Muitos indicadores de recuperação; investimento em apartamentos traz lucros bons e estáveis

O relatório do terceiro trimestre de 2023 publicado pelo Batdongsan.com.vn em 4 de outubro mostra que, embora o mercado imobiliário ainda esteja enfrentando dificuldades, houve sinais positivos em termos de demanda de transações e sentimento do comprador.

O relatório do 3º trimestre de 2023, publicado pelo Batdongsan.com.vn em 4 de outubro, mostra que o mercado imobiliário tem apresentado sinais positivos em termos de demanda por transações e psicologia do comprador. (Fonte: Construction Newspaper)

3 indicadores importantes que sinalizam um ponto de reversão

De acordo com o Relatório, há 3 indicadores básicos do mercado imobiliário que estão alinhados com as tendências previstas anteriormente.

Em primeiro lugar , em relação às taxas de juros bancários, se no período de 2008-2012, o mercado levou 4 anos para dar sinais de ajuste nas taxas de juros bancários, neste período, a partir do primeiro trimestre de 2023, o Banco do Estado fez 2 ajustes para reduzir as taxas de juros operacionais, seguidos de reduções em muitos tipos de taxas de juros.

Em segundo lugar, sobre o crescimento do crédito. Olhando para o histórico de 2012, o crescimento do crédito caiu de 20% para 7%, enquanto a inflação atingiu 8%. Em 2013, o crescimento do crédito aumentou para 12% e a inflação foi de 6%. Logo no ano da flexibilização do crédito, o mercado imobiliário imediatamente mostrou sinais de reversão. No contexto atual do mercado, desde o início de 2023, o Banco do Estado orientou o crescimento do crédito para todo o ano de 2023 em 14-15%, em comparação com 14% em 2022, o que é um sinal positivo.

Terceiro, sobre política imobiliária. Em 2008, a liquidez do mercado imobiliário despencou, mas somente em 2013 políticas de apoio ao mercado, como o pacote de apoio de 30 bilhões de VND e a promulgação da Lei de Terras revisada, foram introduzidas. Em 2022, o mercado sofreu uma nova desaceleração, com a restrição do crédito, o aumento das taxas de juros e a redução da liquidez.

No entanto, desde o final de 2022, o Governo tem implementado continuamente medidas para remover as dificuldades do mercado imobiliário, como o pacote de apoio de 120.000 bilhões de VND, o Decreto 08 para ajudar a aliviar a pressão dos pagamentos de títulos para empresas, a Resolução 33 contribuindo para desobstruir o mercado imobiliário, o Decreto 35 permitindo que o Comitê Popular Provincial regule áreas que podem ser divididas em lotes para venda, etc.

Com base na análise dos indicadores acima, o Relatório ainda mantém a opinião: "O mercado imobiliário deve se recuperar por volta do segundo ao quarto trimestre de 2023".

Segmento terrestre: Sul aumenta acentuadamente, Norte aumenta de forma constante

De acordo com dados do Batdongsan.com.vn , o índice de preços da terra manteve um aumento estável de 2018 até o presente em todo o país, mas tende a diferenciar entre regiões e áreas específicas em 2023.

Após um longo período, do primeiro trimestre de 2018 ao terceiro trimestre de 2023, o preço de venda de terrenos no Sul aumentou 71% e no Norte, 54%. Assim, nos últimos 5 anos, o aumento médio do preço dos terrenos no Sul foi superior ao do Norte.

No entanto, considerando apenas 2023, os preços dos terrenos nas duas regiões apresentaram tendências distintas. O preço médio de venda dos terrenos no Norte manteve uma tendência ascendente, aumentando 4,9% no terceiro trimestre de 2023 em comparação com o quarto trimestre de 2022. Enquanto isso, o gráfico de preços dos terrenos no Sul mostrou sinais de declínio, com queda de 26,2% desde o final do ano passado.

Províncias típicas do Norte testemunharam um crescimento estável nos preços dos terrenos durante um longo período, do primeiro trimestre de 2018 ao terceiro trimestre de 2023, incluindo Hai Phong (aumento de 128%), Quang Ninh (aumento de 44%), Hung Yen (aumento de 36%) e Bac Ninh (aumento de 20%).

No sul, Binh Duong aumentou os preços dos terrenos em 147% em relação ao início de 2018, sendo uma das províncias com a melhor taxa de crescimento dos preços dos terrenos na região. Terrenos em outras localidades, como Long An , Ba Ria-Vung Tau e Dong Nai, embora recentemente tenham registrado queda nos preços de venda, nos últimos 5 anos, ainda apresentaram aumentos de preços de 89%, 64% e 60%, respectivamente.

O mercado imobiliário de baixa renda é diferenciado

Desde o início do ano, o mercado imobiliário de imóveis baixos em todo o país tem se mostrado lento, com queda no volume de transações. De acordo com o relatório do terceiro trimestre de 2023 do Batdongsan.com.vn , 57% dos corretores participantes da pesquisa afirmaram que as transações de produtos imobiliários de baixo padrão diminuíram em mais de 50%, enquanto 28% comentaram que as transações diminuíram de 10% a 50%.

O Sr. Dinh Minh Tuan, diretor do Batdongsan.com.vn na região Sul, comentou que o preço é a maior barreira para os compradores no momento, porque os imóveis de baixa renda têm preços muito mais altos do que a renda média das pessoas e produtos de alto valor são difíceis de pegar emprestado para comprar.

O preço médio de venda de casas geminadas no terceiro trimestre de 2023 é de VND 333 milhões/m2 em Hanói e VND 209 milhões/m2 na Cidade de Ho Chi Minh.

O Sr. Dinh Minh Tuan afirmou que cada segmento imobiliário de baixo padrão apresenta uma tendência e um potencial de recuperação diferentes. Especificamente, o segmento de townhouses ainda está em baixa, pois o turismo e o varejo não cresceram significativamente devido ao impacto da macroeconomia e da pandemia pós-Covid-19.

Dados do Batdongsan.com.vn mostram que o nível de interesse em casas geminadas em áreas urbanas centrais permaneceu quase estável, enquanto nas províncias turísticas costeiras nas regiões Central, Norte e Sul, diminuiu 11%, 22% e 41%, respectivamente, em comparação ao primeiro trimestre de 2021.

Desde o início do ano, o mercado imobiliário de imóveis baixos em todo o país entrou em crise, com queda no volume de transações. (Fonte: Dan Viet)

Enquanto isso, casas geminadas e vilas em áreas urbanas suburbanas apresentam grande potencial, graças à futura rede de infraestrutura que apoia a tendência de expansão das áreas urbanas para as periferias e áreas vizinhas. Muitas áreas urbanas suburbanas testemunharam bons aumentos de preços para casas geminadas e vilas nos últimos anos, como Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanói), com aumentos de mais de 20% e 30% ao ano; ou Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Cidade de Ho Chi Minh), com aumentos de preços de mais de 20% ao ano, de acordo com dados do Batdongsan.com.vn .

Para imóveis particulares, o nível de interesse e os preços pedidos permanecem estáveis em Hanói, visto que esse tipo de imóvel atende às reais necessidades de moradia, mantendo a demanda. No terceiro trimestre de 2023, os preços pedidos de imóveis particulares em muitos distritos, como Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai e Ha Dong, aumentaram de 4% a 9% em comparação com o mesmo período de 2022. O nível de interesse também aumentou ligeiramente, de 2% a 3%, em alguns distritos de Hanói.

Na Cidade de Ho Chi Minh, os preços de venda e o interesse por imóveis particulares estão caindo, mas a queda não é superior a 10% em comparação ao terceiro trimestre de 2022.

Investimento em apartamentos atinge lucro médio de cerca de 12,5%/ano

O relatório também mostra que apartamentos são o tipo de imóvel menos afetado pelos impactos negativos do mercado no último ano, pois atendem às necessidades reais de moradia. No terceiro trimestre de 2023, o nível de interesse por apartamentos mostrou sinais de recuperação, com a demanda por compra de apartamentos aumentando 1% e os aluguéis aumentando 6% em relação ao trimestre anterior. Entre eles, apartamentos com preços entre 2 e 4 bilhões de VND são os mais procurados.

Em 2023, o preço de venda dos apartamentos não sofreu grandes alterações, aumentando apenas ligeiramente de 1% a 5% em Hanói e permanecendo praticamente inalterado na Cidade de Ho Chi Minh. No entanto, a longo prazo, de 2015 até o presente, o índice de aumento de preços dos apartamentos em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh superou a taxa de crescimento da renda da população. Após 8 anos, os preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh e em Hanói aumentaram 82% e 56%, respectivamente, enquanto a renda da população nas áreas urbanas aumentou apenas 39%.

O Sr. Le Bao Long, Diretor de Estratégia da Batdongsan.com.vn, comentou: "Comprar um apartamento está se tornando cada vez mais difícil para as pessoas, já que a taxa de crescimento da renda não acompanha a taxa de crescimento dos preços dos imóveis. No futuro, os projetos de apartamentos residenciais também terão preços altos, pois os investidores precisam otimizar os lucros quando os custos aumentam.

Em relação à psicologia do consumidor imobiliário, no contexto dos altos preços dos imóveis, as pessoas estão recorrendo ao aluguel ou buscando maneiras de obter dinheiro emprestado para comprar uma casa. No entanto, atualmente, muitos compradores ainda não contraíram um empréstimo para comprar, pois ainda estão preocupados com as taxas de juros.

Como o preço dos apartamentos está em constante aumento e a demanda por compra e aluguel desse tipo de imóvel é sempre alta, a taxa média de lucro ao investir em apartamentos é de até 12,5% ao ano (combinando o aumento do preço e o lucro do aluguel). Essa é uma taxa de lucro melhor e mais estável do que outros tipos de investimento, como ações, ouro, moeda estrangeira, terrenos e poupança.

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