Cidade de Ho Chi Minh proíbe loteamento e venda de terras: preços de terras devem aumentar, mas é improvável que "entrem em febre"

Por que a Cidade de Ho Chi Minh proíbe a subdivisão e a venda de terras?

O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh acaba de emitir a Decisão nº 83/2024, com vigência a partir de 21 de outubro, estipulando que investidores em projetos imobiliários e projetos de investimento em construção habitacional em toda a região não estão autorizados a transferir direitos de uso do solo com infraestrutura técnica no projeto para organizações e indivíduos para que construam suas próprias casas. Esta regulamentação é exceção nos casos em que os investidores tenham como objetivo o reassentamento por meio de terras em comunas, vilas e distritos da Cidade de Ho Chi Minh.

Assim, a Cidade de Ho Chi Minh proíbe a subdivisão e a venda de terrenos em projetos para organizações e indivíduos construírem suas próprias casas, incluindo todos os cinco distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi e Can Gio.

Anteriormente, o Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh explicou que o motivo da proibição do loteamento e da venda de terrenos é que a cidade está desenvolvendo um projeto para investir e construir distritos em distritos ou cidades sob a jurisdição da Cidade de Ho Chi Minh no período de 2021 a 2030. Até 2030, os distritos se concentrarão em investir na construção de infraestrutura para atingir metas urbanas que os tornem cidades sob a jurisdição da Cidade de Ho Chi Minh.

Para evitar a discriminação entre projetos de investimento em construção de moradias comerciais e unificar a aplicação das regulamentações, os investidores em projetos imobiliários na Cidade de Ho Chi Minh devem investir na construção completa da moradia de acordo com as regulamentações e, em seguida, realizar os procedimentos para transferir os direitos de uso do solo, direitos de propriedade da casa e outros ativos vinculados ao terreno para organizações e indivíduos. Esta regulamentação é uma exceção para projetos imobiliários com o objetivo de reassentamento por meio de terras em comunas, cidades e distritos que atendam às condições estabelecidas pelas regulamentações.

Assim, a regulamentação que proíbe o parcelamento e a venda de terrenos em toda a cidade visa unificar a gestão estadual da habitação e aumentar a responsabilidade dos investidores em projetos, garantindo investimentos sincronizados na construção de infraestrutura técnica e social; evitando situações em que as pessoas construam sem permissão, sem autorização ou sem garantir as normas de gestão arquitetônica. O Departamento de Construção acredita que a proibição do parcelamento e da venda de terrenos em toda a área é necessária.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), afirmou que a explicação acima não condiz com as disposições da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e com a situação prática. Isso porque o projeto ainda é um projeto. Atualmente, os cinco distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi e Can Gio ainda são distritos, e não distritos ou cidades da Cidade de Ho Chi Minh.

De acordo com as disposições da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e da Lei de Habitação de 2023, esses cinco distritos ainda estão em situação de "nas áreas restantes, o Comitê Popular Provincial determinará, com base nas condições locais, as áreas onde os investidores do projeto estão autorizados a transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para indivíduos para a autoconstrução de suas casas". Além disso, a demanda por pessoas que desejam obter a transferência de direitos de uso da terra com infraestrutura técnica em projetos nos cinco distritos mencionados para construir suas próprias casas ainda é muito grande.

Portanto, ele sugeriu que o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh revisasse e alterasse os regulamentos no sentido de dividir os terrenos para venda em comunas, excluindo cidades nos cinco distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio e não sujeitas a leilão de direitos de uso da terra para investir em projetos de construção habitacional.

Compartilhando a mesma visão, o especialista imobiliário Dinh Minh Tuan – Diretor da Região Sul do Batdongsan.com.vn – afirmou que, para urbanizar, é necessário atrair moradores, investir em boa infraestrutura e ter preços imobiliários atrativos. Para que os distritos se tornem distritos ou cidades sob a Cidade de Ho Chi Minh, essa área deve ser escolhida pelas pessoas para morar, e elas devem estar dispostas a se mudar para mais longe para obter preços imobiliários mais baratos.

No entanto, quando a subdivisão e a venda de terrenos forem proibidas nesses cinco distritos, a diferença nos preços dos imóveis em relação aos distritos periféricos não será tão grande, dificultando a decisão de migração. Portanto, o Sr. Tuan acredita que a meta do projeto será difícil de ser alcançada até 2030.

O especialista acima sugeriu que, neste momento, a Cidade de Ho Chi Minh deveria considerar planos de preparação, limitar a tomada de decisões que afetem os preços dos imóveis ou, se houver, elaborar um roteiro para reduzir gradualmente o impacto. Ao mesmo tempo, se a Cidade de Ho Chi Minh proibir o loteamento e a venda de terras, poderá proibi-lo em algumas áreas altamente urbanizadas dos distritos, como os centros urbanos. Áreas remotas com baixa densidade populacional não devem ser apressadas.

A Cidade de Ho Chi Minh proíbe a subdivisão e a venda de terrenos em toda a área, incluindo cinco distritos suburbanos (Ilustração: Nam Anh).

Os preços dos terrenos e terrenos residenciais devem aumentar acentuadamente, mas é improvável que "entrem em febre"

Especialistas temem que a regulamentação que proíbe a subdivisão e venda de terrenos na Cidade de Ho Chi Minh possa ter um impacto significativo no mercado, visto que uma nova tabela de preços de terrenos também será publicada simultaneamente. Terrenos residenciais e loteados terão aumento acentuado de preço. Além disso, os preços de indenizações e limpeza de terrenos para projetos de infraestrutura também podem aumentar.

O Sr. Dinh Minh Tuan disse que proibir a subdivisão e a venda de terras tornará a já escassa oferta de terras na Cidade de Ho Chi Minh ainda mais escassa, e a oportunidade para as pessoas se mudarem para os subúrbios diminuirá.

Ele afirmou que as pessoas que desejam converter terrenos em terrenos residenciais terão que gastar mais devido ao impacto da nova tabela de preços de terrenos, o que tornará a implementação mais difícil. A restrição ao loteamento e à venda de terrenos elevará os preços dos terrenos e dos terrenos residenciais nos próximos anos. O aumento dos preços de mercado ajustará a tabela anual de preços de terrenos de forma inversa, afetando o custo da limpeza do terreno para projetos de infraestrutura de investimento público, aumentando o custo estimado.

Além disso, esta regulamentação também exige que os pequenos empreendedores de projetos tenham capacidade suficiente para implementar: construir casas, concluir a construção e ter serviços públicos para vender produtos. O aumento dos custos dos insumos dificulta a venda de produtos de baixo custo. O aumento dos preços, que limita a capacidade dos compradores, pode levar à formação de áreas urbanas "fantasmas".

Em geral, ele acredita que a regulamentação que proíbe a subdivisão e a venda de terrenos ajudará a reduzir os riscos legais para os compradores de imóveis. No entanto, neste momento, a regulamentação pode não ser adequada à realidade, já que o mercado acaba de passar por um período difícil. As pessoas estão menos interessadas em terrenos, o que levou à estagnação do mercado. Se aplicada, a alta dos preços dos imóveis dificultará o cumprimento da meta de descentralização da área central e da urbanização dos arredores da Cidade de Ho Chi Minh.

No entanto, apoiando a decisão acertada da Cidade de Ho Chi Minh, o Sr. Vo Hong Thang, Diretor Geral Adjunto do Grupo DKRA, afirmou que proibir o parcelamento de terras ajuda a cidade a resolver muitos problemas. Se os investidores puderem dividir e vender terras indiscriminadamente, isso poderá destruir o planejamento. Principalmente quando a cidade tem grandes projetos de planejamento, que exigem centenas de hectares para projetos, mas está presa ao parcelamento de terras.

Segundo o Sr. Thang, os produtos de terras são destinados principalmente a investidores que compram e revendem com fins lucrativos, havendo poucos compradores reais. Portanto, as terras subdivididas não são utilizadas regularmente e o nível de urbanização é baixo, causando desperdício de recursos.

Ele também admitiu que a proibição do loteamento e da venda de terrenos poderia potencialmente aumentar o preço dos terrenos e dos terrenos residenciais em um contexto de escassez de oferta. No entanto, o atual mercado imobiliário do sul tem baixa liquidez e o Estado possui políticas de gestão adequadas, portanto, é improvável que haja uma "febre" imobiliária.

Os investidores podem procurar produtos adequados em outros mercados suburbanos da Cidade de Ho Chi Minh, como Binh Duong, Long An , Ba Ria - Vung Tau... Para compradores reais, eles podem ter muitas boas opções, como bens secundários disponíveis; terrenos, casas geminadas existentes em áreas residenciais disponíveis; produtos de apartamentos, ele acrescentou.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm