Taxele excesiv de mari pentru utilizarea terenurilor vor îngreuna procesul de transformare a terenurilor agricole în terenuri rezidențiale pentru persoanele care au nevoie. (În fotografie: O parcelă de teren de-a lungul drumului principal care leagă Hung Yen și Ninh Binh - Foto: HONG QUANG)
Această opinie a fost exprimată de Dr. Nguyen Ngoc Tu, expert fiscal, într-un interviu acordat ziarului Tuoi Tre cu privire la politica propusă de colectare a taxelor de utilizare a terenurilor atunci când persoanele fizice și juridice trebuie să transforme terenurile agricole în terenuri rezidențiale.
În unele cazuri, este necesar să se cumpere la un preț mai mare decât prețul pieței.
Domnule, care este baza pentru stabilirea taxei de utilizare a terenului pentru organizațiile și persoanele fizice care doresc să transforme terenurile agricole în terenuri rezidențiale?
- Conform Legii funciare din 2013, utilizatorii de terenuri care doresc să transforme terenuri agricole în terenuri rezidențiale trebuie să plătească 40% din diferență. Cu toate acestea, prețurile terenurilor stabilite anterior de localități (tabelele prețurilor terenurilor - PV) pe baza cadrului prețurilor terenurilor emis de guvern au fost foarte mici în comparație cu prețurile reale de pe piață.
De obicei, prețurile terenurilor din listele de prețuri locale reprezintă doar 10% din prețurile pieței, iar o gospodărie care dorește să transforme 200-300 de metri pătrați de teren agricol în teren rezidențial trebuie să plătească doar câteva sute de milioane de dong în taxe de utilizare a terenurilor, mai puțin de 1 miliard de dong. Acest nivel al taxelor este la îndemâna financiară a majorității oamenilor, ceea ce face ca transferul drepturilor de utilizare a terenurilor să fie foarte convenabil.
Totuși, de la adoptarea Legii funciare din 2024, au apărut două probleme: prețurile terenurilor au crescut la niveluri foarte ridicate, apropiate de prețurile pieței (Statul ajustează anual lista de prețuri ale terenurilor în funcție de piață - PV), crescând de 7-10 ori față de perioada anterioară și, în unele cazuri excepționale, de câteva zeci de ori.
În plus, am eliminat reglementările privind scutirile și reducerile de taxe de utilizare a terenurilor, astfel încât gospodăriile care trebuie să transfere drepturile de utilizare a terenurilor trebuie să plătească 100% din taxa de utilizare a terenurilor către stat. Acest lucru a dus la situații în care unele gospodării sunt nevoite să își „răscumpere” propriul teren.
În unele cazuri, oamenii sunt nevoiți să cumpere terenuri la prețuri mai mari decât valoarea de piață, deoarece evaluările terenurilor la nivel local sunt foarte mari și nerealiste. Prin urmare, modificarea și completarea reglementărilor pentru a le face mai adecvate este esențială.
Elaborați o listă de prețuri pentru terenuri care să fie adecvată veniturilor majorității populației.
* Deci, este rezonabil să se colecteze taxe de utilizare a terenurilor egale cu 30% din diferența dintre prețul terenului rezidențial și cel al terenului agricol?
Propunerea de colectare a 30% din diferența dintre prețurile actuale ale terenurilor rezidențiale și cele agricole este mai mică decât rata de colectare anterioară de 40%.
Reducerea cotei taxei de utilizare a terenurilor, combinată cu calcularea taxelor de utilizare a terenurilor pe baza cotei locale de teren rezidențial, este potrivită în acest moment. Această reglementare va limita exploatarea politicii care permite conversia terenurilor agricole în teren rezidențial pentru profit speculativ, prevenind totodată utilizarea irațională a terenurilor.
