Considere aumentar a capacidade para investidores que participam de leilões.

A capacidade dos investidores que participam do leilão ainda não foi regulamentada.

O projeto de Lei de Terras (alterado), preparado para ser submetido à Assembleia Nacional para apreciação, define claramente os casos de leilão de direitos de uso da terra quando o Estado destina terras mediante o pagamento de taxas de uso ou arrenda terras com pagamento único para todo o prazo do arrendamento. O projeto estipula os casos de leilão, as condições do leilão, as responsabilidades de indivíduos e organizações, bem como as responsabilidades dos Comitês Populares em todos os níveis. Em particular, as organizações que participam de leilões de direitos de uso da terra devem cumprir todas as condições, como serem elegíveis para a destinação ou arrendamento de terras pelo Estado; garantir as condições para a implementação de projetos de investimento de acordo com os regulamentos, como depósitos ou outras formas de garantia, etc.

Contudo, a minuta não estipula princípios ou sanções para leilões, nem responsabilidades pessoais para quem participa de leilões, mas não cumpre as obrigações financeiras e abandona o leilão. Enquanto isso, na realidade, já houve casos em que indivíduos e organizações que participam de leilões competem para inflacionar os preços a níveis excessivos, mesmo que virtuais, e depois abandonam o depósito, causando diversas consequências para o organizador do leilão e para os demais participantes.

Por exemplo, no leilão de "terrenos valiosos" em Thu Thiem, na cidade de Ho Chi Minh, no final de 2021, quatro empresas venceram o leilão, mas todas posteriormente retiraram seus depósitos. Essas empresas ofereceram preços de sete a oito vezes maiores que o preço inicial, dando a impressão de que o orçamento da cidade arrecadaria uma grande quantia para investir no desenvolvimento socioeconômico . No entanto, todas essas empresas retiraram seus depósitos, fazendo com que os lotes de "terrenos valiosos" na área urbana de Thu Thiem permaneçam sem uso até hoje.

Muitos especialistas em economia acreditam que este incidente trará consigo importantes lições, servindo de alerta para investidores, o mercado e os órgãos de gestão estatal. Uma dessas lições diz respeito à necessidade de empresas e investidores considerarem e calcularem cuidadosamente antes de participarem de leilões em geral, ou de leilões de terrenos públicos em particular. Não é possível "gritar preços" indiscriminadamente, pois isso acarretará diversas consequências tanto para a própria empresa quanto para a economia. Em especial, para os órgãos de gestão, será necessário revisar o processo de leilões de bens públicos, avaliando aspectos como a capacidade das entidades ou indivíduos participantes, as restrições à execução dos projetos e a forma de conduzir os leilões de maneira a garantir o sucesso.

Portanto, o projeto de Lei de Terras (alterado) deve considerar a regulamentação ou o aprimoramento da capacidade e da experiência dos investidores que implementam projetos semelhantes. Os principais princípios incluem depósitos e sanções para organizações e indivíduos que não cumprirem as obrigações financeiras após o leilão. A regulamentação adicional da capacidade e da experiência dos investidores também ajuda a superar a situação em que, após o leilão, os investidores não conseguem implementar o projeto, levando ao abandono, à revenda para outros investidores ou à perda do depósito.

As empresas que venceram o leilão, mas renunciaram aos seus depósitos, causaram muitas consequências para a economia.

Segundo o Sr. Huynh Phuoc Nghia, Diretor do Centro de Economia, Direito e Gestão da Escola de Economia, Direito e Gestão Pública da UEH, as lições aprendidas com o leilão de terrenos na Área Urbana de Thu Thiem (Cidade de Ho Chi Minh) reafirmaram que, na história das licitações para o desenvolvimento de projetos, a questão crucial é escolher o investidor certo e avaliar corretamente a capacidade desse investidor.

A capacidade do investidor pode ser determinada por fatores relacionados à escala do projeto, à capacidade de capital da empresa, à experiência na implementação de projetos semelhantes e à necessidade de restrições e responsabilidades legais após o leilão. Ao mesmo tempo, é necessário unificar e interligar os critérios de avaliação da capacidade do investidor, bem como as responsabilidades associadas ao projeto, em leis pertinentes, como a Lei de Licitações, a Lei de Leilões de Imóveis, decretos, regulamentos, etc.

As empresas que venceram o leilão, mas renunciaram aos seus depósitos, causaram muitas consequências para a economia.

A lei ficará mais rigorosa.

Em relação aos casos em que o licitante vencedor abandona o depósito após o leilão, o advogado Bui Quang Nghiem, da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, enfatizou que isso acarreta grandes custos e consequências para toda a economia. Em primeiro lugar, o abandono do depósito pelo licitante vencedor obriga o organizador do leilão de imóveis e terrenos a desperdiçar recursos para refazer o processo de leilão.

Ao mesmo tempo, os casos de cancelamento de depósitos estão frequentemente relacionados ao fato de os preços dos terrenos terem subido demais, atingindo preços "virtuais", o que causa um aumento na área de terras estatais. Consequentemente, o Estado também enfrentará dificuldades no processo de aquisição de terras, indenização e desapropriação para projetos subsequentes. Além disso, quando os preços dos terrenos sobem demais, a taxa de investimento do projeto também aumenta drasticamente.

O investidor do projeto terá que recalcular todo o custo do investimento e nenhuma unidade participará do desenvolvimento do projeto. Isso significa prejudicar o desenvolvimento socioeconômico geral daquela localidade. Mesmo as pessoas que desejam comprar casas, imóveis etc., também enfrentarão dificuldades quando os preços dos terrenos subirem muito.

O advogado Bui Quang Nghiem enfatizou: "As condições para leilões de imóveis foram especificadas detalhadamente na Lei de Leilões de Imóveis. No entanto, é possível considerar a inclusão, no projeto de Lei de Terras (alterada) desta vez, de regulamentações sobre a capacidade e a experiência dos investidores que implementam projetos ao participarem de leilões de direitos de uso da terra. Essa inclusão será mais rigorosa, visando limitar casos de abandono de depósito, como o leilão de terras 'de ouro' em Thu Thiem, na Cidade de Ho Chi Minh."

Concordando, o advogado Nguyen Van Hau, presidente do Centro de Arbitragem Comercial de Advogados do Vietnã, afirmou que os princípios dos leilões e as sanções aplicáveis ​​a indivíduos que participam de leilões sem cumprir suas obrigações financeiras, ou que violam as normas, estão plenamente regulamentados na Lei de Leilões de Imóveis. Nos últimos tempos, o número e a qualidade dos leilões bem-sucedidos aumentaram, mas ainda existem deficiências.

Especificamente, a qualidade da equipe de leilões ainda é limitada em termos de especialização e profissionalismo, ocorrem irregularidades que levam ao cancelamento de muitos leilões devido a violações de procedimentos e ordem... A qualidade dos leilões, em geral, não é eficaz, a situação de "equipe azul - equipe vermelha" para baixar os preços está cada vez mais sofisticada e complexa, e o mecanismo de leilão ainda revela muitas limitações. Em particular, muitas irregularidades foram descobertas nos leilões de direitos de uso da terra, especialmente em projetos com bens públicos, levando à especulação e ao lucro indevido, além do risco de prejuízo para o Estado.

Portanto, o Sr. Hau propôs que, além das disposições de leis específicas, a Lei de Terras (alterada) também precise de regulamentos complementares para criar um mecanismo adequado e eficaz para o leilão de direitos de uso da terra. Especificamente, devem ser complementados os regulamentos sobre a avaliação da capacidade financeira e da experiência dos investidores, bem como estipulado o prazo para o depósito, em conformidade com as disposições legais. Ao mesmo tempo, devem ser previstas sanções severas para projetos que explorem os direitos de uso da terra, como depósitos e multas para organizações e indivíduos que não cumprirem suas obrigações financeiras após o leilão, a fim de limitar o aumento dos preços da terra na área circundante ao local do leilão.

A Resolução 98 sobre mecanismos especiais para a cidade de Ho Chi Minh também permite que a cidade selecione proativamente investidores, estipulando padrões e critérios para avaliar a capacidade e o comprometimento das empresas após a participação em leilões e licitações... Juntamente com decretos e circulares que orientam detalhadamente a Lei de Terras, ela ajuda a superar a situação em que os investidores não conseguem implementar o projeto após o leilão, o que leva ao abandono, à revenda para outros investidores ou à perda dos depósitos.

O Sr. Huynh Phuoc Nghia , Diretor do Centro de Economia, Direito e Gestão da Faculdade de Economia, Direito e Administração Pública da UEH, afirmou:

Link da fonte: https://thanhnien.vn/xem-xet-bo-sung-nang-luc-nha-dau-tu-tham-gia-dau-gia-185231009211256352.htm