Aumentar a atratividade do mercado imobiliário.

Atualmente, o governo municipal está concentrando recursos para atingir esse objetivo, que também é considerado um fator impulsionador para o crescimento contínuo do mercado imobiliário no futuro.

Direção importante

O ano de 2008 marcou um evento particularmente importante para Hanói, quando a antiga província de Ha Tay foi oficialmente incorporada à capital, contribuindo para que os limites administrativos da cidade aumentassem 3,6 vezes e a tornassem a 17ª maior capital do mundo .

A decisão de expandir os limites administrativos da Capital foi considerada uma nova forma de pensar, demonstrando a visão estratégica de desenvolvimento nacional dos líderes da época, visando aumentar a força econômica e, ao mesmo tempo, dar à Capital terras suficientes para completar funções deficientes ou inexistentes, mas, mais importante, para competir com sucesso com cidades semelhantes na região.

Área urbana satélite de Hoa Lac, Hanói . Foto: Thuy Ha

Imediatamente após a expansão dos limites, as autoridades da capital iniciaram os projetos de planejamento e desenvolvimento urbano. O mais importante deles é o Plano Diretor da Capital Hanói para 2030, com uma visão para 2050, aprovado pelo Primeiro-Ministro na Decisão nº 1259/QD-TTg, de 26 de julho de 2011.

Notavelmente, este planejamento orientou o desenvolvimento da capital Hanói segundo o modelo de aglomerado urbano, incluindo a área urbana central e cinco áreas urbanas satélites: Son Tay, Hoa Lac, Xuan Mai, Phu Xuyen e Soc Son.

As cidades satélites situam-se a cerca de 25 a 30 km do centro da cidade, uma distância ideal que garante a independência das cidades satélites e, ao mesmo tempo, oferece suporte à cidade central por meio de transportes de alta velocidade (metrô, ônibus, etc.), visando o desenvolvimento de infraestrutura integrada e a redução da carga sobre algumas funções da cidade central, tais como: indústria, educação e formação, alta tecnologia, saúde, turismo, etc.

No contexto da área central da cidade, cada vez mais sobrecarregada com o sistema de infraestrutura, a população residente cresce rapidamente, especialmente nos distritos históricos do centro (Dong Da, Ba Dinh, Hoan Kiem, Hai Ba Trung), onde a densidade populacional chega a 35.000 a 40.000 pessoas/km². Portanto, a construção de áreas urbanas satélites para atrair moradores, distribuir a densidade populacional e reduzir a pressão sobre a infraestrutura na área central torna-se imprescindível.

“A capital Hanói, como área urbana multifuncional, desde a expansão de seus limites administrativos, entrou em um período de competição em pé de igualdade com outras áreas urbanas da região em um mundo globalizado.

"A política da cidade de Hanói para a construção de áreas urbanas satélites visa aprimorar as funções urbanas, atrair recursos humanos e criar um novo impulso de desenvolvimento para o mercado imobiliário; ou, em outras palavras, o planejamento de áreas urbanas satélites agregará novas funções, em consonância com as tendências atuais, e, ao mesmo tempo, criará maior competitividade para a capital", analisou o especialista em planejamento urbano e arquiteto Dr. Hoang Huu Phe.

É preciso mais determinação no planejamento da implementação.

Desde que a cidade de Hanói implementou um projeto para desenvolver áreas urbanas satélites, a onda de investimentos e negócios imobiliários mudou de direção. Consequentemente, tanto pessoas quanto empresas tendem a se mudar para essas áreas, contribuindo para o crescimento positivo do mercado imobiliário.

Por exemplo, na área urbana satélite de Hoa Lac, em 2017, o preço do terreno na área residencial próxima à área urbana era anunciado para venda entre 6 e 10 milhões de VND/m², mas agora subiu para 20 a 25 milhões de VND/m², e espera-se que continue a aumentar quando, num futuro próximo, o sistema de infraestrutura de ligação estiver totalmente preenchido nesta área.

“Em 2017, quando a cidade estava promovendo investimentos em infraestrutura na área urbana satélite de Hoa Lac, previ que os preços dos terrenos aumentariam, então comprei um terreno de 300 m² na comuna de Thach Hoa (distrito de Thach That) por apenas 9 milhões de VND/m² para abrir uma cafeteria. Até o momento, o terreno que comprei está avaliado em cerca de 23 milhões de VND/m². No auge da especulação imobiliária no início de 2022, um cliente me pagou quase 30 milhões de VND/m²”, disse o Sr. Nguyen Xuan Doan, residente no distrito de Dong Da.

De acordo com especialistas, além do processo de urbanização que leva à necessidade de expansão do sistema de infraestrutura, o problema das epidemias, especialmente o impacto negativo da recente pandemia de Covid-19, fez com que a necessidade de encontrar abrigos seguros aumentasse, o que explica a crescente tendência de pessoas se mudarem para os subúrbios.

Em particular, a principal prioridade das pessoas são as áreas que foram planejadas como zonas urbanas, infraestrutura... portanto, a atração por áreas urbanas satélites é cada vez maior.

“Todas as áreas de Hanói têm seu próprio potencial e vantagens, especialmente as áreas planejadas como zonas urbanas satélites, o que estimulará ainda mais o desenvolvimento do mercado imobiliário, pois essas áreas contam com muitos grandes projetos imobiliários sendo promovidos para investimento e apresentam boas taxas de valorização. Além disso, as zonas urbanas satélites também se beneficiam muito do sistema de infraestrutura técnica, visto que a cidade continua a promover investimentos para atender à expansão da população para os subúrbios. Os Anel Viário 3.5, Anel Viário 4 e Anel Viário 5 estão sendo implementados para concretizar esse processo”, avaliou Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da batdongsan.com.vn.

Contudo, de uma perspectiva objetiva, a implementação de investimentos em áreas urbanas satélites de Hanói ainda enfrenta muitas dificuldades e problemas. Já se passaram mais de 10 anos desde a conclusão do projeto de planejamento, mas, na realidade, a implementação tem sido lenta devido à falta de recursos, levando a investimentos que seguem o fluxo de investimentos causado pelo "vazamento de petróleo". Assim, o sistema de infraestrutura é construído de forma moderna, mas carece de conectividade; o planejamento detalhado muda frequentemente, causando a divisão e fragmentação do fundo fundiário...

“Para que as áreas urbanas satélites da capital se desenvolvam de acordo com sua importância e posição, o planejamento precisa ser mais abrangente, incluindo a atuação de consultores de planejamento, e deve ser integrado e prático. Em outras palavras, o planejamento deve estar intimamente ligado à realidade dos investimentos, e não apenas a ideias isoladas em um terreno fragmentado e dividido. A construção de áreas urbanas satélites pode se inspirar em projetos urbanísticos de algumas corporações e empresas, como o Ecopark e o Ocean Park...”, afirmou a arquiteta La Thi Kim Ngan, ex-diretora do Instituto de Planejamento Urbano de Hanói.

 

O desenvolvimento urbano por meio de cidades satélites é um modelo que tem trazido muitos sucessos aos países desenvolvidos e se mostra bastante adequado para a capital Hanói, com a expectativa de solucionar diversos problemas, como a dispersão populacional na região central, a conectividade regional e o desenvolvimento econômico. Contudo, após mais de 10 anos, a maioria das cidades satélites não se desenvolveu devido à falta de mecanismos de políticas públicas, incentivos e atração de investimentos. Portanto, é necessário estabelecer critérios e padrões claros para o desenvolvimento urbano, juntamente com planos de implementação e atração de investimentos.

Vice-presidente da Associação Vietnamita de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, Dr. Arquiteto Dao Ngoc Nghiem

Fonte: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html