Cidade de Ho Chi Minh proíbe o parcelamento e a venda de terrenos: espera-se que os preços dos terrenos aumentem, mas é improvável que disparem.

Por que a cidade de Ho Chi Minh proíbe o parcelamento e a venda de terrenos?

O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh acaba de emitir a Decisão nº 83/2024, em vigor desde 21 de outubro, que estipula que investidores em projetos imobiliários e de construção de moradias em toda a área estão proibidos de transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para organizações e indivíduos para a construção de casas por conta própria. Esta regulamentação exclui casos em que os investidores tenham como objetivo o reassentamento por meio de terras em comunas, cidades e distritos da Cidade de Ho Chi Minh.

Assim, a cidade de Ho Chi Minh proíbe o desmembramento e a venda de lotes de terreno em projetos destinados a organizações e indivíduos para a construção de suas próprias casas, abrangendo todos os 5 distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi e Can Gio.

Anteriormente, o Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh explicou que a proibição do parcelamento e venda de terrenos se devia ao fato de a cidade estar desenvolvendo um projeto para investir e transformar distritos em cidades sob a jurisdição da Cidade de Ho Chi Minh no período de 2021 a 2030. Até 2030, os distritos se concentrarão em investir na construção de infraestrutura com o objetivo de se tornarem cidades sob a jurisdição da Cidade de Ho Chi Minh.

Para evitar discriminação entre projetos de investimento em construção de habitações comerciais e para unificar a aplicação das normas, os investidores em projetos imobiliários na cidade de Ho Chi Minh devem investir na construção completa de habitações de acordo com as normas, e posteriormente realizar os procedimentos para a transferência dos direitos de uso da terra, direitos de propriedade e demais ativos vinculados à terra para organizações e indivíduos. Esta norma constitui uma exceção para projetos imobiliários com o objetivo de reassentamento por meio de terras em comunas, vilas e distritos que atendam às condições estabelecidas nas normas.

Assim, a regulamentação que proíbe o parcelamento e a venda de terrenos em toda a cidade visa unificar a gestão estatal da habitação e reforçar a responsabilidade dos investidores em projetos, garantindo investimentos sincronizados na construção de infraestrutura técnica e social; evitando situações em que as pessoas constroem sem autorização, sem permissão ou sem respeitar as normas de gestão arquitetônica. O Departamento de Construção acredita que a proibição do parcelamento e da venda de terrenos em toda a área é necessária.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), afirmou que a explicação acima não está de acordo com as disposições da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e com a situação prática. Isso porque o projeto ainda está em fase de planejamento. Atualmente, os cinco distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi e Can Gio ainda são distritos, e não municípios ou cidades da Cidade de Ho Chi Minh.

De acordo com as disposições da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e da Lei de Habitação de 2023, esses 5 distritos ainda se encontram na situação em que "nas áreas restantes, o Comitê Popular Provincial deverá, com base nas condições locais, determinar as áreas onde os investidores de projetos estão autorizados a transferir os direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para indivíduos construírem suas próprias casas". Além disso, a demanda de pessoas que desejam receber a transferência dos direitos de uso da terra com infraestrutura técnica em projetos nos 5 distritos mencionados para construir suas próprias casas ainda é muito grande.

Portanto, ele sugeriu que o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh revisasse e emendasse os regulamentos no sentido de dividir os terrenos para venda nas comunas, excluindo as cidades dos 5 distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi e Can Gio, e não no caso de leilão de direitos de uso da terra para investimento em projetos de construção de moradias.

Compartilhando dessa visão, o especialista em imóveis Dinh Minh Tuan, diretor da região sul da Batdongsan.com.vn, afirmou que, para a urbanização, é necessário atrair moradores, investir em boa infraestrutura e ter preços imobiliários atrativos. Para que os distritos se tornem distritos ou cidades dentro da área metropolitana de Ho Chi Minh, as pessoas precisam escolher morar nessa região e aceitar se mudar para mais longe em busca de imóveis mais baratos.

No entanto, quando o parcelamento e a venda de terrenos forem proibidos nesses 5 distritos, a diferença nos preços das casas em relação aos distritos periféricos não será muito grande, dificultando a decisão das pessoas de migrar. Portanto, o Sr. Tuan acredita que a meta do projeto será difícil de ser alcançada até 2030.

