A Gamuda Land foi acusada de não cumprir deliberadamente seus compromissos.

Sem conseguir fornecer a documentação legal, a Gamuda Land está atrasando a entrega do projeto Celadon City. Muitos clientes querem rescindir o contrato e exigem indenização.

Recentemente, muitos clientes que compraram casas no Complexo de Apartamentos A5, parte do projeto Tan Thang Sports Complex and Residential Area (nome comercial Celadon City, localizado no lote número 39, mapa número 40, no bairro de Son Ky, distrito de Tan Phu, Cidade de Ho Chi Minh), relataram ao jornal Journalist and Public Opinion que o investidor, Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), não cumpriu os termos do contrato de compra e venda e não forneceu documentos legais suficientes para responder às perguntas dos clientes.

Segundo alguns clientes que compraram apartamentos no loteamento Diamond Analta, eles assinaram um contrato de compra e venda com o investidor entre meados de 2019 e o final de 2020. O prazo para entrega do imóvel está previsto para o segundo trimestre de 2022, com um adiamento de 90 dias, e a Gamuda Land se responsabiliza pela entrega até o início do quarto trimestre de 2022.

Projeto do Complexo Desportivo e Área Residencial Tan Thang - Cidade de Celadon

Contudo, na época mencionada, a Gamuda Land ainda não havia concluído o projeto. Foi somente em janeiro de 2023 que alguns clientes receberam notificação da Gamuda Land, solicitando o pagamento das obrigações financeiras para a entrega das casas. Assim, esse investidor atrasou a entrega em cerca de 4 meses e, a partir desse momento, surgiram novos conflitos entre clientes e investidores, relacionados aos termos do contrato de compra e venda.

Especificamente, de acordo com o contrato de compra e venda assinado pela Gamuda Land com o cliente, o Artigo 11.7a sobre "Penalidade por atraso na entrega" estipula que, se o comprador tiver cumprido a obrigação de pagamento conforme prescrito, mas o vendedor não entregar o apartamento ao comprador, o vendedor deverá pagar juros de 18% ao ano, calculados sobre o valor total dos pagamentos do preço de compra que o vendedor efetivamente recebeu do comprador, por cada dia de atraso na entrega, a partir da data final do prazo de atraso permitido até a data do aviso de entrega, quando o apartamento atender às condições de entrega prescritas.

Além disso, de acordo com o Artigo 11.7b do contrato, se o vendedor continuar a não entregar o apartamento após o término do prazo de entrega em atraso permitido, as duas partes podem acordar uma nova data de entrega, sendo que o vendedor continuará a pagar os juros de atraso durante esse período. Outra opção é o comprador rescindir unilateralmente o contrato, aplicando-se, então, o Artigo 18.4 do mesmo contrato.

Edifícios na área de Diamond Alnata - Complexo de apartamentos A5.

O artigo 18.4 deste contrato de venda estipula ainda que a Gamuda Land deve reembolsar o dinheiro recebido do cliente (sem juros), pagar os juros de mora calculados sobre o montante total recebido, desde o término do prazo de entrega em atraso permitido até à data efetiva da notificação de rescisão do contrato.

Além disso, a Gamuda Land também deverá pagar uma multa equivalente a 30% do preço de compra por quebra de contrato e indenizar o comprador por quaisquer danos reais sofridos em decorrência da quebra de contrato por parte do vendedor.

Com os termos claros acima, um grupo de clientes não aceitou a entrega tardia e solicitou a rescisão do contrato de acordo com o Artigo 11.7b e o cumprimento das responsabilidades do investidor conforme o Artigo 18.4. Além disso, alguns clientes solicitaram apenas que a Gamuda Land pagasse juros de mora de 18% ao ano sobre o valor pago, conforme os termos do contrato.

A Gamuda Land foi multada por captação de recursos ilegal, os clientes perderam a confiança e quiseram cancelar o contrato.

Para reivindicar direitos legítimos, durante as reuniões de trabalho, alguns clientes solicitaram à Gamuda Land que fornecesse a documentação legal completa do projeto, como documentos que confirmassem a elegibilidade para venda e locação de futuros empreendimentos imobiliários emitidos pelo Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, documentos que confirmassem a elegibilidade para aceitação, documentos que aprovassem as garantias bancárias, etc.

Após muitos diálogos, essas solicitações, assim como as reivindicações de direitos, não foram totalmente atendidas. O conteúdo se limita ao nível do reconhecimento, sem uma direção clara para a resolução. Portanto, algumas pessoas expressaram frustração por terem que despender muito esforço para reivindicar seus direitos, que estavam claramente estipulados no contrato de compra e venda.

Os clientes que compraram apartamentos nos complexos A5 e A6 mantiveram vários diálogos com o investidor, mas ainda não chegaram a um acordo final.

Por exemplo, no caso do Sr. P.D.T., um cliente que assinou um contrato com a Gamuda Land para comprar um apartamento no bloco base P1 da área Diamond Alnata (A5a) em 4 de setembro de 2020, afirmou que, como o investidor violou o prazo de entrega e não se sentia mais confiante neste projeto, o cliente decidiu rescindir o contrato de compra e venda de acordo com os termos do contrato.

Em 9 de novembro de 2022, o Sr. T. enviou um aviso de rescisão contratual à Gamuda Land, solicitando ao investidor que ativasse os termos acordados no contrato de compra e venda. Em 18 de novembro de 2022, o Sr. T. continuou enviando solicitações de pagamento ao investidor, pedindo à Gamuda Land que efetuasse o pagamento integral.

Em vez de cumprir os direitos do cliente conforme estipulado nos termos, em 5 de dezembro de 2022, a Gamuda Land convidou o Sr. T. para tratar da questão do atraso na entrega e afirmou que enviaria promoções aos clientes e reduziria as taxas de serviço. No entanto, o Sr. T. não aceitou as promoções oferecidas.

“Eles não podem oferecer essas promoções para negar a responsabilidade pelo atraso na entrega. Também pedi ao investidor que me fornecesse os documentos legais, bem como uma cópia do contrato de garantia, no momento da assinatura do contrato, mas eles não puderam me fornecer. Os problemas deste projeto e o comportamento do investidor me fizeram desistir de ficar com este apartamento”, desabafou o Sr. T.

Como último recurso, após várias tentativas frustradas de reivindicar seus direitos, o Sr. T. teve que entrar com uma ação civil contra a investidora Gamuda Land no Tribunal Popular do Distrito de Tan Phu para reivindicar seus direitos legítimos.

Muitos clientes se reuniram na área do escritório da Gamuda Land para assinar uma petição às autoridades, na esperança de que o investidor reembolsasse o dinheiro que haviam gasto em suas casas, de acordo com a decisão penal do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh. Ao mesmo tempo, eles também exigiram que o investidor cumprisse os termos do contrato.

Sabe-se que, embora o contrato de compra e venda dos apartamentos nos edifícios A5 e A6 do Complexo Desportivo e Área Residencial Tan Thang - Celadon City tenha sido assinado há muito tempo, somente em 8 de maio o Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh emitiu um documento autorizando a Gamuda Land a vender as futuras unidades habitacionais.

De acordo com este documento, o projeto está autorizado a vender unidades habitacionais futuras para 160 apartamentos no complexo A5 e 1.153 apartamentos no complexo A6.

Com relação a este projeto, em 13 de abril, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh também emitiu uma decisão sancionando administrativamente a Gamuda Land pela violação da lei de "Aquisição ilegal de capital" no projeto do Complexo de Apartamentos A5 mencionado anteriormente. A Gamuda Land foi multada em 900 milhões de VND e obrigada a devolver o capital adquirido ilegalmente.

Isso configura o crime de "enganar clientes"?

Do ponto de vista jurídico, o advogado Diep Nang Binh, chefe do escritório de advocacia Tinh Thong Luat, afirmou que, para negociar imóveis em fase de implantação, os investidores precisam atender às condições previstas no Artigo 55 da Lei de Negócios Imobiliários de 2014 antes de vender o imóvel.

Especificamente, o investidor deve possuir todos os seguintes documentos: Documentos relativos aos direitos de uso do solo, documentos do projeto, desenhos de construção aprovados pelas autoridades competentes, Alvará de Construção, nos casos em que este seja exigido, documentos que comprovem a conclusão da construção da infraestrutura técnica correspondente ao andamento do projeto; No caso de edifícios de apartamentos ou edifícios de uso misto com fins residenciais a serem construídos futuramente, deve haver um registro de aceitação da conclusão da fundação do edifício.

Antes de vender ou arrendar futuras unidades habitacionais, o investidor deve notificar por escrito a agência provincial de gestão habitacional de que a unidade habitacional está apta para venda ou arrendamento.

“Assim, quando não há alvará de construção, nem condições suficientes para iniciar a venda de futuras moradias, o investidor assina um contrato de compra e venda com os clientes, o que é ilegal. Esse ato pode ser processado pelo crime de fraude contra o consumidor se, após a investigação, o órgão competente verificar a existência de elementos suficientes para configurar o crime.”

Advogado Diep Nang Binh - Chefe do escritório de advocacia Tinh Thong Luat.

De acordo com as disposições da Cláusula 1, Artigo 198 do Código Penal de 2015, alterado e complementado em 2017, enganar clientes pode ser entendido como comprar ou vender mercadorias ou prestar serviços pesando, medindo, contando ou calculando mercadorias ou serviços, ou utilizando outros artifícios fraudulentos na compra e venda para obter lucros ilegais”, analisou a advogada Diep Nang Binh.

Pelo contrário, se o ato de enganar os clientes não constituir o crime de fraude ao cliente de acordo com as disposições do Código Penal de 2015, o infrator será sancionado administrativamente de acordo com as disposições do Artigo 61 do Decreto 98/2020/ND-CP, com multa máxima de VND 20.000.000.

Além disso, o indivíduo que cometer o ato poderá ter sua Licença Comercial, Certificado de Habilitação Comercial ou Certificado de Prática revogados por um período de 1 a 3 meses, ou suas operações suspensas por um período de 1 a 3 meses, por violações especificadas nas Cláusulas 4 e 5 deste Artigo, em caso de violações múltiplas ou reincidentes.

Além disso, muitos clientes também expressaram preocupação sobre a possível invalidade do contrato de compra e venda entre o cliente e a Gamuda Land, visto que o investidor assinou o contrato quando as condições para a abertura da venda não haviam sido atendidas, e se os direitos do cliente estariam garantidos sob este contrato.

A respeito dessa questão, o advogado Diep Nang Binh afirmou: De acordo com os artigos 123 a 129, 407 e 408 do Código Civil de 2015, os contratos civis são inválidos em oito casos: contratos inválidos por violação de proibições legais ou contrários à ética social; contratos inválidos por falsificação; contratos inválidos por serem celebrados e executados por menores, pessoas sem capacidade civil, pessoas com dificuldades de discernimento ou controle de comportamento, ou pessoas com capacidade civil limitada; contratos inválidos por erros; contratos inválidos por engano, ameaças ou coação; contratos inválidos por serem celebrados por pessoa incapaz de discernir e controlar seu próprio comportamento; contratos inválidos por descumprimento das normas formais; e contratos inválidos por terem objeto inconciliável.

Portanto, se uma das condições acima for atendida, o contrato poderá ser considerado nulo. No entanto, existem dois tipos de contratos nulos: contratos totalmente nulos e contratos parcialmente nulos.

Caso o Contrato seja totalmente inválido, as partes deverão restabelecer o estado original e restituir uma à outra o que tiverem recebido. Se a restituição não puder ser feita em espécie, deverá ser feita em dinheiro, exceto nos casos em que os bens, benefícios e lucros obtidos forem confiscados de acordo com as disposições legais. Caso o Contrato seja parcialmente inválido, a parte válida restante continuará a ser cumprida pelas partes.

"Se os termos do contrato deste projeto forem os seguintes: multa ao vendedor por atraso na entrega de 18% ao ano; o vendedor deve indenizar o comprador em 30% caso este queira rescindir o contrato devido ao atraso na entrega da parte ainda vigente, então as partes precisam cumprir a transação exatamente como acordado", analisou a advogada Diep Nang Binh.

Em resposta às preocupações dos leitores, o jornal Jornalistas e Opinião Pública também enviou perguntas ao investidor Gamuda Land para esclarecer as informações apresentadas e, ao mesmo tempo, apurar as medidas que o investidor pretende tomar para atender aos interesses dos clientes, conforme previsto no contrato assinado. No entanto, após vários dias de envio de informações e perguntas, a Gamuda Land ainda não respondeu a essas questões.

Gia Nguyen - Le Phong

De acordo com as informações apresentadas no site da Gamuda Land, esta é a divisão de desenvolvimento imobiliário da Gamuda Berhad, o principal grupo de construção e desenvolvimento de infraestrutura da Malásia. Com mais de 25 anos de experiência em desenvolvimento urbano e de edifícios altos, a Gamuda Land já construiu 12 áreas urbanas e 9 grandes projetos integrados de edifícios altos na Malásia, Singapura, Vietname e Austrália, com um valor total de desenvolvimento (VBD) superior a 5,5 mil milhões de dólares.

Presente no mercado vietnamita desde 2007, a Gamuda Land está atualmente investindo em duas áreas urbanas: Gamuda City, com 274 hectares, no distrito de Hoang Mai, em Hanói , e Celadon City, com 82 hectares, no distrito de Tan Phu, na cidade de Ho Chi Minh.

Além disso, recentemente, o projeto Elysian, localizado na Rua Lo Lu, 170 (Truong Thanh, Distrito 9, Thu Duc, Cidade de Ho Chi Minh), também foi promovido pela Gamuda Land como o segundo projeto deste investidor na cidade. Trata-se de um empreendimento residencial planejado para antecipar o desenvolvimento da infraestrutura de transporte na região, com uma área de 3 hectares e cerca de 1.400 apartamentos.

Fonte: https://www.congluan.vn/gamuda-land-ban-nha-khi-du-an-celadon-city-chua-du-phap-ly-khach-hang-khon-kho-di-doi-quyen-loi-post248013.html