Muitos indicadores de recuperação; o investimento em apartamentos traz lucros bons e estáveis.

O relatório do terceiro trimestre de 2023, publicado pela Batdongsan.com.vn em 4 de outubro, mostra que, embora o mercado imobiliário ainda enfrente dificuldades, houve sinais positivos em termos de demanda de transações e confiança do comprador.

O relatório do terceiro trimestre de 2023, publicado pela Batdongsan.com.vn em 4 de outubro, mostra que o mercado imobiliário apresentou sinais positivos em termos de demanda de transações e psicologia do comprador. (Fonte: Jornal da Construção)

3 indicadores importantes que sinalizam um ponto de reversão

Segundo o relatório, existem 3 indicadores básicos do mercado imobiliário que estão em consonância com as tendências previstas anteriormente.

Em primeiro lugar , no que diz respeito às taxas de juro bancárias, se no período de 2008-2012 o mercado demorou 4 anos a mostrar sinais de ajustamento das taxas de juro bancárias, neste período, a partir do primeiro trimestre de 2023, o Banco Central efetuou 2 ajustamentos para reduzir as taxas de juro operacionais, seguidos de reduções em muitos outros tipos de taxas de juro.

Em segundo lugar, sobre o crescimento do crédito. Relembrando o ano de 2012, o crescimento do crédito caiu de 20% para 7%, enquanto a inflação atingiu 8%. Em 2013, o crescimento do crédito aumentou para 12% e a inflação ficou em 6%. Justamente no ano de afrouxamento do crédito, o mercado imobiliário mostrou imediatamente sinais de recuperação. No contexto atual do mercado, desde o início de 2023, o Banco Central projetou um crescimento do crédito de 14% a 15% para todo o ano, comparado aos 14% de 2022, o que é um sinal positivo.

Terceiro, sobre política imobiliária. Em 2008, a liquidez do mercado imobiliário despencou, mas foi somente em 2013 que políticas de apoio ao mercado, como o pacote de 30 trilhões de yuans e a promulgação da Lei de Terras revisada, foram implementadas. Em 2022, o mercado sofreu uma nova desaceleração devido ao aperto no crédito, ao aumento das taxas de juros e à redução da liquidez.

No entanto, desde o final de 2022, o Governo tem implementado continuamente medidas para eliminar as dificuldades do mercado imobiliário, tais como o pacote de apoio de 120 mil milhões de VND, o Decreto 08 que ajuda a aliviar a pressão dos pagamentos de títulos para as empresas, a Resolução 33 que contribui para desafogar o mercado imobiliário, o Decreto 35 que permite ao Comité Popular Provincial regulamentar as áreas que podem ser divididas em lotes para venda, etc.

Com base na análise dos indicadores acima, o Relatório mantém a opinião de que "o mercado imobiliário deverá se recuperar entre o segundo e o quarto trimestre de 2023".

Segmento terrestre: forte crescimento no Sul, crescimento estável no Norte.

Segundo dados do Batdongsan.com.vn , o índice de preços de terrenos manteve um aumento estável em todo o país desde 2018, mas tende a apresentar variações entre regiões e áreas específicas em 2023.

Após um longo período, do primeiro trimestre de 2018 ao terceiro trimestre de 2023, o preço de venda de terrenos no Sul aumentou 71%, e no Norte, 54%. Assim, nos últimos 5 anos, o aumento médio do preço dos terrenos no Sul foi superior ao do Norte.

Contudo, considerando apenas o ano de 2023, os preços dos terrenos nas duas regiões apresentaram tendências diferentes. O preço médio de venda de terrenos no Norte manteve uma tendência de alta, com um aumento de 4,9% no terceiro trimestre de 2023 em comparação com o quarto trimestre de 2022. Enquanto isso, o gráfico de preços de terrenos no Sul mostrou sinais de declínio, com uma queda de 26,2% desde o final do ano passado.

Províncias típicas do Norte testemunharam um crescimento estável nos preços dos terrenos durante um longo período, do primeiro trimestre de 2018 ao terceiro trimestre de 2023, incluindo Hai Phong (alta de 128%), Quang Ninh (alta de 44%), Hung Yen (alta de 36%) e Bac Ninh (alta de 20%).

No sul, Binh Duong registrou um aumento de 147% nos preços dos terrenos em comparação com o início de 2018, sendo uma das províncias com o melhor desempenho em valorização imobiliária na região. Em outras localidades, como Long An , Ba Ria-Vung Tau e Dong Nai, embora tenha havido uma queda recente nos preços de venda, os terrenos, no geral, registraram aumentos de 89%, 64% e 60%, respectivamente, nos últimos cinco anos.

O mercado imobiliário de edifícios baixos é diferenciado.

Desde o início do ano, o mercado imobiliário de baixa altura em todo o país tem apresentado um desempenho fraco, com queda nas transações. De acordo com o relatório do terceiro trimestre de 2023 da Batdongsan.com.vn , 57% dos corretores participantes da pesquisa afirmaram que as transações de imóveis de baixa altura diminuíram em mais de 50%, enquanto 28% comentaram que a queda foi de 10% a 50%.

O Sr. Dinh Minh Tuan, diretor da Batdongsan.com.vn na região Sul, comentou que o preço é a maior barreira para os compradores atualmente, pois os imóveis de baixa altura têm preços muito acima da renda média da população e é difícil obter financiamento para a compra de produtos de alto valor.

O preço médio de venda de casas geminadas no terceiro trimestre de 2023 foi de 333 milhões de VND/m² em Hanói e de 209 milhões de VND/m² na Cidade de Ho Chi Minh.

O Sr. Dinh Minh Tuan afirmou que cada segmento imobiliário de baixa altura apresenta uma tendência e um potencial de recuperação diferentes. Especificamente, o mercado de casas geminadas permanece estagnado, pois o turismo e o comércio varejista não apresentaram um crescimento expressivo devido ao impacto da macroeconomia e da pandemia de Covid-19.

Dados do Batdongsan.com.vn mostram que o nível de interesse em casas geminadas em áreas urbanas centrais permaneceu praticamente estável, enquanto nas províncias turísticas costeiras das regiões Central, Norte e Sul diminuiu 11%, 22% e 41%, respectivamente, em comparação com o primeiro trimestre de 2021.

Desde o início do ano, o mercado imobiliário de imóveis de baixa altura em todo o país entrou em recessão, com queda no volume de transações. (Fonte: Dan Viet)

Entretanto, casas geminadas e vilas em áreas urbanas suburbanas têm um grande potencial graças à futura rede de infraestrutura que apoia a tendência de expansão das áreas urbanas para os arredores e regiões vizinhas. Muitas áreas urbanas suburbanas têm testemunhado um bom aumento no preço de vilas e casas geminadas nos últimos anos, como a Área Urbana de Starlake, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanói), com um aumento de mais de 20% a 30% ao ano; ou a Área Urbana de Swan Bay, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Cidade de Ho Chi Minh), com um aumento de mais de 20% ao ano, de acordo com dados do Batdongsan.com.vn .

Para casas particulares, o nível de interesse e os preços pedidos permanecem estáveis ​​em Hanói, visto que este é um tipo de habitação que atende a necessidades reais de moradia, mantendo assim a demanda. No terceiro trimestre de 2023, os preços pedidos para casas particulares em muitos distritos, como Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai e Ha Dong, aumentaram entre 4% e 9% em comparação com o mesmo período de 2022. O nível de interesse também aumentou ligeiramente entre 2% e 3% em alguns distritos de Hanói.

Na cidade de Ho Chi Minh, o preço de venda e o nível de interesse em casas particulares estão em tendência de queda, mas a diminuição não ultrapassa 10% em comparação com o terceiro trimestre de 2022.

O investimento em apartamentos rende um lucro médio de cerca de 12,5% ao ano.

O relatório também mostra que os apartamentos são o tipo de imóvel menos afetado pelos impactos negativos do mercado no último ano, pois atendem às reais necessidades de moradia. No terceiro trimestre de 2023, o interesse por apartamentos apresentou sinais de recuperação, com a demanda por compra aumentando 1% e a demanda por aluguel crescendo 6% em comparação ao trimestre anterior. Em particular, os apartamentos com preços entre 2 e 4 bilhões de VND são os mais procurados.

Em 2023, o preço de venda de apartamentos não sofreu grandes alterações, registrando um ligeiro aumento de 1% a 5% em Hanói e permanecendo praticamente inalterado na Cidade de Ho Chi Minh. Contudo, a longo prazo, de 2015 até o presente, o aumento dos preços dos apartamentos em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh superou o aumento da renda da população. Após 8 anos, os preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh e em Hanói aumentaram 82% e 56%, respectivamente, enquanto a renda das pessoas nas áreas urbanas cresceu apenas 39%.

O Sr. Le Bao Long, Diretor de Estratégia da Batdongsan.com.vn, comentou: "Comprar um apartamento está se tornando cada vez mais difícil para as pessoas quando a taxa de crescimento da renda não acompanha o aumento do preço dos imóveis. No futuro, os projetos de apartamentos novos também terão preços elevados, pois os investidores precisam otimizar os lucros em um cenário de aumento dos custos."

Considerando a psicologia dos consumidores imobiliários, no contexto de preços elevados dos imóveis, as pessoas estão optando pelo aluguel ou buscando financiamento para comprar uma casa. No entanto, atualmente, muitos compradores ainda não contrataram um empréstimo para a compra, pois continuam preocupados com as taxas de juros.

Como o preço dos apartamentos está em constante ascensão e a demanda por compra e aluguel desse tipo de imóvel é sempre alta, a taxa média de lucro ao investir em apartamentos chega a 12,5% ao ano (considerando a valorização do imóvel e o lucro do aluguel). Essa taxa de lucro é melhor e mais estável do que a de outros tipos de investimento, como ações, ouro, moeda estrangeira, terrenos e poupança.

Fonte: https://baoquocte.vn/thi-truong-bat-dong-san-quy-32023-nhieu-chi-bao-phuc-hoi-dau-tu-chung-cu-thu-loi-nhuan-tot-va-on-dinh-244782.html