Aumentar a atratividade do mercado imobiliário.

Atualmente, o governo municipal está concentrando seus recursos na concretização desse objetivo, que também é visto como um fator impulsionador para o crescimento contínuo do mercado imobiliário no futuro.

Orientação principal

O ano de 2008 marcou um evento particularmente importante para Hanói, quando a antiga província de Ha Tay foi oficialmente incorporada à capital, aumentando os limites administrativos da cidade em 3,6 vezes e tornando-a a 17ª maior capital do mundo .

A decisão de expandir os limites administrativos da capital foi vista como uma nova forma de pensar, refletindo a visão estratégica dos líderes da época em relação ao desenvolvimento nacional. Seu objetivo era aumentar a força econômica , fornecer à capital terras suficientes para desempenhar funções que eram deficientes ou inexistentes e, principalmente, competir com sucesso com cidades semelhantes na região.

Área urbana satélite de Hoa Lac, Hanói . Foto: Thuy Ha

Imediatamente após a expansão dos limites da cidade, as autoridades de Hanói iniciaram prontamente projetos de planejamento e desenvolvimento urbano. O mais importante deles foi o Plano Diretor para a Cidade Capital de Hanói até 2030, com uma visão para 2050, aprovado pelo Primeiro-Ministro na Decisão nº 1259/QD-TTg, de 26 de julho de 2011.

Notavelmente, este plano descreve o desenvolvimento de Hanói como um aglomerado de cidades, compreendendo uma cidade central e cinco cidades satélites: Son Tay, Hoa Lac, Xuan Mai, Phu Xuyen e Soc Son.

As cidades satélites estão localizadas a aproximadamente 25-30 km do centro da cidade, uma distância ideal que garante tanto a independência das cidades satélites quanto o suporte à cidade central por meio de transporte de alta velocidade (metrô, ônibus, etc.). Elas também são orientadas para o desenvolvimento sincronizado da infraestrutura e a redução de algumas funções na cidade central, como indústria, educação e treinamento, alta tecnologia, saúde e turismo.

Considerando a infraestrutura cada vez mais sobrecarregada e o rápido crescimento populacional no centro da cidade, especialmente nos distritos históricos internos (Dong Da, Ba Dinh, Hoan Kiem, Hai Ba Trung), onde a densidade populacional está atualmente entre 35.000 e 40.000 pessoas/km², a construção de áreas urbanas satélites para atrair moradores, aliviar a densidade populacional e reduzir a pressão sobre a infraestrutura no centro da cidade é essencial.

"Hanói, como cidade multifuncional, entrou em uma fase de competição justa com outras cidades da região em um mundo globalizado desde a expansão de seus limites administrativos."

"A política de Hanói de construção de áreas urbanas satélites visa aprimorar as funções da cidade, atrair recursos humanos e, assim, criar um novo impulso para o mercado imobiliário; em outras palavras, o planejamento de áreas urbanas satélites agregará novas funções, em consonância com as tendências da época, e, ao mesmo tempo, dará à capital maior competitividade", analisou o especialista em planejamento urbano, Dr. Arquiteto Hoang Huu Phe.

É necessária uma ação mais decisiva na implementação do plano.

Desde que a cidade de Hanói iniciou o desenvolvimento de seu plano de expansão urbana para áreas satélites, o fluxo de investimentos e o mercado imobiliário sofreram uma mudança. Consequentemente, tanto pessoas físicas quanto jurídicas tendem a se mudar para essas áreas, contribuindo para o crescimento positivo do mercado imobiliário.

Por exemplo, na área urbana satélite de Hoa Lac, enquanto os preços dos terrenos em áreas residenciais próximas ao centro urbano eram anunciados entre 6 e 10 milhões de VND/m² em 2017, agora aumentaram para 20 a 25 milhões de VND/m² e a previsão é de que continuem subindo à medida que toda a infraestrutura de conexão da área for totalmente desenvolvida em um futuro próximo.

“Em 2017, quando a cidade de Ho Chi Minh estava acelerando os investimentos em infraestrutura para a área urbana satélite de Hoa Lac, prevendo uma alta nos preços dos terrenos, comprei um terreno de 300 m² na comuna de Thach Hoa (distrito de Thach That) por apenas 9 milhões de VND/m² para abrir uma cafeteria. Atualmente, o terreno que comprei está avaliado em cerca de 23 milhões de VND/m², e durante o boom imobiliário no início de 2022, alguns compradores me ofereceram quase 30 milhões de VND/m²”, disse o Sr. Nguyen Xuan Doan, morador do distrito de Dong Da.

De acordo com especialistas, juntamente com a urbanização, que leva à necessidade de expansão da infraestrutura, e diante de surtos de doenças, especialmente o impacto negativo da recente pandemia de Covid-19, a demanda por locais seguros aumentou significativamente, resultando em uma tendência crescente de pessoas se mudando para áreas suburbanas.

Em particular, as pessoas priorizam áreas que foram planejadas para desenvolvimento urbano e infraestrutura, razão pela qual o apelo das cidades satélite está se tornando cada vez mais forte.

“Cada área de Hanói tem seu próprio potencial e vantagens, especialmente aquelas planejadas como cidades satélite, o que estimulará ainda mais o desenvolvimento do mercado imobiliário. Isso porque essas áreas contam com muitos grandes projetos imobiliários em andamento e que estão experimentando uma boa valorização dos preços. Além disso, as cidades satélite também se beneficiam muito do sistema de infraestrutura técnica, visto que a cidade continua a promover investimentos com o objetivo de descentralizar a população para os subúrbios. Os Anéis Viários 3.5, 4 e 5 estão sendo implementados para concretizar esse processo”, avaliou Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da batdongsan.com.vn.

Contudo, de um ponto de vista objetivo, a implementação de investimentos nas áreas urbanas satélites de Hanói ainda enfrenta muitas dificuldades e obstáculos. Mais de 10 anos se passaram desde a conclusão do projeto de planejamento, mas a implementação efetiva tem sido lenta devido à falta de recursos, resultando em um padrão de investimento disperso e fragmentado. Como consequência, a infraestrutura é moderna, mas carece de conectividade; os planos detalhados são frequentemente alterados, levando a terrenos fragmentados e desconexos...

“Para que as áreas urbanas satélites da capital se desenvolvam plenamente e alcancem seu status, o planejamento precisa ser mais decisivo, com o papel dos consultores de planejamento desempenhando um papel crucial, e deve haver conexão e praticidade. Em outras palavras, o planejamento deve estar intimamente ligado a investimentos reais, e não apenas a ideias fragmentadas e isoladas. A construção de cidades satélites pode aprender com projetos de desenvolvimento urbano de algumas corporações e empresas, como o Ecopark e o Ocean Park...” - afirmou a arquiteta La Thi Kim Ngan, ex-diretora do Instituto de Planejamento de Construção de Hanói.

 

O desenvolvimento de cidades satélite é um modelo que tem trazido muito sucesso aos países desenvolvidos e é bastante adequado para Hanói, a capital, oferecendo a expectativa de solucionar diversos problemas, como a descentralização populacional do centro da cidade, a conectividade regional e o desenvolvimento econômico. No entanto, após mais de 10 anos, a maioria das cidades satélite não se desenvolveu devido à falta de políticas e mecanismos que facilitem e atraiam empresas. Portanto, são necessários critérios e padrões claros para o desenvolvimento urbano, juntamente com planos de implementação e estratégias de atração de investimentos.

Vice-presidente da Associação Vietnamita de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, Dr. Arquiteto Dao Ngoc Nghiem

Fonte: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html