Alguns pontos novos no Projeto de Lei sobre Terras (alterado)

Embora a Lei de Terras de 2024 esteja em vigor há mais de um ano, as deficiências de longa data no mecanismo de determinação dos preços da terra e das obrigações financeiras, juntamente com a inconsistência na implementação das políticas fundiárias, estão criando uma necessidade urgente de emenda.

O projeto de Lei sobre Terras (alterada) está sendo elaborado e aberto à consulta pública pelo Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente , com o objetivo de garantir a transparência e eliminar as barreiras legais que dificultam o desenvolvimento socioeconômico.

Foto ilustrativa: Tuan Anh/TTXVN

Uma das propostas mais importantes deste projeto é a abolição da regulamentação sobre a cobrança retroativa de taxas adicionais referentes a períodos ainda não pagos de taxas de uso da terra ou taxas de arrendamento de terras – uma disposição que tem sido um problema de longa data para muitas empresas imobiliárias.

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), esta é uma mudança inovadora que poderá eliminar um dos maiores obstáculos ao desenvolvimento do mercado imobiliário. Anteriormente, as demoras na determinação das obrigações financeiras, por vezes de até 10, 20 ou mesmo 30 anos, faziam com que muitas empresas tivessem de pagar quantias adicionais muito superiores à taxa de utilização do terreno original – embora a culpa não fosse do investidor.

Essa taxa não só cria pressão financeira, como também eleva os preços dos produtos, impactando negativamente o mercado e transferindo o ônus para os compradores de imóveis. A abolição da referida regulamentação, proposta no ponto d, inciso 2, do artigo 257 da minuta, é muito bem recebida pela comunidade empresarial e vista como um sinal de que o Estado está atento à realidade e trabalhando em conjunto com as empresas para superar as dificuldades.

Além disso, a proposta de revisão da Lei de Terras também apresenta amplos ajustes ao mecanismo de determinação dos preços da terra, enfatizando a eliminação do "princípio de mercado", para que o Estado mantenha um papel de liderança na avaliação de terras no mercado primário.

Segundo o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, o mecanismo de avaliação atual depende muito de empresas de consultoria e dos preços do mercado secundário, o que leva a preços de terrenos inflacionados ou que não refletem com precisão seu valor real. Isso causa inúmeros problemas na aquisição de terras, na indenização, na definição dos preços iniciais para leilões de direitos de uso da terra e na determinação das obrigações financeiras.

Para solucionar essa questão, os preços dos terrenos na proposta são determinados com base no uso pretendido, na duração do uso e em dados relevantes, incluindo bancos de dados nacionais e informações de mercado dos últimos 24 meses. Os métodos de avaliação são definidos pelo Governo e servem apenas como referência; a decisão final sobre o preço será tomada pelo Estado.

A proposta de emenda ao Artigo 159 apresenta duas opções para a determinação das tabelas de preços de terrenos, adaptadas às características específicas de cada localidade. Assim, a primeira opção estipula uma tabela detalhada de preços de terrenos por área, localização e até mesmo por parcelas individuais, caso haja dados suficientes disponíveis. A tabela de preços de terrenos é utilizada em casos como o cálculo de taxas de uso da terra, taxas de arrendamento, conversão de uso da terra com taxas e a determinação do preço inicial para leilões. A tabela de preços é definida pelo Comitê Popular Provincial a cada cinco anos e pode ser ajustada durante esse período, se necessário.

A segunda opção propõe a utilização de um coeficiente de ajuste do preço da terra (coeficiente K) em vez de uma tabela de preços específica, sendo o coeficiente divulgado anualmente pelo Comitê Popular Provincial a partir do segundo ano do ciclo quinquenal da tabela de preços da terra. Este coeficiente reflete a taxa de flutuação dos preços da terra entre as áreas, permitindo flexibilidade às localidades nos ajustes sem a necessidade de reconstruir a tabela de preços detalhada da terra.

Para garantir a qualidade e a objetividade no processo de elaboração das tabelas de preços de terrenos, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente propõe a criação de um Conselho de Avaliação das Tabelas de Preços de Terrenos e Coeficientes de Ajuste em nível provincial. O Conselho será composto por representantes do Comitê Popular Provincial, departamentos especializados, organizações de consultoria independentes e especialistas.

De acordo com o projeto de lei, as localidades são responsáveis ​​por emitir novas listas de preços de terrenos até 31 de dezembro de 2025, para serem aplicadas a partir de 1º de janeiro de 2026. No entanto, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente alerta que alterações nas listas de preços de terrenos e nos mecanismos de avaliação podem causar flutuações significativas devido a discrepâncias entre as localidades, afetando o mercado imobiliário e as atividades de atração de investimentos.

Diante dessa situação, o Ministério enviou um documento às províncias e cidades administradas centralmente, solicitando uma avaliação de impacto completa e a consideração das condições socioeconômicas antes de se definir preços específicos, a fim de garantir a estabilidade e o alinhamento com as orientações de desenvolvimento local.

A alteração da Lei de Terras visa não apenas abordar questões técnicas e jurídicas ou simplificar os procedimentos administrativos, mas também proporcionar uma oportunidade crucial para restabelecer a ordem de mercado e melhorar a eficiência do uso da terra – um recurso estratégico nacional.

Fonte: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html