Para melhor compreender as questões relacionadas a preços, valores de mercado, bem como os valores (intrínsecos, essenciais) dos imóveis, a TG&VN conversou com o Professor Associado, Dr. Nguyen Minh Ngoc, Chefe do Departamento de Avaliação - Negócios Imobiliários, da Universidade de Finanças e Marketing, na Cidade de Ho Chi Minh.
Prezado Professor Associado Dr. Nguyen Minh Ngoc, o preço é um dos fatores que mais influenciam as atividades de investimento imobiliário. Poderia explicar isso com mais clareza?
Terrenos e imóveis têm seu próprio preço. O aumento dos preços razoáveis, ou melhor, dos preços exorbitantes no Vietnã, estimulou todos os setores da sociedade a buscarem investimentos imobiliários. A realidade objetiva e a evolução subjetiva dos preços de terrenos e imóveis nos últimos 30 anos levaram muitos indivíduos e organizações a perderem o equilíbrio emocional, financeiro e racional.
O preço de um terreno ou imóvel é a expressão monetária do seu valor, ou seja, a quantia a ser paga por ele. O preço de um terreno ou imóvel, em geral, é uma grandeza que oscila em torno do seu valor. Quando a oferta e a demanda por terrenos ou imóveis se equilibram, o preço pode refletir e corresponder ao seu valor, o que raramente acontece. O preço de um terreno ou imóvel será maior do que o seu valor se a oferta for menor do que a demanda. Ao contrário, se a oferta for maior do que a demanda, o preço será menor do que o seu valor.
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| Professor Associado, Dr. Nguyen Minh Ngoc. (Fonte: RED) |
Este é um conhecimento clássico em microeconomia . No entanto, por diversos motivos, muitas pessoas param (ou conhecem apenas) conceitos gerais como esses. Frequentemente, não possuem a capacidade de aplicar e desenvolver um raciocínio específico para investimentos imobiliários. Costuma-se dizer: "O mercado tem voz própria" ou "Todas as teorias são cinzentas. Só a árvore da vida é sempre verde"... Além de compreender o conhecimento geral, os investidores imobiliários precisam desenvolver um raciocínio próprio para cada decisão e estratégia específica.
Então, quais são os fatores que normalmente influenciam os preços, senhor?
Os preços são frequentemente determinados pela relação entre oferta e demanda no mercado. No entanto, é necessário compreender correta e amplamente a categoria "mercado". O mercado que costumamos mencionar na mídia, como apartamentos, terrenos, áreas comerciais... com áreas, segmentos e produtos populares, representa apenas uma pequena parcela do mercado total.
Se considerarmos os 365.000 quilômetros quadrados do Vietnã, além dos ativos em terra (incluindo obras e bens vinculados à terra, como árvores perenes, etc.), o mercado geral é muito maior e mais diversificado. Por outro lado, se pensarmos apenas em preços, coletarmos informações sobre preços, etc., os investidores perderão uma área de pensamento mais atraente e eficaz em suas atividades de investimento: o valor de mercado.
Muitas pessoas ainda têm uma compreensão vaga do conceito de valor de mercado imobiliário. Você poderia explicar isso com mais clareza?
Para compreender o valor de mercado, é necessário primeiro entender os conceitos de valor (intrínseco - essencial). Este assunto será discutido com mais detalhes adiante. O valor de mercado de um imóvel representa as funções e usos que ele desempenha para determinados fins. Esses fins podem ser múltiplos ou específicos para cada indivíduo ou organização. Na realidade, existem objetivos extremamente diversos para diferentes públicos. Em outras palavras, o número de objetivos imobiliários pode chegar a milhares ou mais.
As pessoas costumam falar sobre duas categorias de valor de mercado imobiliário: valor de uso e valor de troca. Os imóveis não são usados apenas para moradia, negócios ou lucro, mas também para diversos outros fins, às vezes até inusitados.
Por exemplo, alguém compra um terreno apenas para esperar a primavera e observar o crescimento de um inseto raro; ou existe um tipo de imóvel muito adequado para captação de recursos financeiros. Ao usar esse imóvel para financiamento, ele arrecadaria 100 bilhões de VND, mas se fosse comprado e vendido livremente, o preço seria de apenas 30 bilhões de VND. Em outras palavras, esse imóvel é um imóvel financeiro.
A partir do exemplo acima, a reflexão sobre o valor de mercado dos imóveis vai além da visão convencional de compra e venda ou moradia. Eles atendem a propósitos específicos que surgem de diversas necessidades do mercado. E o preço do aluguel ou o preço de venda não podem ser usados para mensurar o valor que eles agregam.
Portanto, os investidores precisam personalizar cada imóvel para cada segmento, para cada cliente individual, a fim de detectar com precisão o valor de mercado. O valor de um imóvel que um indivíduo ou organização na sociedade pode desfrutar e sentir é considerado Valor de Mercado (mais amplo do que a categoria de preço).
Então, o valor de mercado depende em grande parte do valor do imóvel, senhor?
