A cidade de Ho Chi Minh utiliza o Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) para reconstruir o espaço superurbano.

O modelo de desenvolvimento urbano orientado para o transporte público (DOT) precisa ser identificado como a espinha dorsal da reconstrução da cidade de Ho Chi Minh após a fusão.

O sistema de metrô está abrindo novos espaços para a economia da cidade de Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

A fusão da Cidade de Ho Chi Minh, Binh Duong e Ba Ria - Vung Tau não é simplesmente uma mudança no mapa administrativo.

A sinergia entre um centro de serviços financeiros, uma capital industrial e uma porta de entrada marítima internacional promete criar um polo unificado de crescimento econômico com competitividade excepcional.

Premissas para a implementação do TOD

Ao mesmo tempo, a pressão sobre a infraestrutura, a habitação e os serviços públicos está aumentando exponencialmente, exigindo uma visão de planejamento e uma estrutura institucional superiores. Caso contrário, a megacidade de Ho Chi Minh corre o risco de se tornar uma entidade gigante fora de controle. Nesse caso, os problemas antigos não só não serão resolvidos, como também se agravarão.

Nesse contexto, o modelo de desenvolvimento urbano orientado ao transporte público (DOT) foi identificado como a espinha dorsal dessa reconstrução. A decisão de fusão, inadvertidamente, tornou obsoletos os planos individuais anteriores, ao mesmo tempo que criou uma oportunidade de ouro para moldar uma rede ferroviária urbana completamente nova, com uma extensão de cerca de 1.000 km.

Não se trata simplesmente da soma de projetos antigos, mas de uma estratégia de criação de espaço, com uma rede de metrô que não é apenas radial, mas também de longo alcance, conectando-se inter-regionalmente de forma substancial. Projetos como a extensão da linha 1 do metrô até Binh Duong , a linha ferroviária Thu Thiem - Long Thanh ou a linha Cidade de Ho Chi Minh - Can Gio (que pode chegar a Vung Tau) são as primeiras peças dessa espinha dorsal.

A rede de transporte acima descrita servirá de premissa para a implementação do modelo TOD em um nível superior, semelhante ao que Tóquio ou Seul já fizeram. Essa abordagem fará com que cada estação de metrô não seja apenas um ponto de trânsito, mas também o núcleo de um centro urbano vibrante, autossuficiente em serviços e empregos.

O sistema ferroviário torna-se uma ferramenta para reorganizar o espaço de toda a cidade de Ho Chi Minh, promovendo um desenvolvimento equilibrado e reduzindo a pressão sobre a área central. No entanto, para transformar essa visão em realidade, o governo municipal deve eliminar três entraves políticos inerentes, que agora se tornam ainda mais complexos em escala regional.

Q replanejamento do espaço urbano

Em primeiro lugar, temos o problema da terra . A concentração de grandes fundos fundiários para projetos de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) por meio de mecanismos tradicionais de recuperação administrativa revela muitas deficiências, como atrasos, custos exorbitantes e conflitos sociais. Muitos países têm aplicado com sucesso uma ferramenta mais eficaz: o modelo de "reajuste fundiário".

A cidade de Ho Chi Minh está determinada a desenvolver centros comerciais e de serviços de alta qualidade associados ao Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) - Foto: QUANG DINH

Nesse modelo, o Estado e a população cooperam para o replanejamento do espaço, compartilhando os benefícios da valorização imobiliária após investimentos em infraestrutura. As pessoas se tornam parceiras, e não meros sujeitos cujas terras são recuperadas. Embora esse conceito ainda não tenha sido claramente institucionalizado na Lei de Terras de 2024, pesquisas e projetos-piloto são requisitos urgentes para acelerar a implementação e minimizar conflitos.

Em segundo lugar, e crucial, está o problema financeiro . O orçamento estatal não pode arcar com o custo de centenas de bilhões de VND apenas para a rede de infraestrutura de transporte, enquanto esses projetos criam um enorme valor agregado para os imóveis privados do entorno. Sem um mecanismo eficaz de "captura do valor da terra", os benefícios irão para os bolsos de um grupo de proprietários de terras, enquanto o orçamento terá que arcar com todo o custo do investimento.

Felizmente, avanços legais recentes, como a Resolução 98/2023/QH15 e a Resolução 188/2025/QH15, forneceram à cidade de Ho Chi Minh importantes ferramentas piloto.

Assim, a cidade está autorizada a usar o orçamento de investimento público para compensação e reassentamento, a fim de criar áreas limpas ao redor das estações de metrô e principais cruzamentos de tráfego, e então leiloar o terreno para atrair recursos sociais.

Ao mesmo tempo, 100% da receita proveniente da valorização imobiliária na área de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) será retida e reinvestida no sistema de transporte ferroviário urbano. Essa é a chave para a criação de um ciclo financeiro sustentável, reduzindo a dependência do orçamento estatal.

Em terceiro lugar, está o desafio da equidade social . A experiência internacional demonstra que a renovação urbana quase inevitavelmente leva ao fenômeno da "gentrificação", quando a disparada dos preços dos imóveis expulsa comunidades de baixa renda de seus lares tradicionais.

Em escala megaurbana, esse risco pode levar a uma profunda segregação espacial. Para evitar tal cenário, políticas habitacionais inclusivas devem ser parte integrante de todos os projetos de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT).

A Lei da Habitação de 2023 e seus decretos orientadores criaram um quadro jurídico flexível, que permite às autoridades locais obrigar os projetos de desenvolvimento urbano a fazer contribuições substanciais para o fundo de habitação social, através da alocação de terrenos, permutas ou pagamentos. A implementação consistente e rigorosa deste princípio garantirá que os benefícios do desenvolvimento sejam partilhados de forma justa, em vez de se concentrarem nas mãos de um único grupo beneficiário.

Para transformar essa oportunidade histórica em uma fórmula para a reconstrução urbana, a cidade de Ho Chi Minh precisa priorizar a construção de bases institucionais, um trabalho silencioso, porém fundamental. Em vez de dispersar recursos, deve-se optar por um projeto piloto estratégico localizado na antiga divisa administrativa, como a área de ligação entre as cidades de Thu Duc e Di An, ao longo da Linha 1 do metrô.

A região tem potencial para ser um “laboratório de políticas” onde um conjunto completo de ferramentas, desde o reajuste fundiário e a captura do valor da terra até políticas habitacionais inclusivas, pode ser testado e aprimorado.

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NGUYEN THANH HUNG

Fonte: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm