisível.

No entanto, se nos aprofundarmos nas raízes do mercado imobiliário, encontraremos seus valores fundamentais. Esses valores fundamentais, se aliados às necessidades imutáveis e fundamentais da civilização humana, criarão um sistema de valores fundamental para o mercado imobiliário que não depende de nenhum mercado, em nenhum lugar do mundo .

Você pode nos dar alguns exemplos específicos para que nossos leitores possam entender melhor os valores intrínsecos do mercado imobiliário?

Por exemplo, uma floresta primitiva, uma ilha em um lago de água doce, uma caverna, o pico de uma montanha... sempre têm valor. Mas não existe um mercado separado (submercado) para esse tipo de imóvel. Outro exemplo: uma pedra rubi vermelha pura e brilhante, com a cor de sangue de pombo, encontrada no fundo do Lago Thac Ba, na província de Yen Bai, tem um valor intrínseco muito alto.

No entanto, ele não tem valor de mercado por dois possíveis casos: 1/ por estar localizado sob o lago, não foi encontrado no mercado operacional de pedras preciosas; 2/ o mercado de pedras preciosas ainda não se formou no Vietnã ou no mundo (quando as pessoas não consideram este rubi como precioso porque não o compreendem completamente).

Se considerarmos o problema sob a perspectiva do valor de uso e do valor de troca do ativo, essa pedra não tem valor de uso (não tem valor de mercado). Por outro lado, se esse rubi for encontrado e trocado por uma viagem ao redor do mundo, ele desenvolverá seu valor de troca, transformando-se em uma relação de valor de mercado (o prazer e os sentimentos de quem recebe a pedra), e não se enquadra na categoria de preço. O investimento imobiliário no Vietnã precisa aplicar essa escola para identificar valores ocultos e, em seguida, incorporá-los ao mercado imobiliário. Inclusive, criar um mercado de filiais para uso ou troca.

Então, na sua opinião, para investir efetivamente em imóveis, a quais fatores os investidores devem prestar atenção?

De fato, em muitos estudos sobre "tipos" imobiliários considerados únicos no Vietnã (mas populares no mundo, ou onde não há mercado para esse tipo de imóvel no mundo), descobri um tipo de imóvel que nunca foi conhecido e circulado no mercado imobiliário vietnamita. A razão é que o Vietnã está se desenvolvendo; nos últimos 30 anos, os participantes do mercado frequentemente se concentram em "tipos" de fácil acesso, com pouca exploração e pouco pensamento criativo...

Portanto, ao aplicar boa expertise e capacidade de avaliação imobiliária, os investidores podem encontrar inúmeros "diamantes" valiosos espalhados pelo mercado que ninguém compra. Em outras palavras, esta é uma oportunidade para os investidores adquirirem ativos imobiliários valiosos e sustentáveis a preços muito baixos.

No entanto, os investidores também precisam entender as principais tendências do mundo, as leis naturais associadas ao mercado imobiliário e precisam da capacidade e dos métodos para prever as "viradas" da humanidade e mensurar o valor dos imóveis. A Arca de Noé não teria valor algum (ou teria pouco valor) sem o grande dilúvio. Noé não teria construído a Arca sem o "sussurro" (previsão, sonho) de alguém.

Portanto, a avaliação imobiliária para investimento exige uma reflexão profunda e contínua sobre Preço - Valor de Mercado - Valor (essencial - intrínseco). A avaliação imobiliária para investimento não só precisa acompanhar de perto e vivenciar profundamente, de forma multifacetada e multifacetada, o mercado imobiliário em particular e a vida em geral, como também precisa aprender e se abastecer continuamente de conhecimento acadêmico até que se decidam a investir.

Obrigado!

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