Ao comprar uma casa "no papel" sob novas regulamentações, como os clientes são protegidos?

A Lei revisada sobre Negócios Imobiliários acaba de ser aprovada pela Assembleia Nacional e entrará em vigor em 1º de janeiro de 2025, com a expectativa de resolver muitas deficiências da Lei sobre Negócios Imobiliários de 2014.

Notavelmente, esta nova Lei se concentrou na proteção dos direitos dos compradores de futuras moradias (também conhecidas como moradias "de papel").

O investidor deve ser aprovado pelo banco para emitir uma garantia.

Especificamente, no que diz respeito às garantias na venda e locação-compra de futuras habitações (Artigo 26), esta lei estipula que os investidores em projetos imobiliários devem obter aprovação bancária para emitir garantias antes de vender ou alugar futuras habitações.

Dessa forma, o banco garantirá as obrigações financeiras do investidor para com o comprador ou locatário do imóvel quando o investidor não entregar o imóvel conforme o prometido no contrato de venda ou arrendamento mercantil de futura moradia.

Na realidade, muitos investidores não entregam as casas aos clientes no prazo prometido, causando frustração (Ilustração: Tran Khang).

As obrigações financeiras do investidor para com os clientes que compram ou alugam moradias quando o investidor não entrega a moradia conforme o compromisso com o cliente no contrato de venda ou aluguel com compra de moradia futura incluem o valor que o investidor recebeu antecipadamente do cliente e outros valores, se houver.

O banco fiador é responsável pela emissão da carta de fiança.

O artigo 26 desta lei também estipula que, caso o banco garantidor concorde em emitir uma garantia ao investidor, o banco garantidor e o investidor assinarão um contrato de garantia com o conteúdo especificado acima.

Com base no contrato de garantia assinado, o banco garantidor envia ao investidor do projeto imobiliário um compromisso por escrito confirmando que emitirá uma carta de garantia a todos os clientes que comprarem ou alugarem casas no projeto aprovado para a garantia do investidor.

O investidor é responsável por enviar uma cópia deste documento de compromisso ao cliente no momento da assinatura de um contrato de compra ou arrendamento mercantil de futura habitação.

Além disso, ao assinar um contrato de compra ou locação de uma futura moradia, o cliente pode escolher se deseja ou não ter garantia para as obrigações financeiras do investidor com ele.

A recusa do cliente em garantir as obrigações financeiras do investidor para com ele é acordada por escrito no momento da assinatura do contrato de venda ou arrendamento mercantil de futura habitação.

O banco garantidor é responsável por emitir uma carta de fiança aos clientes que assinaram um contrato de venda ou locação com opção de compra de imóvel com o investidor, de acordo com os regulamentos. Ao mesmo tempo, o banco garantidor também a envia ao investidor para que este a forneça a cada cliente que assinou um contrato de venda ou locação com opção de compra de imóvel.

O investidor só receberá o dinheiro quando o cliente receber a carta de garantia.

O escopo da garantia, as condições necessárias para cumprir a obrigação de garantia, o conteúdo e a taxa de garantia serão acordados pelas partes, mas devem garantir o cumprimento das responsabilidades do banco garantidor, conforme prescrito no Artigo 26 desta Lei, e devem ser registrados no contrato de garantia assinado entre o banco garantidor e o investidor do projeto imobiliário.

O investidor deixou o projeto "em espera", causando muitas dificuldades para os compradores de imóveis (Ilustração: Tran Khang)

O contrato de garantia assinado entre o banco garantidor e o investidor do projeto e a carta de garantia emitida pelo banco garantidor aos clientes que compram ou alugam futuras moradias devem indicar especificamente o período de validade.

O investidor deverá fornecer carta de fiança ao cliente no prazo de 10 dias úteis a contar da data de assinatura do contrato de compra e venda ou arrendamento de futura habitação ou de outro prazo acordado pelas partes no contrato de compra e venda ou arrendamento de futura habitação.

O investidor só pode receber o pagamento dos clientes de acordo com o contrato de compra e venda ou de locação-compra de futura habitação após fornecê-lo ao cliente e o cliente ter recebido uma carta de garantia do banco fiador.

O banco garantidor é responsável pelo pagamento em nome do investidor.

Caso o investidor não entregue a casa conforme o prometido no contrato de compra e venda ou de locação com compra, sem cumprir ou não cumprir integralmente as obrigações financeiras para com o cliente, conforme previsto no Artigo 26 deste Decreto.

Se o cliente solicitar, o fiador é responsável por cumprir as obrigações financeiras com o cliente em nome do investidor, de acordo com o compromisso na carta de garantia.

O banco fiador deve ser responsável pelo cumprimento das obrigações financeiras com os clientes em nome do investidor (Ilustração: Ha Phong).

As garantias na venda e locação-compra de futuras habitações são implementadas de acordo com as disposições da lei sobre garantias bancárias.

As disposições sobre garantias na venda e locação-compra de habitação futura no artigo 26 não se aplicam à venda e locação-compra de habitação social.

O Banco do Estado é responsável por fornecer orientação sobre garantias para a venda e arrendamento e compra de futuras habitações.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-tren-giay-theo-quy-dinh-moi-khach-hang-duoc-bao-ve-nhu-the-nao-20231205092402864.htm