O valor imobiliário é o aspecto mais interessante e também o mais difícil de compreender e mensurar na avaliação de imóveis. Ao entender o valor de mercado, os investidores imobiliários podem avançar para o aprendizado e domínio das questões relacionadas ao valor imobiliário. Diferentemente do valor de mercado, o valor imobiliário aqui não deriva necessariamente da palavra "mercado". Em outras palavras, antes mesmo da existência de um mercado, antes da formação de um mercado, o imóvel já possuía valor intrínseco.
O valor é um conceito abstrato; o significado da terra – do bem imóvel – reside em sua adequação e satisfação das necessidades humanas. Os imóveis têm a capacidade de satisfazer necessidades humanas de forma isolada, mas seu valor está intrinsecamente ligado a outras coisas e fenômenos, formando um sistema de valores completo por meio da interação das necessidades primárias mencionadas.
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O Professor Associado Dr. Nguyen Minh Ngoc possui muitos anos de experiência em treinamento de avaliação imobiliária na área. (Fonte: RED) |
Ao compreender o valor de mercado, os investidores imobiliários podem avançar para o aprendizado e o domínio das questões relacionadas ao valor dos imóveis. O mercado é uma categoria, uma forma, um conjunto de convenções. Ou, ainda, podemos entender o mercado como um conjunto de cenários, um contexto específico com flutuações e fases... Existem muitos pontos de vista, perspectivas e afirmações sobre o mercado em geral e, em particular, sobre o mercado imobiliário. Consequentemente, o valor de mercado dos imóveis também varia de forma imprevisível.
Contudo, se analisarmos a fundo, as raízes do mercado imobiliário, encontraremos seus valores essenciais. Esses valores, quando vinculados às necessidades fundamentais e imutáveis da civilização humana, criarão um sistema de valores fundamental para o mercado imobiliário que não depende de nenhum mercado, em nenhum lugar do mundo .
Poderia dar alguns exemplos específicos para que nossos leitores possam entender melhor o valor fundamental do mercado imobiliário?
Por exemplo, uma floresta primitiva, uma ilha em um lago de água doce, uma caverna, um pico de montanha… sempre têm valor. Mas não existe um mercado (ou submercado) específico para esse tipo de bem. Outro exemplo: uma pedra de rubi vermelho puro, da cor de sangue de pombo, encontrada no fundo do Lago Thac Ba, na província de Yen Bai, possui um valor intrínseco muito grande.
No entanto, não possui valor de mercado por dois motivos possíveis: 1/ por estar localizada sob o lago, ainda não foi encontrada e inserida no mercado de pedras preciosas; 2/ o mercado de pedras preciosas ainda não está formado no Vietnã ou no mundo (por isso, as pessoas não consideram este rubi precioso por não o compreenderem completamente).
Se considerarmos o problema sob a perspectiva do valor de uso e do valor de troca do imóvel, esta pedra não possui valor de uso (não tem valor de mercado). Por outro lado, se este rubi for encontrado e trocado por uma viagem ao redor do mundo, ele desenvolverá seu valor de troca, transformando-se em uma relação de valor de mercado (o prazer e os sentimentos da pessoa que recebe a pedra), e não se enquadrando na categoria de preço. O investimento imobiliário no Vietnã precisa aplicar essa filosofia para identificar valores ocultos e, em seguida, incorporá-los ao mercado imobiliário. Pode-se até mesmo criar um mercado derivado para uso ou troca.
Na sua opinião, para investir eficazmente em imóveis, a que fatores os investidores devem estar atentos?
De fato, em muitos estudos sobre "tipos" de imóveis considerados únicos no Vietnã (mas populares no mundo, ou onde não existe um mercado específico para esse tipo de imóvel em outros países), descobri um tipo de imóvel que nunca foi conhecido ou comercializado no mercado imobiliário vietnamita. O motivo é que, como o Vietnã está em desenvolvimento, nos últimos 30 anos, os participantes do mercado frequentemente se concentram em "tipos" de fácil acesso, com pouca exploração e pouco pensamento criativo...
Portanto, ao aplicar com competência a experiência e a capacidade de avaliação imobiliária, os investidores podem encontrar inúmeros "diamantes" valiosos escondidos no mercado, que ninguém percebe. Em outras palavras, esta é uma oportunidade para os investidores possuírem ativos imobiliários valiosos e sustentáveis a um preço muito baixo.
No entanto, os investidores também precisam entender as principais tendências mundiais, as leis naturais associadas ao mercado imobiliário e precisam da capacidade e dos métodos para prever os rumos da humanidade a fim de mensurar o valor dos imóveis. A Arca de Noé seria inútil (ou de pouco valor) sem o grande dilúvio. Noé não teria construído a Arca sem o "sussurro" (previsão, sonho) de alguém.
Portanto, a avaliação de imóveis para investimento exige uma reflexão profunda e contínua sobre Preço - Valor de Mercado - Valor (essencial - intrínseco). A avaliação de imóveis para investimento não só requer o acompanhamento atento e a vivência profunda e multifacetada do mercado imobiliário em particular e da vida em geral, como também a aprendizagem e o aprimoramento contínuos do conhecimento acadêmico até o fim de sua trajetória de investimento.
Obrigado!
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