O especialista mencionado sugeriu que, neste momento, a cidade de Ho Chi Minh deveria considerar planos de preparação, limitar as decisões que afetam os preços dos imóveis ou, caso existam, elaborar um roteiro para reduzir gradualmente o impacto. Ao mesmo tempo, se a cidade de Ho Chi Minh proibir o parcelamento e a venda de terrenos, poderá fazê-lo apenas em algumas áreas altamente urbanizadas dos distritos, como os centros urbanos. Áreas remotas com baixa densidade populacional não devem ser afetadas precipitadamente.

A cidade de Ho Chi Minh proíbe o parcelamento e a venda de terrenos em toda a área, incluindo 5 distritos suburbanos (Ilustração: Nam Anh).

Prevê-se um aumento acentuado nos preços de terrenos e terrenos residenciais, mas é improvável que disparem.

Especialistas temem que a regulamentação que proíbe o parcelamento e a venda de terrenos na cidade de Ho Chi Minh possa ter um impacto significativo no mercado, visto que uma nova tabela de preços de terrenos também foi publicada simultaneamente. Os preços de terrenos residenciais e loteados devem subir acentuadamente. Além disso, os custos de indenização e desapropriação para projetos de infraestrutura também podem aumentar.

O Sr. Dinh Minh Tuan afirmou que a proibição do parcelamento e da venda de terrenos tornará a já escassa oferta de terrenos na cidade de Ho Chi Minh ainda mais limitada, e as oportunidades para as pessoas se mudarem para os subúrbios diminuirão.

Ele afirmou que as pessoas que desejam converter terrenos em áreas residenciais terão que gastar mais dinheiro devido ao impacto da nova tabela de preços de terrenos, o que dificultará o processo. A restrição ao parcelamento e à venda de terrenos fará com que o preço dos terrenos e dos lotes residenciais aumente no futuro. O aumento dos preços de mercado ajustará a tabela anual de preços de terrenos na direção oposta, afetando o custo de desapropriação para projetos de infraestrutura de investimento público e aumentando o custo estimado.

Além disso, essa regulamentação também exige que as pequenas unidades de desenvolvimento de projetos tenham capacidade suficiente para implementar: construir casas, concluir a construção e ter os serviços públicos necessários para vender os produtos. O aumento dos custos de produção dificulta a venda de produtos a preços baixos. O aumento dos preços, por sua vez, limita o número de compradores e pode levar à formação de áreas urbanas "fantasmas".

De modo geral, ele acredita que a regulamentação que proíbe o parcelamento e a venda de terrenos ajudará a reduzir os riscos legais para os compradores de imóveis. No entanto, neste momento, a regulamentação pode não ser adequada à realidade, visto que o mercado acaba de passar por um período difícil. Há menos interesse em terrenos, o que levou à estagnação do mercado. Se aplicada, a alta nos preços dos imóveis dificultará o alcance da meta de despovoamento da área central e urbanização da periferia da cidade de Ho Chi Minh.

No entanto, apoiando a decisão acertada da cidade de Ho Chi Minh, o Sr. Vo Hong Thang, Vice-Diretor Geral do Grupo DKRA, afirmou que a proibição do parcelamento de terras ajuda a cidade a resolver muitos problemas. Se os investidores tiverem permissão para dividir e vender terras indiscriminadamente, isso pode prejudicar o planejamento urbano. Principalmente quando a cidade tem grandes projetos urbanísticos, que exigem centenas de hectares, mas se depara com o impasse do parcelamento de terras.

Segundo o Sr. Thang, os terrenos são principalmente adquiridos por investidores para revenda com fins lucrativos, havendo poucos compradores reais. Consequentemente, os terrenos subdivididos não são utilizados com frequência, o nível de urbanização é baixo e ocorre desperdício de recursos.

Ele também admitiu que a proibição do parcelamento e da venda de terrenos poderia potencialmente aumentar o preço dos terrenos e dos lotes residenciais em um contexto de escassez de oferta. No entanto, o atual mercado de terras do sul apresenta baixa liquidez e o Estado possui políticas de gestão adequadas, portanto é improvável que haja uma "febre" imobiliária.

Os investidores podem procurar produtos adequados em outros mercados suburbanos da cidade de Ho Chi Minh, como Binh Duong, Long An , Ba Ria - Vung Tau... Para compradores reais, existem muitas boas opções, como imóveis usados ​​disponíveis; terrenos, casas geminadas existentes em áreas residenciais disponíveis; apartamentos, acrescentou ele.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm