A versão revisada da Lei de Negócios Imobiliários acaba de ser aprovada pela Assembleia Nacional e entrará em vigor em 1º de janeiro de 2025, com a expectativa de solucionar muitas das deficiências da Lei de Negócios Imobiliários de 2014.
Notavelmente, esta nova lei tem se concentrado na proteção dos direitos dos compradores de imóveis residenciais futuros (também conhecidos como imóveis "de papel").
O investidor precisa ser aprovado pelo banco para emitir uma garantia.
Especificamente, no que diz respeito às garantias na venda e arrendamento com opção de compra de futuras habitações (Artigo 26), esta lei estipula que os investidores em projetos imobiliários devem obter aprovação bancária para emitir garantias antes de vender ou arrendar futuras habitações.
Assim, o banco garantirá as obrigações financeiras do investidor para com o comprador ou locatário do imóvel caso o investidor não entregue o imóvel conforme acordado no contrato de compra e venda ou de arrendamento com opção de compra de futura habitação.
Na realidade, muitos investidores não entregam as casas aos clientes no prazo combinado, causando frustração (Ilustração: Tran Khang).
As obrigações financeiras do investidor para com os clientes que compram ou financiam imóveis residenciais, quando o investidor não entrega o imóvel conforme prometido no contrato de compra e venda ou financiamento de imóveis futuros, incluem o valor que o investidor recebeu antecipadamente do cliente e outros valores, se houver.
O banco fiador é responsável pela emissão da carta de garantia.
O artigo 26 desta lei estipula ainda que, caso o banco fiador concorde em emitir uma garantia ao investidor, o banco fiador e o investidor assinarão um contrato de garantia com o conteúdo especificado acima.
Com base no contrato de garantia assinado, o banco garantidor envia ao investidor do empreendimento imobiliário um compromisso por escrito confirmando que emitirá uma carta de garantia a todos os clientes que comprarem ou arrendarem imóveis no empreendimento aprovado para a garantia do investidor.
O investidor é responsável por enviar uma cópia deste documento de compromisso ao cliente no momento da assinatura do contrato de compra ou arrendamento com opção de compra de um imóvel residencial.
Além disso, ao assinar um contrato de compra ou arrendamento com opção de compra de um imóvel residencial, os clientes podem optar por ter ou não uma garantia para as obrigações financeiras do investidor para com eles.
A recusa do cliente em garantir as obrigações financeiras do investidor para com ele/ela é acordada por escrito no momento da assinatura do contrato de compra e venda ou arrendamento com opção de compra do imóvel.
O banco garantidor é responsável por emitir uma carta de garantia aos clientes que assinaram um contrato de compra e venda ou arrendamento com opção de compra de um imóvel habitacional futuro com o investidor, de acordo com as normas vigentes. Simultaneamente, o banco garantidor também envia a carta ao investidor para que este a forneça a cada cliente que tenha assinado um contrato de compra e venda ou arrendamento com opção de compra do imóvel habitacional futuro.
O investidor só receberá o dinheiro quando o cliente receber a carta de garantia.
O âmbito da garantia, as condições necessárias para o cumprimento da obrigação de garantia, o conteúdo e a taxa de garantia serão acordados entre as partes, mas devem assegurar o cumprimento das responsabilidades do banco garantidor, conforme previsto no artigo 26.º desta Lei, e devem constar do contrato de garantia assinado entre o banco garantidor e o investidor do projeto imobiliário.
O investidor deixou o projeto "em suspenso", causando muitas dificuldades para os compradores de imóveis (Ilustração: Tran Khang)
O contrato de garantia assinado entre o banco garantidor e o investidor do projeto, bem como a carta de garantia emitida pelo banco garantidor aos clientes que compram ou alugam futuras unidades habitacionais, devem especificar o período de validade.
O investidor deverá fornecer uma carta de garantia ao cliente no prazo de 10 dias úteis a contar da data de assinatura do contrato de compra e venda ou de arrendamento com opção de compra do imóvel habitacional futuro, ou em outro prazo acordado entre as partes no contrato de compra e venda ou de arrendamento com opção de compra do imóvel habitacional futuro.
O investidor só poderá receber pagamentos dos clientes de acordo com o contrato de compra e venda ou de financiamento de imóvel residencial futuro após a apresentação do contrato ao cliente e mediante apresentação de uma carta de garantia emitida pelo banco fiador.
O banco fiador é responsável por efetuar o pagamento em nome do investidor.
Caso o investidor não entregue a casa conforme acordado no contrato de compra e venda ou de arrendamento com opção de compra, sem cumprir ou não cumprir integralmente as obrigações financeiras para com o cliente, conforme previsto no Artigo 26 deste Decreto.
Caso o cliente o solicite, o fiador é responsável por cumprir as obrigações financeiras para com o cliente em nome do investidor, de acordo com o compromisso assumido na carta de garantia.
O banco fiador deve ser responsável pelo cumprimento das obrigações financeiras para com os clientes em nome do investidor (Ilustração: Ha Phong).
As garantias na venda e no arrendamento com opção de compra de imóveis residenciais futuros são implementadas de acordo com as disposições da lei sobre garantias bancárias.
As disposições relativas às garantias na venda e na compra a crédito de habitações futuras, previstas no artigo 26.º, não se aplicam à venda e à compra a crédito de habitações sociais.
O Banco Estatal é responsável por fornecer orientações sobre garantias para a venda e o arrendamento com opção de compra de futuras habitações.
Fonte
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