Projetos 'revividos' são importante fonte de abastecimento para o mercado imobiliário

Senhor, muitas pessoas se perguntam por que os preços dos imóveis continuam subindo, especialmente em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh, especialmente no contexto da entrada em vigor das três leis sobre terras, habitação e imóveis. Como o senhor explica essa questão?

Há muitas razões para explicar o rápido aumento dos preços dos imóveis nos últimos tempos, especialmente nas grandes cidades. No entanto, a razão que provavelmente receberá maior consenso é a falta de oferta e o desequilíbrio entre oferta e demanda, especialmente de apartamentos e pequenos terrenos com preços médios na área central.

Por que há flutuações de preços e escassez de oferta quando a Lei de Terras, a Lei de Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários estão em vigor desde 1º de agosto?

Em nossa opinião, isso ocorre porque o número de novos projetos habitacionais à venda é pequeno logo após a entrada em vigor das novas leis. Muitas pessoas esperam que a oferta seja maior, mas é necessário avaliar objetivamente que, embora as novas regulamentações sejam muito abertas e razoáveis, elas se aplicam apenas a projetos habitacionais recém-implementados. Esses projetos precisam concluir os trâmites legais e não podem ser abertos para venda logo após a entrada em vigor das leis.

Por outro lado, projetos habitacionais estão sendo interrompidos por diversos motivos, como: escolha do investidor errado, descumprimento da legislação fundiária, etc., portanto, não há solução no momento. Projetos antigos, portanto, ainda estão em modo de "aguarda" que novas políticas sejam resolvidas. Projetos "sobrecarregados", por não terem sido resolvidos, não criaram oferta para o mercado.

Em segundo lugar, o aumento dos custos de "insumos" leva a um aumento nos preços da terra. Atualmente, as localidades estão ajustando a tabela de preços da terra de acordo com as disposições da Lei de Terras. Por exemplo, a Cidade de Ho Chi Minh publicou a Tabela de Preços da Terra em 21 de outubro, na qual, em comparação com a tabela de preços da terra de 2020, muitas áreas aumentaram de 3 a 11 vezes em relação ao preço anterior, como no distrito de Cu Chi; Hoc Mon é de 2 a 11 vezes mais alto... O aumento na tabela de preços da terra levará a um aumento correspondente nos custos da terra para as pessoas (imposto sobre a terra, taxa de uso da terra quando emitido um certificado, taxa de conversão da finalidade do uso da terra...).

Para as empresas, embora a determinação dos preços dos terrenos para projetos não se baseie na tabela de preços de terrenos, com a nova regulamentação, as taxas de uso do solo determinadas para projetos de investimento não serão menores do que antes. Especialmente no contexto de custos de indenização mais elevados para limpeza de terrenos, quando a pessoa cuja terra for recuperada receberá mais benefícios do que antes.

A terceira razão é que a tendência da especulação imobiliária ainda é popular. Não é difícil confirmar que as pessoas ainda querem investir em terrenos devido à sua alta rentabilidade. Algumas pessoas pensam que terrenos são um bom canal para manter ativos. Isso vale tanto para investidores quanto para compradores de terrenos. O ditado popular "uma vida inteira de negócios não é igual ao lucro de um terreno" continua válido até hoje.

A especulação também leva a truques para "aumentar" os preços dos imóveis. Leilões com preços altíssimos e posterior anulação de depósitos perturbam as informações de mercado, como em Thanh Oai, Hoai Duc... e até mesmo em Ha Dong, recentemente, com o lance vencedor de 262 milhões de VND/m², continuando a quebrar recordes de leilões anteriores. As consequências desses "aumentos" de preços são a interrupção das informações de mercado e os compradores ficam em um "labirinto" de preços.

Você acha que o ajuste das tabelas de preços de terrenos nas localidades aumentará os preços de transferência de imóveis no mercado?

Em nossa opinião, o ajuste das tabelas de preços de terras locais é uma necessidade objetiva. As tabelas de preços de terras anteriormente regulamentadas não refletem o valor real dos terrenos. Portanto, o ajuste e a aplicação antecipada das tabelas de preços de terras são necessários e contribuem para a transparência e estabilidade do mercado, além de resolver problemas que persistem há muitos anos, como: o cálculo de preços de indenização para pessoas cujas terras foram recuperadas será mais razoável, limitando a situação de indivíduos que coletam terras e, em seguida, alteram a finalidade das terras para fins especulativos...

No entanto, o aumento dos preços dos terrenos na tabela de preços também afeta muitos grupos de pessoas, especialmente indivíduos que precisam emitir certificados de direito de uso da terra, solicitar a alteração da finalidade do uso da terra em terrenos agrícolas no mesmo terreno com casas, imposto sobre uso de terras não agrícolas, etc. Essas são as pessoas que serão afetadas negativamente pelo ajuste da tabela de preços dos terrenos porque o custo do uso da terra aumentará.

Por exemplo, antes do reajuste da tabela de preços de terras, as pessoas tinham que pagar 1 bilhão de VND por um terreno agrícola de 100 m² devido à mudança de sua finalidade. Se a tabela de preços de terras aumentar 2,2 vezes, o custo da terra para as pessoas aumentará em 2,2 bilhões de VND. Os custos com taxas de registro e impostos sobre o uso de terras não agrícolas também aumentarão.

Isso afetará pessoas vulneráveis, especialmente pessoas que usam terras com "planejamento suspenso" há muito tempo sem receber um certificado e agora são elegíveis para um certificado. O custo do pagamento de taxas de uso da terra, quando reconhecido pelo Estado em alguns casos, aumentará em comparação a antes.

Em geral, observamos que, quando a tabela de preços de terrenos determina que o preço específico do terreno (preço de entrada) se aproxima do preço de mercado, o preço de transferência do terreno (preço de saída) geralmente aumenta. Assim, mesmo que a oferta melhore, os preços dos imóveis ainda podem ter muita dificuldade para "esfriar" em um curto espaço de tempo.

Então, na sua opinião, qual é a solução para a situação atual de aumento repentino nos preços dos imóveis nos próximos tempos?

Para "esfriar" os preços imobiliários, são necessárias muitas soluções sincronizadas por parte das autoridades. No entanto, do ponto de vista jurídico, acreditamos que soluções de curto e longo prazo são necessárias.

A curto prazo, a autoridade competente deve considerar a criação de um mecanismo para lidar com projetos que estejam sendo suspensos devido a problemas legais. Em outras palavras, deve haver regulamentação para lidar com esses tipos de projetos de forma decisiva, permitindo sua implementação ou encerrando-os completamente; não permitindo a situação atual de projetos "suspensos".

Os projetos "retomados" representam uma importante fonte de abastecimento para o mercado nos próximos anos. O número de projetos "paralisados" é grande e apenas um pequeno número deles precisa ser implementado para alterar o abastecimento do mercado. Por outro lado, para evitar o impacto dos reajustes nos preços da terra, o Governo precisa considerar a emissão de regulamentos sobre isenção e redução de taxas de uso da terra, incluindo a mudança da finalidade de uso da terra por famílias e indivíduos.

A longo prazo, considerar a aplicação de alíquotas mais altas de impostos para aqueles que possuem múltiplas propriedades, deixam terras em pousio e compram e vendem terras em um curto espaço de tempo continua sendo uma solução fundamental. Esta não é a única solução, mas é uma das medidas importantes para regular o mercado, contribuindo para limitar o investimento imobiliário. É claro que a aplicação de tal lei tributária requer uma pesquisa cuidadosa sobre o momento e o método adequados.

Além disso, a divulgação de informações, a promoção da digitalização e a criação de uma bolsa imobiliária nacional – uma forma da atual bolsa de valores – poderiam ser uma solução sustentável. Uma bolsa imobiliária nacional operando sob o modelo de uma organização de serviço público gerida pelo Estado, integrada ao banco de dados nacional sobre população e terras, contribuirá para o controle do valor real das transações, ajudando a tornar o mercado transparente e saudável.

Muito obrigado!

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040