De-a lungul anilor, pentru a maximiza eficiența utilizării terenurilor, toate provinciile și orașele au emis limite de utilizare a terenurilor rezidențiale, în contextul populațiilor numeroase și al resurselor funciare limitate. Persoanele fizice și organizațiile care trebuie să transforme terenuri agricole în terenuri rezidențiale depășind limita permisă trebuie să plătească taxe de utilizare a terenurilor mai mari sau chiar 100% din diferență, ceea ce înseamnă că trebuie să răscumpere terenul de la stat, ceea ce este rezonabil.
Totuși, această abordare rațională trebuie să fie însoțită de alte măsuri de gestionare a terenurilor, inclusiv stabilirea unor tabele de prețuri ale terenurilor care să fie adecvate veniturilor majorității populației.
Totuși, dacă vom continua să aplicăm Legea funciară din 2024 așa cum este ea, chiar dacă reducem rata taxei de utilizare a terenurilor la 30%, deoarece lista de prețuri a terenurilor este ajustată prea mult în sus pentru a se potrivi îndeaproape cu prețurile pieței, taxa de utilizare a terenurilor pe care oamenii trebuie să o plătească va fi foarte mare, depășind capacitatea financiară a multor persoane. Prin urmare, lista de prețuri a terenurilor trebuie recalculată.
Prețurile adecvate ale terenurilor și costurile de producție vor contribui la scăderea prețurilor locuințelor - Foto: B. NGOC
Experiența recentă arată că, deși statul impune o taxă de 30% din diferența de conversie a destinației terenurilor, mulți oameni încă nu își permit să o plătească. Ce soluții considerați că sunt necesare pentru a atenua această dificultate pentru oameni?
- În cazurile în care mai multe gospodării împart un teren moștenit de la strămoșii lor, dacă doresc să se separe în gospodării diferite sau să împartă terenul, acestea ar trebui împărțite în două grupuri atunci când solicită transferul de teren.
Gospodăriile cu resurse financiare suficiente sunt încurajate să plătească imediat 30% din diferență. Pentru gospodăriile care se confruntă cu dificultăți financiare, statul le poate permite să plătească o parte din taxa de utilizare a terenului, restul fiind amânat. Pentru cei care nu își permit să plătească, statul le poate permite să amâne plata a 100% din taxa de utilizare a terenului.
Datoria va fi întotdeauna reflectată în certificatul de drept de folosință asupra terenului, iar oamenii vor avea în continuare dreptul de a construi case și de a stabili reședințe pe terenul lor și dreptul de a transfera dreptul de proprietate copiilor lor. Aceștia vor trebui să ramburseze datoria către stat doar atunci când vând terenul și au bani.
Această abordare va armoniza politicile privind taxele de utilizare a terenurilor, permițând statului să gestioneze terenurile în mod eficient și în scopurile corecte, asigurând în același timp că oamenii au terenuri pentru a construi case și garantând dreptul oamenilor la locuință, așa cum este stipulat în Constituție.
Experții recomandă armonizarea intereselor în colectarea taxelor de utilizare a terenurilor - Foto: HONG QUANG
Stabilirea tabelelor de prețuri ale terenurilor: multe localități sunt foarte confuze.
Potrivit Dr. Nguyen Ngoc Tu, Legea funciară din 2024 prevede elaborarea unor tabele de prețuri ale terenurilor care să reflecte îndeaproape prețurile pieței, dar nu există documente îndrumătoare cu privire la ce constituie „prețuri apropiate de cele ale pieței”, ceea ce provoacă confuzie în multe localități.
În realitate, prețurile actuale ale terenurilor de pe piață sunt umflate, uneori chiar artificial de mari. Prin urmare, lista de prețuri ale terenurilor care va fi aplicată de la 1 ianuarie 2026 trebuie calculată și elaborată într-un mod fundamental. Ministerele și agențiile guvernamentale trebuie să colaboreze pentru a îndruma localitățile cu privire la modul de determinare a prețurilor terenurilor în funcție de valoarea de piață.
În ultima vreme, mulți experți au sugerat că prețurile terenurilor bazate pe piață ar trebui să fie prețul mediu de vânzare din ultimii cinci ani. De exemplu, prețul de piață din lista de prețuri a terenurilor din 2026 ar fi prețul mediu de vânzare al terenurilor din aceeași zonă în perioada 2021-2025. Această metodă este mai rezonabilă și nu ar trebui să utilizeze prețul câtorva terenuri specifice pentru a construi lista de prețuri a terenurilor.
Cel mai important lucru în acest moment este ca lista anuală de prețuri ale terenurilor la nivel local să fie calculată la un nivel rezonabil, evitând să provoace șocuri întreprinderilor și publicului.
Dl. Pham Duc Toan (Director al Societății pe Acțiuni EZ Real Estate Investment and Development):
Propunerea de a colecta 30% din diferența de preț este potrivită.
Necesitatea de a converti terenurile cultivate cu grădină, orezăriile și terenurile intercalate în terenuri rezidențiale este o nevoie frecventă a persoanelor și a întreprinderilor, iar taxa de 30% pentru diferența de preț este adecvată.
Având în vedere limita de conversie propusă, reglementările privind taxele de utilizare a terenurilor ar trebui să facă diferența între conversia terenurilor în scopuri rezidențiale și comerciale. Simultan, o taxă progresivă bazată pe suprafața convertită este adecvată și asigură echitatea în implementarea politicilor funciare.
Evident, atunci când oamenii transformă terenuri agricole în terenuri rezidențiale care depășesc limita permisă, aceasta este o conversie care depășește nevoile lor rezidențiale. Este posibil să le convertească în scopul cumpărării și vânzării de terenuri rezidențiale pentru un profit mai mare, așa că este firesc să fie nevoiți să plătească taxe de utilizare a terenurilor mai mari.
De exemplu, cineva moștenește un teren de 3.600 m² (1 acru) în orașul său natal, dar în realitate, doar 500 m² sunt teren rezidențial. Necesitatea de a construi o casă pe doar 200 m² este suficientă, rămânând restul de 3.100 m² ca teren de grădină sau teren pentru culturi perene. Terenul aparține în continuare persoanei respective, dar utilizarea preconizată diferă.
Dacă oamenii doresc să transforme 3.100 de metri pătrați de teren agricol în teren rezidențial, schimbând astfel scopul utilizării terenului și crescând valoarea acestuia comercial, vor trebui să plătească mai multe taxe de utilizare a terenurilor către stat.
Dacă locuitorii nu doresc să își transfere drepturile de utilizare a terenurilor, își vor păstra dreptul de a utiliza cei 3.600 m² de teren, dar restul de 3.100 m² va fi destinat doar utilizării agricole. În acest caz, terenul rămâne proprietatea locuitorilor; statul nu îl va revendica.
Dacă statul le permite oamenilor să convertească liber terenurile fără a plăti taxe progresive de utilizare a terenurilor, acest lucru ar putea duce la o situație în care oamenii convertesc terenurile în masă, rezultând un exces de terenuri rezidențiale, dar o lipsă de terenuri pentru producție și afaceri.
Taxele de utilizare a terenurilor au crescut vertiginos.
În 2025, în ciuda recentei redresări a pieței imobiliare, se așteaptă ca veniturile legate de terenuri să crească vertiginos.
Potrivit Biroului General de Statistică ( Ministerul Finanțelor ), în primele 10 luni ale anului 2025, veniturile din taxele de utilizare a terenurilor din Hanoi au ajuns la 89.000 de miliarde VND, o creștere de 167% față de aceeași perioadă a anului trecut. În orașul Ho Și Min, autoritățile fiscale au înregistrat, de asemenea, o creștere a veniturilor din taxele de utilizare a terenurilor, ajungând la 49.712 miliarde VND, o creștere de 269% față de aceeași perioadă a anului trecut.
Dl. Le Hoang Chau (Președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City):
Ar trebui să existe politici juste, rezonabile și controlate.
