Cidade de Ho Chi Minh usa TOD para reconstruir superespaços urbanos

O modelo de desenvolvimento urbano orientado ao transporte (TOD) precisa ser identificado como a espinha dorsal da reconstrução da Cidade de Ho Chi Minh após a fusão.

O sistema de metrô está abrindo novos espaços para a economia da Cidade de Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

A fusão da Cidade de Ho Chi Minh, Binh Duong e Ba Ria - Vung Tau não é simplesmente uma mudança no mapa administrativo.

A ressonância entre um centro de serviços financeiros, uma capital industrial e um portal marítimo internacional promete criar um polo unificado de crescimento econômico com competitividade excepcional.

Premissas para implementação do TOD

Ao mesmo tempo, a pressão sobre infraestrutura, habitação e serviços públicos aumenta exponencialmente, exigindo uma visão de planejamento e uma estrutura institucional superiores. Caso contrário, a megacidade de Ho Chi Minh corre o risco de se tornar uma entidade gigante fora de controle. Nesse momento, problemas antigos não só não serão resolvidos, como se agravarão.

Nesse contexto, o modelo de desenvolvimento urbano orientado ao transporte público (TOD) foi identificado como a espinha dorsal dessa reconstrução. A decisão de fusão, inadvertidamente, tornou obsoletos os planos individuais anteriores, ao mesmo tempo em que criou uma oportunidade de ouro para moldar uma rede ferroviária urbana completamente nova, com uma escala de cerca de 1.000 km.

Não se trata apenas da soma de projetos antigos, mas de uma estratégia de criação de espaço, com uma rede de metrô não apenas radial, mas também de longo alcance, conectando inter-regionalmente de forma substancial. Projetos como a extensão da linha 1 do metrô até Binh Duong , a linha ferroviária Thu Thiem - Long Thanh ou a linha Ho Chi Minh - Can Gio (que pode chegar a Vung Tau) são as primeiras peças dessa espinha dorsal.

A rede de transporte mencionada acima será a premissa para a implementação do modelo TOD em um nível mais alto, semelhante ao que Tóquio ou Seul fizeram. Essa abordagem transformará cada estação de metrô não apenas em um ponto de trânsito, mas também no núcleo de um centro urbano vibrante, autossuficiente em serviços e empregos.

O sistema ferroviário se torna uma ferramenta para reorganizar o espaço de toda a Cidade de Ho Chi Minh, promovendo um desenvolvimento equilibrado e reduzindo a pressão sobre a região central. No entanto, para transformar essa visão em realidade, a prefeitura precisa remover três gargalos políticos inerentes, que agora se tornam mais complexos em escala regional.

Replanejamento do espaço urbano

O primeiro é o problema da terra . A concentração de grandes recursos para projetos de DOT por meio de mecanismos tradicionais de recuperação administrativa está revelando muitas deficiências, como atrasos, custos elevados e conflitos sociais. Muitos países aplicaram com sucesso uma ferramenta mais eficaz: o modelo de "reajuste fundiário".

Cidade de Ho Chi Minh decide desenvolver centros comerciais e de serviços de alta qualidade associados ao TOD - Foto: QUANG DINH

Nesse modelo, o Estado e a população cooperam para replanejar o espaço, compartilhando os benefícios do aumento do valor da terra após o investimento em infraestrutura. As pessoas se tornam parceiras em vez de súditas cujas terras são recuperadas. Embora esse conceito não tenha sido claramente institucionalizado na Lei de Terras de 2024, pesquisas e projetos piloto são requisitos urgentes para acelerar a implementação do projeto e minimizar conflitos.

Em segundo lugar, e crucial, está a questão financeira . O orçamento do Estado não pode arcar com o custo de centenas de milhares de bilhões de VND apenas para a rede de infraestrutura de transporte, enquanto esses projetos geram enorme valor agregado para o mercado imobiliário privado ao redor. Sem um mecanismo eficaz de "captura de valor da terra", os benefícios fluirão para um grupo de proprietários de terras, enquanto o orçamento terá que arcar com todo o custo do investimento.

Felizmente, avanços legais recentes, como a Resolução 98/2023/QH15 e a Resolução 188/2025/QH15, deram à Cidade de Ho Chi Minh importantes ferramentas piloto.

Dessa forma, a cidade está autorizada a usar o orçamento de investimento público para compensação e reassentamento para criar terras limpas ao redor de estações de metrô e grandes cruzamentos de tráfego e, então, leiloar terras para atrair recursos sociais.

Ao mesmo tempo, 100% da receita proveniente do aumento do valor do solo na área do TOD será retida e reinvestida no sistema ferroviário urbano. Esta é a chave para a criação de um ciclo financeiro sustentável, reduzindo a dependência do orçamento do Estado.

O terceiro é o desafio da equidade social . A experiência internacional mostra que a renovação urbana leva quase inevitavelmente ao fenômeno da "gentrificação", à medida que a alta dos preços imobiliários expulsa comunidades de baixa renda de seus lares tradicionais.

Na escala megaurbana, esse risco pode levar a uma profunda segregação espacial. Para evitar tal cenário, políticas habitacionais inclusivas devem ser parte integrante de todos os projetos de DOT.

A Lei de Habitação de 2023 e seus decretos orientadores criaram um arcabouço legal flexível, permitindo que as autoridades locais obriguem projetos de desenvolvimento urbano a fazer contribuições substanciais para o fundo de habitação social, seja por meio da alocação de terras, da troca de terras ou do pagamento de verbas. A implementação consistente e vigorosa desse princípio garantirá que os benefícios do desenvolvimento sejam compartilhados de forma justa, em vez de se concentrarem nas mãos de um único grupo de beneficiários.

Para transformar esta oportunidade histórica em uma fórmula para a reconstrução urbana, a Cidade de Ho Chi Minh precisa priorizar a construção de bases institucionais, uma tarefa silenciosa, mas fundamental. Em vez de distribuir recursos, escolha um projeto piloto estratégico localizado na antiga fronteira administrativa, como a área de conexão entre as cidades de Thu Duc e Di An ao longo da Linha 1 do Metrô.

A região está bem posicionada para se tornar um “laboratório de políticas”, testando e refinando um conjunto de ferramentas de reajuste de terras, captura de valor de terras e política de habitação inclusiva.

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NGUYEN THANH HUNG

Fonte: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm