Incapaz de fornecer documentos legais, a Gamuda Land está demorando a entregar o projeto Celadon City, muitos clientes querem rescindir o contrato e exigir indenização.
Recentemente, muitos clientes que compraram casas no Edifício de Apartamentos A5, parte do projeto Tan Thang Sports Complex and Residential Area (nome comercial é Celadon City, localizado no terreno nº 39, folha de mapa nº 40, no bairro de Son Ky, distrito de Tan Phu, Cidade de Ho Chi Minh) relataram ao jornal Nha Bao e Cong Luan que o investidor, Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), não cumpriu os termos do contrato de venda e não forneceu documentos legais suficientes para responder às perguntas dos clientes.
De acordo com alguns clientes que compraram apartamentos no empreendimento Diamond Analta, eles receberam um contrato de venda assinado pelo investidor de meados de 2019 até quase o final de 2020. O prazo de entrega da casa estipulado no contrato é no segundo trimestre de 2022, com o atraso permitido de 90 dias. Depois, no início do quarto trimestre de 2022, a Gamuda Land será responsável por entregar a casa ao cliente.
Projeto do Complexo Esportivo e Área Residencial Tan Thang - Celadon City
No entanto, na época mencionada acima, a Gamuda Land ainda não havia concluído o projeto. Somente em janeiro de 2023, alguns clientes receberam uma notificação da Gamuda Land solicitando o cumprimento de suas obrigações financeiras para prosseguir com a entrega da casa. Assim, este investidor atrasou a entrega com cerca de 4 meses e, a partir daí, surgiram conflitos adicionais entre os clientes e o investidor, relacionados aos termos do contrato de venda.
Especificamente, de acordo com o contrato de venda assinado pela Gamuda Land com os clientes, o Artigo 11.7a sobre "Multa por atraso na entrega" também estipula que, se o comprador tiver cumprido a obrigação de pagamento conforme prescrito, mas o vendedor não entregar o apartamento ao comprador, o vendedor terá que pagar juros a uma taxa de 18%/ano calculados sobre o valor total dos pagamentos do preço de compra que o vendedor realmente recebeu do comprador para cada dia de atraso na entrega, calculados a partir da data final do período de atraso na entrega permitido até a data do aviso de entrega, quando o apartamento estiver elegível para entrega conforme prescrito.
Além disso, de acordo com o Artigo 11.7b do contrato, caso o vendedor continue a não entregar o apartamento a partir da data limite para entrega tardia, as duas partes podem acordar uma nova data de entrega, sendo que o vendedor continuará a arcar com os juros de entrega tardia durante esse período. Outra opção é que o comprador possa rescindir unilateralmente o contrato, aplicando-se o Artigo 18.4 do contrato.
Edifícios na área de Diamond Alnata - Complexo de apartamentos A5.
O artigo 18.4 deste contrato de venda também estipula que a Gamuda Land deve reembolsar o dinheiro recebido do cliente (sem juros), pagar os juros de mora calculados sobre o valor total recebido, calculados a partir do momento do término do período de entrega tardia permitido até a data efetiva do aviso de rescisão do contrato.
Além disso, a Gamuda Land também deve pagar uma multa equivalente a 30% do preço de compra por quebra de contrato e indenizar quaisquer danos reais sofridos pelo comprador devido à quebra de contrato pelo vendedor.
Com os termos claros acima, um grupo de clientes não aceitou a entrega tardia e solicitou a rescisão do contrato, de acordo com o Artigo 11.7b, e o cumprimento das responsabilidades do investidor, de acordo com o Artigo 18.4. Além disso, alguns clientes solicitaram apenas que a Gamuda Land pagasse juros de mora de 18% ao ano sobre o valor pago, de acordo com os termos do contrato.
A Gamuda Land foi multada por levantar capital ilegalmente, os clientes perderam a confiança e queriam cancelar o contrato.
Para reivindicar direitos legítimos, nas sessões de trabalho, alguns clientes solicitaram que a Gamuda Land fornecesse documentos legais completos do projeto, como documentos confirmando a elegibilidade para vender e alugar futuras moradias emitidos pelo Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, documentos confirmando a elegibilidade para aceitação, documentos aprovando garantias bancárias, etc.
Após muitos diálogos, essas solicitações, bem como a reivindicação por direitos, não foram totalmente atendidas. O conteúdo se limita ao nível de reconhecimento, sem uma direção clara para a resolução. Por isso, algumas pessoas expressaram frustração por terem que despender tanto esforço para reivindicar seus direitos, que estavam claramente declarados no contrato de compra e venda.
Os clientes que compraram apartamentos no Complexo de Apartamentos A5 e A6 tiveram muitas conversas com o investidor, mas não chegaram a um resultado final.
Por exemplo, no caso do Sr. P.D.T, um cliente que assinou um contrato com a Gamuda Land para comprar um apartamento no pódio P1 do Diamond Alnata (A5a) em 4 de setembro de 2020, ele disse que, como o investidor violou o prazo de entrega e não se sentiu mais confiante neste projeto, o cliente decidiu rescindir o contrato de venda de acordo com os termos do contrato.
Em 9 de novembro de 2022, o Sr. T. enviou uma notificação de rescisão contratual à Gamuda Land, solicitando ao investidor a ativação dos termos acordados no contrato de venda. Em 18 de novembro de 2022, o Sr. T. continuou a enviar uma solicitação de pagamento ao investidor para exigir que a Gamuda Land efetuasse o pagamento integral.
Em vez de atender aos direitos do cliente, conforme estipulado nos termos, em 5 de dezembro de 2022, a Gamuda Land convidou o Sr. T. para resolver a questão do atraso na entrega e afirmou que enviaria aos clientes promoções e taxas de serviço reduzidas. No entanto, o Sr. T. não concordou com as promoções oferecidas.
"Eles não podem oferecer tais promoções para se isentar da responsabilidade pelo atraso na entrega. Também solicitei ao investidor que fornecesse os documentos legais, bem como uma cópia do contrato de garantia, ao assinar o contrato, mas eles não puderam fornecer. Os problemas deste projeto e o comportamento do investidor me fizeram não querer mais ficar com este apartamento", disse o Sr. T., irritado.
Como último recurso, após muitas tentativas frustradas de reivindicar seus direitos, o Sr. T. recentemente teve que entrar com uma ação civil contra o investidor Gamuda Land no Tribunal Popular do Distrito de Tan Phu para reivindicar seus direitos legítimos.
Muitos clientes se reuniram na área de escritórios da Gamuda Land para assinar uma petição às autoridades, na esperança de que o investidor devolvesse o dinheiro gasto em suas casas, de acordo com a decisão de penalidade do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh. Ao mesmo tempo, solicitaram que o investidor cumprisse os termos do contrato.
Sabe-se que, embora o contrato para a compra e venda de apartamentos nos Edifícios de Apartamentos A5 e A6 do Complexo Esportivo Tan Thang e Área Residencial - Projeto Celadon City tenha sido assinado há muito tempo, somente recentemente, em 8 de maio, o Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh emitiu um documento permitindo que a Gamuda Land vendesse futuras moradias.
De acordo com este documento, o projeto está autorizado a vender futuras moradias para 160 apartamentos no complexo de apartamentos A5 e 1.153 apartamentos no complexo de apartamentos A6.
Em relação a este projeto, em 13 de abril, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh também emitiu uma decisão para sancionar administrativamente a Gamuda Land pela violação de "Mobilização ilegal de capital" no projeto do Complexo de Apartamentos A5 mencionado anteriormente. A Gamuda Land foi multada em VND 900 milhões e obrigada a devolver o capital mobilizado ilegalmente.
Constitui crime de "Enganação de clientes"?
Analisando o caso de uma perspectiva legal, o advogado Diep Nang Binh - Chefe do escritório de advocacia Tinh Thong Luat - disse que, para fazer negócios em moradias futuras, antes de vender imóveis, os investidores precisam atender às condições para que os futuros imóveis sejam colocados em operação, conforme prescrito no Artigo 55 da Lei de Negócios Imobiliários de 2014.
Especificamente, o investidor deve ter todos os seguintes documentos: Documentos sobre direitos de uso do solo, documentos do projeto, desenhos de construção aprovados pelas autoridades competentes, Alvará de Construção nos casos em que seja necessária uma Alvará de Construção, documentos sobre a aceitação da conclusão da construção de infraestrutura técnica correspondente ao andamento do projeto; No caso de prédios de apartamentos ou edifícios de uso misto com fins residenciais formados no futuro, deve haver um registro de aceitação da conclusão da fundação daquele edifício.
Antes de vender ou alugar uma futura moradia, o investidor deve notificar a agência provincial de administração de moradias por escrito que a moradia é elegível para venda ou aluguel.
Assim, quando não há alvará de construção, nem condições suficientes para iniciar a venda de um futuro imóvel, o investidor firmou um contrato de compra e venda com o cliente, o que é ilegal. Este ato pode ser passível de responsabilidade criminal pelo crime de fraude ao cliente se, após a investigação, o órgão investigador verificar que há elementos suficientes para configurar um crime.
Advogado Diep Nang Binh - Chefe do escritório de advocacia Tinh Thong Luat.
De acordo com as disposições da Cláusula 1, Artigo 198 do Código Penal de 2015, alterado e complementado em 2017, enganar clientes pode ser entendido como comprar ou vender mercadorias ou fornecer serviços pesando, medindo, contando, calculando mercadorias ou serviços de forma fraudulenta ou usando outros truques fraudulentos na compra e venda para obter lucros ilegais", analisou o advogado Diep Nang Binh.
Pelo contrário, se o ato de enganar clientes não constituir crime de enganar clientes de acordo com as disposições do Código Penal de 2015, o infrator será sancionado administrativamente de acordo com as disposições do Artigo 61 do Decreto 98/2020/ND-CP com uma multa máxima de VND 20.000.000.
Além disso, o sujeito que comete o ato pode ter o direito de usar a Licença Comercial, o Certificado de Elegibilidade Comercial ou o Certificado de Prática revogado por um período de 1 a 3 meses ou ter suas operações suspensas por um período de 1 a 3 meses por violações especificadas nas Cláusulas 4 e 5 deste Artigo em caso de violações repetidas ou reincidência.
Além disso, muitos clientes também expressaram preocupações sobre se o contrato de venda entre os clientes e a Gamuda Land seria inválido porque o investidor assinou o contrato quando as condições para abertura da venda não foram atendidas, e se os direitos dos clientes seriam garantidos por este contrato ou não?
Em relação a esta questão, o advogado Diep Nang Binh disse, de acordo com os artigos 123 a 129, artigo 407, artigo 408 do Código Civil de 2015. Os contratos civis são inválidos em 8 casos: Os contratos são inválidos devido à violação das proibições da lei, contrários à ética social, Os contratos civis são inválidos devido à falsificação; Os contratos são inválidos devido ao estabelecimento e execução por menores, pessoas sem capacidade de ato civil, pessoas com dificuldade de cognição, comportamento controlador, pessoas com capacidade limitada de ato civil; Os contratos são inválidos devido à confusão; Os contratos são inválidos devido a engano, ameaças, coerção; Os contratos são inválidos devido ao estabelecimento da pessoa que não consegue perceber e controlar seu comportamento; Os contratos são inválidos devido ao não cumprimento dos regulamentos sobre a forma; Os contratos são inválidos devido a ter um objeto que não pode ser executado.
Portanto, se uma das condições acima for atendida, o contrato poderá ser considerado nulo. No entanto, existem dois tipos de contratos nulos: contratos totalmente nulos e contratos parcialmente nulos.
Em caso de contrato totalmente inválido, as partes deverão restaurar o status original e restituir uma à outra o que receberam. Se não for possível a restituição em espécie, o valor deverá ser restituído em dinheiro, exceto nos casos em que os bens, benefícios e lucros obtidos sejam confiscados de acordo com as disposições legais. Em caso de contrato parcialmente inválido, a parte válida restante continuará a ser executada pelas partes.
Se os termos do contrato deste projeto forem: multa ao vendedor por atraso na entrega de 18% ao ano; o vendedor deve compensar 30% se o comprador quiser rescindir o contrato devido ao atraso na entrega da parte que ainda é válida no contrato, então as partes precisam executar a transação exatamente como prometido", analisou o advogado Diep Nang Binh.
Em resposta às preocupações dos leitores, o Jornalista e o Jornal de Opinião Pública também enviaram perguntas ao investidor Gamuda Land para esclarecer as informações divulgadas e, ao mesmo tempo, para se informar sobre as medidas para resolver os benefícios para os clientes do investidor, conforme o contrato assinado, em breve. No entanto, após vários dias de envio de informações e perguntas, o Gamuda Land ainda não obteve resposta sobre essas questões.
Gia Nguyen - Le Phong
De acordo com as informações publicadas no site da Gamuda Land, trata-se da divisão de desenvolvimento imobiliário da Gamuda Berhad, o principal grupo de desenvolvimento e construção de infraestrutura da Malásia. Com mais de 25 anos de experiência em desenvolvimento urbano e de arranha-céus, a Gamuda Land já construiu 12 áreas urbanas e 9 projetos integrados de arranha-céus de grande porte na Malásia, Singapura, Vietnã e Austrália, com um valor total de desenvolvimento (VDB) superior a 5,5 bilhões de dólares.
Entrando no mercado vietnamita em 2007, a Gamuda Land está atualmente investindo em duas áreas urbanas: Gamuda City, com uma escala de 274 hectares no distrito de Hoang Mai, Hanói , e Celadon City, com uma área de 82 hectares no distrito de Tan Phu, Cidade de Ho Chi Minh.
Além disso, recentemente, o projeto Elysian, localizado na Rua Lo Lu, 170 (Truong Thanh, Distrito 9, Thu Duc, Cidade de Ho Chi Minh), também foi promovido pela Gamuda Land como o segundo projeto deste investidor na Cidade de Ho Chi Minh. Trata-se de um projeto de apartamentos, implantado para antecipar o desenvolvimento da infraestrutura de tráfego nesta área, com uma escala de 3 hectares e quase 1.400 apartamentos.
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