Consider că, în cazurile de schimbare a destinației terenului de la teren cu grădină, teren cu iaz sau teren agricol în cadrul aceleiași parcele de teren care conține teren rezidențial într-o zonă rezidențială nerecunoscută ca teren rezidențial la teren rezidențial; sau de schimbare a destinației terenului de la teren inițial cu grădină sau teren cu iaz atașat unui teren rezidențial, dar separat de utilizatorul terenului pentru transferul drepturilor de utilizare a terenului, sau din cauza separării de către unitatea topografică în parcele separate la întocmirea hărților cadastrale înainte de 1 iulie 2004, la teren rezidențial, taxa de utilizare a terenului ar trebui calculată la o cotă de 20% din diferența dintre prețul terenului rezidențial și prețul terenului agricol.
În ceea ce privește suprafața de teren a cărei destinație se modifică în limita alocării de terenuri rezidențiale locale, se percepe o taxă de 30% din diferență dacă suprafața depășește limita cu cel mult o dată limita alocării de terenuri rezidențiale locale, iar 100% din diferență se percepe pentru suprafața de teren care depășește limita cu mai mult de o dată limita alocării de terenuri rezidențiale locale.
Motivul acestei propuneri este că, la nivel național, în special în provinciile din sud, originea comună a utilizării terenurilor provine din terenurile create și moștenite de gospodării și indivizi de-a lungul mai multor generații, nu din terenurile alocate de stat. În plus, multe gospodării cu mai multe generații locuiesc împreună, cultivă terenul și au nevoie să schimbe scopul utilizării terenului pentru a-l împărți între membrii familiei și a crea parcele separate.
Aceasta include necesitatea transferului sau vânzării unei porțiuni de teren rezidențial pentru a finanța construcția de locuințe și a acoperi cheltuielile, așadar este necesară o politică rezonabilă și echitabilă, dar aceasta trebuie totuși să fie strict controlată pentru a preveni cazurile în care „speculanți funciari fără scrupule și întreprinderi care se deghizează în gospodării sau persoane fizice” aplică pentru a schimba scopul utilizării terenurilor agricole pentru a „exploata politica” în scop ilicit.
Trei niveluri de taxe pentru transformarea terenurilor agricole în terenuri rezidențiale.
Taxele excesiv de mari de utilizare a terenurilor vor reprezenta o povară pentru mulți oameni care trebuie să transforme terenurile agricole în terenuri rezidențiale pentru a-și stabili un loc de locuit - Foto: D. TUAN
Mai multe gospodării care împart o singură parcelă de teren vor avea parcelele subdivizate, iar pentru fiecare gospodărie va fi stabilită o limită de alocare a terenului.
Conform proiectului de decret guvernamental, în cazurile în care o gospodărie sau o persoană fizică deține mai multe parcele de teren (inclusiv mai multe parcele de teren în limitele mai multor provincii și orașe guvernate central) și i se permite să modifice scopul utilizării terenului, așa cum este stipulat în prezenta rezoluție, gospodăria sau persoana respectivă poate alege o parcelă de teren pentru a aplica calculul taxei de utilizare a terenului, conform reglementărilor.
Pentru a doua parcelă și următoarele, se va colecta 100% din taxa de utilizare a terenului.
În cazurile în care mai multe gospodării sau persoane fizice au în comun dreptul de utilizare a unei singure parcele de teren, dacă agenția de stat competentă permite parcelarea terenului pentru fiecare gospodărie sau persoană fizică, suprafața din limita alocată pentru calcularea taxelor de utilizare a terenului va fi determinată pentru fiecare parcelă de teren pentru care a fost emis un certificat de drept de utilizare a terenului și de proprietate asupra bunurilor atașate terenului. Principiul este că fiecărei gospodării sau persoane fizice căreia i s-a acordat dreptul de parcelare a terenului i se va stabili o singură dată suprafața terenului din limita terenului rezidențial alocat pentru calcularea taxelor de utilizare a terenului.
Sursă: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
![[Foto] Prim-ministrul Pham Minh Chinh are o convorbire telefonică cu directorul general al corporației Rosatom din Rusia.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F11%2F1765464552365_dsc-5295-jpg.webp&w=3840&q=75)
Comentariu (0)