Reduzir as taxas de juros dos empréstimos ainda é difícil para estimular a demanda imobiliária

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A Circular 06/2023/TT-NHNN abriu caminho para que investidores utilizassem "alavancagem" financeira e tomassem empréstimos de outros bancos para quitar dívidas. No entanto, essa medida não foi capaz de ajudar a mudar o mercado imobiliário.

Taxas de empréstimo em níveis baixos

Desde 1º de setembro de 2023, quando a Circular 06 entra em vigor, os principais bancos, como BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank eACB, começaram a implementar uma política de empréstimos para quitar empréstimos antecipadamente em outros bancos para clientes individuais que tomam capital emprestado para produção, negócios e atendimento às suas necessidades de vida.

As taxas de juros dos empréstimos imobiliários estão em 8-9% ao ano, mas o mercado imobiliário ainda enfrenta dificuldades.

O BIDV Bank aplica uma taxa de juros preferencial a partir de apenas 6% ao ano; o Vietcombank aplica duas opções de taxas de juros a partir de 6,9% ao ano nos primeiros 6 meses ou 7,5% ao ano em 12 meses, ou uma taxa de juros de 8% ao ano aplicada nos primeiros 2 anos. O Techcombank aplica esta modalidade de empréstimo a partir de 7,3% ao ano...

Segundo os bancos, atualmente, o grupo de clientes individuais que tomam empréstimos para comprar imóveis com taxas de juros de 10% a 11% é muito grande. Com a nova política, a oportunidade de obter empréstimos com juros baixos para quitar dívidas antigas com outros bancos se tornará mais ampla. No entanto, o problema ainda depende da origem dos ativos hipotecados. Isso representa uma barreira para muitas pessoas que desejam obter capital emprestado.

A Sra. Nguyen Thi Chi Chau (Dong Da, Hanói ) disse: “Em fevereiro de 2022, minha família tomou um empréstimo de 1,5 bilhão de VND do Banco BIDV com uma taxa de juros flutuante de 11%. Mensalmente, tenho que pagar o principal e os juros de 20 milhões de VND. Após a entrada em vigor da Circular 06, fui a três bancos comerciais para solicitar um empréstimo. De acordo com as instruções da equipe do banco, ainda preciso ter garantias para este novo empréstimo. Embora eu não tenha garantias, não posso tomar capital emprestado com a baixa taxa de juros atual.”

A Sra. Nguyen Thanh Tu, da Agência do Banco BIDV (Nam Trung Yen, Cau Giay), avaliou que, recentemente, alguns clientes receberam desembolsos para quitar empréstimos a outros bancos, mas a maioria deles precisa atender aos critérios de garantia para financiar a hipoteca no novo banco. A taxa de juros do empréstimo é menor, de 11% a 12% ao ano, para empréstimos existentes, mas não tão baixa, de 8% a 9% ao ano.

Só no setor imobiliário, uma das razões para o forte declínio nas transações imobiliárias nos últimos tempos é o rápido aumento das taxas de juros dos empréstimos imobiliários. Atualmente, as taxas de juros dos empréstimos imobiliários com taxa flutuante variam de 11,5% a 14% ao ano. No entanto, o fato de os bancos emprestarem para quitar dívidas bancárias a taxas de juros preferenciais, como as atuais, ajudou, em parte, os investidores imobiliários, que antes eram "sobrecarregados com juros", a encontrar uma "porta de escape" para si próprios.

O segmento imobiliário vai se recuperar bem.

Relatórios de pesquisa de unidades de pesquisa de mercado mostram que, nos primeiros 8 meses deste ano, enquanto outros segmentos imobiliários enfrentam muitas dificuldades, inclusive tendo que reduzir prejuízos, segmentos que atendem às necessidades de moradia, como apartamentos e casas individuais, ainda estão sendo negociados. Todos esses produtos imobiliários atendem pessoas com necessidades reais de moradia ou para alugar para gerar fluxo de caixa.

A decisão de remover a fonte de empréstimo do Banco Estatal criará oportunidades para compradores de imóveis residenciais. A Sra. Nguyen Hoai An, Diretora do Departamento de Consultoria em Pesquisa e Desenvolvimento da CBRE Vietnã, afirmou: "As taxas de juros de depósitos, bem como as taxas de juros de empréstimos bancários, estão sendo ajustadas para se estabilizarem. Muitos bancos oferecem taxas de juros para novos empréstimos imobiliários de apenas 6% a 8% ao ano. Juntamente com as políticas preferenciais dos investidores, isso reativou o mercado de apartamentos. Investidores e pessoas com necessidades reais de moradia podem acessar empréstimos bancários com mais facilidade."

Alguns especialistas afirmam que, após um período de depuração, a oferta atual de projetos provém principalmente de investidores respeitáveis, garantindo a legalidade e focando nas reais necessidades habitacionais. Esta é uma base importante para o mercado imobiliário recuperar a confiança e se recuperar.

Recentemente, muitas empresas imobiliárias reestruturaram proativamente seus produtos e estratégias de desenvolvimento para se adaptarem à nova situação do mercado. Em particular, os investidores reduziram proativamente os preços dos produtos em 10 a 15%. Por exemplo, o projeto de apartamentos em Binh Minh (Long Bien) foi oferecido à venda por mais de 40 milhões de VND/m², agora por 35 a 37 milhões de VND/m²; o projeto de terrenos Kim Chung Di Trach (Hoai Duc) foi precificado entre 55 e 60 milhões de VND/m², uma redução de 5 a 7 milhões de VND/m² em relação ao período anterior...

O Sr. Nguyen Anh Que, da Associação Imobiliária do Vietnã, avaliou que, atualmente, tanto as taxas de mobilização quanto as de empréstimos diminuíram, o sentimento dos investidores está melhor e o mercado imobiliário começou a ter transações. O pacote de empréstimos de 120 bilhões de VND está prestes a ser "investido" no mercado imobiliário. O corredor legal para o mercado imobiliário também está em fase de conclusão, para que possa ser aplicado no próximo ano.

Para uma recuperação mais clara, o mercado imobiliário precisa de mais produtos imobiliários. Além disso, há também o nível de recuperação econômica, para aumentar o potencial financeiro dos compradores, o retorno de grandes investidores ao mercado, a retomada de projetos inacabados ou a implementação de políticas futuras, como a Lei de Terras, a Lei de Habitação, a Lei de Negócios Imobiliários e, principalmente, o nível de recuperação da confiança dos investidores.

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