O projeto de Lei de Terras (alterado) está sendo desenvolvido e comentado pelo Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente , visando garantir publicidade, transparência e remover barreiras legais que impedem o desenvolvimento socioeconômico.
Um dos conteúdos pendentes propostos neste projeto é a abolição da regulamentação sobre a cobrança de taxas adicionais pelo tempo ainda não calculado para taxas de uso do solo e aluguel de terras - um conteúdo que tem sido a causa de problemas de longo prazo para muitas empresas imobiliárias.
Segundo o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), esta é uma mudança revolucionária que pode remover uma das maiores barreiras ao desenvolvimento do mercado imobiliário. Anteriormente, o atraso na determinação das obrigações financeiras, às vezes de até 10, 20 ou até 30 anos, fazia com que muitas empresas enfrentassem pagamentos adicionais muito superiores à taxa original de uso do solo – mesmo que a culpa não tivesse sido do investidor.
Este imposto não só causa pressão financeira, como também aumenta os preços dos produtos, impacta negativamente o mercado e onera os compradores de imóveis. A revogação da regulamentação acima mencionada, proposta no Ponto d, Cláusula 2, Artigo 257 do projeto, é muito apreciada pela comunidade empresarial e considerada um sinal de que o Estado está ouvindo a realidade e acompanhando as empresas na superação das dificuldades.
Além disso, o projeto de Lei de Terras revisado também propõe amplos ajustes ao mecanismo de determinação do preço da terra, enfatizando a eliminação dos "princípios de mercado" para que o Estado possa desempenhar um papel de liderança na precificação da terra no mercado primário.
De acordo com o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente, o atual mecanismo de precificação depende fortemente de unidades de consulta e preços de mercado secundário, o que leva a preços de terras inflacionados ou a não refletirem o valor real. Isso causa muitas consequências na recuperação de terras, indenização, preço inicial para leilões de direitos de uso da terra, bem como na determinação de obrigações financeiras.
Para superar isso, o preço do terreno no projeto é determinado com base na finalidade de uso, na duração do uso e em dados relacionados, incluindo o banco de dados nacional e informações de mercado dos últimos 24 meses. Os métodos de avaliação são regulamentados pelo Governo e servem apenas como referência, enquanto a decisão final sobre o preço será tomada pelo Estado.
O projeto de emenda ao Artigo 159 propõe duas opções para a determinação das tabelas de preços de terras, adequadas às características de cada localidade. Assim, a primeira opção estipula tabelas detalhadas de preços de terras por área, localização e até mesmo por lote de terra, se houver dados suficientes. As tabelas de preços de terras são utilizadas em casos como cálculo de taxas de uso da terra, aluguel de terras, alteração da finalidade do uso da terra com cobrança de taxas, determinação dos preços iniciais de leilão, etc. As tabelas de preços são decididas pelo Comitê Popular provincial a cada 5 anos e podem ser ajustadas durante o período, se necessário.
A segunda opção propõe a utilização de um coeficiente de ajuste do preço da terra (coeficiente K) em vez de uma tabela de preços específica, sendo o coeficiente emitido anualmente pelo Comitê Popular Provincial a partir do segundo ano do ciclo quinquenal da tabela de preços da terra. Esse coeficiente reflete a taxa de flutuação do preço da terra entre as regiões, permitindo que as localidades sejam flexíveis no ajuste sem a necessidade de reconstruir a tabela detalhada de preços da terra.
Para garantir a qualidade e a objetividade no processo de elaboração das tabelas de preços de terras, o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente propõe a criação de um Conselho para a avaliação das tabelas de preços e coeficientes de reajuste em nível provincial. O Conselho inclui representantes do Comitê Popular provincial, departamentos especializados, organizações de consultoria independentes e especialistas.
De acordo com as disposições do projeto de lei, as localidades são responsáveis por emitir novas listas de preços de terras até 31 de dezembro de 2025, a serem aplicadas a partir de 1º de janeiro de 2026. No entanto, o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente alertou que mudanças nas listas de preços e mecanismos de avaliação de terras podem causar grandes flutuações devido às diferenças entre as localidades, afetando o mercado imobiliário e as atividades de atração de investimentos.
Diante dessa realidade, o Ministério enviou um documento às províncias e cidades administradas centralmente, solicitando uma avaliação completa de impacto e consideração das condições socioeconômicas antes de decidir sobre preços específicos, para garantir estabilidade e consistência com as orientações de desenvolvimento local.
A alteração da Lei de Terras não visa apenas resolver questões técnicas jurídicas ou simplificar procedimentos administrativos, mas também é uma oportunidade importante para restabelecer a ordem do mercado e melhorar a eficiência do uso da terra - o recurso estratégico do país.
Fonte: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html
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