Alguns pontos novos no Projeto de Lei de Terras (alterado)

Embora a Lei de Terras de 2024 esteja em vigor há mais de um ano, as persistentes deficiências no mecanismo de determinação dos preços da terra, as obrigações financeiras e as inconsistências na implementação das políticas fundiárias apontam para uma necessidade urgente de alteração.

O projeto de Lei de Terras (alterada) está sendo elaborado e analisado pelo Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente , com o objetivo de garantir publicidade, transparência e remover barreiras legais que dificultam o desenvolvimento socioeconômico.

Foto da ilustração: Tuan Anh/VNA

Um dos pontos de destaque propostos nesta minuta é a abolição da regulamentação sobre a cobrança de taxas adicionais referentes ao período ainda não calculado para taxas de uso da terra e aluguel de terrenos – uma medida que tem sido a causa de problemas de longa data para muitas empresas imobiliárias.

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), esta é uma mudança inovadora que pode remover uma das maiores barreiras que impedem o desenvolvimento do mercado imobiliário. Anteriormente, a demora na determinação das obrigações financeiras, por vezes de até 10, 20 ou mesmo 30 anos, fazia com que muitas empresas tivessem de pagar quantias adicionais muito superiores à taxa de utilização do terreno original – mesmo que a culpa não fosse do investidor.

Além de causar pressão financeira, esse imposto também aumenta os preços dos produtos, impacta negativamente o mercado e onera os compradores de imóveis. A abolição da referida regulamentação, proposta no ponto d, inciso 2, do artigo 257 da minuta, é muito bem recebida pela comunidade empresarial e considerada um sinal de que o Estado está atento à realidade e acompanhando as empresas na superação das dificuldades.

Além disso, a proposta de revisão da Lei de Terras também prevê ajustes substanciais no mecanismo de determinação do preço da terra, enfatizando a eliminação dos "princípios de mercado" para que o Estado possa desempenhar um papel de liderança na precificação da terra no mercado primário.

Segundo o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, o atual mecanismo de precificação depende fortemente de unidades de consultoria e dos preços do mercado secundário, o que leva à valorização excessiva dos terrenos ou à sua discrepância em relação ao seu valor real. Isso acarreta diversas consequências na recuperação de terras, na indenização, no preço inicial dos leilões de direitos de uso da terra, bem como na determinação das obrigações financeiras.

Para contornar essa situação, o preço do terreno na proposta é determinado com base na finalidade de uso, na duração do uso e em dados relacionados, incluindo o banco de dados nacional e informações de mercado dos últimos 24 meses. Os métodos de avaliação são regulamentados pelo Governo e servem apenas como referência, sendo a decisão final sobre o preço tomada pelo Estado.

A proposta de emenda ao Artigo 159 apresenta duas opções para a determinação de tabelas de preços de terrenos, adequadas às características de cada localidade. A primeira opção estipula tabelas detalhadas de preços de terrenos por área, localização e até mesmo por lote, caso haja dados suficientes. As tabelas de preços de terrenos são utilizadas em casos como o cálculo de taxas de uso da terra, arrendamento de terrenos, alteração da destinação do terreno com cobrança de taxas, determinação de preços iniciais de leilão, etc. As tabelas de preços são definidas pelo Comitê Popular provincial a cada 5 anos e podem ser ajustadas durante esse período, se necessário.

A segunda opção propõe a utilização de um coeficiente de ajuste do preço da terra (coeficiente K) em vez de uma tabela de preços específica, sendo o coeficiente divulgado anualmente pelo Comitê Popular Provincial a partir do segundo ano do ciclo quinquenal da tabela de preços da terra. Esse coeficiente reflete a taxa de flutuação dos preços da terra entre as regiões, permitindo que as localidades tenham flexibilidade nos ajustes sem a necessidade de reconstruir a tabela detalhada de preços da terra.

Para garantir a qualidade e a objetividade no processo de elaboração das listas de preços de terrenos, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente propõe a criação de um Conselho para avaliação das listas de preços e dos coeficientes de ajuste em nível provincial. O Conselho inclui representantes do Comitê Popular provincial, departamentos especializados, organizações de consultoria independentes e especialistas.

De acordo com as disposições do projeto de lei, as localidades são responsáveis ​​por emitir novas tabelas de preços de terrenos até 31 de dezembro de 2025, para serem aplicadas a partir de 1º de janeiro de 2026. No entanto, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente alertou que as alterações nas tabelas de preços e nos mecanismos de avaliação de terrenos podem causar grandes flutuações devido às diferenças entre as localidades, afetando o mercado imobiliário e as atividades de atração de investimentos.

Diante dessa realidade, o Ministério enviou um documento às províncias e cidades administradas centralmente, solicitando uma avaliação de impacto completa e a consideração das condições socioeconômicas antes de se decidir sobre preços específicos, para garantir estabilidade e coerência com as orientações de desenvolvimento local.

A alteração da Lei de Terras não visa apenas resolver questões técnico-jurídicas ou simplificar procedimentos administrativos, mas também representa uma importante oportunidade para restabelecer a ordem de mercado e melhorar a eficiência do uso da terra – um recurso estratégico do país.

Fonte: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html