Por que o preço das moradias sociais usadas está aumentando a cada dia?

Moradias populares, mas os preços já não são baixos

Ultimamente, como a oferta de apartamentos acessíveis não tem mostrado sinais de melhora, especialmente em áreas não muito distantes do centro, muitas pessoas têm procurado comprar antigos apartamentos de habitação social.

Embora sejam unidades habitacionais sociais e estejam em uso há muitos anos, esses apartamentos estão sendo vendidos a preços inacessíveis para grupos de baixa renda. Por exemplo, o projeto Felix Homes em Go Vap (HCMC), anunciado para venda por 14 milhões de VND/m² em 2017, é um projeto habitacional social que teve boa aceitação por muitas pessoas. Naquela época, pessoas com renda inferior a 9 milhões de VND/mês também recebiam empréstimos bancários de 70% do valor do apartamento com taxas de juros preferenciais, com prazos de pagamento de 15 a 20 anos. Com cerca de 240 milhões, os compradores podem adquirir um apartamento neste projeto habitacional social.

Mas, através de pesquisas, atualmente um apartamento na Felix Homes com uma área de 56 m² está sendo vendido por 1,69 bilhão de VND, o equivalente a cerca de 30 milhões de VND/m². Além disso, há vendedores que estão vendendo apartamentos neste projeto por preços de 35 a 45 milhões de VND/m².

Projeto de Habitação Social Felix Homes em Go Vap.

Em Hanói , o projeto NOXH @Home em Yen So (Hoang Mai, Hanói) foi anunciado por 1,2 bilhão de VND/apartamento de 55 m², com entrega prevista para o final de 2018 e um empréstimo de 20 anos com taxas de juros preferenciais. Assim, cada m² deste projeto custa cerca de 20 milhões de VND, um preço que não é muito adequado em comparação com um projeto NOXH, mas também é mais barato do que alguns projetos de apartamentos comerciais da época.

No momento, porém, o preço de um apartamento de 55 m² no projeto @Home está sendo oferecido por 1,75 bilhão de VND, o equivalente a 31 milhões de VND/m². Além disso, alguns apartamentos maiores neste projeto também estão sendo oferecidos por preços de até 36 milhões de VND/m².

Com o aumento dos preços de muitos projetos antigos de habitação social, a possibilidade de adquirir uma casa para atender às reais necessidades de moradia tornou-se mais difícil do que nunca para muitas pessoas. Compartilhando sua jornada para encontrar uma casa, a Sra. Dao Thu Trang (35 anos, Cidade de Ho Chi Minh) disse que ela e o marido estão procurando e visitando casas há quase 2 meses, mas não encontraram uma que fosse satisfatória em termos de preço e localização.

“As antigas unidades habitacionais sociais, embora ocupadas há muito tempo, apresentam sinais de deterioração, mas os preços não diminuíram. Analisei muitos projetos, mas nenhum foi vendido por menos de 30 milhões de VND, acima da capacidade financeira da minha família. Os projetos habitacionais sociais com preços adequados ficam muito distantes ou precisam ir para províncias vizinhas; se eu comprar lá, será muito difícil para o meu trabalho...”, compartilhou a Sra. Trang.

Os apartamentos da Felix Homes estão sendo revendidos por muitas pessoas pelo dobro do preço original.

A Sra. Trang disse que a ideia de comprar moradias sociais antigas surgiu de uma amiga. Após um período de busca, sua família encontrou um apartamento antigo com preço de 28 milhões/m². No entanto, se calcularmos o custo da reforma do apartamento, o preço gira em torno de 30 milhões/m². Este é um preço além do alcance das classes de baixa renda, portanto, não é uma boa opção para muitas pessoas. Portanto, a ideia de comprar moradias sociais antigas por acharem que o preço será mais barato porque os apartamentos apresentam sinais de deterioração não corresponde à realidade.

Segundo pesquisas, o preço da habitação social tem aumentado continuamente no mercado secundário e atingido um novo pico no mercado primário. Por exemplo, no recente projeto NHS Trung Van (Hanói), o preço para o investidor oscilou entre 19 e 20 milhões de VND/m². Sem mencionar as taxas que podem ter que ser pagas, já que atualmente o número de pessoas que desejam comprar uma casa no projeto e que vêm apresentar os documentos de registro é extremamente alto.

Por que os preços das moradias sociais antigas aumentam?

Respondendo a essa pergunta, muitas opiniões dizem que o principal fator que faz com que os preços das antigas moradias sociais continuem a aumentar é a questão da oferta.

De acordo com o último relatório do Ministério da Construção , no primeiro trimestre de 2023, todo o país tinha apenas 1 projeto de habitação social com uma escala de 300 apartamentos recém-licenciados; 5 projetos com uma escala de 1.908 apartamentos elegíveis para venda de futuras habitações; 4 projetos com uma escala de 934 apartamentos concluíram a construção...

Destes, há 397 projetos de moradias para trabalhadores em construção com uma escala de 453.426 unidades, 152 projetos em construção com uma escala de 153.426 unidades; 245 projetos com uma escala de 300.000 unidades estão passando por procedimentos de investimento... Com muitos projetos ainda no status "em construção" e a oferta atual de moradias sociais sendo apenas uma parte muito pequena da demanda, os preços de alguns projetos antigos aumentaram drasticamente porque os preços ainda não são muito altos em comparação aos projetos de apartamentos comerciais.

Esperamos que o desenvolvimento de moradias sociais nos próximos anos ajude muitas pessoas a adquirirem suas próprias casas.

De acordo com este relatório, nos últimos 5 anos, os preços dos apartamentos usados ​​de habitação social, elegíveis para negociação e venda no mercado imobiliário, aumentaram rapidamente, atingindo geralmente 17 a 19 milhões de VND/m² (em comparação com o preço médio de venda inicial de 12 a 15 milhões de VND/m²). Atualmente, em algumas áreas, os preços das habitações sociais atingiram 21 a 25 milhões de VND/m², chegando até 30 a 35 milhões de VND/m², tornando-as inacessíveis a muitas pessoas de baixa renda necessitadas.

De acordo com a equipe da corretora, o preço de cada apartamento aumenta mais ou menos dependendo da localização, da direção do apartamento, do mobiliário que o acompanha e do desenvolvimento da infraestrutura ao redor do projeto. Especialmente com alguns projetos de habitação social que foram construídos em áreas com infraestrutura precária, mas ao longo dos anos essas áreas se desenvolveram fortemente com uma densidade populacional densa, fazendo com que o preço dos apartamentos aqui aumentasse drasticamente e, às vezes, dobrasse o preço original.

Além disso, especialistas também afirmam que a habitação social recebe incentivos das políticas estaduais de taxas de uso do solo, impostos, etc., e está sujeita a regulamentações que só podem ser transferidas após 5 anos, de modo que o preço inicial é muito menor do que o da habitação comercial. Portanto, quando chega a hora da transferência, o preço das antigas habitações sociais começa a aumentar acentuadamente.

Respondendo a essa questão, o Sr. Vo Hong Thang, vice-diretor de P&D da DKRA Vietnã, apontou três razões principais para o aumento do preço de moradias sociais antigas.

Em primeiro lugar, trata-se de questões legais, com o longo tempo para aprovação do licenciamento do projeto aumentando outros custos, incluindo juros, custos operacionais, custos de oportunidade, etc. Todos os itens acima inflaram o preço de venda do produto.

O segundo é o problema das fontes de capital. Isso inclui o forte aumento das taxas de juros bancárias e o alto custo de outros canais de mobilização de capital. Por fim, deve-se ao forte aumento dos custos de insumos. Os preços da terra, da mão de obra e das matérias-primas (ferro, aço, areia, cimento, etc.) aumentaram acentuadamente nos últimos tempos.

Fonte: https://www.congluan.vn/vi-sao-nha-o-xa-hoi-da-qua-su-dung-ngay-mot-tang-gia-post248197.html