A diferença entre a renda e o preço das casas está aumentando.
Se compararmos a taxa de crescimento da renda per capita com a taxa de crescimento dos preços dos imóveis no período de 2014 a 2025, podemos observar que a diferença está aumentando. A renda média subiu de 4,11 milhões de VND/mês para 8,3 milhões de VND/mês, o que representa uma duplicação, correspondendo a uma taxa de crescimento média de cerca de 6,4% ao ano.
Entretanto, o preço médio dos apartamentos aumentou de 25 milhões de VND/m² para 75,5 milhões de VND/m², ou seja, três vezes, com uma taxa de crescimento superior a 12% ao ano. Mesmo agora, o preço médio das casas em Hanói já ultrapassou os 80 milhões de VND/m². Assim, os preços dos imóveis estão aumentando quase duas vezes mais rápido que o crescimento da renda.
Segundo as estatísticas de meados de 2025, o preço de um apartamento médio é atualmente 27,3 vezes superior ao rendimento anual de uma família. Este é o índice preço da habitação/rendimento (P/R = 27,3). Por outras palavras, se uma família não gastar nada e usar todo o seu rendimento para comprar uma casa, demorará cerca de 27 anos a juntar o dinheiro necessário; e se gastar 1/3 do seu rendimento em prestações para comprar uma casa, esse tempo aumenta para quase 80 anos. Com o nível de rendimento atual, o sonho de constituir família para a maioria dos assalariados, incluindo os funcionários públicos, torna-se, portanto, cada vez mais inatingível.
O Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente do Conselho de Administração da GP.Invest, afirmou que os preços dos imóveis estão disparando.
Em discurso proferido no Fórum "Para o desenvolvimento saudável e sustentável do mercado imobiliário", realizado em 4 de dezembro e organizado pela Rádio e Televisão de Hanói, o Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente do Conselho de Administração da GP.Invest, afirmou que a disparada dos preços dos imóveis não só representa uma barreira para os compradores, como também um risco potencial para toda a economia . O mercado imobiliário só é considerado "saudável e sustentável" quando o preço de venda se mantém em um patamar acessível para a classe média, por meio de financiamento.
Atualmente, a maioria dos investidores ainda precisa recorrer ao capital de crédito bancário. Segundo estatísticas do Banco Central, até o final de setembro de 2025, o montante de capital de crédito investido no setor imobiliário aumentou 19%, com um saldo devedor de mais de 4 milhões de VND, representando 24% do total da dívida pública do sistema. Ao mesmo tempo, dados do terceiro trimestre de 2025 mostraram que a taxa de transações imobiliárias caiu 13%, sendo que apenas os apartamentos registraram queda de 15%, enquanto o estoque de imóveis está aumentando.
Analistas afirmam que, se os preços subirem demais enquanto as transações diminuem, o risco de inadimplência, congelamento do mercado e interrupções no fluxo de caixa dos investidores pode se espalhar para o sistema bancário. A pressão de uma bolha imobiliária, portanto, não se limita a um único mercado, mas está intimamente ligada à segurança financeira e à estabilidade macroeconômica.
No Fórum, as opiniões apontaram uma série de deficiências: especulação, inflação de preços, manipulação da oferta, obtenção de lucros indevidos com as políticas de habitação social e estrutura desequilibrada dos segmentos imobiliários. Muitas pessoas se encontram na situação de "não serem ricas o suficiente para comprar um imóvel comercial, mas não serem pobres o suficiente para comprar um imóvel social".
Aperfeiçoar as instituições, controlar o crédito, aumentar a oferta real.
O Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente do Conselho de Administração da GP.Invest, afirmou que, para o mercado imobiliário se desenvolver de forma saudável, é necessária a participação sincronizada de órgãos estatais no ajuste do regime e das políticas de terras, crédito e impostos para empresas do setor imobiliário.
Recentemente, o Governo tem se concentrado na implementação de diversos mecanismos e políticas específicas para promover o desenvolvimento de habitação social, com a meta de 1 milhão de unidades até 2030. A Assembleia Nacional e o Governo têm implementado vários mecanismos "abertos" para aumentar a oferta e remover obstáculos à renovação de apartamentos antigos nas grandes cidades. Essas políticas têm contribuído para melhorar a oferta no mercado imobiliário.
No entanto, a implementação nas localidades ainda é lenta, sendo necessária uma inspeção e supervisão mais rigorosas por parte das autoridades a todos os níveis; em particular, os procedimentos administrativos precisam ser verdadeiramente simplificados, ao mesmo tempo que se continuam a abordar mecanismos para "abrir" o mercado imobiliário em termos legais.
Outro grande obstáculo reside no nível dos preços dos terrenos. Atualmente, a tabela de preços de terrenos que se prevê ser publicada em algumas localidades é mais alta, em alguns casos até dezenas de vezes superior ao nível de preços de há 5 anos. Esta é uma das razões diretas para o aumento dos preços das habitações. De acordo com o Presidente do Conselho de Administração da GP.Invest, ao elaborar uma tabela de preços de terrenos, é necessário definir especificamente o preço do terreno para projetos (como base para o cálculo das obrigações financeiras e planos de investimento) e o preço do terreno comercial para transações entre particulares, tendo assim um mecanismo de ajustamento adequado, evitando que os custos dos terrenos se tornem o encargo final para os compradores de habitação.
A Sra. Tran Hong Nguyen, Vice-Presidente da Comissão de Direito e Justiça da Assembleia Nacional, afirmou ser necessário aperfeiçoar o quadro legal relativo a terras, habitação e negócios imobiliários.
A Sra. Tran Hong Nguyen, Vice-Presidente da Comissão de Direito e Justiça da Assembleia Nacional, afirmou que, para lidar adequadamente com os desenvolvimentos atípicos no mercado, é necessário começar por aperfeiçoar o arcabouço legal que rege terras, habitação e negócios imobiliários. Atualmente, estamos implementando uma série de documentos que orientam a Lei de Terras de 2024, a Lei de Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários. Esta é uma oportunidade para sanar as lacunas legais em leilões de terrenos, licitações de projetos, desmembramento e venda de terrenos, corretagem imobiliária e controle da oferta. Quanto mais clara a lei, mais difícil será manipular o mercado.
O vice-presidente da Comissão de Direito e Justiça da Assembleia Nacional enfatizou que, para identificar claramente as irregularidades, é necessário que haja conclusões dos órgãos de inspeção, fiscalização e investigação caso existam indícios de violações da lei. Contudo, grandes oscilações de preços, repetidas em um curto período de tempo e concentradas em áreas que estão prestes a receber planejamento, políticas de investimento em infraestrutura ou grandes projetos, são sinais que obrigam o Estado a realizar uma supervisão especial.
Além de aprimorar a legislação, a divulgação de informações sobre planejamento, planos de uso do solo, progresso dos projetos, legalidade dos projetos e preços de transação é considerada fundamental. A criação de um banco de dados nacional de terras, um banco de dados de imóveis e um sistema eletrônico de transações será uma ferramenta para ajudar o Estado a gerenciar com eficácia, prevenindo fraudes e limitando significativamente as especulações e a inflação de preços.
Outro foco é desenvolver uma oferta real, especialmente no segmento que atende às necessidades reais de moradia. É necessário segmentar os tipos de imóveis para atender às necessidades das pessoas em cada segmento. Quando o mercado depende apenas da demanda especulativa, o setor imobiliário pode facilmente se tornar um canal para acumulação de ativos ou uma ferramenta para compra e venda com o objetivo de obter lucro, criando bolhas e sendo facilmente manipulado. Portanto, é necessário promover o desenvolvimento de habitações sociais e comerciais a preços acessíveis, ao mesmo tempo que se reformam os procedimentos de investimento e uso do solo para reduzir o tempo de implementação dos projetos. Com o aumento da oferta, o mercado terá mais condições para se estabilizar.
Os delegados debateram e discutiram soluções para um mercado imobiliário saudável e sustentável.
Em relação à política de crédito, a análise feita no fórum apontou que muitos bancos aceitam grandes desembolsos de capital para projetos baseados em hipotecas de terrenos com alta valorização imobiliária, o que faz com que os preços dos terrenos continuem a subir. Os compradores de imóveis para investimento podem obter empréstimos com taxas de juros variáveis, mas, devido ao rápido aumento dos preços, ainda aceitam taxas de juros elevadas, criando um efeito espiral: quanto mais alto o preço, maior a especulação e mais crédito flui para o setor imobiliário.
Algumas instituições de crédito ainda não distinguem claramente entre empréstimos para habitação e empréstimos para investimento, fazendo com que a principal fonte de capital não seja direcionada para as reais necessidades habitacionais. Muitas opiniões sugerem que os bancos devem separar os critérios para empréstimos destinados à compra de imóveis para moradia e para compra de imóveis para investimento; considerar o índice de segurança de capital para empreendimentos imobiliários; aplicar restrições a projetos que contraem empréstimos em excesso em relação ao capital próprio; e, ao mesmo tempo, estudar com mais rigor os critérios para emissão de títulos corporativos, a fim de obrigar os investidores a refletir cuidadosamente antes de captar recursos.
A partir da análise feita no fórum, percebe-se que lidar com o fenômeno "anormal" no mercado imobiliário não pode depender de uma única medida. O mercado só será verdadeiramente saudável e sustentável quando as instituições forem transparentes, o crédito for alocado de forma racional, os dados forem claros, a oferta aumentar substancialmente e a especulação for controlada por instrumentos legais e financeiros suficientemente robustos. Nesse momento, o sonho da casa própria deixará de ser inatingível.
Fonte: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
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